Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием участка. Кроме того, часть спорного участка находится за красной линией застройки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Ростовский завод коммунального оборудования" (ИНН 6164101496, ОГРН 1026103273921) - Авдиенко Т.В. (доверенность от 01.03.2015), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055) - Ковалевской Ю.А. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А53-12893/2015, установил следующее.
ЗАО "Ростовский завод коммунального оборудования" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) с заявлением, в котором просило:
- - признать незаконным отказ министерства в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в, выраженный в письме от 13.02.2015 N 19.6.2/636;
- - обязать министерство принять решение об утверждении и выдаче проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
Заявление мотивировано следующим. На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости (административное здание). Отказ министерства в предоставлении данного участка в собственность заявителя противоречит положениям статьей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015, требования удовлетворены. Отказ в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в, выраженный в письме от 13.02.2015 N 19.6.2/636, признан незаконным. На министерство возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества. С министерства в пользу общества на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником административного здания (общая площадь 478,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:38054), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в (план приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994, свидетельство о государственной регистрации от 12.05.2012, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 07.08.2015 N 61/001/062/2015-4117). Земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, на котором находится принадлежащий обществу объект недвижимости (возведенный в 1948 году), поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, он предоставлен в аренду обществу на основании договора от 09.09.2009 N 31470. Земельный участок расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Общество обратилось в министерство с заявлением о приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, на котором расположено административное здание, принадлежащее ему на праве собственности. Письмом от 13.02.2015 N 19.6.2/636 министерство отказало заявителю в предоставлении участка в собственность. Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием земельного участка, а также тем, что часть испрашиваемого земельного участка находится за красной линией застройки, утвержденной постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 12.01.2010 N 3 (в редакции постановления от 12.08.2014 N 897) "Об утверждении документации по планировке территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: просп. Сиверса, ул. Текучева, просп. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая реки Дон" (далее - постановление от 12.01.2010 N 3). При проверке доводов заявителя о незаконности отказа и нарушении им прав общества судебные инстанции исходили из положений статьи 36 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 не относится к землям общего пользования, его формирование за счет территории (земель) общего пользования документально не подтверждено, это участок не зарезервирован для публичных (государственных или муниципальных) нужд. Материалы дела также подтверждают, что граница спорного земельного участка, прилегающая к проезжей части, проходит через (по стене) находящегося на этом участке административного здания, возведенного в 1948 году. Установление (изменение) красных линий с пересечением ими границ уже сформированных для эксплуатации объектов недвижимости земельных участков не предусмотрено (не допускается) нормами земельного и градостроительного законодательства. С учетом изложенного, суды пришли к выводу о том, что решение министерства об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 (письмо от 13.02.2015 N 19.6.2/636) незаконно. Данное решение уполномоченного органа препятствует обществу в реализации права на приватизацию земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости (административное здание). Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования на основании статей 198, 200 и 201 Кодекса. Довод министерства о несоответствии между разрешенным и фактическим использованием земельного участка (ответчик использует административное здание не для производственных целей, а для торговли) судами отклонен. Указанное здание является нежилым, административным, при его использовании общество нормы закона не нарушает. Апелляционный суд указал, что вопрос о виде использования спорного земельного участка имеет значение для определения размера выкупной платы за земельный участок, не влияет на вопрос о наличии исключительного права на приобретение участка. При принятии решения суды не разрешали вопрос о выкупной стоимости спорного земельного участка, который может быть разрешен сторонами договора на стадии согласования его условий (т. 2, л.д. 41, 90).
