Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 по делу N А32-16327/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В.
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрации города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Евгению Викторовичу о взыскании задолженности за период с 13.12.2011 по 31.12.2014 в размере 1946008 руб. 56 коп., пени в размере 1280161 руб. 24 коп. за период с 13.12.2011 по 31.12.20141, о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 186-187).
Решением от 01.03.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681 расторгнут. С ответчика в пользу истца взыскано 400082 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2014, 132784 руб. 33 коп. пени за период с 11.06.2012 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей. Требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции в сумме 400082 руб. 87 коп. за период с 01.04.2012 по 31.12.2014 с учетом выводов заключения эксперта N 017/СЭ-2016 от 27.09.2016 и пропуска истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 13.12.20111 по 31.03.2012. В связи с неисполнением арендатором обязательств по договору, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер подлежащей взысканию пени определен судом в сумме 132784 руб. 33 коп. с учетом пропуска срока исковой давности за период с 13.12.2011 по 10.06.2012 и перерасчета пени за период с 11.06.2012 по 31.12.2014. Требование истца о расторжении договора заявлено правомерно.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить в части отказа в иске и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатор не исполнил обязанность по оплате с 13.12.2011 по 31.12.2014, задолженность составляет 2750815 руб. 27 коп. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. в заседание не явился. Предприниматель о судебном заседании извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.03.2010 между муниципальным образованием город - курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор), заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005681 (т. 1 л.д. 11-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 8934 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0301013:76, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная. Участок расположен в промышленной зоне по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка "оптово - складское помещение и оптовый магазин".
В соответствии с пунктом 1.2 настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.
В пункте 2.1 договора указано, что срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 18.02.2059.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составляет 2551000 рублей.
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно пункту 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2010.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В. со следующими требованиями:
- - изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды предпринимателя земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье") денежной суммы в размере 1181046 рублей на банковский счет предпринимателя;
- - прекратить право аренды предпринимателя на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная;
- - обязать предпринимателя освободить земельный участок от находящегося на нем движимого имущества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 в отдельное производство выделено исковое требование департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В. о перечислении со стороны федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье") денежной суммы в размере 1818046 рублей на банковский счет индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В.
Для федеральных нужд изъят путем прекращения права аренды индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Прекращено право аренды индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. освободить земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, от находящегося на нем движимого имущества.
В рамках дела N А32-9342/2013 установлено, что распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1061-р "Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения" изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга - Сочи (р. Псахе) до начала обхода города Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка от автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, которые будут образованы путем раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
В результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная, образованы следующие земельные участки: земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, а также земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м и земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:101 площадью 3 710 кв. м, расположенные по 5 адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Между ООО "Стройсервис-21" и департамент 19.04.2011 подписано соглашение N 942-1061-р об изъятии путем прекращения права аренды земельных участков в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.
В соответствии с соглашением от 19.04.2011 N 942-1061-р прекратилось право аренды общества, в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, которые будут образованы путем раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
Между администрацией (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор) 21.04.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункты договора изложены в следующей редакции:
- "1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99 площадью 949 кв. м и 23:49:0301013:101 площадью 3 710 кв. м с видом разрешенного использования - оптово - складское помещение и оптовый магазин, по ул. Транспортной в Хостинском районе г. Сочи, Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б. Категория земель - земли населенных пунктов;
- 3.2 Размер годовой арендной платы устанавливается с учетом площади земельных участков, указанных в пункте 1 настоящего Соглашения, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за участок от 16.03.2010 N 0104 и составляет: 2 551 000 / 8 934 x (949 + 3 710) = 1 330 323,41 рублей".
