Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Пичининой И.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нелюбиной В.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Б.", ОГРН 1022800528772: не явились;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, ОГРН 1042800010714: не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
на решение от 28.10.2015
по делу N А04-7460/2015
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Б."
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Р.К.Б." (далее - истец, ООО "Р.К.Б.", общество) с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее - ответчик, ТУ ФАУГИ в Амурской области, управление) о понуждении ТУ ФАУГИ в Амурской области к заключению договора купли-продажи земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:01:010270:12, общей площадью 222 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, разрешенное использование - склад, на условиях, предложенных ООО "Р.К.Б." в протоколе разногласий от 22.07.2015 об изменении цены участка на сумму в размере 5 548 рублей, рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с учетом уточнения иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением от 28.10.2015 иск удовлетворен.
ТУ ФАУГИ в Амурской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что суду следовало руководствоваться пунктом 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 о правилах определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, расчет цены выкупа земельного участка произведен ответчиком в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что в данном случае истец не вправе рассчитывать на применение льготного порядка определения цены выкупа земельного участка. По мнению ответчика, в плане приватизации государственного предприятия Благовещенского мебельного комбината не указан объект, предусмотренный договором купли-продажи нежилого здания от 18.02.2008, отсутствуют документы, подтверждающие приобретение здания склада Чечелем К.Ю. у Благовещенского мебельного комбината, в этой связи считает, что истцом не доказано, что расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости приватизирован из государственной собственности. Считает, что истцом не представлены достаточные доказательства того, что на испрашиваемый земельный участок оформлено право аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.
ООО "Р.К.Б." представлены возражения на апелляционную жалобу.
Стороны извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. ТУ ФАУГИ в Амурской области представлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и ответчика.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что ООО "Р.К.Б." на праве собственности принадлежит нежилое здание-склад, 1-этажный, общей площадью 213,3 кв. м, с инвентарным номером 5075:0110:20001, лит. А10, с кадастровым номером 28:01:010270:0012:5075:0110:20001, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116 (в настоящее время кадастровый номер объекта - 28:01:010270:464), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2008.
16.02.2012 ООО "Р.К.Б." обратилось в ТУ ФАУГИ в Амурской области с заявлением N ПП-10/4389 о предоставлении расположенного под данным складом земельного участка, общей площадью 222 кв. м, с кадастровым номером 28:01:010270:12, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Распоряжением ТУ ФАУГИ в Амурской области от 18.06.2012 N 290-р названный выше земельный участок предоставлен обществу на праве аренды.
18.06.2012 между ООО "Р.К.Б." и ТУ ФАУГИ в Амурской области заключен договор аренды N 365 земельного участка.
05.06.2015 ООО "Р.К.Б." обратилось в управление с заявлением N 4965 о предоставлении в собственность за плату, в порядке установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:464 по цене, рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - по льготной цене (в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
Истец указал, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества - склад входил в состав имущественного комплекса Благовещенского мебельного комбината и согласно плану приватизации от 1992 года отчужден из государственной собственности.
На основании заявления ООО "Р.К.Б." ответчиком издано распоряжение от 08.07.2015 N 130 о предоставлении в собственность ООО "Р.К.Б." земельного участка, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:01:010270:12, общей площадью 222 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, разрешенное использование - склад.
В пункте 2.1. проекта договора купли продажи от 08.07.2015 N 52, направленного ответчиком в адрес ООО "Р.К.Б.", цена земельного участка определена, исходя из его полной кадастровой стоимости в сумме 221 920,08 руб.
ООО "Р.К.Б." направило в адрес ТУ ФАУГИ в Амурской области протокол разногласий от 22.07.2015, который истец просил рассмотреть в течение 15 дней и, в случае согласия с редакцией пункта 2.1 договора, предложенной ООО "Р.К.Б.", подписать его.
Поскольку разногласия по договору купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены земли, сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик является лицом, для которого в силу закона заключение договора с ООО "Р.К.Б." является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если, в том числе: в период со дня вступления в силу данного Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем названного пункта.
В пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ указаны лица, которым до 01.07.2012 в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе названы коммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении такими лицами земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Истец указывал, что у ООО "Р.К.Б." имеется право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене - в размере 2,5% кадастровой стоимости участка, поскольку принадлежащий ему на праве собственности склад, находящийся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, входил в состав имущественного комплекса Благовещенского мебельного комбината и согласно плану приватизации от 1992 года отчужден из государственной собственности.
Судом первой инстанции дана оценка представленному ООО "Р.К.Б." техническому паспорту названного объекта недвижимости, составленного по состоянию на 17.01.2008, установлено, что объект недвижимости построен в 1985 году, адрес - ул. Калинина, 116, Литер - А10.
В материалах представленного Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области регистрационного дела на объект недвижимости имеется технический паспорт на здание, составленный 20.11.2000 в период владения данным объектом Карповым Г.А. и Петровым Г.В., в котором указаны год постройки склада - 1985 и адресный ориентир - ул. Калинина, 116, Литер - А10.
Установлено, что в представленном отделом ИСОГД (информационные системы обеспечения градостроительной деятельности) г. Благовещенска техническом паспорте, составленном 20.11.2000 в период принадлежности объекта Мебельному комбинату, приведены такие же характеристики названного склада.
Судом первой инстанции дана оценка Плану приватизации Мебельного комбината от 1992 года, содержащему схеме - чертеж границ земель, находящихся в пользовании Благовещенского мебельного комбината (административно-производственная база кв. 271). Установлено, что названная схема составлена в процессе инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината в 1992 году, выполнена на основе топографической съемки (плана) (в масштабе 1:2000), отражает рельеф, растительность, действительное место расположения дорог, улиц, всех объектов недвижимости, наземных и подземных инженерных сетей коммуникации в г. Благовещенске.
Согласно акту о проведении инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината, топографический план в масштабе 1:2000 издан в 1988 году.
В соответствии со схемой расположения земельного участка на ортофотоплане, выполненной кадастровым инженером Саватеевой Д.С., здание склада находится непосредственного в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:12.
При сопоставлении указанных схем судом первой инстанции установлено, что здание склада по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, Литер - А10 является именно тем объектом недвижимости, который был приватизирован Благовещенским мебельным комбинатом в 1992 году.
Оспаривая названные выводы суда, ответчик не представил соответствующие доказательства, в связи с чем доводы жалобы отклонены как несостоятельные.
Сведения о собственниках здания склада указаны в техническом паспорте, представленном отделом ИСОГД г. Благовещенска, из которого следует, что первым собственником являлся Благовещенский мебельный комбинат, вторым - ЗАО "Инсайт".
К материалам дела приобщен договор купли-продажи от 10.03.1998, согласно которому здание склада по ул. Калинина, 116, Литер - А10 приобретено Карповым Г.А и Петровым Г.В. В договоре указан год постройки склада 1985.
Руководствуясь статьей 1 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", статьей 1 Закона СССР от 01.07.1991 N 2278-1 "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий", суд первой инстанции исходил из того, что до принятия названных законов частная собственность на нежилые помещения в соответствии с законодательством РСФСР отсутствовала, в связи с чем спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, находился в государственной собственности.
Дав оценку названным выше доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что поскольку здание склада указано в Плане приватизации 1992 года Благовещенского мебельного комбината, названное лицо владело складом на праве собственности, отчужденным из государственной собственности.
По результатам проведенной в 1992 году инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината комиссией выявлено, что площадь земельного участка под административно-производственную базу в квартале 271 составляет 41 781 кв. м, составлен чертеж границ с ведомостью координат поворотных точек.
Постановлением мэра города Благовещенска от 12.01.1993 N 22 земельный участок с кадастровым номером 28:01:010270:12 в квартале 271 площадью 41781 кв. м предоставлен акционерному обществу "Благовещенский мебельный комбинат" в постоянное бессрочное пользование.
