Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что данный договор является притворной сделкой, фактически между сторонами был заключен договор займа с залогом спорного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Полтевой В.А.,
судей Судак О.Н., Сенякина И.И.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Ф.А. к Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе Б. на решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года.
Заслушав доклад судьи Полтевой В.А., пояснения представителя истца И. и третьего лица Ф.Н., просивших об удовлетворении исковых требований, пояснения ответчика Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф.А. обратился в суд с иском к Б. о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки, в обоснование доводов указав, что (дата) между ним и Б. заключен договор займа, по условиям которого Б. передал Ф.А. сумму в размере ***. В обеспечение договора займа в тот же день между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес). В указанной квартире вместе с Ф.А. проживает его жена Ф.Н. и трое детей. Данный договор купли-продажи квартиры и земельного участка является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. Действия по получению им денежных средств в размере *** в качестве займа у Б., заключение договора купли-продажи спорной квартиры и земельного участка, регистрации перехода права на недвижимость в УФРС по Оренбургской области и по получению Б. свидетельства о государственной регистрации права собственности были произведены одновременно, (дата). Кроме того, квартира фактически не была передана Б., в ней в настоящее время проживает его семья, оплачивает коммунальные услуги. Никаких других денег, кроме займа в размере ***, он от Б. не получал. Б. ввел его в заблуждение. Просил признать договор купли-продажи от (дата) недействительной, притворной сделкой, применить последствия недействительности сделки путем возврата спорной квартиры в его собственность, прекратить запись в ЕГРП.
Уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, истец окончательно просил признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес); установить, что данный договор фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей; прекратить право собственности Б. на указанные квартиру и земельный участок; внести в ЕГРП запись о праве собственности Ф.А. и залоге на указанные квартиру и земельный участок.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались по правилам по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Представитель истца И., действующий на основании ордера, в судебном заседании поддержал исковые требования Ф.А. и пояснил, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенный (дата) между Ф.А. и Б., является притворной сделкой, поскольку прикрывает собой сделку по займу денежных средств. Фактически между ними был заключен договор займа с залогом имущества. Договор займа между Б. и Ф.А. истец признает, не оспаривает получение в долг от Б. денежной суммы в размере ***. Истец производил платежи в счет возврата долга Б., о чем имеются подтверждающие документы. Цели продавать дом и земельный участок Ф. не имел. Просил иск удовлетворить, признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес). Установить, что данный договор фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму ***. Прекратить право собственности Б. на указанные квартиру и земельный участок, внести в ЕГРП запись о праве собственности Ф.А. и залоге на указанные квартиру и земельный участок.
Третье лицо Ф.Н. в судебном заседании просила иск удовлетворить. Пояснила, что проживала в спорной квартире с мужем и тремя детьми. Квартира была оформлена на мужа. Она ничего не знала о том, что ее муж Ф.А. заключил договоры займа и купли-продажи квартиры до того момента, когда в августе 2015 года к ним домой приехал Б., которого она раньше не знала, и сказал, чтобы они освободили квартиру. Они долгое время не выселялись, обращались с иском в суд. После решения областного суда об их выселении, летом 2016 года они квартиру освободили, с мужем она развелась, сейчас с детьми живет у своей матери. Б. в квартиру не заселялся, там никто не живет, квартира пустует, не отапливается, сейчас разморозились батареи отопления.
Решением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года исковые требования Ф.А. удовлетворены.
Суд постановил: признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес).
Установить, что заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей.
Прекратить право собственности Б., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
записи о праве собственности Ф.А., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
записи о залоге квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), на сумму 300 000 рублей, на срок до полного погашения задолженности по договору займа от (дата) Указать залогодержателем Б., залогодателем - Ф.А.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
При рассмотрении апелляционной жалобы Б. судом апелляционной инстанции были проверены материалы дела на предмет нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения (ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ) и установлено, что дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика Б., не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поскольку судебное извещение направлялось по адресу, по которому на момент направления судебного извещения он зарегистрирован не был.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 июня 2017 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ, в связи с наличием оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия определила признать дело подготовленным и продолжила судебное заседание в том же составе суда.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Ф.А., представитель органов опеки и попечительства администрации Переволоцкого района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлениями.
