Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
20 октября 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
конкурсный управляющий - Артышук Г.В. (утвержден определением Арбитражного суда Томской области от 16.04.2012),
Цик С.П.,
от Цик С.П. - Елисеев Д.В. (доверенность от 01.09.2016),
от ФНС России - Спасенов Р.С. (доверенность от 10.11.2015),
иные лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "СУ-13" Артышука Геннадия Викторовича (рег. N 07АП-8588/2010 (49)) на определение Арбитражного суда Томской области от 09 сентября 2016 года по делу N А67-4252/2010 (судья Шукшин В.И.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СУ-13" (634021, г. Томск, ул. Герцена, д. 78, ИНН 7021003453, ОГРН 1027000870940) по заявлению Цик Светланы Петровны о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015, запись регистрации N 70-70/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90,
установил:
18.06.2010 г. в Арбитражный суд Томской области поступило заявление Шевелевой Тамары Александровны о признании должника - общества с ограниченной ответственностью "СУ-13" (далее по тексту - ООО "СУ-13", должник) несостоятельным (банкротом), утверждении временным управляющим Артышука Геннадия Викторовича, являющегося членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий". Определением Арбитражного суда Томской области от 02.09.2010 г. требования заявителя признаны обоснованными, в отношении должника, введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Артышук Г.В., сведения о введении процедуры банкротства опубликованы 18.09.2010 г. Определением Арбитражного суда Томской области от 13.10.2011 г. по ходатайству должника определено применять по делу N А67-4252/2010 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СУ-13" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее по тексту - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) о банкротстве застройщиков.
Решением Арбитражного суда Томской области от 15.12.2011 г. ООО "СУ-13" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Артышука Г.В.
Сведения об открытии в отношении ООО "СУ-13" конкурсного производства опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 242 от 24.12.2011 г. на стр. 44.
Определением Арбитражного суда Томской области от 16.04.2012 г. конкурсным управляющим должника утвержден Артышук Г.В.
09.03.2016 г. от Цик Светланы Петровны для рассмотрения в деле о банкротстве поступило заявление о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015, запись регистрации N 70-70/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90. В обоснование заявленных требований Цик С.П. ссылается на то, что она является собственником квартиры N 62 по адресу: г. Томск, ул. Киевская 90, в доме расположенном на земельном участке, принадлежащем ООО "СУ-13"; право собственности ООО "СУ-13" на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано после признания его банкротом и открытия конкурсного производства на основании решения Арбитражного суда Томской области по делу N А67-784/2014 от 20.06.2014 г. и в настоящее время этот земельный участок может быть реализован на торгах, что создает реальную угрозу нарушения ее и иных собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Киевская. 90 в г. Томске прав и законных интересов; в силу положений действующего законодательства с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, правомочия прежнего собственника считаются прекратившимися в силу закона; на ее заявление в Управление Росреестра по Томской области о регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок, 25.01.2016 было вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий по причине наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ООО "СУ-13".
Определением Арбитражного суда Томской области от 09.09.2016 признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился конкурсный управляющий ООО "СУ-13" Артышук Геннадий Викторович, подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Томской области от 09.09.2016 отменить и вынести новый судебный акт, в удовлетворении требований Цик С.П. отказать.
До судебного заседания от Цик С.П. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что ООО "Компания "Стройсеть" ликвидировано, решением Арбитражного суда Томской области от 16.12.2013 по делу N А67-4252/2010 договор купли-продажи земельного участка от 17.08.2011 признан недействительным. Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что не нарушены права заявителя. Спорный земельный участок должен принадлежать собственникам помещений многоквартирного дома, а не ООО "СУ-13", участок не должен входить в конкурсную массу должника.
В отзыве ФНС России указано на поддержку доводов апелляционной жалобы конкурсного управляющего. Спорный земельный участок решением Арбитражного суда Томской области от 20.06.2014 по делу N А67-784/2014 истребован от ООО "Компания "Стройсеть" в пользу ООО "СУ-13". Зарегистрировано право собственности за обществом. ООО "СУ-13" не является застройщиком дома по адресу г. Томск, ул. Киевская, 90. Спорный участок включен в конкурсную массу ООО "СУ-13".
В судебном заседании конкурсный управляющий Артышук Г.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям. Пояснил, что Цик С.П. не является участником дела о банкротстве. Квартиру она получала от ООО "Компания "Стройсеть". Право собственности на спорный участок зарегистрировано за ООО "СУ-13". Возможно оформление сервитута для использования участка.
Представитель Цик С.П. поддержал доводы отзыва. Пояснил, что действительно право собственности на спорный участок зарегистрировано за ООО "СУ-13". Однако, земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации жилого дома. ООО "Компания "Стройсеть" приобретало участок для этих целей. Права собственников жилых помещений нарушаются включением земельного участка в конкурсную массу ООО "СУ-13" и его возможной реализацией.