Затем расположенное на указанном земельном участке здание склада по ул. Калинина, 116, Литер - А10 отчуждено акционерным обществом "Благовещенский мебельный комбинат" в польку ЗАО "Инсайт", а потом отчуждено в пользу Карпова Г.А. и Петрова Г.В. в 1998 году.
Доказательства переоформления ЗАО "Инсайт" права постоянного бессрочного пользования частью земельного участка, занятого складом, в материалы дела не представлены.
В этой связи суд первой инстанции исходил из того, что поскольку пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем, однако отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.
Является верным вывод суда о том, что поскольку ЗАО "Инсайт" не реализовало право на заключение договора аренды, это право в связи с продажей недвижимости перешло к Карпову Г.А и Петрову Г.В.
На основании заявлений Карпова Г.А и Петрова Г.В. земельный участок предоставлен им в аренду администрацией г. Благовещенска в соответствии с договорами о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 18.10.1999 N N 541, 542.
Применив статьи 268, 552, 271 ГК РФ, статью 35 ЗК РФ, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12, суд первой инстанции пришел к выводам, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.
Поскольку спорный земельный участок фактически образован из земельного участка, ранее предоставленного постановлением мэра города Благовещенска от 12.01.1993 N 22 Благовещенскому мебельному комбинату в постоянное бессрочное пользование и до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды Карповым Г.А. и Петровым Г.В., правомерен вывод суда о том, что названный земельный участок является находящимся в государственной собственности, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, отчужденный из государственной собственности.
Оспаривая приведенные выводы суда первой инстанции, ответчик какие-либо доказательства, опровергающие их, не представил. Вместе с тем, само по себе несогласие ответчика с оценкой, данной судом приобщенным в дело доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в отсутствие соответствующих опровергающих доказательств не может служить основанием для отмены решения.
На основании статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Дав оценку названным выше доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Р.К.Б." является лицом, которое вправе на основании абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупить земельный участок по цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 1 Закона Амурской области от 24.10.2007 N 410-ОЗ "Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" установлено, что цена земельных участков на территории области, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ составляет 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:12 от 01.06.2015 следует, что кадастровая стоимость составляет 221 920,08 руб.
В этой связи суд первой инстанции правомерно определил выкупную цену земельного участка в сумме 5 548 руб. и удовлетворил иск.
Ссылки ответчика на Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 о правилах определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку в данном случае судом установлено право истца на выкуп земельного участка в льготном порядке, предусмотренном Законом N 137-ФЗ, а не выкуп земельного участка в общем порядке.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
При изложенных обстоятельствах, дав повторную оценку приобщенным в дело доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности обжалуемого решения, выводы суда сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 28.10.2015 по делу N А04-7460/2015 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.01.2016 N 06АП-6853/2015 ПО ДЕЛУ N А04-7460/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 января 2016 г. N 06АП-6853/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 января 2016 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дроздовой В.Г.
судей Иноземцева И.В., Пичининой И.Е.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нелюбиной В.В.
при участии в заседании:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Б.", ОГРН 1022800528772: не явились;
- от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области, ОГРН 1042800010714: не явились,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
на решение от 28.10.2015
по делу N А04-7460/2015
Арбитражного суда Амурской области
принятое судьей Курмачевым Д.В.
по иску Общества с ограниченной ответственностью "Р.К.Б."
к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Р.К.Б." (далее - истец, ООО "Р.К.Б.", общество) с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Амурской области (далее - ответчик, ТУ ФАУГИ в Амурской области, управление) о понуждении ТУ ФАУГИ в Амурской области к заключению договора купли-продажи земельного участка из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:01:010270:12, общей площадью 222 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, разрешенное использование - склад, на условиях, предложенных ООО "Р.К.Б." в протоколе разногласий от 22.07.2015 об изменении цены участка на сумму в размере 5 548 рублей, рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с учетом уточнения иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением от 28.10.2015 иск удовлетворен.