Судебная коллегия в порядке ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что Ф.А. являлся собственником спорного имущества: земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи от (дата), зарегистрированного в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата).
(дата) Ф.А. (продавец) заключил с Б. (покупатель) договор купли-продажи указанного земельного участка и квартиры. Из п. 6 договора следует, что недвижимое имущество приобретено за ***, из которых *** - за квартиру и *** - за земельный участок. Расчет будет произведен в день подписания договора. Пунктом 9 договора определено, что договор имеет силу акта передачи. В пункте 7 договора указано, что в квартире на дату заключения договора зарегистрированы: Ф.Н., Ф.А., Ф.Е., Ф.Д., Ф.И., которых Ф.А. обязуется снять с регистрационного учета в течение 10 дней.
Право собственности Б. на квартиру и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области 07 мая 2015 года.
В тот же день, (дата), между Б. и Ф.А. заключен договор займа, согласно которому Б. (заимодавец) передал в долг Ф.А. (заемщик) *** на срок до (дата) наличными деньгами в день подписания в Управлении Росреестра договора купли-продажи земельного участка и квартиры по адресу: (адрес), заключенного между сторонами в обеспечение обязательств по договору займа. За пользование денежными средствами заемщик обязуется выплачивать 10% ежемесячно от указанной суммы не позднее 28 числа каждого месяца наличными средствами. Согласно п. 11 договора заимодавец обязуется оформить переход права на заемщика в Управлении Росреестра при выполнении обязательств п. п. 2, 3, 4 договора (возврата суммы долга и процентов).
Из материалов дела также следует, что Переволоцким районным судом рассмотрено по существу гражданское дело N 2-913/2015 по иску Б. к Ф.Н., Ф.А., Ф.Е., Ф.Д., Ф.И. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, встречному иску Ф.Н. к Б. об оспаривании договора купли-продажи квартиры и земельного участка. Решением суда от 01 декабря 2015 года в иске Б. отказано, встречные исковые требования Ф.Н. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 мая 2016 года указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований Б., отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ф.Н. Из указанного апелляционного определения также следует, что Б. при рассмотрении данного спора оспаривал свою подпись в договоре займа, ссылаясь на то, что договор не подписан Ф.А.
При рассмотрении настоящего спора истцом был представлен подлинник договора займа от (дата) между Б. и Ф.А., подписанный сторонами Б. и Ф.А.
В соответствии с определением суда от (дата) по ходатайству истца по делу проведена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта от (дата) N, подпись в копии договора займа от (дата), заключенного между Б. и Ф.А. на сумму ***, расположенная после основного текста, в разделе "Подписи" на линии графления "Заимодавец" справа от рукописной записи "Берест Иван Сергеевич", является изображением подписи, выполненной Б.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Ф.А. в обоснование своих доводов ссылался на то, что оспариваемый договор купли-продажи является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть другую сделку, а именно: договор займа, обеспеченного залогом спорных объектов недвижимого имущества.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
При этом, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.
Оценивая представленные доказательства в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия, руководствуясь приведенными выше положениями законодательства, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы от (дата) N, приходит к выводу о том, что требования Ф.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенного истцом с Б. (дата), являются обоснованными, поскольку фактически оспариваемая сделка была заключена с целью прикрытия договора займа в сумме ***, с уплатой 10% ежемесячно с обеспечением его исполнения залогом квартиры и земельного участка.
Факт притворности оспариваемой сделки подтверждается следующими обстоятельствами.
Согласно п. 2 договора займа от (дата), сумма займа передается заимодавцем заемщику наличными деньгами в полном объеме в день подписания в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области договора купли-продажи квартиры N 1, площадью 72,1 кв. м, кадастровый N, и земельного участка площадью 667 кв. м, кадастровый N, находящихся по адресу: (адрес), заключенного сторонами в обеспечение обязательств по настоящему договору, о чем должна быть составлена расписка в получении денежных средств. Из текста договора займа усматривается, что стороны предусмотрели право заимодавца реализовать заложенное имущество в случае невозвращения в установленный срок кредита или невнесения платы за услуги заимодавца.