Представитель ФНС России поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения арбитражного суда, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с подпунктом 1 пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Право собственности на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В статье 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Таким образом, заявленное Цик С.П. требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО "СУ-13".
По изложенным основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет доводы конкурсного управляющего Артышука Г.В. о том, что Цик С.П. не является лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО "СУ-13".
Цик Светлана Петровна является собственником квартиры N 62 по адресу: г. Томск ул. Киевская, 90, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права N 70 АВ 479479 от 18 сентября 2013 г.
ООО "СУ-13" первоначально являлось застройщиком многоквартирного дома N 90 по ул. Киевская в г. Томске, что подтверждается договором участия в долевом строительстве.
17.08.2011 г. ООО "СУ-13" земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90 (далее - земельный участок) был продан ООО "Стройсеть", которое 17.10.2011 г. перепродало его ООО "Промстрой", которое в свою очередь продало его 17.11.2011 г. ООО "Компания "Стройсеть" (ИНН 7017294922), которое являлось конечным застройщиком дома.
После ввода дома в эксплуатацию - 31 мая 2013 года все квартиры были переданы участникам долевого строительства.
Цик С.П. передана квартира N 62 по акту приема-передачи 16.07.2013 г.
Определением Арбитражного Суда Томской области от 16.12.2013 г. по делу N А67-4252/2010 был признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2011 г., в соответствии с которым ООО "СУ-13" передало в собственность ООО "Стройсеть" недвижимое имущество: земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 90, общей площадью 1996 кв. м, кадастровый номер 70:21:0200025:0179.
Ввиду признания договора купли-продажи земельного участка от 17.08.2011 г., заключенного между ООО "СУ-13" и ООО "Стройсеть" недействительным, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 167 ГК РФ, все последующие сделки со спорным имуществом (договоры купли-продажи от 17.10.2011 г., 17.11.2011 г.) также являются недействительными.
Решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-784/2014 от 20.06.2014 г. спорный земельный участок был истребован из незаконного владения ООО "Компания "Стройсеть" в пользу ООО "СУ-13".
20.11.2015 г. за ООО "СУ-13" зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90.
ООО "Компания Стройсеть" ликвидировано, исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
На заявление Цик С.П. в Управление Росреестра по Томской области о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, 25.01.2016 г. было вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий по причине наличия противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ООО "СУ-13".
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок оценен ООО "Индекс-Прайм" и должен быть выставлен на торги.
Таким образом, нарушается право Цик С.П. в отношении возможности регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, создается возможность перехода права собственности на спорный земельный участок к иным лицам.
По смыслу статьи 9 ГК РФ лицо вправе осуществить выбор способа защиты права по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Арбитражный суд апелляционной инстанции по изложенным основаниям отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения прав Цик С.П. и пояснения конкурсного управляющего о возможности установления сервитута.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 5 - 6 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 - 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, и собственник земельного участка утрачивает право на распоряжение им. Следовательно, с момента возникновения у собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, правомочия прежнего собственника считаются прекратившимися в силу закона.
В Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-11 Конституционный Суд Российской Федерации дал разъяснения и толкование закона по вопросу принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в этом доме и относительно того, что для перехода в собственность собственников помещений в доме такого земельного участка достаточно волеизъявления одного собственника. Так, Конституционный Суд Российской Федерации подчеркнул, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит в силу закона собственникам помещений в доме, исходя из основного принципа земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Конституционный Суд Российской Федерации постановил признать часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации (статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36).
Арбитражный суд первой инстанции верно определив фактические обстоятельства дела, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 обоснованно признал отсутствующим право собственности ООО "СУ-13", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90, сделал верный вывод, отсутствие права является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО "СУ-13" на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Томской области от 09 сентября 2016 года по делу N А67-4252/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.11.2016 N 07АП-8588/2010(49) ПО ДЕЛУ N А67-4252/2010
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 ноября 2016 г. N 07АП-8588/2010(49)
Дело N А67-4252/2010
20 октября 2016 года объявлена резолютивная часть постановления.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Иванова О.А.
судей: Кудряшевой Е.В., Фроловой Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Матыскиной В.В.