ТУ ФАУГИ в Амурской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что суду следовало руководствоваться пунктом 1 статьи 2, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 о правилах определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, расчет цены выкупа земельного участка произведен ответчиком в размере 100% кадастровой стоимости земельного участка. Полагает, что в данном случае истец не вправе рассчитывать на применение льготного порядка определения цены выкупа земельного участка. По мнению ответчика, в плане приватизации государственного предприятия Благовещенского мебельного комбината не указан объект, предусмотренный договором купли-продажи нежилого здания от 18.02.2008, отсутствуют документы, подтверждающие приобретение здания склада Чечелем К.Ю. у Благовещенского мебельного комбината, в этой связи считает, что истцом не доказано, что расположенный на спорном земельном участке объект недвижимости приватизирован из государственной собственности. Считает, что истцом не представлены достаточные доказательства того, что на испрашиваемый земельный участок оформлено право аренды в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования.
ООО "Р.К.Б." представлены возражения на апелляционную жалобу.
Стороны извещались о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представители в суд не прибыли. ТУ ФАУГИ в Амурской области представлено ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя.
На основании статьи 156 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие представителей истца и ответчика.
Исследовав приобщенные к материалам дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.
Установлено, что ООО "Р.К.Б." на праве собственности принадлежит нежилое здание-склад, 1-этажный, общей площадью 213,3 кв. м, с инвентарным номером 5075:0110:20001, лит. А10, с кадастровым номером 28:01:010270:0012:5075:0110:20001, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116 (в настоящее время кадастровый номер объекта - 28:01:010270:464), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.02.2008.
16.02.2012 ООО "Р.К.Б." обратилось в ТУ ФАУГИ в Амурской области с заявлением N ПП-10/4389 о предоставлении расположенного под данным складом земельного участка, общей площадью 222 кв. м, с кадастровым номером 28:01:010270:12, в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Распоряжением ТУ ФАУГИ в Амурской области от 18.06.2012 N 290-р названный выше земельный участок предоставлен обществу на праве аренды.
18.06.2012 между ООО "Р.К.Б." и ТУ ФАУГИ в Амурской области заключен договор аренды N 365 земельного участка.
05.06.2015 ООО "Р.К.Б." обратилось в управление с заявлением N 4965 о предоставлении в собственность за плату, в порядке установленном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:464 по цене, рассчитанной в соответствии с п. 1 ст. 2, п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" - по льготной цене (в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка).
Истец указал, что принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимого имущества - склад входил в состав имущественного комплекса Благовещенского мебельного комбината и согласно плану приватизации от 1992 года отчужден из государственной собственности.
На основании заявления ООО "Р.К.Б." ответчиком издано распоряжение от 08.07.2015 N 130 о предоставлении в собственность ООО "Р.К.Б." земельного участка, из категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 28:01:010270:12, общей площадью 222 кв. м, местоположение: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, разрешенное использование - склад.
В пункте 2.1. проекта договора купли продажи от 08.07.2015 N 52, направленного ответчиком в адрес ООО "Р.К.Б.", цена земельного участка определена, исходя из его полной кадастровой стоимости в сумме 221 920,08 руб.
ООО "Р.К.Б." направило в адрес ТУ ФАУГИ в Амурской области протокол разногласий от 22.07.2015, который истец просил рассмотреть в течение 15 дней и, в случае согласия с редакцией пункта 2.1 договора, предложенной ООО "Р.К.Б.", подписать его.
Поскольку разногласия по договору купли-продажи земельного участка в части определения выкупной цены земли, сторонами не урегулированы, истец обратился в арбитражный суд.
Разрешая спор, суд первой инстанции правильно применил нормы материального права.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (пункт 5 статьи 39.20 ЗК РФ).
В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Руководствуясь правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 4 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответчик является лицом, для которого в силу закона заключение договора с ООО "Р.К.Б." является обязательным.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в случаях, если, в том числе: в период со дня вступления в силу данного Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем названного пункта.