Министерство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении проверки сотрудниками министерства выявлено несоответствие между разрешенным и фактическим использованием земельного участка (ответчик использует административное здание не для производственных целей, а для торговли), что существенно влияет на выкупную стоимость испрашиваемого обществом в собственность участка. По информации Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.02.2015 N 59-34-1/2853 (далее - департамент) испрашиваемый земельный участок расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Часть участка находится за красной линией застройки по ул. Сиверса, утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3. Красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию (статьи 27, 28 и 85 Земельного кодекса, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)). Факт ограничения оборотоспособности участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 (отнесения его к землям общего пользования) подтверждается материалами дела (письмо Департамента от 12.02.2015 N 59-34-1/2853, кадастровая выписка о земельном участке, сведения публичной кадастровой карты, схема Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, градостроительный регламент зоны ОЖ). Доказательства, свидетельствующие о прекращении действия указанных документов, отсутствуют. Судебные инстанции не исследовали в полной мере вопросы о несоответствии оспариваемого решения закону (иному нормативному правовому акту) и нарушении им прав (интересов) заявителя. В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации земельные участки в составе земель общего пользования не подлежат отчуждению. Следовательно, отказ министерства в предоставлении в собственность испрашиваемого участка не противоречит нормам действующего законодательства. Целью составления документации по планировке территории является выделение элементов существующей структуры, а также параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. В частности, нанесению подлежат как существующие красные линии, так и линии, обозначающие планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. В соответствии с частями 1 и 2 статьи 18 Градостроительного кодекса к документам территориального планирования муниципальных образований относятся генеральные планы городских округов; состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с настоящим законом и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Существующие красные линии отражаются в проектах планировки территории. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в том числе красных линий, утвержденных проектами планировки территорий. Составляющей частью генерального плана являются, в том числе проекты планировки территории, карты (схемы) территориальных зон. Таким образом, вывод судов о том, что расположение части испрашиваемого заявителем земельного участка на территории общего пользования не доказано, не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судами не исследован довод министерства о том, что на момент обращения заявителя за выкупом земельного участка постановление от 12.01.2010 N 3 действовало. То обстоятельство, что на испрашиваемом участке располагается объект недвижимости, не отменяет законодательный запрет на приватизацию земельных участков, относящихся к территориям общего пользования. Документы территориального планирования определяют назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и публичных образований. Документы территориального планирования обязательны для публичных органов при принятии ими решений о предоставлении земельных участков. Запрет на приватизацию земельных участков является основанием для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц участков, находящихся в публичной собственности (пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса).
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод министерства о нецелевом использовании заявителем земельного участка (несоответствии разрешенного вида использования фактическому использованию) не может влиять на исключительное право общества приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в рамках рассматриваемого (публично-правового) спора. Довод кассационной жалобы об отнесении спорного участка к землям (территориям) общего пользования, несостоятелен. Участок ранее предоставлялся обществу в аренду для эксплуатации административного здания (1948 года постройки). Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый обществом земельный участок относится (когда-либо относился) к территориям общего пользования. Доказательств того, что спорный участок (на момент обращения в министерство с заявлением о его выкупе) изъят из оборота или зарезервирован государственных или муниципальных нужд, также не представлено. Кроме того, красная линия проходит через находящееся на этом участке (принадлежащее обществу) административное здание, что не допускается нормами земельного и градостроительного законодательства.
В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы жалобы, которую просил окружной суд удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам. Дополнительно представил на обозрение суда письмо руководителя департамента от 30.12.2015 N 59-34-2/31278, в котором указано, что на основании генерального плана документацией по планировке территории были установлены красные линии для строительства перспективной магистральной улицы общегородского значения непрерывного движения. В настоящее время строительство магистрали в районе расположения испрашиваемого земельного участка завершено. Участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 не планируется для размещения объектов местного значения. Принимая во внимание заявление общества о приобретении в собственность земельного участка, департамент считает возможным выполнение проектных работ по проектированию (корректировке) градостроительной документации в части красных линий в районе испрашиваемого земельного участка.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании плана приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994 (т. 1, л.д. 114-124) и письма Комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области от 20.12.2001 N 9/7427 обществу на праве собственности принадлежит административное здание. Объект недвижимости построен в 1948 году, имеет площадь 478,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:38054 и расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, 12в (т. 1, л.д. 23. 24). Право собственности общества на административное здание зарегистрировано в ЕГРП 15.03.2002, в подтверждение чего заявителю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2012 серии 61-АЖ N 777532 (взамен свидетельства серии 61 АЕ N 158832 от 20.10.2009; т. 1, л.д. 22).
По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте от 11.08.2009 N 61/001/09-402207, земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, 12в, поставлен на кадастровый учет 23.05.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, сведения о правах отсутствуют (т. 1, л.д. 12-14).