Таким образом, заключение договора займа фактически одновременно с заключением договора купли-продажи от (дата) подтверждают доводы истца Ф.А. о том, что между сторонами сложились отношения заимодавца и заемщика с обеспечением займа в виде залога квартиры и земельного участка, переданных истцом ответчику по договору купли-продажи.
Указанные обстоятельства подтверждают и доводы истца Ф.А. о том, что (дата) он получил от Б. денежные средства по договору займа в размере ***, а также имеющаяся в материалах дела копия расписки о данных обстоятельствах (т. 1, л.д. 199).
Более того, доводы истца об отсутствии у него намерения продавать спорное жилье подтверждаются также тем, что стоимость квартиры и земельного участка, указанные в договоре от (дата) в размере ***, не соответствует их действительной рыночной стоимости на указанную дату. В частности, согласно представленной истцом в материалы дела справке эксперта-оценщика ООО "Эксперт" ФИО12 от (дата), рыночная стоимость спорной квартиры и земельного участка на (дата) составляет ***. Судебная коллегия полагает, что указанная справка носит информационный характер и является допустимым доказательством по делу.
Судебная коллегия также отмечает, что, несмотря на переход права собственности на спорные объекты к Б., последний в указанную квартиру не вселялся, в том числе, до настоящего времени не вселился, таковых намерений не выказывал.
То обстоятельство, что Ф.А. и члены его семьи после заключения договора купли-продажи продолжили проживать в спорной квартире, с регистрационного учета в добровольном порядке не снялись, несли бремя содержания квартиры, также подтверждает факт притворности сделки купли-продажи спорных квартиры и земельного участка.
Таким образом, при заключении оспариваемого договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа квартиры и земельного участка, а именно: истец желал получить в долг необходимую сумму денег, а ответчик - получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов. Представленные доказательства подтверждают доводы истца о недействительности сделки как прикрывающей в действительности иную сделку - заем денежных средств с залогом недвижимого имущества.
В суде апелляционной инстанции Б. ссылался на то, что договор займа между ним и Ф.А. не заключался, денежные средства по договору не передавались.
Судебная коллегия находит данные доводы несостоятельными, поскольку они в полной мере опровергаются материалами дела, в том числе, заключением судебной почерковедческой экспертизы, согласно которой подпись в договоре займа от имени Б. выполнена самим Б., а истец Ф.А. подтвердил факт получения им денежных средств в сумме ***, переданных Б.
Оспаривая заключение эксперта, Б. ссылался на то, что проведение экспертизы было поручено конкретному эксперту, судом не отбирались свободные образцы его подписи, а экспертиза проведена по копиям документов.
Судебная коллегия полагает, что вопреки доводам ответчика, заключение эксперта является допустимым доказательством, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования и ответ на поставленный судом вопрос.
Поручение суда о проведении экспертизы, адресованное конкретному эксперту, согласуется со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).
Кроме того, действующее законодательство не запрещает проводить почерковедческую экспертизу на основании копий документов. Вопрос о достаточности и пригодности предоставленных образцов для исследования экспертом, как и вопрос о методике проведения экспертизы применительно к вопросам, поставленным в постановлении о назначении экспертизы, относится к компетенции лица, проводящего экспертизу.
Судебная коллегия отклоняет доводы Б. о том, что при назначении экспертизы не были отобраны свободные образцы его подписи, как не свидетельствующие о применении экспертом методики, не позволяющей установить достоверность подписей на исследуемых документах.
Таким образом, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания договора займа незаключенным.
В материалы дела стороной истца представлены квитанции за 2015 год в подтверждение частичной оплаты по договору займа.
Возражая против признания данных квитанций допустимыми доказательствами по делу, Б. ссылался на то, что судом не проверен факт принадлежности ему указанной в квитанции банковской карты, поскольку никаких денежных средств от Ф.А. он не получал. Вместе с тем, данные обстоятельства не свидетельствуют о незаключенности договора займа, ввиду чего доводы ответчика в данной части не могут быть приняты во внимание и судебной коллегией отклоняются.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание пояснения сторон, а также фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются все основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от (дата), заключенного между Ф.А. и Б., в силу его притворности.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ в данном случае необходимым является применение последствий недействительности сделки: к сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, а именно: в части установления в отношении вышеуказанных квартиры и земельного участка обременения в виде залога в пользу Б. в обеспечение договора займа от (дата).