В пункте 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ указаны лица, которым до 01.07.2012 в соответствии с данным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе названы коммерческие организации, являющиеся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти объекты были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
При приобретении такими лицами земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Истец указывал, что у ООО "Р.К.Б." имеется право на приобретение спорного земельного участка по льготной цене - в размере 2,5% кадастровой стоимости участка, поскольку принадлежащий ему на праве собственности склад, находящийся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, входил в состав имущественного комплекса Благовещенского мебельного комбината и согласно плану приватизации от 1992 года отчужден из государственной собственности.
Судом первой инстанции дана оценка представленному ООО "Р.К.Б." техническому паспорту названного объекта недвижимости, составленного по состоянию на 17.01.2008, установлено, что объект недвижимости построен в 1985 году, адрес - ул. Калинина, 116, Литер - А10.
В материалах представленного Филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Амурской области регистрационного дела на объект недвижимости имеется технический паспорт на здание, составленный 20.11.2000 в период владения данным объектом Карповым Г.А. и Петровым Г.В., в котором указаны год постройки склада - 1985 и адресный ориентир - ул. Калинина, 116, Литер - А10.
Установлено, что в представленном отделом ИСОГД (информационные системы обеспечения градостроительной деятельности) г. Благовещенска техническом паспорте, составленном 20.11.2000 в период принадлежности объекта Мебельному комбинату, приведены такие же характеристики названного склада.
Судом первой инстанции дана оценка Плану приватизации Мебельного комбината от 1992 года, содержащему схеме - чертеж границ земель, находящихся в пользовании Благовещенского мебельного комбината (административно-производственная база кв. 271). Установлено, что названная схема составлена в процессе инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината в 1992 году, выполнена на основе топографической съемки (плана) (в масштабе 1:2000), отражает рельеф, растительность, действительное место расположения дорог, улиц, всех объектов недвижимости, наземных и подземных инженерных сетей коммуникации в г. Благовещенске.
Согласно акту о проведении инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината, топографический план в масштабе 1:2000 издан в 1988 году.
В соответствии со схемой расположения земельного участка на ортофотоплане, выполненной кадастровым инженером Саватеевой Д.С., здание склада находится непосредственного в границах земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:12.
При сопоставлении указанных схем судом первой инстанции установлено, что здание склада по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, Литер - А10 является именно тем объектом недвижимости, который был приватизирован Благовещенским мебельным комбинатом в 1992 году.
Оспаривая названные выводы суда, ответчик не представил соответствующие доказательства, в связи с чем доводы жалобы отклонены как несостоятельные.
Сведения о собственниках здания склада указаны в техническом паспорте, представленном отделом ИСОГД г. Благовещенска, из которого следует, что первым собственником являлся Благовещенский мебельный комбинат, вторым - ЗАО "Инсайт".
К материалам дела приобщен договор купли-продажи от 10.03.1998, согласно которому здание склада по ул. Калинина, 116, Литер - А10 приобретено Карповым Г.А и Петровым Г.В. В договоре указан год постройки склада 1985.
Руководствуясь статьей 1 Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", статьей 1 Закона СССР от 01.07.1991 N 2278-1 "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий", суд первой инстанции исходил из того, что до принятия названных законов частная собственность на нежилые помещения в соответствии с законодательством РСФСР отсутствовала, в связи с чем спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, 116, находился в государственной собственности.
Дав оценку названным выше доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к обоснованному выводу, что поскольку здание склада указано в Плане приватизации 1992 года Благовещенского мебельного комбината, названное лицо владело складом на праве собственности, отчужденным из государственной собственности.
По результатам проведенной в 1992 году инвентаризации земель Благовещенского мебельного комбината комиссией выявлено, что площадь земельного участка под административно-производственную базу в квартале 271 составляет 41 781 кв. м, составлен чертеж границ с ведомостью координат поворотных точек.
Постановлением мэра города Благовещенска от 12.01.1993 N 22 земельный участок с кадастровым номером 28:01:010270:12 в квартале 271 площадью 41781 кв. м предоставлен акционерному обществу "Благовещенский мебельный комбинат" в постоянное бессрочное пользование.
