Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по делу N А07-18219/2016 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Шакирова Алия Рифовна (далее - ИП Шакирова А.Р., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, выраженного в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.06.2016 N Ш9013, в предоставлении в собственность за плату ИП Шакировой А.Р. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, об обязании Администрации в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, общей площадью 2 627 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под обслуживания автотранспорта (для размещения автомастерской), в трех экземплярах для подписания.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главное управление архитектуры), Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 (резолютивная часть от 13.04.2017) требования ИП Шакировой А.Р. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд, что следует из письма Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7-6440/ПР от 23.09.2016, фрагмента плана из карты градостроительного зонирования, в силу чего не может быть приобретен предпринимателем в собственность. Поскольку Главное управление архитектуры является уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, сведения, изложенные в указанном письме, являются достоверными, и основания для их критической оценки у суда первой инстанции отсутствовали. Судом также не учтено, что испрашиваемый земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55, который зарезервирован в соответствии с Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
Также, по мнению апеллянта, судом не дана оценка тому обстоятельству, что в соответствии с правовым зонированием действующих правил землепользования и застройки городского округа г. Уфа испрашиваемый земельный участок входит в территориальную зону рекреационного назначения, что также исключает приватизацию участка на основании п. п. 5 п. 1 и п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Податель апелляционной жалобы указывает на то, что судом не исследовано обстоятельство соответствия разрешенного использования испрашиваемого земельного участка ("Обслуживание автотранспорта") его фактическому использованию, которым согласно проведенному 18.05.2016 осмотру земельного участка является использование участки для осуществления деятельности по изготовлению мебели и изделий из дерева.
Также, по его мнению, судом дана ненадлежащая оценка выводам эксперта по результатам судебной экспертизы. Выводы эксперта внутренне противоречивы, являются предположительными и немотивированными. В экспертном заключении имеются формальные нарушения - не указана занимаемая должность экспертов, их трудовой стаж, не подтверждено наличие трудовых отношений с ООО "РегионЭксперт", в фототаблице к заключению отсутствуют подписи экспертов и печать экспертной организации. В связи с указанными обстоятельствами Администрацией было заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, однако судом данный вопрос не рассмотрен.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу Администрации не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
ИП Шакирова А.Р. является собственником производственного склада, назначение: нежилое здание, площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2015 (т. 1 л.д. 13). Указанный объект, согласно кадастровому паспорту N 02/16/1-356755 от 18.05.2016 (т. 1 л.д. 14-16) расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:467, находящемся по адресу: 450003 Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Силикатная, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта.
27.05.2016 ИП Шакирова А.Р. обратилась в Администрацию ГО г. Уфа РБ с заявлением о предоставлением земельного участка в собственность за плату (т. 1 л.д. 10).
Письмом от 14.06.2016. N Ш-9013 (т. 1 л.д. 11-12), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказала в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что согласно градостроительным регламентам, установленным в составе Правил землепользования и застройки городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 7/4 от 22.08.2008, испрашиваемый земельный участок находится в территориальной зоне рекреационного назначения "Р-1".
Считая решение об отказе в передаче в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Шакирова А.Р. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, исходил из того, что правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка предпринимателю в собственность для целей эксплуатации объекта недвижимости (здания автомастерской) не установлено. Заинтересованным лицом не представлено доказательств резервирования земельного участка в силу отсутствия испрашиваемого земельного участка в перечне земельных участков, указанных в качестве зарезервированных в приложении N 1 к Решению Совета городского округа г. Уфа РБ от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд". По результатам судебной экспертизы суд также пришел к выводу о соразмерности заявленной к выкупу площади испрашиваемого земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу ч. 4 ст. 200, частей 2, 3 ст. 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (п. п.. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).
Заинтересованное в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицо должно представить в соответствующий орган власти заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов с указанием всех необходимых сведений (поименованы в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные п. п. 1, 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, 27.05.2016 ИП Шакирова А.Р., ссылаясь на то, что является собственником производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2 (т. 1 л.д. 13), обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, находящегося по адресу: 450003 Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Силикатная, разрешенное использование "обслуживание автотранспорта", в собственность за плату (т. 1 л.д. 10).