Общество обратилось в министерство с заявлением от 14.01.2015 N 19/80 о приобретении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
13 февраля 2015 года в письме N 19.6.2/636 (т. 1, л.д. 25, 26) министерство отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность. Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием земельного участка. Кроме того, часть спорного земельного участка находится за красной линией застройки ул. Сиверса, утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3.
Ссылаясь на незаконность отказа министерства в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в собственность, общество оспорило его в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (абзац второй пункта 5 постановления от 24.03.2005 N 11).
В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
В обоснование отказа в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 министерство ссылается на несоответствие между разрешенным и фактическим использованием, а также на то, что часть участка относится к землям (территориям) общего пользования.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили следующее.
На основании государственного акта от 08.10.1981 за комбинатом производственных предприятий Ростовского-на-Дону городского управления коммунального хозяйства (правопредшественник общества) закреплен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,55 га по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12а, в границах согласно плану землепользования (т. 1, л.д. 102-105).
Во исполнение постановления от 30.06.1997 N 12352 администрацией города Ростова-на-Дону с АООТ "Ростовский завод коммунального оборудования" заключен договор аренды от 26.05.1997 N 884. По условиям договора передан в аренду земельный участок общей площадью 0,5688 га для эксплуатации производственных помещений (в том числе 1209 кв. м, расположенный за красной линией застройки). Участок расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12 а, сроком на 1 год (т. 1, л.д. 106-113).
По договору аренды от 28.08.2001 N 12352и обществу передан в аренду земельный участок общей площадью 5688 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0004, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12в, для эксплуатации производственных помещений, сроком до 08.06.2003 (т. 1, л.д. 138-145).
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:051003:0004 (общей площадью 4479 кв. м) приобретен обществом в собственность по договору купли-продажи N 15/ЗУ, заключенному с Фондом имущества Ростовской области (договор зарегистрирован 01.04.2003). Участок приобретен в целях эксплуатации производственных зданий (помещений) в границах, указанных в кадастровом плане (т. 2, л.д. 28-36).
Из оставшейся части земельного участка, ранее арендованного обществом по договору аренды от 28.08.2001 N 12352и, образован самостоятельный участок общей площадью 1209 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0011, расположенный по адресу: проспект Сиверса, 12в. На основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 21.09.2004 N 2612 (т. 1, л.д. 137) по договору от 30.12.2004 N 12352и данный участок передан обществу в аренду для использования в целях эксплуатации производственных помещений сроком с 21.09.2004 по 21.09.2009. В пункте 1.3 договора указано, что земельный участок расположен за красной линией застройки (т. 1, л.д. 94-101).
По постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 31.10.2007 N 1140 "О резервировании земель для муниципальных нужд в целях размещения объекта транспортной инфраструктуры - мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса" сроком на семь лет зарезервированы для муниципальных нужд ряд земельных участков, в том числе и участок с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (т. 2, л.д. 3-7).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.03.2008 N 243 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков для строительства мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса" (т. 2, л.д. 8, 9) часть земельного участка площадью 0,0639 га по просп. Сиверса, 12 в (согласно проекту границ от 13.03.2008 N 47466) изъята из состава участка площадью 0,1209 га (кадастровый номер 61:44:051003:0011), предоставленного в аренду обществу по договору аренды от 30.12.2004 N 12352и (предыдущий кадастровый номер 61:44:051003:0004).
Оставшийся после изъятия земельный участок (площадью 570 кв. м) сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет (т. 1, л.д. 12-14).
На основании заявления общества департамент подготовил заключение от 22.05.2009 N 01-20/7837 о возможности оформления договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0036 для эксплуатации производственных помещений сроком на 5 лет (т. 2, л.д. 10).
По договору от 09.09.2009 N 31470 обществу передан в аренду земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0036 для эксплуатации производственных помещений, на срок с 05.06.2009 по 05.06.2014. В пункте 1.2 договора и акте приема-передачи отражено, что на земельном участке обременения и ограничения отсутствуют (т. 1, л.д. 27-32).
На данном участке расположено административное здание, принадлежащее обществу на праве собственности, что подтверждается планом приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994 (т. 1, л.д. 114-124), свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП (т. 1, л.д. 22, 41, 42).