Соглашение от 21.04.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между ООО "Стройсервис-21" (правообладатель) и Афуксениди Е.В. (правопреемник) 30.11.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.3. договора передачи прав объектом аренды являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99 площадью 949 кв. м и 23:49:0301013:101 площадью 3710 кв. м, расположенные: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
Договор от 30.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Главой администрации (губернатором) Краснодарского края 28.09.2012 принято распоряжение N 870-р об изъятии для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга - Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Аруга) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды предпринимателя земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Как отмечено выше, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 для федеральных нужд путем прекращения права аренды у предпринимателя изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная. Прекращено право аренды предпринимателя на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная. На предпринимателя возложена обязанность освободить земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, от находящегося на нем движимого имущества.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.10.2015 N 23/050/404/2015-464 (т. 1 л.д. 119) право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1092 зарегистрировано 08.07.2013.
Между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 (департамент), Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (корпорация) и Афуксениди Е.В. 01.02.2013 заключено соглашение N 1844-1059-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды на земельный участок и расположенные на нем объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (т. 1 л.д. 113-115), предметом которого является прекращение права аренды предпринимателя в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:101 площадью 3710 кв. м, расположенный по адресу: Российской федерации, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная, принадлежащий предпринимателю на праве аренды.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2015 N 23/019/135/2015-4760 (т. 1 л.д. 179-180) право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014.
Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 05.04.2013 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008716 от 29.03.2013.
Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и Афуксениди Е.В. (арендатор) 01.02.2013 заключено дополнительное соглашение к договору от 24.03.2010 N 4900005681 (т. 2 л.д. 97-98), согласно которого пункты договора изложены в следующей редакции:
"пункт 1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, район Хостинский, ул. Транспортная, с видом разрешенного использования строительство и эксплуатация оптово - складских помещений и оптового магазина. Категория земель - земли населенных пунктов.
пункта 3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается с учетом площади земельного участка, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составляет: 2 551 000 / 8 934 x 949 = 270 975,93 рублей".
Соглашение от 01.02.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с неисполнением предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей, администрации города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:76 (а впоследствии образованные в результате раздела из него земельные участки) не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, утверждены постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
В пункте 2 постановления N 50 рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Постановление вступило в силу с 09.06.2011.
В преамбуле постановления администрации города Сочи "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" указано, что это Правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил города Сочи установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил города Сочи установлено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
- Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.
Согласно пункту 5.2 Правил города Сочи при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
Однако, как следует из пункта 4.1 Правил города Сочи, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.
Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил города Сочи, утвержденных постановлением N 50.
Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.
Из представленного в материалы дела расчета задолженности по арендной плате следует, что задолженность рассчитана в соответствии с соглашениями к договору от 21.04.2011, от 01.02.2013, то есть на основании рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 2551000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104.
В соответствии с пунктами 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Согласно отчету от 16.03.2010 N 0104 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301013:76 по состоянию на 16.03.2010 составляет 2551000 рублей.
Включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора), установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2016 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр экологических и правовых экспертиз" Абраменко М.В.
На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
1. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельных участков площадью 3710 кв. м и 949 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0301013:101 и 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2011 году?
2. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2013 году?
3. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2013 году?
Согласно выводам эксперта (заключение N 017/СЭ-2016 от 27.09.2016 - т. 2 л.д. 36-78):
рыночная стоимость земельного участка площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2011 год, составляет 21952000 рубля.
рыночная стоимость земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2011 год, составляет 6108000 рублей.
рыночная стоимость земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2013 год, составляет 6836000 рублей.
рыночная стоимость земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2013 год, составляет 3508000 рублей.
Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что арендатор не исполнил обязанность по оплате с 13.12.2011 по 31.12.2014, задолженность составляет 2750815 руб. 27 коп. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.
При определении подлежащего взысканию размера задолженности суд первой инстанции руководствовался указанными выше выводами эксперта.
В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям (отзыв на иск - т. 1 л.д. 101-106).
В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.
В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно штампу канцелярии суда первой инстанции, исковое заявление подано администрацией г. Сочи в Арбитражный суд Краснодарского края 08.05.2015.
