Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчиков: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Нурджаняна Саркиса Шотавича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.07.2017 по делу N А32-44552/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску администрации муниципального образования Белореченский район
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "ФортоМедиа"; Нурджаняну Саркису Шотавичу; обществу с ограниченной ответственностью "Аликон"
о взыскании по договору от 13.12.2007 N 8839000027 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в размере 21 460 рублей 86 копеек, пени за период с 16.09.2014 по 30.11.2015 в размере 929 рублей 78 копеек; по договору от 04.10.2006 N 3900002598 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 854 109 рублей 77 копеек, пени за период с 10.06.2014 по 30.11.2015 в размере 64 669 рублей 59 копеек; по договору от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 567 070 рублей 93 копеек, пени за период с 11.07.2014 по 30.11.2015 в размере 42 935 рублей 96 копеек, а также о расторжении указанных договоров аренды,
установил:
Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ФортоМедиа" (далее - общество) о взыскании по договору от 13.12.2007 N 8839000027 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в размере 21 460 рублей 86 копеек, пени за период с 16.09.2014 по 30.11.2015 в размере 929 рублей 78 копеек; по договору от 04.10.2006 N 3900002598 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 854 109 рублей 77 копеек, пени за период с 10.06.2014 по 30.11.2015 в размере 64 669 рублей 59 копеек; по договору от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 567 070 рублей 93 копеек, пени за период с 11.07.2014 по 30.11.2015 в размере 42 935 рублей 96 копеек, а также о расторжении указанных договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016, в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика Нурджаняна С.Ш. отказано, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 12 341 рубль 10 копеек долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8839000027 от 13.12.2007 за период с 20.02.2015 по 31.12.2015, 918 рублей 18 копеек пени за период с 20.02.2015 по 31.12.2015; 651 668 рублей 44 копейки долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3900002598 от 04.10.2006 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, 97 557 рублей 76 копеек неустойки за период с 20.02.2015 по 11.04.2016; 432 666 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 39000003080 от 29.05.2008 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, а также 64 771 рубль 67 копеек пени за период с 20.02.2015 по 11.04.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу N А32-44552/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суд кассационной инстанции указал, что до момента разрешения иска фактически произошла замена стороны в спорном правоотношении (статья 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) - с 10.03.2016 новым арендатором по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 является Нурджанян С.Ш. (т. 1, л.д. 176-191)., поэтому при разрешении ходатайства истца о привлечении к участию в деле второго соответчика суду следовало учитывать, что требование о расторжении договоров аренды земельных участков не могло быть разрешено судом без привлечения к участию в деле нового арендатора и определения его процессуального статуса в соответствии с правилами Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания суда кассационной инстанции обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.
При новом рассмотрении в качестве соответчиков привлечены ИП Нурджанян Саркис Шотавич и ООО "Аликон", также истец уточнил исковые требования, просит заявленными требованиями считать:
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 29.05.2008 N 3900003080 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 1 549 304 руб. 26 коп., в том числе основного долга - 1 425 165 руб. 28 коп. и пени - 124 138 руб. 98 коп.;
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 04.10.2006 N 3900002598 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 2 331 756 руб. 67 коп., в том числе основного долга - 2 144 819 руб. 91 коп. и пени - 186 936 руб. 76 коп.;
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 13.12.2007 N 8839000027 за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 в размере 32998 руб. 90 коп., в том числе основного долга - 31638 руб. 43 коп. и пени - 1360 руб. 46 коп.;
- - расторгнуть договор аренды от 13.12.2007 N 8839000027 земельного участка от 13.12.2007 N 8839000027 площадью 200001 м{\super 2, предназначенного для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 23:39:07 10 004:0003;
- - расторгнуть договор аренды от 04.10.2006 N 3900002598 земельного участка площадью 40216 м{\super 2, отнесенного к землям поселений, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0018;
- - расторгнуть договор аренды от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 земельного участка площадью 26868 м{\super 2, отнесенного к землям населенных пунктов, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0037.
