Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Афина" (г. Рязань, ОГРН 1146234010053), ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (г. Рязань, ОГРН 1106230002340), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 по N А54-7248/2014 (судья Стрельникова И.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Афина" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе подготовки и заключения дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении общества с ограниченной ответственностью "Афина" в договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 от 21.03.2007 в качестве одного из арендаторов, а также об обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении в договор общества с ограниченной ответственностью "Афина" как одного из арендаторов.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Партнер".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с судебным актом, администрация и общество с ограниченной ответственностью "Партнер" подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 16.12.2015.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 21.03.2007 администрация города Рязани (арендодатель) и Шувырденкова Оксана Анатольевна (арендатор) заключили договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123, общей площадью 5124 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, пр. Яблочкова, 8 е (Октябрьский округ) для обслуживания комплекса автосервиса на срок с 15.03.2007 по 14.03.2017.
Шувырденкова Оксана Анатольевна (арендатор) и Подзоров Игорь Иванович (новый арендатор) 04.09.2009 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123.
Впоследствии, 12.11.2012, Подзоров Игорь Иванович (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (сторона 2) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123.
ООО "Афина" 28.08.2014 по договору купли-продажи приобрело у ООО "Сантехплюс" объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, г. Рязань, пр. Яблочкова, 8ж, и здание, назначение нежилое, общей площадью 49,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, г. Рязань, пр. Яблочкова, 8 ж.
Право собственности на указанные объекты зарегистрировано, о чем 11.09.2014 выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 62-МД N 962303 и серии 62-МД N 962304.
ООО "Афина" 25.11.2014 обратилось в администрацию города Рязани с заявлением N 9979 о вступлении в договор N А044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 на стороне арендатора.
Письмом от 12.12.2014 администрация сообщила заявителю, что в настоящее время по обращению ООО "Партнер" администрацией города Рязани признано целесообразным принятие решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123. Таким образом, у администрации города Рязани нет правовых оснований для подготовки соглашения о вступлении ООО "Афина" в договор аренды. Также обществу разъяснено, что после принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:123 ООО "Афина" может обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для обслуживания объектов недвижимости, находящихся у него в собственности.
ООО "Афина", полагая, что отказ администрации города Рязани нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и противоречит положениям земельного законодательства, обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции, рассматривая дело по существу по правилам Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что испрашиваемый земельный участок фактически сформирован как неделимый объект недвижимости для обслуживания и эксплуатации комплекса автосервиса, доказательства его делимости или принятия реальных мер по его разделению в материалах дела отсутствуют. Наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости разных собственников не исключает приобретение обществом этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что способствует соблюдению прав всех заинтересованных лиц. При этом суд первой инстанции указал, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с соблюдением установленных в данной статье требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с принятым судом решением в силу следующего.
Из положений статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и подтверждается участвующими в деле лицами, общество претендует на вступление в договор от 21.03.2007 N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 как для завершения строительства одного из объектов недвижимости, находящихся в собственности у общества (магазин), так и для обслуживания другого объекта - трансформаторной подстанции.
Таким образом, цель, которую преследовало общество, обращаясь в суд, заключается в понуждении к подготовке проекта дополнительного соглашения к договору от 21.03.2007 N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 о вступлении в договор истца как одного из арендаторов для завершения строительства объекта (магазина) и обслуживания другого (трансформаторная подстанция).
Дав оценку сложившимся отношениям сторон, с учетом позиции, изложенной в Постановлении N 25, апелляционная инстанция квалифицирует сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и считает, что, по сути, истец просит понудить ответчика к заключению с ним дополнительного соглашения к договору аренды, а значит, дело должно быть рассмотрено не по правилам Главы 24 АПК РФ, а в порядке искового производств (Глава 13 АПК РФ (статья 174 АПК РФ)).
Принимая во внимание, что предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный ответчиком третьему лицу - ООО "Партнер", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости применения к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Из указанной нормы следует, что приобретение права общей долевой собственности на земельный участок лиц, имеющих в общей долевой собственности объект недвижимого имущества (здание, сооружение), обусловлено свойствами земельного участка, а именно: делимостью либо неделимостью земельного участка.