В соответствии с пунктом 3.3. договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
В связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13.12.2011 по 31.03.2012, требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции за период 01.04.2012 по 31.12.2014 в сумме 400082 руб. 87 коп.
В период с 01.04.2012 по 31.01.2013 арендная плата исчислена из рыночной стоимости земельного участка площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101 по состоянию на 2011 год в размере 21952000 рубля и рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2011 год в размере 6108000 рублей, рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 6836000 рублей.
При определении периода начисления арендной платы судом первой инстанции также учтено, что в соответствии с соглашением N 1844-1059-р от 01.02.2013 изъят путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером м23:49:0301013:101, площадью 3710 кв. Несмотря на то, что право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014, у предпринимателя отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок в силу договора аренды N 4900008716 от 29.03.2013, в пользу третьего лица.
Кроме того, судом первой инстанции учтено, что 01.02.2013 между администрацией (арендодатель) и Афуксениди Е.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 исключен из предмета договора.
В период с 01.02.2013 по 07.07.2013 арендная плата исчислена из рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 6836000,00 рублей.
В связи с тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 для федеральных нужд путем прекращения права аренды у предпринимателя изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, право федеральной собственности на который зарегистрировано 08.07.2013, судом первой инстанции за период с 08.07.2013 по 31.12.2014 арендная плата исчисляется из рыночной стоимости земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 3508000 рублей.
Также судом первой инстанции применены коэффициенты инфляции в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" с применением коэффициента инфляции в 2012 году - 6%, 2013 году - 5,5%, 2014 году 5%.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, истцом заявлено о взыскании пени за периоды с 13.12.2011 по 31.12.2014 в сумме 1280161 руб. 24 коп.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
С учетом пропуска истцом срока исковой давности, в удовлетворении требования в части взыскания пени за период с 13.12.2011 по 10.06.2012 судом первой инстанции отказано обоснованно.
Определенная к взысканию судом первой инстанции сумма пени за периоды с 11.06.2012 по 31.12.2014 составила 132784 руб. 33 коп. в соответствии со следующим расчетом:
- за период с 11.06.2012 по 10.09.2012 (86782 руб. 37 коп. + 24146 руб. 63 коп. - 100000 рублей) x 0,05% x 92 дня = 502 руб. 73 коп.;
- за период с 11.09.2012 по 10.11.2012 (10929 рублей + 87736 руб. 03 коп. + 24 411 руб. 97 коп.) x 0,05% x 92 дня = 3753 руб. 85 коп.;
- за период с 11.11.2012 по 10.03.2013 (123077 рублей + 87736 руб. 03 коп. + 24 411 руб. 97 коп.) x 0,05% x 120 дней = 14113 руб. 50 коп.;
- за период с 11.03.2013 по 10.06.2013 (235225 рублей + 31274 руб. 65 коп. + 25 283 руб. 84 коп.) x 0,05% x 92 дней = 13422 руб. 04 коп.;
- за период с 11.06.2013 по 10.09.2013 (291783 руб. 49 коп. + 25564 руб. 77 коп.) x 0,05% x 92 дней = 14598 руб. 02 коп.;
- за период с 11.09.2013 по 10.11.2013 (317348 руб. 26 коп. + 1966 руб. 52 коп. + 12253 руб. 97 коп.) x 0,05% x 61 дней = 10112 руб. 85 коп.;
- за период с 11.11.2013 по 10.03.2014: (331 568,75 рублей + 13 263,12 рублей) x 0,05% x 120 дней = 20 684,91 рублей.
- за период с 11.03.2014 по 10.06.2014 (344 831 руб. 87 коп. + 13623 руб. 53 коп.) x 0,05% x 92 дней = 16488 руб. 95 коп.;
- за период с 11.06.2014 по 10.09.2014 (358455 руб. 40 коп. + 13774 руб. 91 коп.) x 0,05% x 92 дней = 17122 руб. 59 коп.;
- за период с 11.09.2014 по 10.11.2014 (372230 руб. 31 коп. + 13926 руб. 28 коп.) x 0,05% x 61 дней = 11777 руб. 78 коп.;
- за период с 11.11.2014 по 31.12.2014 (386156 руб. 59 коп. + 13926 руб. 28 коп.) x 0,05% x 51 дней = 10202 руб. 11 коп.