Пунктом 19 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде прав.
В соответствии с п. 7 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 70.1 ЗК РФ (в редакции, действующей после 01.03.2015) резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 названного Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории.
Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 70.1 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд (далее - Положение о резервировании), согласно которому решение о резервировании земель для муниципальных нужд принимается уполномоченным исполнительным органом местного самоуправления (пункт 2).
Пунктами 5 и 6 Положения о резервировании предусмотрено, что решение о резервировании земель должно содержать: цели и сроки резервирования земель; реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель; ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель; сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. К решению о резервировании земель прилагается схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение о резервировании земель и схема резервируемых земель должны содержать необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании земель.
В силу пункта 7 Положения о резервировании, решение о резервировании земель, принятое органами местного самоуправления, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации органов местного самоуправления по месту нахождения резервируемых земельных участков. Решение о резервировании земель вступает в силу не ранее его опубликования.
Согласно приложению N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" в перечень зарезервированных земельных участков включен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:55 (т. 1 л.д. 62-64).
Согласно кадастровому паспорту N 02/16/1-356755 от 18.05.2016 (т. 1 л.д. 14-16) земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 испрашиваемый участок образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55.
Выводы суда первой инстанции о том, что факт образования испрашиваемого земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55 в отсутствие доказательств включения в перечень зарезервированных участков участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 является необоснованным, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.
Следует при этом учесть пояснения Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа, изложенные в письме N 7-8203/ПР от 07.12.2016 (т. 1 л.д. 66), согласно которым приложение N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" формировалось на основании данных органа кадастрового учета, представленных по состоянию на 21.03.2014, тогда как земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 поставлен на кадастровый учет 26.11.2014.
Кроме того, из фактических обстоятельств настоящего дела усматривается, что границы испрашиваемого земельного участка даже после его выделения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55 входят в границы зарезервированных земель.
Так, указанное обстоятельство усматривается из выкопировки из приложения N 1 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд", в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 частично находится как в границах зарезервированных земель, так и в границах планируемых красный линий (т. 1 л.д. 31).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа N 7-6440/ПР от 23.09.2016 (т. 1 л.д. 29) земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 частично расположен на территории общего пользования в границах красных линий проектной улицы. Красные линии разработаны в составе проекта планировки жилого района "Нижегородка" в Ленинском и Советском районах городского округа г. Уфа и утверждены постановлением главы Администрации от 17.03.2010 N 1202.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт отсутствия испрашиваемого участка в перечне зарезервированных земельных участков в приложении N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" при наличии сведений о резервировании исходного земельного участка и при доказанности по материалам дела факта включения образованного земельного участка в границы зарезервированных земель и границы планируемых красных линий, не может опровергать факт такого резервирования.
Таким образом, в силу нормы с п. 7 ст. 39.16 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 не может быть приобретен предпринимателем в собственность.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
В то же время согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Указанные толкования норм ст. 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям ст. 39.20 ЗК РФ, которые так же как ст. 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 также разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с подп. 14 и 24 ст. 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка являются несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать свое исключительное право на приватизацию земельного участка заявленной площадью, которое обусловлено размещением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.
Необходимость оценки указанных обстоятельств обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.
Из материалов настоящего дела следует, что заявителем испрашивается в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467, имеющий согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование "обслуживание автотранспорта" (т. 1 л.д. 14).
В то же время заявитель является собственником нежилого здания - производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2 (т. 1 л.д. 13), и именно для эксплуатации данного здания, как следует из поданного заявления (т. 1 л.д. 10), им испрашивается земельный участок.
Однако доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 сформирован для целей эксплуатации указанного производственного здания в материалы дела не представлено.
Из схемы земельного участка в составе кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 15) следует размещение на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым (условным) номером 02:55:010429:353, каковым, как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 13), является здание производственного склада.
