Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена: 31 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 07 августа 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А.,
с участием:
от Администрации городского округа Сызрань Самарской области - представитель не явился, извещено,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Нескоромновой О.Н. (доверенность от 30.12.2016),
от Будниковой О.Н. - представитель не явился, извещена,
от Храмовой О.В. - представитель не явился, извещена,
от Рогачева В.А. - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа Сызрань Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года по делу N А55-4313/2017 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению Администрации городского округа Сызрань Самарской области,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области),
с участием в деле третьих лиц: Будниковой О.Н., Храмовой О.В., Рогачева В.А.,
о признании недействительным отказа Управления от 09.01.2017 N 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, ссылаясь на смену собственника объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке, и невозможность регистрации его прав на земельный участок,
установил:
Администрация городского округа Сызрань Самарской области (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) (далее - ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Будниковой О.Н., Храмовой О.В., Рогачева В.А., (далее - третьи лица), о признании недействительным отказа Управления от 09.01.2017 N 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, ссылаясь на смену собственника объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке, и невозможность регистрации его прав на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на то, что при внесении записи в ЕГРП 63-01/08-1/2004-12309 от 09.06.2004 г. о государственной регистрации права на гараж на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08.06.2004 г. по реестру N 3670, регистрирующим органом, в нарушение п. 2 ст. 617 ГК РФ, не была внесена изменяющая запись об аренде на земельный участок под гаражом, которая до настоящего момента является актуальной, в то время когда арендатор умер и его правоспособность отсутствует.
В суд апелляционной инстанции от Администрации городского округа Сызрань Самарской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители заявителя, третьих лиц не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, выступлений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
Муниципальным образованием г. Сызрань с Кузнецовым Н.И. был заключен договор аренды N 2846 от 28.06.2002 на земельный участок с кадастровым номером 63:08:0112015:62, площадью 26 кв. м, отнесенный к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под гараж, с местоположением: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40. (л.д. 78-82).
Администрация городского округа Сызрань 16.11.2016 г. вынесла постановление N 3321 о прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 г., заключенного с Кузнецовым Н.И., в связи с его смертью (л.д. 8).
Полагая, что арендатор утратил правоспособность, в соответствии со ст. 49 ГК РФ, заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области за государственной регистрацией прекращения ограничения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 63:08:0112015:62, расположенного по адресу Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. тамбовская, ГСК-37, гараж N 40.
09.01.2017 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало Администрации г.о. Сызрань Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62 ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Заявитель, полагая, что отказ противоречит закону и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации (статья 12 Закона N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов, а также при наличии оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и соответствующие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем представлено Постановление Администрации городского округа Сызрань Самарской области от 16.11.2016 N 3321 "О прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 г. заключенного с Кузнецовым Николаем Ивановичем", из которого следует, что основанием прекращения договора является смерть арендатора.
Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 25.04.2002 г. было зарегистрировано право собственности Кузнецова Н.И. на гараж с кадастровым номером 63:08:0112015:327, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40.
15.07.2002 г. была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 22.06.2002, заключенного между Кузнецовым Н.И. и Муниципальным образованием городом Сызрань Самарской области на срок с 24.05.2002 по 24.05.2017 г. Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 63:08:0112015:62, площадью 25,5 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская. ГСК-37, гараж N 40, с видом разрешенного использования: для гаража. (т. 1, л.д. 84). Кузнецов Н.И. умер 14.07.2003, что подтверждается свидетельством о смерти. (т. 1, л.д. 9).
На основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 08.06.2004 г. нотариусом г. Сызрани Самарской области Храмушевой Л.В., на указанный гараж 09.06.2004 г. зарегистрировано право собственности Будниковой О.Н. (л.д. 10).
В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
Следовательно, в силу статьи 617 ГК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка под гаражом перешли к наследнику Кузнецова Н.И. - Будниковой О.Н.