В апелляционной жалобе возражений по методике начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
Истцом также заявлено о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку материалами дела подтверждается обязанность арендатора по уплате арендной платы за спорный период, которая не была исполнена ответчиком, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает, заявителем жалобы доводов по существу решения не приведено.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 по делу N А32-16327/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.05.2017 N 15АП-5581/2017 ПО ДЕЛУ N А32-16327/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 мая 2017 г. N 15АП-5581/2017
Дело N А32-16327/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Величко М.Г., Новик В.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коноплевым И.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 по делу N А32-16327/2015
по иску администрации города Сочи
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В.
о взыскании задолженности,
принятое в составе судьи Левченко О.С.
установил:
администрации города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Евгению Викторовичу о взыскании задолженности за период с 13.12.2011 по 31.12.2014 в размере 1946008 руб. 56 коп., пени в размере 1280161 руб. 24 коп. за период с 13.12.2011 по 31.12.20141, о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681 (с учетом изменения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 186-187).
Решением от 01.03.2017 иск удовлетворен частично, договор аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681 расторгнут. С ответчика в пользу истца взыскано 400082 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2014, 132784 руб. 33 коп. пени за период с 11.06.2012 по 31.12.2014. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Решение мотивировано тем, что ответчиком нарушены обязательства по внесению арендных платежей. Требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции в сумме 400082 руб. 87 коп. за период с 01.04.2012 по 31.12.2014 с учетом выводов заключения эксперта N 017/СЭ-2016 от 27.09.2016 и пропуска истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 13.12.20111 по 31.03.2012. В связи с неисполнением арендатором обязательств по договору, к ответчику применена договорная ответственность в виде взыскания пени. Размер подлежащей взысканию пени определен судом в сумме 132784 руб. 33 коп. с учетом пропуска срока исковой давности за период с 13.12.2011 по 10.06.2012 и перерасчета пени за период с 11.06.2012 по 31.12.2014. Требование истца о расторжении договора заявлено правомерно.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил его отменить в части отказа в иске и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что арендатор не исполнил обязанность по оплате с 13.12.2011 по 31.12.2014, задолженность составляет 2750815 руб. 27 коп. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.
В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации города Сочи не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена в порядке пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 12 от 17.02.2011.
Представитель индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. в заседание не явился. Предприниматель о судебном заседании извещен в порядке пункта 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.03.2010 между муниципальным образованием город - курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор), заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 4900005681 (т. 1 л.д. 11-16), согласно которому арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок площадью 8934 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0301013:76, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная. Участок расположен в промышленной зоне по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне С-1-б, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования земельного участка "оптово - складское помещение и оптовый магазин".
В соответствии с пунктом 1.2 настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.
В пункте 2.1 договора указано, что срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации по 18.02.2059.
Пунктом 3.2 договора установлено, что размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составляет 2551000 рублей.
В соответствии с пунктом 3.3 договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
Согласно пункту 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.04.2010.
Департамент Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В. со следующими требованиями:
- - изъять для федеральных нужд путем прекращения права аренды предпринимателя земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, посредством перечисления со стороны федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье") денежной суммы в размере 1181046 рублей на банковский счет предпринимателя;
- - прекратить право аренды предпринимателя на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная;
- - обязать предпринимателя освободить земельный участок от находящегося на нем движимого имущества.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 в отдельное производство выделено исковое требование департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 года к индивидуальному предпринимателю Афуксениди Е.В. о перечислении со стороны федерального казенного учреждения "Дирекция по строительству и реконструкции автомобильных дорог Черноморского побережья Федерального дорожного агентства" (ФКУ ДСД "Черноморье") денежной суммы в размере 1818046 рублей на банковский счет индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В.