Как следует из условий приобретения земельного участка в собственность или в аренду в соответствии с правилами пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в общую долевую собственность или аренду может быть приобретен неделимый земельный участок.
Исходя из обратного делимый земельный участок может быть приобретен в единоличную собственность или в аренду.
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации или заключить договор аренды причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Данный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11 от 06.09.2011, в котором указано по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим.
Также следует отметить правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", которая может быть применена к рассматриваемому спору.
Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, не установлен Земельным кодексом Российской Федерации. В то же время, по мнению апелляционного суда, делимым должен признаваться земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок.
Из положений пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, относящего к объектам земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных участков, во взаимосвязи с требованиями статей 128 (Виды объектов гражданских прав) и 133 (Неделимые вещи) Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
Исходя из этого законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
С учетом сказанного и положений части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является возможность (невозможность) выдела части земельного участка в самостоятельный участок, а значит, делимость участка.
Из материалов дела следует, что третье лицо - ООО "Партнер" воспользовалось своим правом и обратилось в администрацию с заявлением о разделе (согласовании разделения) спорного земельного участка на два участка 1850 кв. м и 3274 кв. м в соответствии со схемой, приложенной к заявлению (т. 1, л. 151-153).
В ответ на данное заявление администрация сообщила, что считает возможным осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:123 путем подготовки межевого плана и согласования границ со смежными землепользователями, в том числе с администрацией города Рязани (т. 1, л. 100).
С учетом этого, рассмотрев обращение истца по вопросу вступления в договор аренды, администрация сообщила ООО "Афина" о делимости земельного участка и возможности обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для обслуживания объектов недвижимости, находящихся у него в собственности, после принятия решения о разделе (т. 1, л. 22).
В связи с этим суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что определением суда от 29.12.2014 по иску наложены обеспечительные меры в виде запрета администрации совершать действия по разделу спорного земельного участка (т. 1, л. 4).
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно договору аренды с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей по договору (т. 1, л. 27-35) спорный земельный участок находится в пользовании у ООО "Партнер", при этом целью использования участка является обслуживание комплекса автосервиса.
Истец же претендует на вступление в договор аренды земельного участка в качестве арендатора не только с целью обслуживания недвижимого объекта (трансформаторная подстанция), но и с целью завершения строительства иного объекта - магазина.
При этом истец, обосновывая свою позицию, настаивает на том, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100008:123 неделим.
В подтверждение своей позиции по делу истец представил расчет нормативной площади земельного участка, подготовленный ООО "Геопроект", согласно которому расчетная нормативная площадь для завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазина) и обслуживания существующей трансформаторной подстанции составляет 4680 кв. м (т. 1, л. 142-146).
Между тем ООО "Партнер" считает спорный земельный участок делимым и обосновывает свое мнение заключением, представленным ООО "Проектная мастерская "САК", из которого следует, что для обслуживания строящегося магазина требуется не более 2211 кв. м (т. 3, л. 4).
При этом суд отмечает, что для подготовки расчета ООО "Геопроект" истцом представлены не все документы, в то время как третьим лицом для заключения ООО "Проектная мастерская "САК" представлена вся необходимая документация.
Вопрос делимости земельного участка требует специальных познаний, в связи с чем апелляционной инстанцией лицам, участвующим в деле, неоднократно предлагалось рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ (определения от 28.10.2015 (т. 3, л. 154-159) и от 23.11.2015 (т. 4, л. 27-30)).
Однако ни одной из сторон определения суда не исполнены, ходатайства о назначении судебной экспертизы не поступили.
В то же время при ранее сделанных апелляционной инстанцией выводах о гражданско-правовом характере спора и необходимости его рассмотрения в порядке искового производства, именно на истце лежит обязанность доказать обстоятельство неделимости спорного земельного участка, поскольку данное лицо считает свое право нарушенным.