Между тем назначение помещения как "производственного склада" не позволяет безусловно утверждать о его использовании для целей обслуживания автотранспорта, указанных в качестве разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467.
Из фотоматериалов, приложенных к заключению по результатам судебной экспертизы (т. 1 л.д. 125-127) указанное обстоятельство установить не представляется возможным.
Экспертами общества с ограниченной ответственностью "РегионЭксперт" в заключении, выполненном по результатам судебной экспертизы (т. 2 л.д. 107, далее по тексту - заключение экспертов) указано на то, что исследование на предмет соразмерности площади испрашиваемого земельного участка проводилось, исходя из разрешенного использования размещенного на нем здания как здания автомастерской (т. 1 л.д. 109).
Между тем указанные утверждения экспертов объективно не подтверждены ни выводами экспертов в исследовательской части заключения, из заключения экспертов следует, что ими был проведен исключительно внешний осмотр строения (т. 1 л.д. 111), ни иными доказательствами, представленными в материалы дела.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает из материалов дела обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 для целей размещенного на нем нежилого здания - производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2, а также фактического использования такого здания как производственного склада либо здания автомастерской.
С учетом изложенного следует также признать неправильными выводы суда первой инстанции о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости.
Представленное в материалы дела заключение экспертов вопреки выводам суда первой инстанции подлежит критической оценке.
При назначении судебной экспертизы перед экспертами был поставлен вопрос: "Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 необходимыми для использования объекта недвижимости: нежилое здание, площадь 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, д. 17/2, принадлежащего Шакировой А.Р. на основании свидетельства о государственной регистрации права СВ 0300399?".
Как ранее указано апелляционным судом, эксперты при отсутствии в представленных в их распоряжение достаточных доказательств определяли соразмерность площади земельных участков, исходя из разрешенного использования размещенного на участке здания производственного склада как "автомастерской", в связи с чем, как следует из исследовательской части, применили при расчете площади участка показатели "станции технического обслуживания легковых автомобилей".
Из исследовательской части заключения следует, что на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 13.05.2008 N 153 "Об утверждении республиканских нормативов градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан" экспертом определена площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости "здания автомастерской", в размере 1866 кв. м, а с учетом размещения земельного участка в территориальной зоне "Р-1" на основании нормативов, утвержденных Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утв. решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22 августа 2008 года N 7/4 - площадь в размере 1244 кв. м.
Наряду с этим в резолютивной части заключения (т. 1 л.д. 123) экспертами сделан вывод о том, что исходя из разрешенного использования земельного участка с учетом того, что данный участок по форме не является прямоугольным, и не имеет собственного выезда на проезжую часть прилегающей автодороги, существующую площадь участка можно считать, исходя из максимальной площади застройки, принятой для территориальной зоны "Т" в размере 20%.
Между тем, как обоснованно указано подателем апелляционной жалобы, указанные выводы экспертов в исследовательской части не мотивированы и не обоснованы нормативно и фактически.
Экспертами не указано, каким образом конфигурация участка определяет с учетом установленных градостроительных нормативов площадь землепользования, при том, что из материалов дела следует (т. 1 л.д. 15, т. 1 л.д. 115), что участок не является многоконтурным или изломанным по границам, а здание размещено на земельном участке таким образом, что имеется значительная часть незастроенной территории.
По тем же обстоятельствам следует признать немотивированными выводы эксперта о том, каким образом на площадь землепользования влияет отсутствие у земельного участка непосредственного выезда на проезжую часть.
Произведенный экспертами расчет площади землепользования от максимальной площади застройки, принятой для территориальной зоны "Т" в размере 20%, установленной Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, следует считать несоответствующим целям и задачам экспертизы.
Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, как следует из преамбулы документа, а также норм ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, призваны обеспечить регламентацию градостроительного зонирования, то есть планировку территории города Уфа как муниципального образования.
В силу этого определенные Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан показатели максимального процента застройки земельного участка, принятые экспертами, определяют прежде всего показатели территориального планирования в рамках городского поселения, и сами по себе не могут определять нормы землепользования конкретного земельного участка в отрыве от его разрешенного использования и разрешенного использования объектов капитального строительства.