Для федеральных нужд изъят путем прекращения права аренды индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Прекращено право аренды индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Суд обязал индивидуального предпринимателя Афуксениди Е.В. освободить земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, от находящегося на нем движимого имущества.
В рамках дела N А32-9342/2013 установлено, что распоряжением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 22.10.2010 N 1061-р "Об изъятии земельных участков для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения" изъят для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга - Сочи (р. Псахе) до начала обхода города Сочи ПКО (р. Агура) с реконструкцией участка от автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды общества на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, которые будут образованы путем раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
В результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная, образованы следующие земельные участки: земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, а также земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м и земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:101 площадью 3 710 кв. м, расположенные по 5 адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Между ООО "Стройсервис-21" и департамент 19.04.2011 подписано соглашение N 942-1061-р об изъятии путем прекращения права аренды земельных участков в целях размещения олимпийского объекта федерального значения.
В соответствии с соглашением от 19.04.2011 N 942-1061-р прекратилось право аренды общества, в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:100 площадью 3368 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:102 площадью 38 кв. м, земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:103 площадью 869 кв. м, которые будут образованы путем раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:76 площадью 8 934 кв. м, расположенного: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
Между администрацией (арендодатель) и ООО "Стройсервис-21" (арендатор) 21.04.2011 заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункты договора изложены в следующей редакции:
- "1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99 площадью 949 кв. м и 23:49:0301013:101 площадью 3 710 кв. м с видом разрешенного использования - оптово - складское помещение и оптовый магазин, по ул. Транспортной в Хостинском районе г. Сочи, Земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, в экономико-планировочной зоне С-1-б. Категория земель - земли населенных пунктов;
- 3.2 Размер годовой арендной платы устанавливается с учетом площади земельных участков, указанных в пункте 1 настоящего Соглашения, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы за участок от 16.03.2010 N 0104 и составляет: 2 551 000 / 8 934 x (949 + 3 710) = 1 330 323,41 рублей".
Соглашение от 21.04.2011 зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между ООО "Стройсервис-21" (правообладатель) и Афуксениди Е.В. (правопреемник) 30.11.2011 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1.3. договора передачи прав объектом аренды являются земельные участки с кадастровыми номерами 23:49:0301013:99 площадью 949 кв. м и 23:49:0301013:101 площадью 3710 кв. м, расположенные: Краснодарский край, г. Сочи, Хостиниский район, ул. Транспортная.
Договор от 30.11.2011 зарегистрирован в установленном законом порядке.
Главой администрации (губернатором) Краснодарского края 28.09.2012 принято распоряжение N 870-р об изъятии для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения "Центральная автомагистраль г. Сочи "Дублер Курортного проспекта" от км 172 федеральной автомобильной дороги М-27 Джубга - Сочи (р. Псахе) до начала обхода г. Сочи ПКО (р. Аруга) с реконструкцией участка автомобильной дороги от ул. Земляничной до Курортного проспекта (проектные и изыскательские работы, строительство)" путем прекращения права аренды предпринимателя земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная.
Как отмечено выше, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 для федеральных нужд путем прекращения права аренды у предпринимателя изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная. Прекращено право аренды предпринимателя на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная. На предпринимателя возложена обязанность освободить земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город Сочи, Хостинский район, Транспортная, от находящегося на нем движимого имущества.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26.10.2015 N 23/050/404/2015-464 (т. 1 л.д. 119) право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:1092 зарегистрировано 08.07.2013.
Между Департаментом Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних Олимпийских игр 2014 (департамент), Государственная корпорация по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (корпорация) и Афуксениди Е.В. 01.02.2013 заключено соглашение N 1844-1059-р в связи с изъятием путем прекращения права аренды на земельный участок и расположенные на нем объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийского объекта федерального значения (т. 1 л.д. 113-115), предметом которого является прекращение права аренды предпринимателя в связи с изъятием для федеральных нужд в целях размещения олимпийского объекта федерального значения на земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:101 площадью 3710 кв. м, расположенный по адресу: Российской федерации, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Транспортная, принадлежащий предпринимателю на праве аренды.
Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.11.2015 N 23/019/135/2015-4760 (т. 1 л.д. 179-180) право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014.
Кроме того, на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 05.04.2013 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ОАО "Нефтяная компания "Роснефть" на основании договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900008716 от 29.03.2013.
Между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и Афуксениди Е.В. (арендатор) 01.02.2013 заключено дополнительное соглашение к договору от 24.03.2010 N 4900005681 (т. 2 л.д. 97-98), согласно которого пункты договора изложены в следующей редакции:
"пункт 1.1 Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего договора земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, район Хостинский, ул. Транспортная, с видом разрешенного использования строительство и эксплуатация оптово - складских помещений и оптового магазина. Категория земель - земли населенных пунктов.
пункта 3.2 Размер годовой арендной платы за участок устанавливается с учетом площади земельного участка, в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104 и составляет: 2 551 000 / 8 934 x 949 = 270 975,93 рублей".
Соглашение от 01.02.2013 зарегистрировано в установленном законом порядке.
В связи с неисполнением предпринимателем обязательств по внесению арендных платежей, администрации города Сочи обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 постановления главы г. Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применяется порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:76 (а впоследствии образованные в результате раздела из него земельные участки) не относится к категории земельных участков, указанных в пункте 5.2 названного выше постановления, в отношении которых необходимо определять арендную плату от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, арендная плата должна быть определена исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Во исполнение пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, утверждены постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края.
В пункте 2 постановления N 50 рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края не позднее 1 марта 2011 года привести в соответствие с настоящим постановлением свои нормативные правовые акты, а также ранее заключенные договоры аренды земельных участков в установленном законодательством порядке.
Во исполнение краевого постановления администрацией города Сочи 03.06.2011 принято постановление N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи". Постановление вступило в силу с 09.06.2011.
В преамбуле постановления администрации города Сочи "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи" указано, что это Правила, в том числе, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.
Пунктом 1.2. Правил города Сочи установлено, что правила применяются в случаях заключения договоров аренды земельных участков либо внесения изменений в указанные договоры аренды земельных участков в части расчета арендной платы.
Пунктом 4.1. Правил города Сочи установлено, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле:
- Ап = Р x С x Ки, где Ап - размер арендной платы за земельный участок, руб.;
- Р - рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды;
- С - ставка арендной платы, %;
- Ки - коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2. раздела 5 Правил г. Сочи, т.е. при расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7).
Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.
При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.
В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки, в отношении которых не установлен иной порядок расчета арендной платы, за исключением земельных участков, указанных в подпунктах 5 - 7 пункта 1 данного постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014, от 05.08.2016 по делу N А32-3085/2015, от 11.11.2016 по делу N А32-31400/2015.
Согласно пункту 5.2 Правил города Сочи при расчете коэффициента инфляции Ки применяется коэффициент-дефлятор К1, ежегодно устанавливаемый Министерством экономического развития Российской Федерации для целей исчисления налоговой базы по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности. Коэффициент инфляции Ки определяется как произведение всех коэффициентов-дефляторов К1 годов, следующих за годом проведения рыночной оценки соответственно. При расчете арендной платы в год проведения рыночной оценки соответственно Ки принимается равным 1.
Однако, как следует из пункта 4.1 Правил города Сочи, указанный пункт 5.2 подлежит применению только в случаях, если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края.
Для муниципальных земельных участков индексация арендной платы установлена в пункте 9.2 постановления N 210, который предусматривает возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. Положения данного нормативного акта не противоречат содержанию пункта 5.2 Правил города Сочи, утвержденных постановлением N 50.
Таким образом, к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 9.2 постановления N 210.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014.