Указанные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 19.07.2017 иск удовлетворен. С индивидуального предпринимателя Нурджанян Саркиса Шотавича в пользу администрации муниципального образования Белореченский район взысканы:
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 29.05.2008 N 3900003080 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 1549304 рубля 26 копеек, в том числе основного долга - 1425165,28 рублей и пени - 124138,98 рублей;
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 04.10.2006 N 3900002598 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 2331756 рублей 67 копеек, в том числе основного долга - 2144819,91 рублей и пени - 186936,76 рублей;
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 13.12.2007 N 8839000027 за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 в размере 32998 рублей 90 копеек, в том числе основного долга - 31638,43 рублей и пени - 1360,46 рублей.
В удовлетворении требований к ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа" отказано.
Также судом расторгнуты договоры аренды от 13.12.2007 N 8839000027 земельного участка от 13.12.2007 N 8839000027 площадью 200001 м{\super 2, предназначенного для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 23:39:07 10 004:0003; аренды от 04.10.2006 N 3900002598 земельного участка площадью 40216 м{\super 2, отнесенного к землям поселений, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0018; аренды от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 земельного участка площадью 26868 м{\super 2, отнесенного к землям населенных пунктов, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0037.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Нурджанян С.Ш. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 19.07.2017, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы указывает, что Нурджанян С.Ш. является физическим лицом, которому было переуступлено право аренды земли в 2016 году. Нурджанян С.Ш. не был извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в имеющимся в материалах дела уведомлении подпись иного лица. Нурджанян С.Ш. принял права и обязанности по аренде земли в 2016 году, а задолженность с него взыскана с 2014 года, когда он не только не использовал каким-либо образом земельные участки, а даже не знал о их существовании. В договорах переуступки не указано, что физическое лицо Нурджанян С.Ш. принимает на себя долги по арендной плате за землю В решении указано, что требования истца удовлетворены в полном объеме, однако, истец, в уточненном иске, просит взыскать долги по аренде солидарно, а суд взыскивает только с физического лица Нурджанян С.Ш. Земля как объекты недвижимости по договорам переуступки передана Нурджанян С.Ш. как физическому лицу, следовательно, спор не подведомственен арбитражному суду.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.
От Нурджаняна Саркиса Шотавича через канцелярию суда направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в настоящее судебное заседание по причине участия в судебном заседании Анапского городского суда.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 02.10.2006 N 1995 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 04.10.2006 на 49 лет заключили договор N 3900002598 аренды земельного участка площадью 40 216 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0018), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57.
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 05.12.2007 N 2808 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 13.12.2007 заключили договор N 8839000027 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) площадью 200 001 кв. м (кадастровый номер 23:39:0710004:0003), расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Родниковое сельское поселение, местоположение которого установлено относительно ориентира южная, юго-восточная часть КК; фрагмент ДКК: Е7, Е8, Ж6, Ж7, Ж8, И6, И7, И8, сроком на 10 лет, до 13.12.2017.
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 23.05.2008 N 885 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 29.05.2008 заключили договор N 39000003080/11939000000188 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 26 868 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0037), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57, сроком на 49 лет.
ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) и ООО "Аликон" (новый арендатор) 03.06.2014 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков (т. 1, л.д. 53, 54, 59, 60, 61, 62).
ООО "Аликон" (арендатор) и ООО "ФортоМедиа" (новый арендатор) 20.02.2015 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору (обществу) передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков. Согласно пункту 1.5 договоров от 20.02.2015 прежний арендатор утрачивает право пользования земельным участком на весь срок действия договора, после подписания сторонами договора об уступке. С момента подписания договора об уступке к обществу переходят все права и обязанности арендатора, при этом новый договор с арендодателем не заключается.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, администрация направляла в адрес общества претензии от 21.09.2015 N 523, от 15.09.2015 N 509 и от 20.08.2015 N 451 с требованием оплатить долг, а также предложения о расторжении договоров аренды земельных участков.
С 10.03.2016 новым арендатором по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 является индивидуальный предприниматель Нурджанян С.Ш.
В связи с нарушением ответчиками существенных условий договора, в виде неуплаты в установленные сроки арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно руководствовался следующими обстоятельствами.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть в том числе земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом исполнена не была.
Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, признан судом выполненным арифметически и методологически верно.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Так, по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N 3900003080 задолженность за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 составляет 1549304 (один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста четыре) рубля 26 копеек, в том числе:
- - за период с 01.07.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 276328,66 рублей, из них долг по арендной плате - 264300,94 рублей и пени - 12027,72 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 433103,98 рублей, из них долг по арендной плате - 380855,74 рублей и пени - 52248,24 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа");
- - за период с 11.03.2016 по 03.05.2017 задолженность по арендной плате и пени составляет 839871,62 рублей, из них долг по арендной плате - 780008,60 и пени -59863,02 рублей (в аренде у ИП Нурджаняна С.Ш.).
По договору аренды земельного участка от 04 октября 2006 года N 3900002598 задолженность за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 составляет 2331756 (два миллиона триста тридцать одна тысяча семьсот пятьдесят шесть) рублей 67 копеек, в том числе:
- - за период с 01.07.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 416203,10 рублей, из них долг по арендной плате - 398086,93 рублей и пени - 18116,17 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 652328,39 рублей, из них долг по арендной плате - 573633,18 рублей и пени - 78695,21 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа");
- - за период с 11.03.2016 по 03.05.2017 задолженность по арендной плате и пени составляет 1263225,18 рублей, из них долг по арендной плате - 1173099,80 и пени -90125,38 рублей (в аренде у ИП Нурджаняна С.Ш.).
По договору аренды земельного участка от 13 декабря 2007 года N 8839000027 задолженность по арендной плате и пени за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 составляет 32998 (тридцать две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 90 копеек, в том числе:
- - за период с 01.01.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 10425,30 рублей, из них долг по арендной плате - 10177,57 рублей и пени -247,73 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 22573,60 рублей, из них долг по арендной плате - 21460,86 рублей и пени - 1112,73 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа").
В материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности.
Суд проверил расчет истца и признал его верным; контррасчет ответчик не представил.
При этом оснований для солидарного взыскания апелляционный суд не усматривает.
Соответствующий довод администрация основывает на правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Президиум ВАС РФ указал, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Однако в рамках настоящего дела каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что уступка права аренды была нацелена на избежание договорной ответственности кооператива, носила притворный характер, повлекла предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору, не представлено. Доводы о наличии долга по арендной плате сами по себе недостаточны для таких выводов. Условия договора передачи прав также не создают оснований для солидарной ответственности.
Так, п. 1.1 договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 индивидуальному предпринимателю Нурджанян С.Ш. установлено, что ИП Нурджанян С.Ш. принимает в полном объеме права и обязанности арендатора.
С учетом изложенного, задолженность подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Нурджанян С.Ш., довод апелляционной жалобы о необходимости солидарного взыскания признается несостоятельным.
В удовлетворении требований к ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа" отказано правомерно.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В исковом заявлении указано, что обязанности по внесению арендной платы не исполняются за период с 01.07.2014 по 03.05.2017.
В соответствии с условиями договоров аренды N 3900002598 и N 39000003080 (пункт 2.2) арендная плата вносится арендатором ежеквартально за каждый день использования земельного участка в соответствующем периоде, не позднее 10 числа первого месяца квартала. Реквизиты для внесения арендатором арендной платы указаны в договорах аренды.
По договору аренды N 8839000027 в силу пункта 6.2. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к государственной собственности, арендная плата уплачивается арендаторами в два срока, если иное не установлено договором: за первое полугодие до 15 сентября текущего года; за второе полугодие до 15 ноября текущего года. При этом согласно пункту 4.3. договора аренды арендатор обязан представлять арендодателю не позднее 15 октября и 15 декабря копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы.
По состоянию на 12 июля 2017 года за период со дня возникновения задолженности по каждому из договоров платежей по арендной плате не поступало.
В рамках рассмотрения настоящего дела указанное обстоятельство не опровергнуто, доказательства внесения арендных платежей за указанный период в материалы дела не представлены.
Таким образом, приведенное истцом основание является достаточным для расторжения договоров аренды.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, администрация направляла в адрес общества претензии от 21.09.2015 N 523, от 15.09.2015 N 509 и от 20.08.2015 N 451 с требованием оплатить долг, а также предложения о расторжении договоров аренды земельных участков.
Также после передачи прав и обязанностей ИП Нурджанян С.Ш., Администрация направила арендатору уведомлением о расторжении договоров, которые получены последним 23.06.2017 (т. 2 л.д. 150-151).
Доказательства, опровергающие указанные доводы, ответчик суду не представил.
Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, суд признал требование о его досрочном расторжении обоснованным.
Судом проверены доводы заявителя жалобы о ненадлежащем извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснил, что при применении данного положения судам следует исходить из части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
Согласно материалам дела определение суда об отложении судебного разбирательства на 17.05.2017 Арбитражным судом Краснодарского края направлялось индивидуальному предпринимателю Нурджанян С.Ш. по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с. Гакодзор, ул. Дружбы д. 93, (внутрироссийский почтовый идентификатор N 350931 05 78045 4 - т. 2 л.д. 154). Указанный адрес отражен и в апелляционной жалобе (т. 3 л.д. 7).
На возвращенном суду уведомлении о фактическом вручении судебной корреспонденции предприятием почтовой связи проставлена отметка о том, что судебная корреспонденция получена лично Нурджанян С.Ш. Доказательств недостоверности сведений предприятия связи апеллянтом не предоставлено, о фальсификации почтового уведомления не заявлено.
Таким образом, ответчик был фактически извещен о судебном процессе и должен был отслеживать информацию о движении дела на официальном сайте суда.
Более того, сам ответчик направлял в суд первой инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 152-153), что свидетельствует об его безусловной осведомленности о судебном процессе.
Исходя из вышесказанного, суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик был извещен о процессе, в силу чего не был лишен возможности представить суду первой инстанции свои дополнения, доказательства по заявленным требованиям и при необходимости воспользоваться своими процессуальными правами. Исходя из принципа состязательности арбитражного судопроизводства, установленного статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у Нурджанян С.Ш. статуса индивидуального предпринимателя противоречат имеющимися в деле доказательствами - в частности, согласно информационной выписке из Единого государственного реестра физических лиц Нурджанян С.Ш. является действующим индивидуальным предпринимателем, о чем внесена соответствующая запись 18.01.2007 (т. 2 л.д. 107-112). Ввиду указанного обстоятельства довод апелляционной жалобы о неподведомственности спора арбитражному суда признается судебной коллегией несостоятельным.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2017 по делу N А32-44552/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.10.2017 N 15АП-14773/2017 ПО ДЕЛУ N А32-44552/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 октября 2017 г. N 15АП-14773/2017
Дело N А32-44552/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 25 октября 2017 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчиков: представители не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Нурджаняна Саркиса Шотавича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 19.07.2017 по делу N А32-44552/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску администрации муниципального образования Белореченский район
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "ФортоМедиа"; Нурджаняну Саркису Шотавичу; обществу с ограниченной ответственностью "Аликон"
о взыскании по договору от 13.12.2007 N 8839000027 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в размере 21 460 рублей 86 копеек, пени за период с 16.09.2014 по 30.11.2015 в размере 929 рублей 78 копеек; по договору от 04.10.2006 N 3900002598 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 854 109 рублей 77 копеек, пени за период с 10.06.2014 по 30.11.2015 в размере 64 669 рублей 59 копеек; по договору от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 567 070 рублей 93 копеек, пени за период с 11.07.2014 по 30.11.2015 в размере 42 935 рублей 96 копеек, а также о расторжении указанных договоров аренды,
установил:
Администрация муниципального образования Белореченский район (далее - администрация) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО "ФортоМедиа" (далее - общество) о взыскании по договору от 13.12.2007 N 8839000027 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.01.2014 по 31.12.2015 в размере 21 460 рублей 86 копеек, пени за период с 16.09.2014 по 30.11.2015 в размере 929 рублей 78 копеек; по договору от 04.10.2006 N 3900002598 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 854 109 рублей 77 копеек, пени за период с 10.06.2014 по 30.11.2015 в размере 64 669 рублей 59 копеек; по договору от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 арендной платы за использование земельного участка в период с 01.07.2014 по 31.12.2015 в размере 567 070 рублей 93 копеек, пени за период с 11.07.2014 по 30.11.2015 в размере 42 935 рублей 96 копеек, а также о расторжении указанных договоров аренды.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016, в удовлетворении ходатайства администрации о привлечении к участию в деле в качестве второго ответчика Нурджаняна С.Ш. отказано, исковое заявление удовлетворено частично. С общества в пользу администрации взыскано 12 341 рубль 10 копеек долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 8839000027 от 13.12.2007 за период с 20.02.2015 по 31.12.2015, 918 рублей 18 копеек пени за период с 20.02.2015 по 31.12.2015; 651 668 рублей 44 копейки долга по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 3900002598 от 04.10.2006 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, 97 557 рублей 76 копеек неустойки за период с 20.02.2015 по 11.04.2016; 432 666 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате по договору от 20.02.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 39000003080 от 29.05.2008 за период с 20.02.2015 по 31.03.2016, а также 64 771 рубль 67 копеек пени за период с 20.02.2015 по 11.04.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.06.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2016 по делу N А32-44552/2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.