Следует также отметить, что в силу пункта 13 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан сочетание параметров предельной этажности построек, максимального процента застройки участка и максимального значения коэффициента строительного использования земельных участков и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
В силу этого, у экспертов отсутствовали правовые основания для применения расчетных показателей, установленных Правилами для территориальной зоны "Т", при том, что земельный участок находится в территориальной зоне "Р-1". По тем же основаниям суд не принимает уточняющие пояснения экспертов (т. 2 л.д. 17).
Апелляционный суд также отмечает, что при определении градостроительных нормативов экспертами использовались положения утратившего силу постановления Правительства Республики Башкортостан от 13.05.2008 N 153 "Об утверждении республиканских нормативов градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан", тогда как принятое впоследствии Постановление Правительства Республики Башкортостан от 18.12.2014 N 604 "О республиканских нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан" (в настоящее время также недействующее) устанавливало для размещения станций технического обслуживания иные (более низкие) нормативы.
С учетом изложенных обстоятельств выводы экспертов не могут быть приняты во внимание судом для утверждения о необходимости площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 в размере 2627 кв. м для эксплуатации размещенного на нем здания.
Таким образом, предпринимателем не представлено доказательств незаконности отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату, а также нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов предпринимателя, в силу чего оснований для удовлетворения требований не имеется.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу неполного исследования судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Судебные расходы по государственной пошлине по заявлению и на проведение экспертизы (выделенные материалы, л.д. 77) распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по делу N А07-18219/2016 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Шакировой Алии Рифовны отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2017 N 18АП-6677/2017 ПО ДЕЛУ N А07-18219/2016
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2017 г. N 18АП-6677/2017
Дело N А07-18219/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 июля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пирской О.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по делу N А07-18219/2016 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Шакирова Алия Рифовна (далее - ИП Шакирова А.Р., заявитель) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа, выраженного в письме Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 14.06.2016 N Ш9013, в предоставлении в собственность за плату ИП Шакировой А.Р. земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, об обязании Администрации в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу подготовить и направить предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, общей площадью 2 627 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под обслуживания автотранспорта (для размещения автомастерской), в трех экземплярах для подписания.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление), Главное управление архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Главное управление архитектуры), Совет городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 (резолютивная часть от 13.04.2017) требования ИП Шакировой А.Р. удовлетворены в полном объеме.
С указанным решением суда не согласилась Администрация (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Апеллянт ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд, что следует из письма Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N 7-6440/ПР от 23.09.2016, фрагмента плана из карты градостроительного зонирования, в силу чего не может быть приобретен предпринимателем в собственность. Поскольку Главное управление архитектуры является уполномоченным органом в сфере градостроительной деятельности, сведения, изложенные в указанном письме, являются достоверными, и основания для их критической оценки у суда первой инстанции отсутствовали. Судом также не учтено, что испрашиваемый земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55, который зарезервирован в соответствии с Решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд".
Также, по мнению апеллянта, судом не дана оценка тому обстоятельству, что в соответствии с правовым зонированием действующих правил землепользования и застройки городского округа г. Уфа испрашиваемый земельный участок входит в территориальную зону рекреационного назначения, что также исключает приватизацию участка на основании п. п. 5 п. 1 и п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
Податель апелляционной жалобы указывает на то, что судом не исследовано обстоятельство соответствия разрешенного использования испрашиваемого земельного участка ("Обслуживание автотранспорта") его фактическому использованию, которым согласно проведенному 18.05.2016 осмотру земельного участка является использование участки для осуществления деятельности по изготовлению мебели и изделий из дерева.