Из представленного в материалы дела расчета задолженности по арендной плате следует, что задолженность рассчитана в соответствии с соглашениями к договору от 21.04.2011, от 01.02.2013, то есть на основании рыночной стоимости годовой арендной платы в размере 2551000 рублей, установленной на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 16.03.2010 N 0104.
В соответствии с пунктами 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица - незаконным, решения органа юридического лица - не имеющим юридической силы.
Согласно отчету от 16.03.2010 N 0104 рыночная стоимость годовой арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301013:76 по состоянию на 16.03.2010 составляет 2551000 рублей.
Включение в условия договора аренды размера годовой арендной платы, рассчитанной экспертным учреждением, не соответствует постановлению администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".
В пункте 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент заключения спорного договора), установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.07.2016 по настоящему делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр экологических и правовых экспертиз" Абраменко М.В.
На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:
1. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельных участков площадью 3710 кв. м и 949 кв. м с кадастровыми номерами 23:49:0301013:101 и 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2011 году?
2. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2013 году?
3. Определить размер годовой арендной платы с учетом рыночной стоимости земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортная Хостинского района г. Сочи в 2013 году?
Согласно выводам эксперта (заключение N 017/СЭ-2016 от 27.09.2016 - т. 2 л.д. 36-78):
рыночная стоимость земельного участка площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2011 год, составляет 21952000 рубля.
рыночная стоимость земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2011 год, составляет 6108000 рублей.
рыночная стоимость земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2013 год, составляет 6836000 рублей.
рыночная стоимость земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по ул. Транспортной Хостинского района г. Сочи по состоянию на 2013 год, составляет 3508000 рублей.
Результаты судебной экспертизы сторонами не оспорены.
В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что арендатор не исполнил обязанность по оплате с 13.12.2011 по 31.12.2014, задолженность составляет 2750815 руб. 27 коп. Размер годовой арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы.
При определении подлежащего взысканию размера задолженности суд первой инстанции руководствовался указанными выше выводами эксперта.
В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям (отзыв на иск - т. 1 л.д. 101-106).
В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации составляет три года.
В силу пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Согласно штампу канцелярии суда первой инстанции, исковое заявление подано администрацией г. Сочи в Арбитражный суд Краснодарского края 08.05.2015.
В соответствии с пунктом 3.3. договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
В связи с пропуском срока исковой давности по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 13.12.2011 по 31.03.2012, требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции за период 01.04.2012 по 31.12.2014 в сумме 400082 руб. 87 коп.
В период с 01.04.2012 по 31.01.2013 арендная плата исчислена из рыночной стоимости земельного участка площадью 3710 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:101 по состоянию на 2011 год в размере 21952000 рубля и рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2011 год в размере 6108000 рублей, рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 6836000 рублей.
При определении периода начисления арендной платы судом первой инстанции также учтено, что в соответствии с соглашением N 1844-1059-р от 01.02.2013 изъят путем прекращения права аренды земельный участок с кадастровым номером м23:49:0301013:101, площадью 3710 кв. Несмотря на то, что право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 зарегистрировано 30.09.2014, у предпринимателя отсутствовала возможность использовать указанный земельный участок в силу договора аренды N 4900008716 от 29.03.2013, в пользу третьего лица.
Кроме того, судом первой инстанции учтено, что 01.02.2013 между администрацией (арендодатель) и Афуксениди Е.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301013:101 исключен из предмета договора.
В период с 01.02.2013 по 07.07.2013 арендная плата исчислена из рыночной стоимости земельного участка площадью 949 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 6836000,00 рублей.