Оценивая представленные сторонами в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По мнению апелляционной инстанции, обращение ООО "Афина" в суд за защитой своего нарушенного права преждевременно, так как его права не нарушены, напротив, ему указано на возможность раздела земельного участка и как следствие заключение самостоятельного договора аренды на обслуживание своих объектов недвижимости.
Что касается мнения истца о том, что ему для завершения строительства магазина необходим земельный участок площадью 4628,4 кв. м, а значит, при выделении земельного участка в натуре посредством разделения существующей площади (5124 кв. м) будут нарушены нормы делимости, указанные в отзыве ООО "Партнер" (т. 1, л. 124-126), так как остаточная площадь будет составлять 440 кв. м, то суд его не принимает во внимание.
Из заключения, представленного ООО "Проектная мастерская "САК", видно, что, во-первых, фактически застройщиком выполнены устройство асфальтобетонных проездов, площадка для разгрузки, площадка для контейнеров, установлены урны для мусора, во-вторых, размещение строительных материалов, а также подъемных механизмов и агрегатов, строительных машин предусмотрено как на земельном участке, так и за его пределами.
Истец, обосновывая свою позицию необходимостью завершения строительства объекта, в связи с чем ему необходим земельный участок большей площади, не представил доказательств того, на какой стадии находится строительство незавершенного объекта.
В материалы дела представлено письмо Государственной инспекции строительного надзора Рязанской области от 23.04.2015 от ЕС/31-406, направленное в адрес ООО "Партнер", из которого усматривается, что истец в настоящее время фактически эксплуатирует здание без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за что был привлечен к административной ответственности с выдачей предписания от 16.03.2015 об устранении нарушений (т. 3, л. 5).
Именно после названного предписания истцом направлено письмо от 31.03.2015 N 3 и заявление о выдаче разрешения на строительство, на которые получены ответы от МП "Водоканал г. Рязани" от 09.04.2015 N 07-05/758 (т. 1, л. 122) и от администрации г. Рязани от 27.03.2015 N 04-02/17 (т. 1, л. 123).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал нарушение своего права, которое подлежит защите в судебном порядке.
Кроме этого, суд считает необходимым указать следующее.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
С учетом этого следует признать, что злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом, осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления N 25, усматривается, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.
Третье лицо - ООО "Партнер" указывает на то, что заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора создаст сложности по владению и пользованию земельным участком, в том числе повлечет за собой повышение размера арендной платы, поскольку на участке находится незавершенный строительством объект недвижимости ООО "Афина".
Суд апелляционной инстанции считает, что при установленных обстоятельствах истец злоупотребляет своим правом, претендуя на вступление в договор аренды земельного участка в качестве арендатора при его возможном разделе.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 по делу N А54-7248/2014 отменить.
В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Афина" о признании незаконными действий администрации города Рязани, выразившихся в отказе подготовки и заключения дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении общества с ограниченной ответственностью "Афина" в договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 в качестве одного из арендаторов, а также об обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении в договор общества с ограниченной ответственностью "Афина" как одного из арендаторов, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.12.2015 N 20АП-4525/2015, 20АП-6019/2015 ПО ДЕЛУ N А54-7248/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 декабря 2015 г. по делу N А54-7248/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 23.12.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 23.12.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., в отсутствие представителей истца - общества с ограниченной ответственностью "Афина" (г. Рязань, ОГРН 1146234010053), ответчика - администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) и третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Партнер" (г. Рязань, ОГРН 1106230002340), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 по N А54-7248/2014 (судья Стрельникова И.А.),
установил:
следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Афина" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к администрации города Рязани (далее - администрация) о признании незаконными действий, выразившихся в отказе подготовки и заключения дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении общества с ограниченной ответственностью "Афина" в договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 от 21.03.2007 в качестве одного из арендаторов, а также об обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении в договор общества с ограниченной ответственностью "Афина" как одного из арендаторов.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Партнер".
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с судебным актом, администрация и общество с ограниченной ответственностью "Партнер" подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.
Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 16.12.2015.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, 21.03.2007 администрация города Рязани (арендодатель) и Шувырденкова Оксана Анатольевна (арендатор) заключили договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123, общей площадью 5124 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, пр. Яблочкова, 8 е (Октябрьский округ) для обслуживания комплекса автосервиса на срок с 15.03.2007 по 14.03.2017.
Шувырденкова Оксана Анатольевна (арендатор) и Подзоров Игорь Иванович (новый арендатор) 04.09.2009 заключили договор о передаче прав и обязанностей по договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123.
Впоследствии, 12.11.2012, Подзоров Игорь Иванович (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (сторона 2) заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123.
ООО "Афина" 28.08.2014 по договору купли-продажи приобрело у ООО "Сантехплюс" объект незавершенного строительства, назначение объекта: нежилое, объект незавершенного строительства, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, г. Рязань, пр. Яблочкова, 8ж, и здание, назначение нежилое, общей площадью 49,5 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, г. Рязань, пр. Яблочкова, 8 ж.
Право собственности на указанные объекты зарегистрировано, о чем 11.09.2014 выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 62-МД N 962303 и серии 62-МД N 962304.
ООО "Афина" 25.11.2014 обратилось в администрацию города Рязани с заявлением N 9979 о вступлении в договор N А044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 на стороне арендатора.
Письмом от 12.12.2014 администрация сообщила заявителю, что в настоящее время по обращению ООО "Партнер" администрацией города Рязани признано целесообразным принятие решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123. Таким образом, у администрации города Рязани нет правовых оснований для подготовки соглашения о вступлении ООО "Афина" в договор аренды. Также обществу разъяснено, что после принятия решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:123 ООО "Афина" может обратиться в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для обслуживания объектов недвижимости, находящихся у него в собственности.
ООО "Афина", полагая, что отказ администрации города Рязани нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности и противоречит положениям земельного законодательства, обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд первой инстанции, рассматривая дело по существу по правилам Главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что испрашиваемый земельный участок фактически сформирован как неделимый объект недвижимости для обслуживания и эксплуатации комплекса автосервиса, доказательства его делимости или принятия реальных мер по его разделению в материалах дела отсутствуют. Наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости разных собственников не исключает приобретение обществом этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что способствует соблюдению прав всех заинтересованных лиц. При этом суд первой инстанции указал, что статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть истолкована как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность или в аренду с соблюдением установленных в данной статье требований.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с принятым судом решением в силу следующего.
Из положений статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) следует, что арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагает истец, а должен сам правильно квалифицировать спорные правоотношения и определить нормы права, подлежащие применению в рамках фактического основания и предмета иска.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), по смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и подтверждается участвующими в деле лицами, общество претендует на вступление в договор от 21.03.2007 N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 как для завершения строительства одного из объектов недвижимости, находящихся в собственности у общества (магазин), так и для обслуживания другого объекта - трансформаторной подстанции.
Таким образом, цель, которую преследовало общество, обращаясь в суд, заключается в понуждении к подготовке проекта дополнительного соглашения к договору от 21.03.2007 N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:0123 о вступлении в договор истца как одного из арендаторов для завершения строительства объекта (магазина) и обслуживания другого (трансформаторная подстанция).
Дав оценку сложившимся отношениям сторон, с учетом позиции, изложенной в Постановлении N 25, апелляционная инстанция квалифицирует сложившиеся между сторонами правоотношения как вытекающие из договора аренды, регулируемые положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и считает, что, по сути, истец просит понудить ответчика к заключению с ним дополнительного соглашения к договору аренды, а значит, дело должно быть рассмотрено не по правилам Главы 24 АПК РФ, а в порядке искового производств (Глава 13 АПК РФ (статья 174 АПК РФ)).
Принимая во внимание, что предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный ответчиком третьему лицу - ООО "Партнер", суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости применения к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки.