В письме от 12.02.2015 N 59-34-1/2853 департамент указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Красная линия, проходящая по территории участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, утверждена постановлением от 12.01.2010 N 3 (т. 1, л.д. 44). Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 12.08.2014 N 897 в постановление от 12.01.2010 N 3 внесены изменения (т. 1, л.д. 70-73).
Согласно письму департамента от 03.04.2015 N 59-34-2/7683 (т. 1, л.д. 92), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 находится в границах проекта планировки территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: просп. Сиверса, ул. Текучева, просп. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая линия р. Дон (IX РГР), утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3. Данный участок не входит в перечень земельных участков, полностью или частично расположенных в границах резервируемых земель для строительства II этапа I очереди строительства мостового перехода через р. Дон, согласно приложению N 2 к постановлению администрации города Ростова-на-Дону от 25.05.2011 N 320 "О резервировании земель для муниципальных нужд - II этап I очереди строительства мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса в г. Ростове-на-Дону" (в редакции от 25.03.2014).
Из имеющихся в деле (представленных сторонами) схем также видно, что ранее красная линия проходила по границе земельного участка площадью 1 209 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (отделяла его от земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0004, приобретенного обществом в собственность в 2003 году). Впоследствии часть участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (площадью 639 кв. м) была изъята из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011. При этом красная линия, утвержденная постановлением от 10.01.2014 N 4, была изменена и проходит через арендуемый обществом участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 и принадлежащее ему (возведенное правопредшественником заявителя в 1948 году) административное здание (т. 1, л.д. 74; т. 2, л.д. 12).
Судебные инстанции признали, что на момент обращения общества в министерство с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 он не изъят из оборота или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд (срок резервирования земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011 истек в 2014 году). Испрашиваемый заявителем участок не относится к землям общего пользования (статья 85 Земельного кодекса, статья 1 Градостроительного кодекса), его формирование за счет территории (земель) общего пользования документально не подтверждено.
С учетом приведенных норм, установленных обстоятельств и правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.07.2010 N 2438/10, суды пришли к выводу о незаконности отказа министерства в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
В порядке устранения допущенных нарушений суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал министерство в течение месяца после вступления в силу судебного акта принять соответствующее решение, подготовить проект договора купли-продажи и направить его в адрес общества.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы (о законности отказа министерства в удовлетворении заявления общества о приобретении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в связи с нецелевым его использованием и отнесением к территориям общего пользования), окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу N А53-12893/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 29.01.2016 N Ф08-10184/2015 ПО ДЕЛУ N А53-12893/2015
Требование: О признании незаконным отказа в предоставлении в собственность участка, обязании утвердить и выдать проект договора купли-продажи.Разделы:
Приватизация земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием участка. Кроме того, часть спорного участка находится за красной линией застройки.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2016 г. по делу N А53-12893/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя - закрытого акционерного общества "Ростовский завод коммунального оборудования" (ИНН 6164101496, ОГРН 1026103273921) - Авдиенко Т.В. (доверенность от 01.03.2015), от органа, осуществляющего публичные полномочия - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (ИНН 6163021632, ОГРН 1026103166055) - Ковалевской Ю.А. (доверенность от 11.01.2016), рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области на решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015 (судья Прокопчук С.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 (судьи Смотрова Н.Н., Соловьева М.В., Сурмалян Г.А.) по делу N А53-12893/2015, установил следующее.