К указанной сделке - договору залога, которую стороны действительно имели в виду, судебная коллегия применяет относящиеся к ней правила.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с принятием нового решения, которым исковые требования Ф.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки надлежит удовлетворить.
Учитывая вышеизложенное, а также наличие безусловных оснований, установленных п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года отменить.
Вынести новое решение, которым исковые требования Ф.А. к Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес).
Установить, что заключенный (дата) между Ф.А. и Б. договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей.
Прекратить право собственности Б., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
записи о праве собственности Ф.А., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
записи о залоге квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), на сумму 300 000 рублей, на срок до полного погашения задолженности по договору займа от (дата), с указанием залогодержателем Б., залогодателем - Ф.А.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2017 ПО ДЕЛУ N 33-4195/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указывает, что данный договор является притворной сделкой, фактически между сторонами был заключен договор займа с залогом спорного имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N 33-4195/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего судьи Полтевой В.А.,
судей Судак О.Н., Сенякина И.И.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Ф.А. к Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки,
по апелляционной жалобе Б. на решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года.
Заслушав доклад судьи Полтевой В.А., пояснения представителя истца И. и третьего лица Ф.Н., просивших об удовлетворении исковых требований, пояснения ответчика Б., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Ф.А. обратился в суд с иском к Б. о признании договора купли-продажи квартиры и земельного участка притворной сделкой, применении последствий недействительности сделки, в обоснование доводов указав, что (дата) между ним и Б. заключен договор займа, по условиям которого Б. передал Ф.А. сумму в размере ***. В обеспечение договора займа в тот же день между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес). В указанной квартире вместе с Ф.А. проживает его жена Ф.Н. и трое детей. Данный договор купли-продажи квартиры и земельного участка является притворной сделкой, поскольку фактически между сторонами заключен договор займа с залогом имущества в виде спорной квартиры. Действия по получению им денежных средств в размере *** в качестве займа у Б., заключение договора купли-продажи спорной квартиры и земельного участка, регистрации перехода права на недвижимость в УФРС по Оренбургской области и по получению Б. свидетельства о государственной регистрации права собственности были произведены одновременно, (дата). Кроме того, квартира фактически не была передана Б., в ней в настоящее время проживает его семья, оплачивает коммунальные услуги. Никаких других денег, кроме займа в размере ***, он от Б. не получал. Б. ввел его в заблуждение. Просил признать договор купли-продажи от (дата) недействительной, притворной сделкой, применить последствия недействительности сделки путем возврата спорной квартиры в его собственность, прекратить запись в ЕГРП.
Уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования, истец окончательно просил признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес); установить, что данный договор фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей; прекратить право собственности Б. на указанные квартиру и земельный участок; внести в ЕГРП запись о праве собственности Ф.А. и залоге на указанные квартиру и земельный участок.
Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались по правилам по правилам главы 10 Гражданского процессуального кодекса РФ.
Представитель истца И., действующий на основании ордера, в судебном заседании поддержал исковые требования Ф.А. и пояснил, что договор купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенный (дата) между Ф.А. и Б., является притворной сделкой, поскольку прикрывает собой сделку по займу денежных средств. Фактически между ними был заключен договор займа с залогом имущества. Договор займа между Б. и Ф.А. истец признает, не оспаривает получение в долг от Б. денежной суммы в размере ***. Истец производил платежи в счет возврата долга Б., о чем имеются подтверждающие документы. Цели продавать дом и земельный участок Ф. не имел. Просил иск удовлетворить, признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес). Установить, что данный договор фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму ***. Прекратить право собственности Б. на указанные квартиру и земельный участок, внести в ЕГРП запись о праве собственности Ф.А. и залоге на указанные квартиру и земельный участок.