с использованием средств аудиозаписи
при участии:
конкурсный управляющий - Артышук Г.В. (утвержден определением Арбитражного суда Томской области от 16.04.2012),
Цик С.П.,
от Цик С.П. - Елисеев Д.В. (доверенность от 01.09.2016),
от ФНС России - Спасенов Р.С. (доверенность от 10.11.2015),
иные лица, участвующие в деле, - не явились (надлежащее извещение),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "СУ-13" Артышука Геннадия Викторовича (рег. N 07АП-8588/2010 (49)) на определение Арбитражного суда Томской области от 09 сентября 2016 года по делу N А67-4252/2010 (судья Шукшин В.И.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "СУ-13" (634021, г. Томск, ул. Герцена, д. 78, ИНН 7021003453, ОГРН 1027000870940) по заявлению Цик Светланы Петровны о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015, запись регистрации N 70-70/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90,
установил:
18.06.2010 г. в Арбитражный суд Томской области поступило заявление Шевелевой Тамары Александровны о признании должника - общества с ограниченной ответственностью "СУ-13" (далее по тексту - ООО "СУ-13", должник) несостоятельным (банкротом), утверждении временным управляющим Артышука Геннадия Викторовича, являющегося членом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий". Определением Арбитражного суда Томской области от 02.09.2010 г. требования заявителя признаны обоснованными, в отношении должника, введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим утвержден Артышук Г.В., сведения о введении процедуры банкротства опубликованы 18.09.2010 г. Определением Арбитражного суда Томской области от 13.10.2011 г. по ходатайству должника определено применять по делу N А67-4252/2010 о признании несостоятельным (банкротом) ООО "СУ-13" правила параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее по тексту - Закон о банкротстве) (в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ) о банкротстве застройщиков.
Решением Арбитражного суда Томской области от 15.12.2011 г. ООО "СУ-13" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего Артышука Г.В.
Сведения об открытии в отношении ООО "СУ-13" конкурсного производства опубликованы в газете "КоммерсантЪ" N 242 от 24.12.2011 г. на стр. 44.
Определением Арбитражного суда Томской области от 16.04.2012 г. конкурсным управляющим должника утвержден Артышук Г.В.
09.03.2016 г. от Цик Светланы Петровны для рассмотрения в деле о банкротстве поступило заявление о признании отсутствующим права собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015, запись регистрации N 70-70/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90. В обоснование заявленных требований Цик С.П. ссылается на то, что она является собственником квартиры N 62 по адресу: г. Томск, ул. Киевская 90, в доме расположенном на земельном участке, принадлежащем ООО "СУ-13"; право собственности ООО "СУ-13" на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано после признания его банкротом и открытия конкурсного производства на основании решения Арбитражного суда Томской области по делу N А67-784/2014 от 20.06.2014 г. и в настоящее время этот земельный участок может быть реализован на торгах, что создает реальную угрозу нарушения ее и иных собственников помещений в многоквартирном доме по ул. Киевская. 90 в г. Томске прав и законных интересов; в силу положений действующего законодательства с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, правомочия прежнего собственника считаются прекратившимися в силу закона; на ее заявление в Управление Росреестра по Томской области о регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок, 25.01.2016 было вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий по причине наличия противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ООО "СУ-13".
Определением Арбитражного суда Томской области от 09.09.2016 признано отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью "СУ-13", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90.
С вынесенным определением арбитражного суда не согласился конкурсный управляющий ООО "СУ-13" Артышук Геннадий Викторович, подавший апелляционную жалобу. Просит определение Арбитражного суда Томской области от 09.09.2016 отменить и вынести новый судебный акт, в удовлетворении требований Цик С.П. отказать.
До судебного заседания от Цик С.П. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано, что ООО "Компания "Стройсеть" ликвидировано, решением Арбитражного суда Томской области от 16.12.2013 по делу N А67-4252/2010 договор купли-продажи земельного участка от 17.08.2011 признан недействительным. Несостоятелен довод апелляционной жалобы о том, что не нарушены права заявителя. Спорный земельный участок должен принадлежать собственникам помещений многоквартирного дома, а не ООО "СУ-13", участок не должен входить в конкурсную массу должника.
В отзыве ФНС России указано на поддержку доводов апелляционной жалобы конкурсного управляющего. Спорный земельный участок решением Арбитражного суда Томской области от 20.06.2014 по делу N А67-784/2014 истребован от ООО "Компания "Стройсеть" в пользу ООО "СУ-13". Зарегистрировано право собственности за обществом. ООО "СУ-13" не является застройщиком дома по адресу г. Томск, ул. Киевская, 90. Спорный участок включен в конкурсную массу ООО "СУ-13".
В судебном заседании конкурсный управляющий Артышук Г.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней основаниям. Пояснил, что Цик С.П. не является участником дела о банкротстве. Квартиру она получала от ООО "Компания "Стройсеть". Право собственности на спорный участок зарегистрировано за ООО "СУ-13". Возможно оформление сервитута для использования участка.
Представитель Цик С.П. поддержал доводы отзыва. Пояснил, что действительно право собственности на спорный участок зарегистрировано за ООО "СУ-13". Однако, земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации жилого дома. ООО "Компания "Стройсеть" приобретало участок для этих целей. Права собственников жилых помещений нарушаются включением земельного участка в конкурсную массу ООО "СУ-13" и его возможной реализацией.
