Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И., Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница": Поляковой Е.В., представителя по доверенности N Д-427/17 от 30.12.2016 (до перерыва); Кондратьевой Н.С., представителя по доверенности N Д-37/17 от 30.12.2016;
- от Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области: Кожанова А.Ю., представителя по доверенности N 2375 от 29.08.2017 (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 (судья Пименова Т.В.), по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (ОГРН 1146164001807 ИНН 6164317329) к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601076180 ИНН 3603003656) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года N 3,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (далее - ООО "Газэнергосеть розница", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года N 3.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 исковые требования ООО "Газэнергосеть розница" были удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции от 04.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 указанная жалоба была принята к производству.
Судебное заседание откладывалось в соответствии с частью 5 статьи 158, статьями 184 - 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием судьи-докладчика Суховой И.Б. по причине болезни и невозможностью формирования иного состава суда.
В соответствии с определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 судья Ушакова И.В. приняла к рассмотрению апелляционную жалобу Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области.
В судебном заседании 09.08.2017 приобщен к материалам дела поступивший 20.07.2017 от ООО "Газэнергосеть розница" через электронный сервис "Мой арбитр" отзыв на апелляционную жалобу.
В ходе судебного заседания представитель Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области поддерживал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Газэнергосеть розница" возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции изменить.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Газэнергосеть розница" имеет в собственности многотопливную АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2015 года N 36-36/001-36/001/118/2015-1849/1.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером 36:03:53:00009:119 адресный ориентир: участок находится примерно в 550 метрах по направлению на север от ориентира северная граница г. Богучар в юго-западной части кадастрового квартала 36:03:5300009 км2+390 (влево) автодороги М4 "Дон-1" Богучар-Петропавловка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область, Богучарский район.
Данный земельный участок предоставлен заявителю на основании договора аренды с Администрацией Богучарского района от 01.12.2015 года N 236 сроком с 18.02.2015 по 18.02.2064 г.г. и передан истцу по акту приема-передачи к указанному договору. Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию.
17.11.2015 года ООО "Газэнергосеть розница" обратилось в Администрацию Богучарского района Воронежской области с заявлением N 08-02-14-463-15 о предоставлении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости (зарегистрировано в Администрации 20.11.2015 года).
По результатам рассмотрения данного заявления Администрация направила ООО "Газэнергосеть розница" 14.04.2016 проект договора купли-продажи земельного участка, датированный 11.04.2016.
При рассмотрении указанного проекта договора между сторонами возникли разногласия, часть из которых они урегулировали добровольно.
По пункту 4 договора, касающемуся стоимости подлежащего приватизации земельного участка, стороны не пришли к согласию, что и послужило основанием для обращения ООО "Газэнергосеть розница" в арбитражный суд для урегулирования редакции указанного пункта договора в судебном порядке.
В редакции Администрации стоимость подлежащего выкупу земельного участка составляет 1 558 800 рублей и основана на постановлении Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области".
Истец считает, что стоимость земельного участка должна определяться на момент его обращения с заявлением в Администрацию о выкупе земельного участка (17.11.2015) и должна составлять 121 532 рубля. Применение к данным правоотношениям норм постановления Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области", по его мнению, неправомерно, поскольку оно принято после его обращения с заявлением.
В подтверждение указанного обстоятельства истец представил решение Богучарского районного суда от 18.07.2016 по делу N 2а-п 101/2016, согласно которому признан недействующий со дня его принятия пункт 4 постановления Богучарского муниципального района Воронежской области от 26.01.2016 N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области" в части указания на распространение его действия на правоотношения, возникшие с 01 ноября 2015 года.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.
Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в том числе, иными способами, предусмотренными законом.
В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Условие цене объекта недвижимого имущества с учетом положений статей 432, 554 и 555 ГК РФ относится к существенным условиям договора.
Договор купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными статьей 37 ЗК РФ.
Как изложено в Определении ВС РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15, разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Результатом разрешения преддоговорного спора является такой судебный акт, которым отношениям сторон будет придана правовая определенность, и все существенные условия договора будут определены либо соглашением сторон (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), либо решением суда (статья 446 ГК РФ).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ введена в действие глава V.1. ЗК РФ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (с 01.03.2015).