Третье лицо Ф.Н. в судебном заседании просила иск удовлетворить. Пояснила, что проживала в спорной квартире с мужем и тремя детьми. Квартира была оформлена на мужа. Она ничего не знала о том, что ее муж Ф.А. заключил договоры займа и купли-продажи квартиры до того момента, когда в августе 2015 года к ним домой приехал Б., которого она раньше не знала, и сказал, чтобы они освободили квартиру. Они долгое время не выселялись, обращались с иском в суд. После решения областного суда об их выселении, летом 2016 года они квартиру освободили, с мужем она развелась, сейчас с детьми живет у своей матери. Б. в квартиру не заселялся, там никто не живет, квартира пустует, не отапливается, сейчас разморозились батареи отопления.
Решением Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года исковые требования Ф.А. удовлетворены.
Суд постановил: признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес).
Установить, что заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей.
Прекратить право собственности Б., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
записи о праве собственности Ф.А., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
записи о залоге квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), на сумму 300 000 рублей, на срок до полного погашения задолженности по договору займа от (дата) Указать залогодержателем Б., залогодателем - Ф.А.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
В апелляционной жалобе Б. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
При рассмотрении апелляционной жалобы Б. судом апелляционной инстанции были проверены материалы дела на предмет нарушения норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного решения (ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ) и установлено, что дело рассмотрено судом в отсутствие ответчика Б., не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, поскольку судебное извещение направлялось по адресу, по которому на момент направления судебного извещения он зарегистрирован не был.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 20 июня 2017 года суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции, предусмотренным Гражданским процессуальным кодексом РФ, в связи с наличием оснований для безусловной отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ.
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия определила признать дело подготовленным и продолжила судебное заседание в том же составе суда.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились Ф.А., представитель органов опеки и попечительства администрации Переволоцкого района, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства путем направления судебных извещений заказными письмами с уведомлениями.
Судебная коллегия в порядке ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Рассматривая дело по правилам, установленным Гражданским процессуальным кодексом РФ для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ).
Из материалов дела следует, что Ф.А. являлся собственником спорного имущества: земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: (адрес), на основании договора купли-продажи от (дата), зарегистрированного в Учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата).
(дата) Ф.А. (продавец) заключил с Б. (покупатель) договор купли-продажи указанного земельного участка и квартиры. Из п. 6 договора следует, что недвижимое имущество приобретено за ***, из которых *** - за квартиру и *** - за земельный участок. Расчет будет произведен в день подписания договора. Пунктом 9 договора определено, что договор имеет силу акта передачи. В пункте 7 договора указано, что в квартире на дату заключения договора зарегистрированы: Ф.Н., Ф.А., Ф.Е., Ф.Д., Ф.И., которых Ф.А. обязуется снять с регистрационного учета в течение 10 дней.
Право собственности Б. на квартиру и земельный участок зарегистрировано Управлением Росреестра по Оренбургской области 07 мая 2015 года.
В тот же день, (дата), между Б. и Ф.А. заключен договор займа, согласно которому Б. (заимодавец) передал в долг Ф.А. (заемщик) *** на срок до (дата) наличными деньгами в день подписания в Управлении Росреестра договора купли-продажи земельного участка и квартиры по адресу: (адрес), заключенного между сторонами в обеспечение обязательств по договору займа. За пользование денежными средствами заемщик обязуется выплачивать 10% ежемесячно от указанной суммы не позднее 28 числа каждого месяца наличными средствами. Согласно п. 11 договора заимодавец обязуется оформить переход права на заемщика в Управлении Росреестра при выполнении обязательств п. п. 2, 3, 4 договора (возврата суммы долга и процентов).
Из материалов дела также следует, что Переволоцким районным судом рассмотрено по существу гражданское дело N 2-913/2015 по иску Б. к Ф.Н., Ф.А., Ф.Е., Ф.Д., Ф.И. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета, встречному иску Ф.Н. к Б. об оспаривании договора купли-продажи квартиры и земельного участка. Решением суда от 01 декабря 2015 года в иске Б. отказано, встречные исковые требования Ф.Н. удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 17 мая 2016 года указанное решение суда отменено, по делу принято новое решение об удовлетворении исковых требований Б., отказе в удовлетворении встречных исковых требований Ф.Н. Из указанного апелляционного определения также следует, что Б. при рассмотрении данного спора оспаривал свою подпись в договоре займа, ссылаясь на то, что договор не подписан Ф.А.