Будникова О.Н. по договору купли-продажи от 10.09.2004 г. продала Храмовой О.В. принадлежащий ей на праве собственности гараж N 40, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, площадью 22 кв. м. При этом в договоре указано, что земельный участок под гаражом площадью 25,5 кв. м находится в аренде по договору аренды земельного участка N 3250 от 05.08.2004 г. заключенного с Муниципальным образованием г. Сызрань Самарской области (т. 1, л.д. 11-15).
В настоящее время правообладателем гаража является Рогачев В.А., который приобрел указанный объект по договору купли-продажи от 24.10.2016 г.
На основании указанных договоров была осуществлена регистрация перехода права собственности на гараж, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект от 11.04.2017 г. (л.д. 30-31).
Администрацией г.о. Сызрань 16.11.2016 принято постановление N 3321 о прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 в связи со смертью Кузнецова Н.И. (т. 1, л.д. 8).
Однако, согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Следовательно, смерть арендатора земельного участка, являющегося собственником расположенного на участке объекта недвижимости, не влечет прекращения договора аренды. С момента регистрации государственной регистрации права нового собственника на гараж к нему переходит право аренды на соответствующий земельный участок.
Данные вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах у администрации отсутствовали законные основания для обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении действия договора аренды на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62.
Более того, на момент принятия постановления 16.11.2016 Кузнецов Н.И. не являлся собственником гаража и, соответственно, в силу ст. 617 ГК РФ, уже утратил какие-либо права на земельный участок.
Как следует из выписки из ЕГРП на указанную дату собственником гаража являлся Рогачев В.А., к которому с момента регистрации соответствующего права перешло право аренды на соответствующий земельный участок.
При таких обстоятельствах, как верно указал ответчик, заявителем в регистрирующий орган не были представлены документы, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды. В связи с чем оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62 является законным.
Судом правомерно отклонены ссылки заявителя на нарушение Управлением порядка регистрации перехода права собственности на гараж в отсутствие одновременной регистрации перехода права аренды на земельный участок в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет исследования в рамках настоящего дела.
Также заявитель ссылается на неправомерные ссылки регистрирующего органа в оспариваемом отказе на положения Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Между тем, заявитель обратился в Управление в 2016 году, согласно ч. 5 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" данный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу, поэтому ссылка государственного регистратора в сообщении об отказе на положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ соответствует нормам, регулирующим действие закона во времени.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года по делу N А55-4313/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.08.2017 N 11АП-8754/17 ПО ДЕЛУ N А55-4313/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. по делу N А55-4313/2017
Резолютивная часть постановления объявлена: 31 июля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено: 07 августа 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Драгоценновой И.С.,
судей Юдкина А.А., Семушкина В.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Плехановой А.А.,
с участием:
от Администрации городского округа Сызрань Самарской области - представитель не явился, извещено,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - представителя Нескоромновой О.Н. (доверенность от 30.12.2016),
от Будниковой О.Н. - представитель не явился, извещена,
от Храмовой О.В. - представитель не явился, извещена,
от Рогачева В.А. - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 3, дело по апелляционной жалобе Администрации городского округа Сызрань Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года по делу N А55-4313/2017 (судья Кулешова Л.В.),
по заявлению Администрации городского округа Сызрань Самарской области,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области),
с участием в деле третьих лиц: Будниковой О.Н., Храмовой О.В., Рогачева В.А.,
о признании недействительным отказа Управления от 09.01.2017 N 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, ссылаясь на смену собственника объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке, и невозможность регистрации его прав на земельный участок,
установил:
Администрация городского округа Сызрань Самарской области (далее - заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (Управление Росреестра по Самарской области) (далее - ответчик), с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Будниковой О.Н., Храмовой О.В., Рогачева В.А., (далее - третьи лица), о признании недействительным отказа Управления от 09.01.2017 N 08/301/2016-2281 в регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу г. Сызрань ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, ссылаясь на смену собственника объекта недвижимости, расположенного на одном земельном участке, и невозможность регистрации его прав на земельный участок.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
В обоснование доводов жалобы ссылается на неполное исследование судом обстоятельств дела, неправильное применение норм материального права.