ЗАО "Ростовский завод коммунального оборудования" (далее - общество) обратилось в арбитражный суд к Министерству имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство) с заявлением, в котором просило:
- - признать незаконным отказ министерства в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в, выраженный в письме от 13.02.2015 N 19.6.2/636;
- - обязать министерство принять решение об утверждении и выдаче проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
Заявление мотивировано следующим. На земельном участке с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости (административное здание). Отказ министерства в предоставлении данного участка в собственность заявителя противоречит положениям статьей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015, требования удовлетворены. Отказ в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в, выраженный в письме от 13.02.2015 N 19.6.2/636, признан незаконным. На министерство возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу принять решение о предоставлении в собственность за плату обществу земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его в адрес общества. С министерства в пользу общества на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что общество является собственником административного здания (общая площадь 478,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:38054), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, д. 12в (план приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994, свидетельство о государственной регистрации от 12.05.2012, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 07.08.2015 N 61/001/062/2015-4117). Земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, на котором находится принадлежащий обществу объект недвижимости (возведенный в 1948 году), поставлен на государственный кадастровый учет 23.05.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, он предоставлен в аренду обществу на основании договора от 09.09.2009 N 31470. Земельный участок расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Общество обратилось в министерство с заявлением о приватизации земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, на котором расположено административное здание, принадлежащее ему на праве собственности. Письмом от 13.02.2015 N 19.6.2/636 министерство отказало заявителю в предоставлении участка в собственность. Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием земельного участка, а также тем, что часть испрашиваемого земельного участка находится за красной линией застройки, утвержденной постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 12.01.2010 N 3 (в редакции постановления от 12.08.2014 N 897) "Об утверждении документации по планировке территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: просп. Сиверса, ул. Текучева, просп. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая реки Дон" (далее - постановление от 12.01.2010 N 3). При проверке доводов заявителя о незаконности отказа и нарушении им прав общества судебные инстанции исходили из положений статьи 36 Земельного кодекса, пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), а также разъяснений, содержащихся в пунктах 4 и 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11). Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 не относится к землям общего пользования, его формирование за счет территории (земель) общего пользования документально не подтверждено, это участок не зарезервирован для публичных (государственных или муниципальных) нужд. Материалы дела также подтверждают, что граница спорного земельного участка, прилегающая к проезжей части, проходит через (по стене) находящегося на этом участке административного здания, возведенного в 1948 году. Установление (изменение) красных линий с пересечением ими границ уже сформированных для эксплуатации объектов недвижимости земельных участков не предусмотрено (не допускается) нормами земельного и градостроительного законодательства. С учетом изложенного, суды пришли к выводу о том, что решение министерства об отказе в предоставлении обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 (письмо от 13.02.2015 N 19.6.2/636) незаконно. Данное решение уполномоченного органа препятствует обществу в реализации права на приватизацию земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости (административное здание). Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования на основании статей 198, 200 и 201 Кодекса. Довод министерства о несоответствии между разрешенным и фактическим использованием земельного участка (ответчик использует административное здание не для производственных целей, а для торговли) судами отклонен. Указанное здание является нежилым, административным, при его использовании общество нормы закона не нарушает. Апелляционный суд указал, что вопрос о виде использования спорного земельного участка имеет значение для определения размера выкупной платы за земельный участок, не влияет на вопрос о наличии исключительного права на приобретение участка. При принятии решения суды не разрешали вопрос о выкупной стоимости спорного земельного участка, который может быть разрешен сторонами договора на стадии согласования его условий (т. 2, л.д. 41, 90).
Министерство обжаловало решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. При проведении проверки сотрудниками министерства выявлено несоответствие между разрешенным и фактическим использованием земельного участка (ответчик использует административное здание не для производственных целей, а для торговли), что существенно влияет на выкупную стоимость испрашиваемого обществом в собственность участка. По информации Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону от 12.02.2015 N 59-34-1/2853 (далее - департамент) испрашиваемый земельный участок расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Часть участка находится за красной линией застройки по ул. Сиверса, утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3. Красные линии обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию (статьи 27, 28 и 85 Земельного кодекса, статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс)). Факт ограничения оборотоспособности участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 (отнесения его к землям общего пользования) подтверждается материалами дела (письмо Департамента от 12.02.2015 N 59-34-1/2853, кадастровая выписка о земельном участке, сведения публичной кадастровой