При рассмотрении настоящего спора истцом был представлен подлинник договора займа от (дата) между Б. и Ф.А., подписанный сторонами Б. и Ф.А.
В соответствии с определением суда от (дата) по ходатайству истца по делу проведена судебная почерковедческая экспертиза. Согласно заключению эксперта от (дата) N, подпись в копии договора займа от (дата), заключенного между Б. и Ф.А. на сумму ***, расположенная после основного текста, в разделе "Подписи" на линии графления "Заимодавец" справа от рукописной записи "Берест Иван Сергеевич", является изображением подписи, выполненной Б.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, Ф.А. в обоснование своих доводов ссылался на то, что оспариваемый договор купли-продажи является притворной сделкой, заключенной с целью прикрыть другую сделку, а именно: договор займа, обеспеченного залогом спорных объектов недвижимого имущества.
Согласно положениям ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Таким образом, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входит установление действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора.
При этом, государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ.
Оценивая представленные доказательства в соответствии с правилами ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия, руководствуясь приведенными выше положениями законодательства, принимая во внимание заключение судебной почерковедческой экспертизы от (дата) N, приходит к выводу о том, что требования Ф.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, заключенного истцом с Б. (дата), являются обоснованными, поскольку фактически оспариваемая сделка была заключена с целью прикрытия договора займа в сумме ***, с уплатой 10% ежемесячно с обеспечением его исполнения залогом квартиры и земельного участка.
Факт притворности оспариваемой сделки подтверждается следующими обстоятельствами.
Согласно п. 2 договора займа от (дата), сумма займа передается заимодавцем заемщику наличными деньгами в полном объеме в день подписания в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области договора купли-продажи квартиры N 1, площадью 72,1 кв. м, кадастровый N, и земельного участка площадью 667 кв. м, кадастровый N, находящихся по адресу: (адрес), заключенного сторонами в обеспечение обязательств по настоящему договору, о чем должна быть составлена расписка в получении денежных средств. Из текста договора займа усматривается, что стороны предусмотрели право заимодавца реализовать заложенное имущество в случае невозвращения в установленный срок кредита или невнесения платы за услуги заимодавца.
Таким образом, заключение договора займа фактически одновременно с заключением договора купли-продажи от (дата) подтверждают доводы истца Ф.А. о том, что между сторонами сложились отношения заимодавца и заемщика с обеспечением займа в виде залога квартиры и земельного участка, переданных истцом ответчику по договору купли-продажи.
Указанные обстоятельства подтверждают и доводы истца Ф.А. о том, что (дата) он получил от Б. денежные средства по договору займа в размере ***, а также имеющаяся в материалах дела копия расписки о данных обстоятельствах (т. 1, л.д. 199).
Более того, доводы истца об отсутствии у него намерения продавать спорное жилье подтверждаются также тем, что стоимость квартиры и земельного участка, указанные в договоре от (дата) в размере ***, не соответствует их действительной рыночной стоимости на указанную дату. В частности, согласно представленной истцом в материалы дела справке эксперта-оценщика ООО "Эксперт" ФИО12 от (дата), рыночная стоимость спорной квартиры и земельного участка на (дата) составляет ***. Судебная коллегия полагает, что указанная справка носит информационный характер и является допустимым доказательством по делу.
Судебная коллегия также отмечает, что, несмотря на переход права собственности на спорные объекты к Б., последний в указанную квартиру не вселялся, в том числе, до настоящего времени не вселился, таковых намерений не выказывал.
То обстоятельство, что Ф.А. и члены его семьи после заключения договора купли-продажи продолжили проживать в спорной квартире, с регистрационного учета в добровольном порядке не снялись, несли бремя содержания квартиры, также подтверждает факт притворности сделки купли-продажи спорных квартиры и земельного участка.
Таким образом, при заключении оспариваемого договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа квартиры и земельного участка, а именно: истец желал получить в долг необходимую сумму денег, а ответчик - получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов. Представленные доказательства подтверждают доводы истца о недействительности сделки как прикрывающей в действительности иную сделку - заем денежных средств с залогом недвижимого имущества.