В связи с тем, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.06.2013 по делу N А32-9342/2013 для федеральных нужд путем прекращения права аренды у предпринимателя изъят земельный участок (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:1092, площадью 462 кв. м, образованный в результате раздела земельного участка (земли населенных пунктов) с кадастровым номером 23:49:0301013:99, площадью 949 кв. м, право федеральной собственности на который зарегистрировано 08.07.2013, судом первой инстанции за период с 08.07.2013 по 31.12.2014 арендная плата исчисляется из рыночной стоимости земельного участка площадью 487 кв. м с кадастровым номером 23:49:0301013:99 по состоянию на 2013 год в размере 3508000 рублей.
Также судом первой инстанции применены коэффициенты инфляции в соответствии с Федеральным законом от 30.11.2011 N 371-ФЗ "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов" с применением коэффициента инфляции в 2012 году - 6%, 2013 году - 5,5%, 2014 году 5%.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по оплате, истцом заявлено о взыскании пени за периоды с 13.12.2011 по 31.12.2014 в сумме 1280161 руб. 24 коп.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или контрактом денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 6.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В соответствии со статьей 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
С учетом пропуска истцом срока исковой давности, в удовлетворении требования в части взыскания пени за период с 13.12.2011 по 10.06.2012 судом первой инстанции отказано обоснованно.
Определенная к взысканию судом первой инстанции сумма пени за периоды с 11.06.2012 по 31.12.2014 составила 132784 руб. 33 коп. в соответствии со следующим расчетом:
- за период с 11.06.2012 по 10.09.2012 (86782 руб. 37 коп. + 24146 руб. 63 коп. - 100000 рублей) x 0,05% x 92 дня = 502 руб. 73 коп.;
- за период с 11.09.2012 по 10.11.2012 (10929 рублей + 87736 руб. 03 коп. + 24 411 руб. 97 коп.) x 0,05% x 92 дня = 3753 руб. 85 коп.;
- за период с 11.11.2012 по 10.03.2013 (123077 рублей + 87736 руб. 03 коп. + 24 411 руб. 97 коп.) x 0,05% x 120 дней = 14113 руб. 50 коп.;
- за период с 11.03.2013 по 10.06.2013 (235225 рублей + 31274 руб. 65 коп. + 25 283 руб. 84 коп.) x 0,05% x 92 дней = 13422 руб. 04 коп.;
- за период с 11.06.2013 по 10.09.2013 (291783 руб. 49 коп. + 25564 руб. 77 коп.) x 0,05% x 92 дней = 14598 руб. 02 коп.;
- за период с 11.09.2013 по 10.11.2013 (317348 руб. 26 коп. + 1966 руб. 52 коп. + 12253 руб. 97 коп.) x 0,05% x 61 дней = 10112 руб. 85 коп.;
- за период с 11.11.2013 по 10.03.2014: (331 568,75 рублей + 13 263,12 рублей) x 0,05% x 120 дней = 20 684,91 рублей.
- за период с 11.03.2014 по 10.06.2014 (344 831 руб. 87 коп. + 13623 руб. 53 коп.) x 0,05% x 92 дней = 16488 руб. 95 коп.;
- за период с 11.06.2014 по 10.09.2014 (358455 руб. 40 коп. + 13774 руб. 91 коп.) x 0,05% x 92 дней = 17122 руб. 59 коп.;
- за период с 11.09.2014 по 10.11.2014 (372230 руб. 31 коп. + 13926 руб. 28 коп.) x 0,05% x 61 дней = 11777 руб. 78 коп.;
- за период с 11.11.2014 по 31.12.2014 (386156 руб. 59 коп. + 13926 руб. 28 коп.) x 0,05% x 51 дней = 10202 руб. 11 коп.
В апелляционной жалобе возражений по методике начисления пени не заявлено, контррасчет не представлен.
Истцом также заявлено о расторжении договора аренды земельного участка от 24.03.2010 N 4900005681.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Поскольку материалами дела подтверждается обязанность арендатора по уплате арендной платы за спорный период, которая не была исполнена ответчиком, требование истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.
При таких условиях, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суд апелляционной инстанции не усматривает, заявителем жалобы доводов по существу решения не приведено.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.03.2017 по делу N А32-16327/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
В.Л.НОВИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)