карты, схема Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, градостроительный регламент зоны ОЖ). Доказательства, свидетельствующие о прекращении действия указанных документов, отсутствуют. Судебные инстанции не исследовали в полной мере вопросы о несоответствии оспариваемого решения закону (иному нормативному правовому акту) и нарушении им прав (интересов) заявителя. В соответствии с пунктом 8 статьи 28 Закона о приватизации земельные участки в составе земель общего пользования не подлежат отчуждению. Следовательно, отказ министерства в предоставлении в собственность испрашиваемого участка не противоречит нормам действующего законодательства. Целью составления документации по планировке территории является выделение элементов существующей структуры, а также параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. В частности, нанесению подлежат как существующие красные линии, так и линии, обозначающие планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. В соответствии с частями 1 и 2 статьи 18 Градостроительного кодекса к документам территориального планирования муниципальных образований относятся генеральные планы городских округов; состав, порядок подготовки документов территориального планирования муниципальных образований, порядок подготовки изменений и внесения их в такие документы, а также состав, порядок подготовки планов реализации таких документов устанавливаются в соответствии с настоящим законом и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Существующие красные линии отражаются в проектах планировки территории. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом, в том числе красных линий, утвержденных проектами планировки территорий. Составляющей частью генерального плана являются, в том числе проекты планировки территории, карты (схемы) территориальных зон. Таким образом, вывод судов о том, что расположение части испрашиваемого заявителем земельного участка на территории общего пользования не доказано, не соответствует обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Судами не исследован довод министерства о том, что на момент обращения заявителя за выкупом земельного участка постановление от 12.01.2010 N 3 действовало. То обстоятельство, что на испрашиваемом участке располагается объект недвижимости, не отменяет законодательный запрет на приватизацию земельных участков, относящихся к территориям общего пользования. Документы территориального планирования определяют назначение территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения их устойчивого развития, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и публичных образований. Документы территориального планирования обязательны для публичных органов при принятии ими решений о предоставлении земельных участков. Запрет на приватизацию земельных участков является основанием для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц участков, находящихся в публичной собственности (пункт 4 статьи 28 Земельного кодекса).
Общество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Довод министерства о нецелевом использовании заявителем земельного участка (несоответствии разрешенного вида использования фактическому использованию) не может влиять на исключительное право общества приобрести в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в рамках рассматриваемого (публично-правового) спора. Довод кассационной жалобы об отнесении спорного участка к землям (территориям) общего пользования, несостоятелен. Участок ранее предоставлялся обществу в аренду для эксплуатации административного здания (1948 года постройки). Материалы дела не подтверждают, что испрашиваемый обществом земельный участок относится (когда-либо относился) к территориям общего пользования. Доказательств того, что спорный участок (на момент обращения в министерство с заявлением о его выкупе) изъят из оборота или зарезервирован государственных или муниципальных нужд, также не представлено. Кроме того, красная линия проходит через находящееся на этом участке (принадлежащее обществу) административное здание, что не допускается нормами земельного и градостроительного законодательства.
В судебном заседании представитель министерства поддержал доводы жалобы, которую просил окружной суд удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие выводов судебных инстанций нормам действующего законодательства и имеющимся в деле доказательствам. Дополнительно представил на обозрение суда письмо руководителя департамента от 30.12.2015 N 59-34-2/31278, в котором указано, что на основании генерального плана документацией по планировке территории были установлены красные линии для строительства перспективной магистральной улицы общегородского значения непрерывного движения. В настоящее время строительство магистрали в районе расположения испрашиваемого земельного участка завершено. Участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 не планируется для размещения объектов местного значения. Принимая во внимание заявление общества о приобретении в собственность земельного участка, департамент считает возможным выполнение проектных работ по проектированию (корректировке) градостроительной документации в части красных линий в районе испрашиваемого земельного участка.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, на основании плана приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994 (т. 1, л.д. 114-124) и письма Комитета по управлению государственным имуществом Ростовской области от 20.12.2001 N 9/7427 обществу на праве собственности принадлежит административное здание. Объект недвижимости построен в 1948 году, имеет площадь 478,5 кв. м, кадастровый номер 61:44:0000000:38054 и расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, 12в (т. 1, л.д. 23. 24). Право собственности общества на административное здание зарегистрировано в ЕГРП 15.03.2002, в подтверждение чего заявителю выдано свидетельство о государственной регистрации права от 12.05.2012 серии 61-АЖ N 777532 (взамен свидетельства серии 61 АЕ N 158832 от 20.10.2009; т. 1, л.д. 22).
По сведениям государственного кадастра недвижимости, отраженным в кадастровом паспорте от 11.08.2009 N 61/001/09-402207, земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:0051003:36, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, проспект Сиверса, 12в, поставлен на кадастровый учет 23.05.2008. Участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации производственных помещений, сведения о правах отсутствуют (т. 1, л.д. 12-14).