В суде апелляционной инстанции Б. ссылался на то, что договор займа между ним и Ф.А. не заключался, денежные средства по договору не передавались.
Судебная коллегия находит данные доводы несостоятельными, поскольку они в полной мере опровергаются материалами дела, в том числе, заключением судебной почерковедческой экспертизы, согласно которой подпись в договоре займа от имени Б. выполнена самим Б., а истец Ф.А. подтвердил факт получения им денежных средств в сумме ***, переданных Б.
Оспаривая заключение эксперта, Б. ссылался на то, что проведение экспертизы было поручено конкретному эксперту, судом не отбирались свободные образцы его подписи, а экспертиза проведена по копиям документов.
Судебная коллегия полагает, что вопреки доводам ответчика, заключение эксперта является допустимым доказательством, поскольку при проведении экспертизы соблюдены требования процессуального законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса РФ за дачу заведомо ложного заключения, заключение соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования и ответ на поставленный судом вопрос.
Поручение суда о проведении экспертизы, адресованное конкретному эксперту, согласуется со ст. 79 Гражданского процессуального кодекса РФ, согласно которой при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам (часть 1).
Кроме того, действующее законодательство не запрещает проводить почерковедческую экспертизу на основании копий документов. Вопрос о достаточности и пригодности предоставленных образцов для исследования экспертом, как и вопрос о методике проведения экспертизы применительно к вопросам, поставленным в постановлении о назначении экспертизы, относится к компетенции лица, проводящего экспертизу.
Судебная коллегия отклоняет доводы Б. о том, что при назначении экспертизы не были отобраны свободные образцы его подписи, как не свидетельствующие о применении экспертом методики, не позволяющей установить достоверность подписей на исследуемых документах.
Таким образом, само по себе несогласие ответчика с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания договора займа незаключенным.
В материалы дела стороной истца представлены квитанции за 2015 год в подтверждение частичной оплаты по договору займа.
Возражая против признания данных квитанций допустимыми доказательствами по делу, Б. ссылался на то, что судом не проверен факт принадлежности ему указанной в квитанции банковской карты, поскольку никаких денежных средств от Ф.А. он не получал. Вместе с тем, данные обстоятельства не свидетельствуют о незаключенности договора займа, ввиду чего доводы ответчика в данной части не могут быть приняты во внимание и судебной коллегией отклоняются.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание пояснения сторон, а также фактические обстоятельства дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что имеются все основания для признания недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от (дата), заключенного между Ф.А. и Б., в силу его притворности.
В соответствии со ст. 170 Гражданского кодекса РФ в данном случае необходимым является применение последствий недействительности сделки: к сделке, которую стороны имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, а именно: в части установления в отношении вышеуказанных квартиры и земельного участка обременения в виде залога в пользу Б. в обеспечение договора займа от (дата).
К указанной сделке - договору залога, которую стороны действительно имели в виду, судебная коллегия применяет относящиеся к ней правила.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене с принятием нового решения, которым исковые требования Ф.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки надлежит удовлетворить.
Учитывая вышеизложенное, а также наличие безусловных оснований, установленных п. 2 ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Переволоцкого районного суда Оренбургской области от 22 декабря 2016 года отменить.
Вынести новое решение, которым исковые требования Ф.А. к Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.
Признать недействительным заключенный между Ф.А. и Б. договор от (дата) купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес).
Установить, что заключенный (дата) между Ф.А. и Б. договор купли-продажи квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), фактически является договором залога квартиры и земельного участка, заключенного в обеспечение договора займа от (дата) между Б. и Ф.А. на сумму 300 000 рублей.
Прекратить право собственности Б., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
записи о праве собственности Ф.А., (дата) года рождения, на квартиру и земельный участок по адресу: (адрес).
записи о залоге квартиры и земельного участка по адресу: (адрес), на сумму 300 000 рублей, на срок до полного погашения задолженности по договору займа от (дата), с указанием залогодержателем Б., залогодателем - Ф.А.
Право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)