Суд кассационной инстанции указал, что до момента разрешения иска фактически произошла замена стороны в спорном правоотношении (статья 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) - с 10.03.2016 новым арендатором по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 является Нурджанян С.Ш. (т. 1, л.д. 176-191)., поэтому при разрешении ходатайства истца о привлечении к участию в деле второго соответчика суду следовало учитывать, что требование о расторжении договоров аренды земельных участков не могло быть разрешено судом без привлечения к участию в деле нового арендатора и определения его процессуального статуса в соответствии с правилами Кодекса.
В соответствии с положениями статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания суда кассационной инстанции обязательны для суда, вновь рассматривающего дело.
При новом рассмотрении в качестве соответчиков привлечены ИП Нурджанян Саркис Шотавич и ООО "Аликон", также истец уточнил исковые требования, просит заявленными требованиями считать:
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 29.05.2008 N 3900003080 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 1 549 304 руб. 26 коп., в том числе основного долга - 1 425 165 руб. 28 коп. и пени - 124 138 руб. 98 коп.;
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 04.10.2006 N 3900002598 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 2 331 756 руб. 67 коп., в том числе основного долга - 2 144 819 руб. 91 коп. и пени - 186 936 руб. 76 коп.;
- - взыскать с ответчиков ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа", ИП Нурджанян Саркис Шотавич солидарно в пользу администрации муниципального образования Белореченский район задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 13.12.2007 N 8839000027 за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 в размере 32998 руб. 90 коп., в том числе основного долга - 31638 руб. 43 коп. и пени - 1360 руб. 46 коп.;
- - расторгнуть договор аренды от 13.12.2007 N 8839000027 земельного участка от 13.12.2007 N 8839000027 площадью 200001 м{\super 2, предназначенного для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 23:39:07 10 004:0003;
- - расторгнуть договор аренды от 04.10.2006 N 3900002598 земельного участка площадью 40216 м{\super 2, отнесенного к землям поселений, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0018;
- - расторгнуть договор аренды от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 земельного участка площадью 26868 м{\super 2, отнесенного к землям населенных пунктов, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0037.
Указанные уточнения приняты судом первой инстанции к рассмотрению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением от 19.07.2017 иск удовлетворен. С индивидуального предпринимателя Нурджанян Саркиса Шотавича в пользу администрации муниципального образования Белореченский район взысканы:
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 29.05.2008 N 3900003080 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 1549304 рубля 26 копеек, в том числе основного долга - 1425165,28 рублей и пени - 124138,98 рублей;
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 04.10.2006 N 3900002598 за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 в размере 2331756 рублей 67 копеек, в том числе основного долга - 2144819,91 рублей и пени - 186936,76 рублей;
- - задолженность по арендной плате и пени по договору аренды от 13.12.2007 N 8839000027 за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 в размере 32998 рублей 90 копеек, в том числе основного долга - 31638,43 рублей и пени - 1360,46 рублей.
В удовлетворении требований к ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа" отказано.
Также судом расторгнуты договоры аренды от 13.12.2007 N 8839000027 земельного участка от 13.12.2007 N 8839000027 площадью 200001 м{\super 2, предназначенного для сельскохозяйственного использования, кадастровый номер 23:39:07 10 004:0003; аренды от 04.10.2006 N 3900002598 земельного участка площадью 40216 м{\super 2, отнесенного к землям поселений, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0018; аренды от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 земельного участка площадью 26868 м{\super 2, отнесенного к землям населенных пунктов, кадастровый номер 23:39:11 01 885:0037.
Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Нурджанян С.Ш. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение от 19.07.2017, направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы указывает, что Нурджанян С.Ш. является физическим лицом, которому было переуступлено право аренды земли в 2016 году. Нурджанян С.Ш. не был извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в имеющимся в материалах дела уведомлении подпись иного лица. Нурджанян С.Ш. принял права и обязанности по аренде земли в 2016 году, а задолженность с него взыскана с 2014 года, когда он не только не использовал каким-либо образом земельные участки, а даже не знал о их существовании. В договорах переуступки не указано, что физическое лицо Нурджанян С.Ш. принимает на себя долги по арендной плате за землю В решении указано, что требования истца удовлетворены в полном объеме, однако, истец, в уточненном иске, просит взыскать долги по аренде солидарно, а суд взыскивает только с физического лица Нурджанян С.Ш. Земля как объекты недвижимости по договорам переуступки передана Нурджанян С.Ш. как физическому лицу, следовательно, спор не подведомственен арбитражному суду.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие лиц, участвующих в деле в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя, которые судом апелляционной инстанции рассмотрены и приобщены к материалам дела.
От Нурджаняна Саркиса Шотавича через канцелярию суда направлено ходатайство об отложении судебного разбирательства по апелляционной жалобе, в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в настоящее судебное заседание по причине участия в судебном заседании Анапского городского суда.
Ходатайство об отложении судебного разбирательства рассмотрено судом апелляционной инстанции и отклонено, поскольку суд учел пределы рассмотрения жалобы в суде апелляционной инстанции, раскрытие участвующими в деле лицами в суде первой инстанции доказательств по делу, а также предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации обязательные условия, необходимые для отложения дела.
Как следует из материалов дела, на основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 02.10.2006 N 1995 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 04.10.2006 на 49 лет заключили договор N 3900002598 аренды земельного участка площадью 40 216 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0018), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57.
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 05.12.2007 N 2808 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 13.12.2007 заключили договор N 8839000027 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения) площадью 200 001 кв. м (кадастровый номер 23:39:0710004:0003), расположенного по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Родниковое сельское поселение, местоположение которого установлено относительно ориентира южная, юго-восточная часть КК; фрагмент ДКК: Е7, Е8, Ж6, Ж7, Ж8, И6, И7, И8, сроком на 10 лет, до 13.12.2017.
На основании постановления главы муниципального образования Белореченский район от 23.05.2008 N 885 администрация (арендодатель) и ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) 29.05.2008 заключили договор N 39000003080/11939000000188 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 26 868 кв. м (кадастровый номер 23:39:1101885:0037), расположенного по адресу: г. Белореченск, ул. Майкопская, 57, сроком на 49 лет.
ООО "Цементная транспортная компания" (арендатор) и ООО "Аликон" (новый арендатор) 03.06.2014 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков (т. 1, л.д. 53, 54, 59, 60, 61, 62).
ООО "Аликон" (арендатор) и ООО "ФортоМедиа" (новый арендатор) 20.02.2015 заключили договоры о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188, согласно которым новому арендатору (обществу) передаются все права и обязанности, предусмотренные договорами аренды спорных земельных участков. Согласно пункту 1.5 договоров от 20.02.2015 прежний арендатор утрачивает право пользования земельным участком на весь срок действия договора, после подписания сторонами договора об уступке. С момента подписания договора об уступке к обществу переходят все права и обязанности арендатора, при этом новый договор с арендодателем не заключается.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, администрация направляла в адрес общества претензии от 21.09.2015 N 523, от 15.09.2015 N 509 и от 20.08.2015 N 451 с требованием оплатить долг, а также предложения о расторжении договоров аренды земельных участков.
С 10.03.2016 новым арендатором по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 является индивидуальный предприниматель Нурджанян С.Ш.
В связи с нарушением ответчиками существенных условий договора, в виде неуплаты в установленные сроки арендной платы, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
При принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции правомерно руководствовался следующими обстоятельствами.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут быть в том числе земельные участки.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со статьей 36 Конституции Российской Федерации, пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ).
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
По правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что обязанность по внесению арендной платы надлежащим образом исполнена не была.