Общество обратилось в министерство с заявлением от 14.01.2015 N 19/80 о приобретении права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
13 февраля 2015 года в письме N 19.6.2/636 (т. 1, л.д. 25, 26) министерство отказало заявителю в предоставлении земельного участка в собственность. Отказ мотивирован несоответствием между разрешенным и фактическим использованием земельного участка. Кроме того, часть спорного земельного участка находится за красной линией застройки ул. Сиверса, утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3.
Ссылаясь на незаконность отказа министерства в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в собственность, общество оспорило его в арбитражный суд по правилам главы 24 Кодекса.
Основанием для признания незаконными действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности либо создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности (статьи 198, 200 и 201 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется такими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом.
Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом (абзац второй пункта 5 постановления от 24.03.2005 N 11).
В пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса закреплено, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду. В месячный срок с даты принятия такого решения уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Согласно пункту 4 статьи 28 Земельного кодекса (действовала до 01.03.2015) не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В пункте 4 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 Кодекса. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы уполномоченных органов о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд.
В обоснование отказа в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 министерство ссылается на несоответствие между разрешенным и фактическим использованием, а также на то, что часть участка относится к землям (территориям) общего пользования.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суды первой и апелляционной инстанций установили следующее.
На основании государственного акта от 08.10.1981 за комбинатом производственных предприятий Ростовского-на-Дону городского управления коммунального хозяйства (правопредшественник общества) закреплен в бессрочное пользование земельный участок площадью 0,55 га по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12а, в границах согласно плану землепользования (т. 1, л.д. 102-105).
Во исполнение постановления от 30.06.1997 N 12352 администрацией города Ростова-на-Дону с АООТ "Ростовский завод коммунального оборудования" заключен договор аренды от 26.05.1997 N 884. По условиям договора передан в аренду земельный участок общей площадью 0,5688 га для эксплуатации производственных помещений (в том числе 1209 кв. м, расположенный за красной линией застройки). Участок расположен по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12 а, сроком на 1 год (т. 1, л.д. 106-113).
По договору аренды от 28.08.2001 N 12352и обществу передан в аренду земельный участок общей площадью 5688 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0004, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Сиверса, 12в, для эксплуатации производственных помещений, сроком до 08.06.2003 (т. 1, л.д. 138-145).
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:051003:0004 (общей площадью 4479 кв. м) приобретен обществом в собственность по договору купли-продажи N 15/ЗУ, заключенному с Фондом имущества Ростовской области (договор зарегистрирован 01.04.2003). Участок приобретен в целях эксплуатации производственных зданий (помещений) в границах, указанных в кадастровом плане (т. 2, л.д. 28-36).
Из оставшейся части земельного участка, ранее арендованного обществом по договору аренды от 28.08.2001 N 12352и, образован самостоятельный участок общей площадью 1209 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0011, расположенный по адресу: проспект Сиверса, 12в. На основании распоряжения Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону от 21.09.2004 N 2612 (т. 1, л.д. 137) по договору от 30.12.2004 N 12352и данный участок передан обществу в аренду для использования в целях эксплуатации производственных помещений сроком с 21.09.2004 по 21.09.2009. В пункте 1.3 договора указано, что земельный участок расположен за красной линией застройки (т. 1, л.д. 94-101).
По постановлению Мэра города Ростова-на-Дону от 31.10.2007 N 1140 "О резервировании земель для муниципальных нужд в целях размещения объекта транспортной инфраструктуры - мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса" сроком на семь лет зарезервированы для муниципальных нужд ряд земельных участков, в том числе и участок с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (т. 2, л.д. 3-7).
Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 19.03.2008 N 243 "Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков для строительства мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса" (т. 2, л.д. 8, 9) часть земельного участка площадью 0,0639 га по просп. Сиверса, 12 в (согласно проекту границ от 13.03.2008 N 47466) изъята из состава участка площадью 0,1209 га (кадастровый номер 61:44:051003:0011), предоставленного в аренду обществу по договору аренды от 30.12.2004 N 12352и (предыдущий кадастровый номер 61:44:051003:0004).