Также, по его мнению, судом дана ненадлежащая оценка выводам эксперта по результатам судебной экспертизы. Выводы эксперта внутренне противоречивы, являются предположительными и немотивированными. В экспертном заключении имеются формальные нарушения - не указана занимаемая должность экспертов, их трудовой стаж, не подтверждено наличие трудовых отношений с ООО "РегионЭксперт", в фототаблице к заключению отсутствуют подписи экспертов и печать экспертной организации. В связи с указанными обстоятельствами Администрацией было заявлено ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание, однако судом данный вопрос не рассмотрен.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу Администрации не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
ИП Шакирова А.Р. является собственником производственного склада, назначение: нежилое здание, площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2015 (т. 1 л.д. 13). Указанный объект, согласно кадастровому паспорту N 02/16/1-356755 от 18.05.2016 (т. 1 л.д. 14-16) расположен на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010429:467, находящемся по адресу: 450003 Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Силикатная, категория земель: Земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: обслуживание автотранспорта.
27.05.2016 ИП Шакирова А.Р. обратилась в Администрацию ГО г. Уфа РБ с заявлением о предоставлением земельного участка в собственность за плату (т. 1 л.д. 10).
Письмом от 14.06.2016. N Ш-9013 (т. 1 л.д. 11-12), Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан отказала в предоставлении муниципальной услуги в связи с тем, что согласно градостроительным регламентам, установленным в составе Правил землепользования и застройки городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, утвержденных решением Совета городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N 7/4 от 22.08.2008, испрашиваемый земельный участок находится в территориальной зоне рекреационного назначения "Р-1".
Считая решение об отказе в передаче в собственность испрашиваемого земельного участка не соответствующим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, ИП Шакирова А.Р. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции, исходил из того, что правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка предпринимателю в собственность для целей эксплуатации объекта недвижимости (здания автомастерской) не установлено. Заинтересованным лицом не представлено доказательств резервирования земельного участка в силу отсутствия испрашиваемого земельного участка в перечне земельных участков, указанных в качестве зарезервированных в приложении N 1 к Решению Совета городского округа г. Уфа РБ от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земель в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд". По результатам судебной экспертизы суд также пришел к выводу о соразмерности заявленной к выкупу площади испрашиваемого земельного участка.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебного акта.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу ч. 4 ст. 200, частей 2, 3 ст. 201 АПК РФ, а также разъяснений, изложенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 АПК РФ, бремя доказывания законности и обоснованности оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) возлагается на орган, его принявший.
В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ (п. п.. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).
Заинтересованное в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, лицо должно представить в соответствующий орган власти заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов с указанием всех необходимых сведений (поименованы в п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ). К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные п. п. 1, 4 - 6 п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ (п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ).
В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;
3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 настоящего кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
Как следует из материалов дела, 27.05.2016 ИП Шакирова А.Р., ссылаясь на то, что является собственником производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2 (т. 1 л.д. 13), обратилась в Администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467, находящегося по адресу: 450003 Республика Башкортостан, г. Уфа, р-н Ленинский, ул. Силикатная, разрешенное использование "обслуживание автотранспорта", в собственность за плату (т. 1 л.д. 10).
Пунктом 19 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что основанием для отказа в предоставлении земельного участка является невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде прав.
В соответствии с п. 7 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является зарезервированным для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с пунктом 1 статьи 70.1 ЗК РФ (в редакции, действующей после 01.03.2015) резервирование земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, предусмотренных статьей 49 названного Кодекса, а земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленных гражданам и юридическим лицам, также в случаях, связанных с размещением объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, объектов обороны и безопасности, созданием особо охраняемых природных территорий, строительством водохранилищ и иных искусственных водных объектов, объектов инфраструктуры особой экономической зоны, предусмотренных планом обустройства и соответствующего материально-технического оснащения особой экономической зоны и прилегающей к ней территории.
Порядок резервирования земель для государственных или муниципальных нужд определяется Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 70.1 ЗК РФ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.07.2008 N 561 "О некоторых вопросах, связанных с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд" утверждено Положение о резервировании земель для государственных или муниципальных нужд (далее - Положение о резервировании), согласно которому решение о резервировании земель для муниципальных нужд принимается уполномоченным исполнительным органом местного самоуправления (пункт 2).