Представитель ФНС России поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого определения арбитражного суда, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статье 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).
В соответствии с подпунктом 1 пунктом 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
Право собственности на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. В статье 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Таким образом, заявленное Цик С.П. требование подлежит рассмотрению в деле о банкротстве ООО "СУ-13".
По изложенным основаниям арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет доводы конкурсного управляющего Артышука Г.В. о том, что Цик С.П. не является лицом, участвующим в деле о банкротстве ООО "СУ-13".
Цик Светлана Петровна является собственником квартиры N 62 по адресу: г. Томск ул. Киевская, 90, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права N 70 АВ 479479 от 18 сентября 2013 г.
ООО "СУ-13" первоначально являлось застройщиком многоквартирного дома N 90 по ул. Киевская в г. Томске, что подтверждается договором участия в долевом строительстве.
17.08.2011 г. ООО "СУ-13" земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90 (далее - земельный участок) был продан ООО "Стройсеть", которое 17.10.2011 г. перепродало его ООО "Промстрой", которое в свою очередь продало его 17.11.2011 г. ООО "Компания "Стройсеть" (ИНН 7017294922), которое являлось конечным застройщиком дома.
После ввода дома в эксплуатацию - 31 мая 2013 года все квартиры были переданы участникам долевого строительства.
Цик С.П. передана квартира N 62 по акту приема-передачи 16.07.2013 г.
Определением Арбитражного Суда Томской области от 16.12.2013 г. по делу N А67-4252/2010 был признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.08.2011 г., в соответствии с которым ООО "СУ-13" передало в собственность ООО "Стройсеть" недвижимое имущество: земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Киевская, 90, общей площадью 1996 кв. м, кадастровый номер 70:21:0200025:0179.
Ввиду признания договора купли-продажи земельного участка от 17.08.2011 г., заключенного между ООО "СУ-13" и ООО "Стройсеть" недействительным, принимая во внимание положения пункта 1 статьи 167 ГК РФ, все последующие сделки со спорным имуществом (договоры купли-продажи от 17.10.2011 г., 17.11.2011 г.) также являются недействительными.
Решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-784/2014 от 20.06.2014 г. спорный земельный участок был истребован из незаконного владения ООО "Компания "Стройсеть" в пользу ООО "СУ-13".
20.11.2015 г. за ООО "СУ-13" зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90.
ООО "Компания Стройсеть" ликвидировано, исключено из Единого государственного реестра юридических лиц.
На заявление Цик С.П. в Управление Росреестра по Томской области о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, 25.01.2016 г. было вынесено уведомление о приостановлении регистрационных действий по причине наличия противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами ООО "СУ-13".
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок оценен ООО "Индекс-Прайм" и должен быть выставлен на торги.
Таким образом, нарушается право Цик С.П. в отношении возможности регистрации права общей долевой собственности на земельный участок, создается возможность перехода права собственности на спорный земельный участок к иным лицам.
По смыслу статьи 9 ГК РФ лицо вправе осуществить выбор способа защиты права по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Арбитражный суд апелляционной инстанции по изложенным основаниям отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии нарушения прав Цик С.П. и пояснения конкурсного управляющего о возможности установления сервитута.
Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Федеральный закон N 189-ФЗ) установлено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 5 - 6 статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из указанных положений, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66 - 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, на котором расположен многоквартирный жилой дом, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, и собственник земельного участка утрачивает право на распоряжение им. Следовательно, с момента возникновения у собственника жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, правомочия прежнего собственника считаются прекратившимися в силу закона.
В Постановлении от 28 мая 2010 года N 12-11 Конституционный Суд Российской Федерации дал разъяснения и толкование закона по вопросу принадлежности земельного участка под многоквартирным домом собственникам помещений в этом доме и относительно того, что для перехода в собственность собственников помещений в доме такого земельного участка достаточно волеизъявления одного собственника. Так, Конституционный Суд Российской Федерации подчеркнул, что земельный участок под многоквартирным домом принадлежит в силу закона собственникам помещений в доме, исходя из основного принципа земельного законодательства - единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Конституционный Суд Российской Федерации постановил признать часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции Российской Федерации (статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36).
Арбитражный суд первой инстанции верно определив фактические обстоятельства дела, учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 обоснованно признал отсутствующим право собственности ООО "СУ-13", зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.11.2015 г., запись регистрации N 7070/001-70/001/112/2015-7293/2, на земельный участок площадью 1 996 кв. м, кадастровый N 70:21:0200025:179, расположенный по адресу: г. Томск, ул. Киевская, д. 90, сделал верный вывод, отсутствие права является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО "СУ-13" на земельный участок.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 258, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда Томской области от 09 сентября 2016 года по делу N А67-4252/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
О.А.ИВАНОВ
Судьи
Е.В.КУДРЯШЕВА
Н.Н.ФРОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)