Расчет суммы задолженности по арендной плате, представленный истцом, признан судом выполненным арифметически и методологически верно.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Так, по договору аренды земельного участка от 29 мая 2008 года N 3900003080 задолженность за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 составляет 1549304 (один миллион пятьсот сорок девять тысяч триста четыре) рубля 26 копеек, в том числе:
- - за период с 01.07.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 276328,66 рублей, из них долг по арендной плате - 264300,94 рублей и пени - 12027,72 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 433103,98 рублей, из них долг по арендной плате - 380855,74 рублей и пени - 52248,24 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа");
- - за период с 11.03.2016 по 03.05.2017 задолженность по арендной плате и пени составляет 839871,62 рублей, из них долг по арендной плате - 780008,60 и пени -59863,02 рублей (в аренде у ИП Нурджаняна С.Ш.).
По договору аренды земельного участка от 04 октября 2006 года N 3900002598 задолженность за период с 01.07.2014 по 03.05.2017 составляет 2331756 (два миллиона триста тридцать одна тысяча семьсот пятьдесят шесть) рублей 67 копеек, в том числе:
- - за период с 01.07.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 416203,10 рублей, из них долг по арендной плате - 398086,93 рублей и пени - 18116,17 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 652328,39 рублей, из них долг по арендной плате - 573633,18 рублей и пени - 78695,21 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа");
- - за период с 11.03.2016 по 03.05.2017 задолженность по арендной плате и пени составляет 1263225,18 рублей, из них долг по арендной плате - 1173099,80 и пени -90125,38 рублей (в аренде у ИП Нурджаняна С.Ш.).
По договору аренды земельного участка от 13 декабря 2007 года N 8839000027 задолженность по арендной плате и пени за период с 01.01.2014 по 10.03.2016 составляет 32998 (тридцать две тысячи девятьсот девяносто восемь) рублей 90 копеек, в том числе:
- - за период с 01.01.2014 по 18.03.2015 задолженность по арендной плате и пени составляет 10425,30 рублей, из них долг по арендной плате - 10177,57 рублей и пени -247,73 рублей (в аренде у ООО "Аликон");
- - за период с 19.03.2015 по 10.03.2016 задолженность по арендной плате и пени составляет 22573,60 рублей, из них долг по арендной плате - 21460,86 рублей и пени - 1112,73 рублей (в аренде у ООО "ФортоМедиа").
В материалах дела отсутствуют доказательства погашения задолженности.
Суд проверил расчет истца и признал его верным; контррасчет ответчик не представил.
При этом оснований для солидарного взыскания апелляционный суд не усматривает.
Соответствующий довод администрация основывает на правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.10.2013 N 3914/13 по делу N А06-7751/2010. Президиум ВАС РФ указал, что если при рассмотрении аналогичных дел судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ) и применительно к пункту 1 статьи 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.
Однако в рамках настоящего дела каких-либо относимых и допустимых доказательств того, что уступка права аренды была нацелена на избежание договорной ответственности кооператива, носила притворный характер, повлекла предоставление необоснованных преимуществ новому арендатору, не представлено. Доводы о наличии долга по арендной плате сами по себе недостаточны для таких выводов. Условия договора передачи прав также не создают оснований для солидарной ответственности.
Так, п. 1.1 договоров о передаче (уступке) прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 04.10.2006 N 3900002598, от 13.12.2007 N 8839000027 и от 29.05.2008 N 39000003080/11939000000188 индивидуальному предпринимателю Нурджанян С.Ш. установлено, что ИП Нурджанян С.Ш. принимает в полном объеме права и обязанности арендатора.
С учетом изложенного, задолженность подлежит взысканию с индивидуального предпринимателя Нурджанян С.Ш., довод апелляционной жалобы о необходимости солидарного взыскания признается несостоятельным.
В удовлетворении требований к ООО "Аликон", ООО "ФортоМедиа" отказано правомерно.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Приведенная норма, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
В исковом заявлении указано, что обязанности по внесению арендной платы не исполняются за период с 01.07.2014 по 03.05.2017.
В соответствии с условиями договоров аренды N 3900002598 и N 39000003080 (пункт 2.2) арендная плата вносится арендатором ежеквартально за каждый день использования земельного участка в соответствующем периоде, не позднее 10 числа первого месяца квартала. Реквизиты для внесения арендатором арендной платы указаны в договорах аренды.