В жалобе указывает на то, что при внесении записи в ЕГРП 63-01/08-1/2004-12309 от 09.06.2004 г. о государственной регистрации права на гараж на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 08.06.2004 г. по реестру N 3670, регистрирующим органом, в нарушение п. 2 ст. 617 ГК РФ, не была внесена изменяющая запись об аренде на земельный участок под гаражом, которая до настоящего момента является актуальной, в то время когда арендатор умер и его правоспособность отсутствует.
В суд апелляционной инстанции от Администрации городского округа Сызрань Самарской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, которое удовлетворено судом апелляционной инстанции.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в судебном заседании с доводами жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание представители заявителя, третьих лиц не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены, в связи с чем, апелляционная жалоба в соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ рассмотрена в их отсутствие.
Апелляционная жалоба на судебный акт арбитражного суда Самарской области рассмотрена в порядке, установленном ст. ст. 266 - 268 АПК РФ.
Исследовав доказательства по делу с учетом доводов апелляционной жалобы, выступлений представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.
Муниципальным образованием г. Сызрань с Кузнецовым Н.И. был заключен договор аренды N 2846 от 28.06.2002 на земельный участок с кадастровым номером 63:08:0112015:62, площадью 26 кв. м, отнесенный к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под гараж, с местоположением: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40. (л.д. 78-82).
Администрация городского округа Сызрань 16.11.2016 г. вынесла постановление N 3321 о прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 г., заключенного с Кузнецовым Н.И., в связи с его смертью (л.д. 8).
Полагая, что арендатор утратил правоспособность, в соответствии со ст. 49 ГК РФ, заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области за государственной регистрацией прекращения ограничения (аренды) земельного участка с кадастровым номером 63:08:0112015:62, расположенного по адресу Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. тамбовская, ГСК-37, гараж N 40.
09.01.2017 г. Управление Росреестра по Самарской области отказало Администрации г.о. Сызрань Самарской области в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62 ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.
Заявитель, полагая, что отказ противоречит закону и нарушает его права, обратился в суд с настоящим заявлением.
Судом первой инстанции в обжалуемом решении приведены мотивы и ссылки на нормативно-правовые акты, на основании которых вынесен судебный акт.
Анализируя и оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства в совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в реестре. Отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом или судебным приставом-исполнителем в суд, арбитражный суд.
Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом (статья 4 Закона N 122-ФЗ).
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в реестре, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. Реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества и располагающихся в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации (статья 12 Закона N 122-ФЗ).
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав (статья 13 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (статья 18 Закона N 122-ФЗ).
Статьей 26 Закона N 122-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В силу пункта 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов, а также при наличии оснований, указанных в пункте 4 данной статьи.
В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 16 и п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и соответствующие требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.
В качестве основания для проведения государственной регистрации заявителем представлено Постановление Администрации городского округа Сызрань Самарской области от 16.11.2016 N 3321 "О прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 г. заключенного с Кузнецовым Николаем Ивановичем", из которого следует, что основанием прекращения договора является смерть арендатора.
Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости 25.04.2002 г. было зарегистрировано право собственности Кузнецова Н.И. на гараж с кадастровым номером 63:08:0112015:327, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40.
15.07.2002 г. была произведена государственная регистрация договора аренды земельного участка от 22.06.2002, заключенного между Кузнецовым Н.И. и Муниципальным образованием городом Сызрань Самарской области на срок с 24.05.2002 по 24.05.2017 г. Предметом договора аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 63:08:0112015:62, площадью 25,5 кв. м, находящийся по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская. ГСК-37, гараж N 40, с видом разрешенного использования: для гаража. (т. 1, л.д. 84). Кузнецов Н.И. умер 14.07.2003, что подтверждается свидетельством о смерти. (т. 1, л.д. 9).
На основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданного 08.06.2004 г. нотариусом г. Сызрани Самарской области Храмушевой Л.В., на указанный гараж 09.06.2004 г. зарегистрировано право собственности Будниковой О.Н. (л.д. 10).