Пунктами 5 и 6 Положения о резервировании предусмотрено, что решение о резервировании земель должно содержать: цели и сроки резервирования земель; реквизиты документов, в соответствии с которыми осуществляется резервирование земель; ограничения прав на зарезервированные земельные участки, устанавливаемые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, необходимые для достижения целей резервирования земель; сведения о месте и времени ознакомления заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. К решению о резервировании земель прилагается схема резервируемых земель, а также перечень кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение о резервировании земель и схема резервируемых земель должны содержать необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках (их частях), права на которые ограничиваются решением о резервировании земель.
В силу пункта 7 Положения о резервировании, решение о резервировании земель, принятое органами местного самоуправления, подлежит опубликованию в официальных средствах массовой информации органов местного самоуправления по месту нахождения резервируемых земельных участков. Решение о резервировании земель вступает в силу не ранее его опубликования.
Согласно приложению N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" в перечень зарезервированных земельных участков включен земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:55 (т. 1 л.д. 62-64).
Согласно кадастровому паспорту N 02/16/1-356755 от 18.05.2016 (т. 1 л.д. 14-16) земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 испрашиваемый участок образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55.
Выводы суда первой инстанции о том, что факт образования испрашиваемого земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55 в отсутствие доказательств включения в перечень зарезервированных участков участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 является необоснованным, поскольку в соответствии с п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах.
Следует при этом учесть пояснения Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа, изложенные в письме N 7-8203/ПР от 07.12.2016 (т. 1 л.д. 66), согласно которым приложение N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" формировалось на основании данных органа кадастрового учета, представленных по состоянию на 21.03.2014, тогда как земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 поставлен на кадастровый учет 26.11.2014.
Кроме того, из фактических обстоятельств настоящего дела усматривается, что границы испрашиваемого земельного участка даже после его выделения из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:55 входят в границы зарезервированных земель.
Так, указанное обстоятельство усматривается из выкопировки из приложения N 1 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд", в соответствии с которой земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 частично находится как в границах зарезервированных земель, так и в границах планируемых красный линий (т. 1 л.д. 31).
Согласно письму Главного управления архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Уфа N 7-6440/ПР от 23.09.2016 (т. 1 л.д. 29) земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 частично расположен на территории общего пользования в границах красных линий проектной улицы. Красные линии разработаны в составе проекта планировки жилого района "Нижегородка" в Ленинском и Советском районах городского округа г. Уфа и утверждены постановлением главы Администрации от 17.03.2010 N 1202.
При изложенных обстоятельствах сам по себе факт отсутствия испрашиваемого участка в перечне зарезервированных земельных участков в приложении N 2 к Решению Совета городского округа город Уфа от 28.01.2015 N 41/6 "О резервировании земельных участков в границах городского округа город Уфа Республики Башкортостан для муниципальных нужд" при наличии сведений о резервировании исходного земельного участка и при доказанности по материалам дела факта включения образованного земельного участка в границы зарезервированных земель и границы планируемых красных линий, не может опровергать факт такого резервирования.
Таким образом, в силу нормы с п. 7 ст. 39.16 ЗК РФ земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 не может быть приобретен предпринимателем в собственность.
Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу разъяснений, изложенных в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
В то же время согласно правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 и от 19.11.2013 N 8536/13, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.
Указанные толкования норм ст. 36 ЗК РФ, редакция которой действовала до 01.03.2015, применимы и к актуальным положениям ст. 39.20 ЗК РФ, которые так же как ст. 36 ЗК РФ определяют особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.04.2012 N 12955/11 также разъяснил, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных органов либо органов местного самоуправления об отказе в предоставлении земельных участков арбитражным судам необходимо исследовать вопрос о том, является ли площадь испрашиваемого заявителем земельного участка объективно необходимой для целей нормальной эксплуатации (использования) по назначению расположенного на нем объекта недвижимости (здания, строения, сооружения). При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
В соответствии с подп. 14 и 24 ст. 39.16 ЗК РФ основанием для отказа в предоставлении земельного участка являются несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.