Оставшийся после изъятия земельный участок (площадью 570 кв. м) сформирован, поставлен на государственный кадастровый учет (т. 1, л.д. 12-14).
На основании заявления общества департамент подготовил заключение от 22.05.2009 N 01-20/7837 о возможности оформления договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0036 для эксплуатации производственных помещений сроком на 5 лет (т. 2, л.д. 10).
По договору от 09.09.2009 N 31470 обществу передан в аренду земельный участок площадью 570 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0036 для эксплуатации производственных помещений, на срок с 05.06.2009 по 05.06.2014. В пункте 1.2 договора и акте приема-передачи отражено, что на земельном участке обременения и ограничения отсутствуют (т. 1, л.д. 27-32).
На данном участке расположено административное здание, принадлежащее обществу на праве собственности, что подтверждается планом приватизации Ростовского завода коммунального оборудования от 30.06.1994 (т. 1, л.д. 114-124), свидетельствами о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРП (т. 1, л.д. 22, 41, 42).
В письме от 12.02.2015 N 59-34-1/2853 департамент указал, что земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 расположен в зоне многофункциональной общественно-жилой застройки (ОЖ). Красная линия, проходящая по территории участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36, утверждена постановлением от 12.01.2010 N 3 (т. 1, л.д. 44). Постановлением администрации города Ростова-на-Дону от 12.08.2014 N 897 в постановление от 12.01.2010 N 3 внесены изменения (т. 1, л.д. 70-73).
Согласно письму департамента от 03.04.2015 N 59-34-2/7683 (т. 1, л.д. 92), земельный участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 находится в границах проекта планировки территории расчетно-градостроительных районов центральной части города Ростова-на-Дону в границах: просп. Сиверса, ул. Текучева, просп. Театральный, ул. Береговая до балки Кизитериновская, южная граница - береговая линия р. Дон (IX РГР), утвержденной постановлением от 12.01.2010 N 3. Данный участок не входит в перечень земельных участков, полностью или частично расположенных в границах резервируемых земель для строительства II этапа I очереди строительства мостового перехода через р. Дон, согласно приложению N 2 к постановлению администрации города Ростова-на-Дону от 25.05.2011 N 320 "О резервировании земель для муниципальных нужд - II этап I очереди строительства мостового перехода через р. Дон в створе просп. Сиверса в г. Ростове-на-Дону" (в редакции от 25.03.2014).
Из имеющихся в деле (представленных сторонами) схем также видно, что ранее красная линия проходила по границе земельного участка площадью 1 209 кв. м с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (отделяла его от земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0004, приобретенного обществом в собственность в 2003 году). Впоследствии часть участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011 (площадью 639 кв. м) была изъята из состава земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011. При этом красная линия, утвержденная постановлением от 10.01.2014 N 4, была изменена и проходит через арендуемый обществом участок с кадастровым номером 61:44:0051003:36 и принадлежащее ему (возведенное правопредшественником заявителя в 1948 году) административное здание (т. 1, л.д. 74; т. 2, л.д. 12).
Судебные инстанции признали, что на момент обращения общества в министерство с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 он не изъят из оборота или зарезервирован для государственных или муниципальных нужд (срок резервирования земельного участка с кадастровым номером 61:44:051003:0011 истек в 2014 году). Испрашиваемый заявителем участок не относится к землям общего пользования (статья 85 Земельного кодекса, статья 1 Градостроительного кодекса), его формирование за счет территории (земель) общего пользования документально не подтверждено.
С учетом приведенных норм, установленных обстоятельств и правовой позиции, сформулированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.07.2010 N 2438/10, суды пришли к выводу о незаконности отказа министерства в предоставлении обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36.
В порядке устранения допущенных нарушений суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса обязал министерство в течение месяца после вступления в силу судебного акта принять соответствующее решение, подготовить проект договора купли-продажи и направить его в адрес общества.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы (о законности отказа министерства в удовлетворении заявления общества о приобретении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 61:44:0051003:36 в связи с нецелевым его использованием и отнесением к территориям общего пользования), окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается заявитель, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Министерство освобождено от уплаты государственной пошлины за подачу жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 27.08.2015 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2015 по делу N А53-12893/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
Н.С.МАЗУРОВА
А.И.МЕЩЕРИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)