В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Из указанной нормы следует, что приобретение права общей долевой собственности на земельный участок лиц, имеющих в общей долевой собственности объект недвижимого имущества (здание, сооружение), обусловлено свойствами земельного участка, а именно: делимостью либо неделимостью земельного участка.
Как следует из условий приобретения земельного участка в собственность или в аренду в соответствии с правилами пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в общую долевую собственность или аренду может быть приобретен неделимый земельный участок.
Исходя из обратного делимый земельный участок может быть приобретен в единоличную собственность или в аренду.
Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, может совершить сделку приватизации или заключить договор аренды причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Данный подход отражен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4275/11 от 06.09.2011, в котором указано по смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим.
Также следует отметить правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в определении от 05.03.2004 N 82-О "По запросу первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации", которая может быть применена к рассматриваемому спору.
Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, не установлен Земельным кодексом Российской Федерации. В то же время, по мнению апелляционного суда, делимым должен признаваться земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок.
Из положений пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, относящего к объектам земельных отношений, в том числе земельные участки и части земельных участков, во взаимосвязи с требованиями статей 128 (Виды объектов гражданских прав) и 133 (Неделимые вещи) Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом.
Вместе с тем Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает основания приобретения права общей собственности, одно из которых - поступление в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона (пункт 4 статьи 244). Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.
Исходя из этого законодательно установленный порядок приобретения прав на неделимые земельные участки с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями объективно обусловлен спецификой объекта и природой права общей собственности, а также характером связанных с ней отношений.
С учетом сказанного и положений части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельством, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, является возможность (невозможность) выдела части земельного участка в самостоятельный участок, а значит, делимость участка.
Из материалов дела следует, что третье лицо - ООО "Партнер" воспользовалось своим правом и обратилось в администрацию с заявлением о разделе (согласовании разделения) спорного земельного участка на два участка 1850 кв. м и 3274 кв. м в соответствии со схемой, приложенной к заявлению (т. 1, л. 151-153).
В ответ на данное заявление администрация сообщила, что считает возможным осуществление раздела земельного участка с кадастровым номером 62:29:0100008:123 путем подготовки межевого плана и согласования границ со смежными землепользователями, в том числе с администрацией города Рязани (т. 1, л. 100).
С учетом этого, рассмотрев обращение истца по вопросу вступления в договор аренды, администрация сообщила ООО "Афина" о делимости земельного участка и возможности обращения в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка для обслуживания объектов недвижимости, находящихся у него в собственности, после принятия решения о разделе (т. 1, л. 22).
В связи с этим суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что определением суда от 29.12.2014 по иску наложены обеспечительные меры в виде запрета администрации совершать действия по разделу спорного земельного участка (т. 1, л. 4).
В соответствии с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно договору аренды с учетом соглашений о передаче прав и обязанностей по договору (т. 1, л. 27-35) спорный земельный участок находится в пользовании у ООО "Партнер", при этом целью использования участка является обслуживание комплекса автосервиса.
Истец же претендует на вступление в договор аренды земельного участка в качестве арендатора не только с целью обслуживания недвижимого объекта (трансформаторная подстанция), но и с целью завершения строительства иного объекта - магазина.
При этом истец, обосновывая свою позицию, настаивает на том, что земельный участок с кадастровым номером 62:29:0100008:123 неделим.
В подтверждение своей позиции по делу истец представил расчет нормативной площади земельного участка, подготовленный ООО "Геопроект", согласно которому расчетная нормативная площадь для завершения строительства объекта незавершенного строительства (магазина) и обслуживания существующей трансформаторной подстанции составляет 4680 кв. м (т. 1, л. 142-146).
Между тем ООО "Партнер" считает спорный земельный участок делимым и обосновывает свое мнение заключением, представленным ООО "Проектная мастерская "САК", из которого следует, что для обслуживания строящегося магазина требуется не более 2211 кв. м (т. 3, л. 4).
При этом суд отмечает, что для подготовки расчета ООО "Геопроект" истцом представлены не все документы, в то время как третьим лицом для заключения ООО "Проектная мастерская "САК" представлена вся необходимая документация.