Затем расположенное на указанном земельном участке здание склада по ул. Калинина, 116, Литер - А10 отчуждено акционерным обществом "Благовещенский мебельный комбинат" в польку ЗАО "Инсайт", а потом отчуждено в пользу Карпова Г.А. и Петрова Г.В. в 1998 году.
Доказательства переоформления ЗАО "Инсайт" права постоянного бессрочного пользования частью земельного участка, занятого складом, в материалы дела не представлены.
В этой связи суд первой инстанции исходил из того, что поскольку пункт 3 статьи 552 ГК РФ, пункт 1 статьи 35 ЗК РФ содержат положения о переходе к покупателю недвижимости права пользования земельным участком, на котором она расположена, моментом возникновения этого права является дата государственной регистрации права собственности на приобретенный объект за покупателем, однако отсутствие государственной регистрации права пользования земельным участком у прежнего собственника не может служить препятствием для его перехода к покупателю.
Является верным вывод суда о том, что поскольку ЗАО "Инсайт" не реализовало право на заключение договора аренды, это право в связи с продажей недвижимости перешло к Карпову Г.А и Петрову Г.В.
На основании заявлений Карпова Г.А и Петрова Г.В. земельный участок предоставлен им в аренду администрацией г. Благовещенска в соответствии с договорами о предоставлении участков в пользование на условиях аренды от 18.10.1999 N N 541, 542.
Применив статьи 268, 552, 271 ГК РФ, статью 35 ЗК РФ, исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 16448/12, суд первой инстанции пришел к выводам, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на этом участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.
Поскольку спорный земельный участок фактически образован из земельного участка, ранее предоставленного постановлением мэра города Благовещенска от 12.01.1993 N 22 Благовещенскому мебельному комбинату в постоянное бессрочное пользование и до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного бессрочного пользования на право аренды Карповым Г.А. и Петровым Г.В., правомерен вывод суда о том, что названный земельный участок является находящимся в государственной собственности, на котором расположен принадлежащий истцу объект недвижимости, отчужденный из государственной собственности.
Оспаривая приведенные выводы суда первой инстанции, ответчик какие-либо доказательства, опровергающие их, не представил. Вместе с тем, само по себе несогласие ответчика с оценкой, данной судом приобщенным в дело доказательствам в соответствии со статьей 71 АПК РФ, в отсутствие соответствующих опровергающих доказательств не может служить основанием для отмены решения.
На основании статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Дав оценку названным выше доказательствам, суд первой инстанции пришел к выводу, что ООО "Р.К.Б." является лицом, которое вправе на основании абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" выкупить земельный участок по цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ в размере 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 1 статьи 1 Закона Амурской области от 24.10.2007 N 410-ОЗ "Об установлении цены находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" установлено, что цена земельных участков на территории области, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ составляет 2,5% от кадастровой стоимости земельных участков.
Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 28:01:010270:12 от 01.06.2015 следует, что кадастровая стоимость составляет 221 920,08 руб.
В этой связи суд первой инстанции правомерно определил выкупную цену земельного участка в сумме 5 548 руб. и удовлетворил иск.
Ссылки ответчика на Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 N 279 о правилах определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, не являются основанием для отмены решения суда, поскольку в данном случае судом установлено право истца на выкуп земельного участка в льготном порядке, предусмотренном Законом N 137-ФЗ, а не выкуп земельного участка в общем порядке.
Доводы апелляционной жалобы были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не нашли своего подтверждения в суде апелляционной инстанции, в связи с чем подлежат отклонению.
При изложенных обстоятельствах, дав повторную оценку приобщенным в дело доказательствам, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности обжалуемого решения, выводы суда сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 28.10.2015 по делу N А04-7460/2015 оставить без изменений, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.
Председательствующий
В.Г.ДРОЗДОВА
Судьи
И.В.ИНОЗЕМЦЕВ
И.Е.ПИЧИНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)