В силу пункта 4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
Следовательно, в силу статьи 617 ГК РФ права и обязанности по договору аренды земельного участка под гаражом перешли к наследнику Кузнецова Н.И. - Будниковой О.Н.
Будникова О.Н. по договору купли-продажи от 10.09.2004 г. продала Храмовой О.В. принадлежащий ей на праве собственности гараж N 40, расположенный по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Тамбовская, ГСК-37, площадью 22 кв. м. При этом в договоре указано, что земельный участок под гаражом площадью 25,5 кв. м находится в аренде по договору аренды земельного участка N 3250 от 05.08.2004 г. заключенного с Муниципальным образованием г. Сызрань Самарской области (т. 1, л.д. 11-15).
В настоящее время правообладателем гаража является Рогачев В.А., который приобрел указанный объект по договору купли-продажи от 24.10.2016 г.
На основании указанных договоров была осуществлена регистрация перехода права собственности на гараж, что подтверждается выпиской из ЕГРП о переходе прав на объект от 11.04.2017 г. (л.д. 30-31).
Администрацией г.о. Сызрань 16.11.2016 принято постановление N 3321 о прекращении действия договора аренды земельного участка N 2846 от 28.06.2002 в связи со смертью Кузнецова Н.И. (т. 1, л.д. 8).
Однако, согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Следовательно, смерть арендатора земельного участка, являющегося собственником расположенного на участке объекта недвижимости, не влечет прекращения договора аренды. С момента регистрации государственной регистрации права нового собственника на гараж к нему переходит право аренды на соответствующий земельный участок.
Данные вывод соответствует основному принципу земельного законодательства о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости.
При таких обстоятельствах у администрации отсутствовали законные основания для обращения в регистрирующий орган с заявлением о прекращении действия договора аренды на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62.
Более того, на момент принятия постановления 16.11.2016 Кузнецов Н.И. не являлся собственником гаража и, соответственно, в силу ст. 617 ГК РФ, уже утратил какие-либо права на земельный участок.
Как следует из выписки из ЕГРП на указанную дату собственником гаража являлся Рогачев В.А., к которому с момента регистрации соответствующего права перешло право аренды на соответствующий земельный участок.
При таких обстоятельствах, как верно указал ответчик, заявителем в регистрирующий орган не были представлены документы, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для государственной регистрации прекращения договора аренды. В связи с чем оспариваемый отказ в государственной регистрации прекращения ограничения (аренды) на земельный участок по адресу: Самарская область, г. Сызрань, в районе ул. Тамбовская, ГСК-37, гараж N 40, кадастровый номер 63:08:0112015:62 является законным.
Судом правомерно отклонены ссылки заявителя на нарушение Управлением порядка регистрации перехода права собственности на гараж в отсутствие одновременной регистрации перехода права аренды на земельный участок в качестве основания для признания оспариваемого отказа незаконным, поскольку данные обстоятельства не входят в предмет исследования в рамках настоящего дела.
Также заявитель ссылается на неправомерные ссылки регистрирующего органа в оспариваемом отказе на положения Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Между тем, заявитель обратился в Управление в 2016 году, согласно ч. 5 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" данный закон по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу, поэтому ссылка государственного регистратора в сообщении об отказе на положения Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ соответствует нормам, регулирующим действие закона во времени.
При таких обстоятельствах и, с учетом приведенных правовых норм, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявления.
Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся фактически к повторению утверждений исследованных и правомерно отклоненных арбитражным судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, полно и правильно установил обстоятельства дела, применил нормы материального права, подлежащие применению, и не допустил нарушения процессуального закона, в связи с чем, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных ч. 4 ст. 270 АПК РФ и влекущих безусловную отмену судебного акта, коллегией не установлено.
Решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 18 мая 2017 года по делу N А55-4313/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
В.С.СЕМУШКИН
И.С.ДРАГОЦЕННОВА
Судьи
А.А.ЮДКИН
В.С.СЕМУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)