Заявитель, обращаясь с рассматриваемым заявлением, в силу части 1 статьи 65 АПК РФ обязан представить арбитражному суду доказательства, свидетельствующие о нарушении оспариваемым отказом его прав в сфере предпринимательской деятельности, в том числе обосновать свое исключительное право на приватизацию земельного участка заявленной площадью, которое обусловлено размещением на земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего заявителю.
Необходимость оценки указанных обстоятельств обусловлена принципом единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости, размещенного на нем, а также принципом целевого использования земельных участков (ст. ст. 1, 7 ЗК РФ), поскольку нормы ст. 39.20 ЗК РФ определяют необходимость предоставления земельного участка для целей эксплуатации объекта недвижимости, что объективно обусловлено невозможностью эксплуатации такого объекта в отрыве от земельного участка, на котором он расположен, в силу чего разрешение вопроса о предоставлении участка вразрез с целями его использования противоречит названным принципам и нормам.
Из материалов настоящего дела следует, что заявителем испрашивается в собственность земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467, имеющий согласно сведениям государственного кадастра недвижимости разрешенное использование "обслуживание автотранспорта" (т. 1 л.д. 14).
В то же время заявитель является собственником нежилого здания - производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2 (т. 1 л.д. 13), и именно для эксплуатации данного здания, как следует из поданного заявления (т. 1 л.д. 10), им испрашивается земельный участок.
Однако доказательств того, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:010429:467 сформирован для целей эксплуатации указанного производственного здания в материалы дела не представлено.
Из схемы земельного участка в составе кадастрового паспорта (т. 1 л.д. 15) следует размещение на земельном участке объекта недвижимости с кадастровым (условным) номером 02:55:010429:353, каковым, как следует из свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 1 л.д. 13), является здание производственного склада.
Между тем назначение помещения как "производственного склада" не позволяет безусловно утверждать о его использовании для целей обслуживания автотранспорта, указанных в качестве разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467.
Из фотоматериалов, приложенных к заключению по результатам судебной экспертизы (т. 1 л.д. 125-127) указанное обстоятельство установить не представляется возможным.
Экспертами общества с ограниченной ответственностью "РегионЭксперт" в заключении, выполненном по результатам судебной экспертизы (т. 2 л.д. 107, далее по тексту - заключение экспертов) указано на то, что исследование на предмет соразмерности площади испрашиваемого земельного участка проводилось, исходя из разрешенного использования размещенного на нем здания как здания автомастерской (т. 1 л.д. 109).
Между тем указанные утверждения экспертов объективно не подтверждены ни выводами экспертов в исследовательской части заключения, из заключения экспертов следует, что ими был проведен исключительно внешний осмотр строения (т. 1 л.д. 111), ни иными доказательствами, представленными в материалы дела.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает из материалов дела обстоятельства формирования земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 для целей размещенного на нем нежилого здания - производственного склада площадью 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Силикатная, д. 17/2, а также фактического использования такого здания как производственного склада либо здания автомастерской.
С учетом изложенного следует также признать неправильными выводы суда первой инстанции о соразмерности площади испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации размещенного на нем объекта недвижимости.
Представленное в материалы дела заключение экспертов вопреки выводам суда первой инстанции подлежит критической оценке.
При назначении судебной экспертизы перед экспертами был поставлен вопрос: "Определить, являются ли площадь и границы земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 необходимыми для использования объекта недвижимости: нежилое здание, площадь 479,9 кв. м, количество этажей: 2, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Ленинский район, ул. Силикатная, д. 17/2, принадлежащего Шакировой А.Р. на основании свидетельства о государственной регистрации права СВ 0300399?".
Как ранее указано апелляционным судом, эксперты при отсутствии в представленных в их распоряжение достаточных доказательств определяли соразмерность площади земельных участков, исходя из разрешенного использования размещенного на участке здания производственного склада как "автомастерской", в связи с чем, как следует из исследовательской части, применили при расчете площади участка показатели "станции технического обслуживания легковых автомобилей".