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.
Порядок рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 ЗК РФ.
Положениями статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено пунктом 1 названной нормы.
Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Из названной нормы следует, что получив заявления истца о выкупе без проведения торгов спорного земельного участка, ответчик должен был совершить одно из действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ (подпункт 1 или подпункт 3).
Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник в результате различных подходов к определению выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 36:03:53:00009:119 площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного истцу для строительства многотопливного заправочного комплекса.
На данном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимости ООО "Газэнергосеть розница".
На момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, принятое 26.01.2016 года Администрацией Богучарского муниципального района постановление N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области" в данном случае не может распространяться на возникшие до его принятия правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.
Положениями пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Земельный участок общей площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером 36:03:53:00009:119 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - Богучарскому муниципальному району Воронежской области, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.08.2017.
Статья 36 Конституции РФ рассматривается во взаимосвязи со статьей 9 Конституции РФ, предусматривающей элементы публично-правового характера регулирования отношений по поводу земли, устанавливая пределы осуществления права собственности на землю.
Сославшись на статьи 421, 422, 445, и 446 Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок заключения гражданско-правовых договоров, суд первой инстанции определил закон, в соответствии с которым определяется цена выкупаемого земельного участка, и применил Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 N 1325 (ред. от 15.03.2016) "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов", указав что данным нормативным актом определялась цена в спорный период.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возможности в рассматриваемом случае применения аналогии закона по правилам пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ и части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Следует отметить, что ранее в действовавшей статье 36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Вместе с тем пункт 1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако аналогичная оговорка в части 3 статьи 39.4 ЗК РФ отсутствует.
Вместе с тем, согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Исходя из приведенных выше правовых норм, при рассмотрении настоящего спора суд должен был определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент подачи заявления о выкупе.
При изложенных обстоятельствах, в соответствии с нормами статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства и пояснения сторон, судебная коллегия полагает, что пункт 4 договора следует принять в следующей редакции:
"Цена земельного участка установлена в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей). Цена земельного участка установлена на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации.
Покупатель в течение пяти (пяти) рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей) на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО 29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 927 11406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 следует изменить.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 269, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 изменить.
Обязать Администрацию Богучарского муниципального района Воронежской области заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 года N 3, изложив пункт 4 договора в следующей редакции:
"Цена земельного участка установлена в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей). Цена земельного участка установлена на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации.
Покупатель в течение пяти (пяти) рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей) на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО 29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 92711406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.09.2017 N 19АП-4375/2017 ПО ДЕЛУ N А14-2354/2017
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 сентября 2017 г. по делу N А14-2354/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И., Щербатых Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Новиковой И.А.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница": Поляковой Е.В., представителя по доверенности N Д-427/17 от 30.12.2016 (до перерыва); Кондратьевой Н.С., представителя по доверенности N Д-37/17 от 30.12.2016;
- от Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области: Кожанова А.Ю., представителя по доверенности N 2375 от 29.08.2017 (до перерыва);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 (судья Пименова Т.В.), по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (ОГРН 1146164001807 ИНН 6164317329) к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (ОГРН 1023601076180 ИНН 3603003656) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года N 3,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" (далее - ООО "Газэнергосеть розница", истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация, ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка от 11.04.2016 года N 3.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 исковые требования ООО "Газэнергосеть розница" были удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение арбитражного суда первой инстанции от 04.05.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2017 указанная жалоба была принята к производству.
Судебное заседание откладывалось в соответствии с частью 5 статьи 158, статьями 184 - 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с отсутствием судьи-докладчика Суховой И.Б. по причине болезни и невозможностью формирования иного состава суда.
В соответствии с определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2017 судья Ушакова И.В. приняла к рассмотрению апелляционную жалобу Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области.
В судебном заседании 09.08.2017 приобщен к материалам дела поступивший 20.07.2017 от ООО "Газэнергосеть розница" через электронный сервис "Мой арбитр" отзыв на апелляционную жалобу.