По договору аренды N 8839000027 в силу пункта 6.2. Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, утвержденных постановлением Главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50, по договорам аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, отнесенных к государственной собственности, арендная плата уплачивается арендаторами в два срока, если иное не установлено договором: за первое полугодие до 15 сентября текущего года; за второе полугодие до 15 ноября текущего года. При этом согласно пункту 4.3. договора аренды арендатор обязан представлять арендодателю не позднее 15 октября и 15 декабря копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы.
По состоянию на 12 июля 2017 года за период со дня возникновения задолженности по каждому из договоров платежей по арендной плате не поступало.
В рамках рассмотрения настоящего дела указанное обстоятельство не опровергнуто, доказательства внесения арендных платежей за указанный период в материалы дела не представлены.
Таким образом, приведенное истцом основание является достаточным для расторжения договоров аренды.
Необходимость соблюдения досудебного (претензионного) порядка разрешения споров может быть установлена либо действующим законодательством, либо в силу действия принципа диспозитивности самими сторонами в заключаемом ими договоре.
Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" содержится разъяснение о том, что спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.
В связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендной платы, администрация направляла в адрес общества претензии от 21.09.2015 N 523, от 15.09.2015 N 509 и от 20.08.2015 N 451 с требованием оплатить долг, а также предложения о расторжении договоров аренды земельных участков.
Также после передачи прав и обязанностей ИП Нурджанян С.Ш., Администрация направила арендатору уведомлением о расторжении договоров, которые получены последним 23.06.2017 (т. 2 л.д. 150-151).
Доказательства, опровергающие указанные доводы, ответчик суду не представил.
Учитывая, что порядок расторжения договора, предусмотренный действующим законодательством, истцом соблюден, суд признал требование о его досрочном расторжении обоснованным.
Судом проверены доводы заявителя жалобы о ненадлежащем извещении его о времени и месте судебного разбирательства.
Согласно части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта.
Информация о принятии искового заявления или заявления к производству, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия размещается арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. Документы, подтверждающие размещение арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" указанных сведений, включая дату их размещения, приобщаются к материалам дела.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 4 постановления от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" разъяснил, что при применении данного положения судам следует исходить из части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия должен располагать сведениями о получении лицом, участвующим в деле, иным участником арбитражного процесса копии первого судебного акта по делу либо иными сведениями, указанными в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания, совершения отдельного процессуального действия арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном настоящим Кодексом, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
Согласно материалам дела определение суда об отложении судебного разбирательства на 17.05.2017 Арбитражным судом Краснодарского края направлялось индивидуальному предпринимателю Нурджанян С.Ш. по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с. Гакодзор, ул. Дружбы д. 93, (внутрироссийский почтовый идентификатор N 350931 05 78045 4 - т. 2 л.д. 154). Указанный адрес отражен и в апелляционной жалобе (т. 3 л.д. 7).
На возвращенном суду уведомлении о фактическом вручении судебной корреспонденции предприятием почтовой связи проставлена отметка о том, что судебная корреспонденция получена лично Нурджанян С.Ш. Доказательств недостоверности сведений предприятия связи апеллянтом не предоставлено, о фальсификации почтового уведомления не заявлено.
Таким образом, ответчик был фактически извещен о судебном процессе и должен был отслеживать информацию о движении дела на официальном сайте суда.
Более того, сам ответчик направлял в суд первой инстанции ходатайство об отложении судебного разбирательства (т. 2 л.д. 152-153), что свидетельствует об его безусловной осведомленности о судебном процессе.
Исходя из вышесказанного, суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик был извещен о процессе, в силу чего не был лишен возможности представить суду первой инстанции свои дополнения, доказательства по заявленным требованиям и при необходимости воспользоваться своими процессуальными правами. Исходя из принципа состязательности арбитражного судопроизводства, установленного статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, участвующие в деле лица несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у Нурджанян С.Ш. статуса индивидуального предпринимателя противоречат имеющимися в деле доказательствами - в частности, согласно информационной выписке из Единого государственного реестра физических лиц Нурджанян С.Ш. является действующим индивидуальным предпринимателем, о чем внесена соответствующая запись 18.01.2007 (т. 2 л.д. 107-112). Ввиду указанного обстоятельства довод апелляционной жалобы о неподведомственности спора арбитражному суда признается судебной коллегией несостоятельным.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.07.2017 по делу N А32-44552/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)