Вопрос делимости земельного участка требует специальных познаний, в связи с чем апелляционной инстанцией лицам, участвующим в деле, неоднократно предлагалось рассмотреть вопрос о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 АПК РФ (определения от 28.10.2015 (т. 3, л. 154-159) и от 23.11.2015 (т. 4, л. 27-30)).
Однако ни одной из сторон определения суда не исполнены, ходатайства о назначении судебной экспертизы не поступили.
В то же время при ранее сделанных апелляционной инстанцией выводах о гражданско-правовом характере спора и необходимости его рассмотрения в порядке искового производства, именно на истце лежит обязанность доказать обстоятельство неделимости спорного земельного участка, поскольку данное лицо считает свое право нарушенным.
Оценивая представленные сторонами в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
По мнению апелляционной инстанции, обращение ООО "Афина" в суд за защитой своего нарушенного права преждевременно, так как его права не нарушены, напротив, ему указано на возможность раздела земельного участка и как следствие заключение самостоятельного договора аренды на обслуживание своих объектов недвижимости.
Что касается мнения истца о том, что ему для завершения строительства магазина необходим земельный участок площадью 4628,4 кв. м, а значит, при выделении земельного участка в натуре посредством разделения существующей площади (5124 кв. м) будут нарушены нормы делимости, указанные в отзыве ООО "Партнер" (т. 1, л. 124-126), так как остаточная площадь будет составлять 440 кв. м, то суд его не принимает во внимание.
Из заключения, представленного ООО "Проектная мастерская "САК", видно, что, во-первых, фактически застройщиком выполнены устройство асфальтобетонных проездов, площадка для разгрузки, площадка для контейнеров, установлены урны для мусора, во-вторых, размещение строительных материалов, а также подъемных механизмов и агрегатов, строительных машин предусмотрено как на земельном участке, так и за его пределами.
Истец, обосновывая свою позицию необходимостью завершения строительства объекта, в связи с чем ему необходим земельный участок большей площади, не представил доказательств того, на какой стадии находится строительство незавершенного объекта.
В материалы дела представлено письмо Государственной инспекции строительного надзора Рязанской области от 23.04.2015 от ЕС/31-406, направленное в адрес ООО "Партнер", из которого усматривается, что истец в настоящее время фактически эксплуатирует здание без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за что был привлечен к административной ответственности с выдачей предписания от 16.03.2015 об устранении нарушений (т. 3, л. 5).
Именно после названного предписания истцом направлено письмо от 31.03.2015 N 3 и заявление о выдаче разрешения на строительство, на которые получены ответы от МП "Водоканал г. Рязани" от 09.04.2015 N 07-05/758 (т. 1, л. 122) и от администрации г. Рязани от 27.03.2015 N 04-02/17 (т. 1, л. 123).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал нарушение своего права, которое подлежит защите в судебном порядке.
Кроме этого, суд считает необходимым указать следующее.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
С учетом этого следует признать, что злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом, осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.
Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления N 25, усматривается, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.
Третье лицо - ООО "Партнер" указывает на то, что заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора создаст сложности по владению и пользованию земельным участком, в том числе повлечет за собой повышение размера арендной платы, поскольку на участке находится незавершенный строительством объект недвижимости ООО "Афина".
Суд апелляционной инстанции считает, что при установленных обстоятельствах истец злоупотребляет своим правом, претендуя на вступление в договор аренды земельного участка в качестве арендатора при его возможном разделе.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 09.06.2015 по делу N А54-7248/2014 отменить.
В удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью "Афина" о признании незаконными действий администрации города Рязани, выразившихся в отказе подготовки и заключения дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении общества с ограниченной ответственностью "Афина" в договор N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 в качестве одного из арендаторов, а также об обязании подготовить проект дополнительного соглашения к договору N А 044-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:010 00 08:0123 от 21.03.2007 о вступлении в договор общества с ограниченной ответственностью "Афина" как одного из арендаторов, отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)