В ходе судебного заседания представитель Администрации Богучарского муниципального района Воронежской области поддерживал доводы апелляционной жалобы, считал обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Газэнергосеть розница" возражал против доводов апелляционной жалобы, считал решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, считает необходимым решение суда первой инстанции изменить.
Из материалов дела усматривается, что ООО "Газэнергосеть розница" имеет в собственности многотопливную АЗС, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.10.2015 года N 36-36/001-36/001/118/2015-1849/1.
Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке общей площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером 36:03:53:00009:119 адресный ориентир: участок находится примерно в 550 метрах по направлению на север от ориентира северная граница г. Богучар в юго-западной части кадастрового квартала 36:03:5300009 км2+390 (влево) автодороги М4 "Дон-1" Богучар-Петропавловка, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Воронежская область, Богучарский район.
Данный земельный участок предоставлен заявителю на основании договора аренды с Администрацией Богучарского района от 01.12.2015 года N 236 сроком с 18.02.2015 по 18.02.2064 г.г. и передан истцу по акту приема-передачи к указанному договору. Договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию.
17.11.2015 года ООО "Газэнергосеть розница" обратилось в Администрацию Богучарского района Воронежской области с заявлением N 08-02-14-463-15 о предоставлении в собственность без проведения торгов арендуемого земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости (зарегистрировано в Администрации 20.11.2015 года).
По результатам рассмотрения данного заявления Администрация направила ООО "Газэнергосеть розница" 14.04.2016 проект договора купли-продажи земельного участка, датированный 11.04.2016.
При рассмотрении указанного проекта договора между сторонами возникли разногласия, часть из которых они урегулировали добровольно.
По пункту 4 договора, касающемуся стоимости подлежащего приватизации земельного участка, стороны не пришли к согласию, что и послужило основанием для обращения ООО "Газэнергосеть розница" в арбитражный суд для урегулирования редакции указанного пункта договора в судебном порядке.
В редакции Администрации стоимость подлежащего выкупу земельного участка составляет 1 558 800 рублей и основана на постановлении Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области".
Истец считает, что стоимость земельного участка должна определяться на момент его обращения с заявлением в Администрацию о выкупе земельного участка (17.11.2015) и должна составлять 121 532 рубля. Применение к данным правоотношениям норм постановления Администрации Богучарского муниципального района от 26.01.2016 года N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области", по его мнению, неправомерно, поскольку оно принято после его обращения с заявлением.
В подтверждение указанного обстоятельства истец представил решение Богучарского районного суда от 18.07.2016 по делу N 2а-п 101/2016, согласно которому признан недействующий со дня его принятия пункт 4 постановления Богучарского муниципального района Воронежской области от 26.01.2016 N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области" в части указания на распространение его действия на правоотношения, возникшие с 01 ноября 2015 года.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.
Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (статья 12 Гражданского кодекса РФ), в том числе, иными способами, предусмотренными законом.
В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Условие цене объекта недвижимого имущества с учетом положений статей 432, 554 и 555 ГК РФ относится к существенным условиям договора.
Договор купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, должен заключаться в соответствии с гражданским законодательством, а также особенностями, предусмотренными статьей 37 ЗК РФ.
Как изложено в Определении ВС РФ от 14.04.2016 N 309-ЭС15, разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Результатом разрешения преддоговорного спора является такой судебный акт, которым отношениям сторон будет придана правовая определенность, и все существенные условия договора будут определены либо соглашением сторон (пункт 1 статьи 432 ГК РФ), либо решением суда (статья 446 ГК РФ).
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ введена в действие глава V.1. ЗК РФ "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (с 01.03.2015).
Согласно пункту 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса.
Порядок рассмотрения заявления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов определен статьей 39.17 ЗК РФ.
Положениями статьи 39.17 ЗК РФ предусмотрено, что для предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заинтересованное лицо обращается в уполномоченный орган с заявлением, содержание которого определено пунктом 1 названной нормы.