Из исследовательской части заключения следует, что на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 13.05.2008 N 153 "Об утверждении республиканских нормативов градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан" экспертом определена площадь, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости "здания автомастерской", в размере 1866 кв. м, а с учетом размещения земельного участка в территориальной зоне "Р-1" на основании нормативов, утвержденных Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, утв. решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 22 августа 2008 года N 7/4 - площадь в размере 1244 кв. м.
Наряду с этим в резолютивной части заключения (т. 1 л.д. 123) экспертами сделан вывод о том, что исходя из разрешенного использования земельного участка с учетом того, что данный участок по форме не является прямоугольным, и не имеет собственного выезда на проезжую часть прилегающей автодороги, существующую площадь участка можно считать, исходя из максимальной площади застройки, принятой для территориальной зоны "Т" в размере 20%.
Между тем, как обоснованно указано подателем апелляционной жалобы, указанные выводы экспертов в исследовательской части не мотивированы и не обоснованы нормативно и фактически.
Экспертами не указано, каким образом конфигурация участка определяет с учетом установленных градостроительных нормативов площадь землепользования, при том, что из материалов дела следует (т. 1 л.д. 15, т. 1 л.д. 115), что участок не является многоконтурным или изломанным по границам, а здание размещено на земельном участке таким образом, что имеется значительная часть незастроенной территории.
По тем же обстоятельствам следует признать немотивированными выводы эксперта о том, каким образом на площадь землепользования влияет отсутствие у земельного участка непосредственного выезда на проезжую часть.
Произведенный экспертами расчет площади землепользования от максимальной площади застройки, принятой для территориальной зоны "Т" в размере 20%, установленной Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, следует считать несоответствующим целям и задачам экспертизы.
Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан, как следует из преамбулы документа, а также норм ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, призваны обеспечить регламентацию градостроительного зонирования, то есть планировку территории города Уфа как муниципального образования.
В силу этого определенные Правилами землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан показатели максимального процента застройки земельного участка, принятые экспертами, определяют прежде всего показатели территориального планирования в рамках городского поселения, и сами по себе не могут определять нормы землепользования конкретного земельного участка в отрыве от его разрешенного использования и разрешенного использования объектов капитального строительства.
Следует также отметить, что в силу пункта 13 Правил землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан сочетание параметров предельной этажности построек, максимального процента застройки участка и максимального значения коэффициента строительного использования земельных участков и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
В силу этого, у экспертов отсутствовали правовые основания для применения расчетных показателей, установленных Правилами для территориальной зоны "Т", при том, что земельный участок находится в территориальной зоне "Р-1". По тем же основаниям суд не принимает уточняющие пояснения экспертов (т. 2 л.д. 17).
Апелляционный суд также отмечает, что при определении градостроительных нормативов экспертами использовались положения утратившего силу постановления Правительства Республики Башкортостан от 13.05.2008 N 153 "Об утверждении республиканских нормативов градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан", тогда как принятое впоследствии Постановление Правительства Республики Башкортостан от 18.12.2014 N 604 "О республиканских нормативах градостроительного проектирования "Градостроительство. Планировка и застройка городских округов, городских и сельских поселений Республики Башкортостан" (в настоящее время также недействующее) устанавливало для размещения станций технического обслуживания иные (более низкие) нормативы.
С учетом изложенных обстоятельств выводы экспертов не могут быть приняты во внимание судом для утверждения о необходимости площади земельного участка с кадастровым номером 02:55:010429:467 в размере 2627 кв. м для эксплуатации размещенного на нем здания.
Таким образом, предпринимателем не представлено доказательств незаконности отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату, а также нарушения оспариваемым ненормативным актом прав и законных интересов предпринимателя, в силу чего оснований для удовлетворения требований не имеется.
Решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу неполного исследования судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Судебные расходы по государственной пошлине по заявлению и на проведение экспертизы (выделенные материалы, л.д. 77) распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2017 по делу N А07-18219/2016 отменить.
В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Шакировой Алии Рифовны отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)