Согласно пункту 3 статьи 39.17 ЗК РФ в течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Из названной нормы следует, что получив заявления истца о выкупе без проведения торгов спорного земельного участка, ответчик должен был совершить одно из действий, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ (подпункт 1 или подпункт 3).
Из материалов дела следует, что преддоговорной спор между сторонами возник в результате различных подходов к определению выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 36:03:53:00009:119 площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного истцу для строительства многотопливного заправочного комплекса.
На данном земельном участке расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимости ООО "Газэнергосеть розница".
На момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области.
Как правомерно установлено судом первой инстанции, принятое 26.01.2016 года Администрацией Богучарского муниципального района постановление N 26 "Об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области" в данном случае не может распространяться на возникшие до его принятия правоотношения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом местного самоуправления.
Положениями пункта 3 статьи 39.4 ЗК РФ предусмотрено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
Земельный участок общей площадью 5000 кв. м из земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения, предоставленного для строительства многотопливного заправочного комплекса, с кадастровыми номером 36:03:53:00009:119 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию - Богучарскому муниципальному району Воронежской области, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 22.08.2017.
Статья 36 Конституции РФ рассматривается во взаимосвязи со статьей 9 Конституции РФ, предусматривающей элементы публично-правового характера регулирования отношений по поводу земли, устанавливая пределы осуществления права собственности на землю.
Сославшись на статьи 421, 422, 445, и 446 Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок заключения гражданско-правовых договоров, суд первой инстанции определил закон, в соответствии с которым определяется цена выкупаемого земельного участка, и применил Приказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 26.07.2012 N 1325 (ред. от 15.03.2016) "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов", указав что данным нормативным актом определялась цена в спорный период.
Суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда первой инстанции о возможности в рассматриваемом случае применения аналогии закона по правилам пункта 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ и части 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Следует отметить, что ранее в действовавшей статье 36 ЗК РФ также устанавливалась обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления установить порядок определения цены земельных участков, на которых находились здания, строения, сооружения. Вместе с тем пункт 1.2 указанной статьи предусматривал, что до установления уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости. В связи с этим отсутствие указанного порядка не вызывало особых проблем на практике, а продажа осуществлялась по кадастровой стоимости земельного участка. Однако аналогичная оговорка в части 3 статьи 39.4 ЗК РФ отсутствует.
Вместе с тем, согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно пункту 1 статьи 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).
В статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Исходя из приведенных выше правовых норм, при рассмотрении настоящего спора суд должен был определить выкупную цену в размере кадастровой стоимости участка, которая была внесена в государственный кадастр недвижимости на момент подачи заявления о выкупе.
При изложенных обстоятельствах, в соответствии с нормами статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оценив в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства и пояснения сторон, судебная коллегия полагает, что пункт 4 договора следует принять в следующей редакции:
"Цена земельного участка установлена в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей). Цена земельного участка установлена на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации.
Покупатель в течение пяти (пяти) рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей) на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО 29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 927 11406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 следует изменить.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на истца.
Руководствуясь статьями 269, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Воронежской области от 04.05.2017 по делу N А14-2354/2017 изменить.
Обязать Администрацию Богучарского муниципального района Воронежской области заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Газэнергосеть розница" договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 11.04.2016 года N 3, изложив пункт 4 договора в следующей редакции:
"Цена земельного участка установлена в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей). Цена земельного участка установлена на основании Гражданского Кодекса Российской Федерации, Земельного Кодекса Российской Федерации.
Покупатель в течение пяти (пяти) рабочих дней с момента заключения сторонами настоящего договора вносит денежную сумму в размере 1 157 450 рублей (один миллион сто пятьдесят семь тысяч четыреста пятьдесят рублей) на расчетный счет 40101810500000010004 УФК МФ РФ по Воронежской области (финансовый отдел Администрации Богучарского муниципального района) отделений Воронеж, г. Воронеж, БИК 042007001 ОКТМО 29605000 ИНН 3603003254 КПП 360301001 КБК 92711406025050000430 (доходы от продажи земельных участков, находящихся в собственности муниципальных районов)".
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)