Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.05.2017 по делу N А43-1382/2017, принятое судьей Дроздовой С.А.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района, ИНН 5250000281, ОГРН 1025201991308, г. Кстово
Нижегородской области, к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест", ИНН 2130074896, ОГРН 1102130007418, г. Новочебоксарск, обществу с ограниченной ответственностью СК "Комплекс", ИНН 2124043057, ОГРН 1162130068220, г. Новочебоксарск, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, - администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области,
о признании договора недействительным, применении последствий, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
Комитет по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" и обществу с ограниченной ответственностью СК "Комплекс", при участии третьих лиц - администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014.
Исковые требования заявлены на основании статей 168, 422, 448, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассмотрении дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, принимало участие Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
В своем заявлении Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области просило признать недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", и применить последствия недействительности сделки.
Решением от 16.05.2017 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Заявитель указывает на неправомерное неприменение судом пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей запрет уступки права и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Ссылается на наличие долга у ООО "СтройИнвест", заключение спорного договора имеет цель избежать ответственности, что квалифицируется как злоупотребление правом.
Пояснил, что согласия кредитора на перевод долга не имеется.
В связи с этим суд первой инстанции необоснованно не применил нормы статей 392.3, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указал, что договор уступки от 21.11.2016 N 01 в части соглашения о переводе долга является недействительной сделкой.
ООО "СтройИнвест", ООО СК "Комплекс" в отзывах на апелляционную жалобу, дополнениях к ним указали на законность и обоснованность решения, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области в отзыве на апелляционную жалобу поддержала позицию заявителя апелляционной жалобы, просит решение отменить, а также о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 21.08.2017.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании протокола от 25.09.2014 об итогах аукциона, 25.09.2014 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А1632, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок, из земель "земли населенных пунктов", общей площадью 138470 кв. м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завода "Агат", с. Великий Враг, участок N 1, кадастровый номер 52:26:0080004:56.
Участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.3 договора).
Участок передан арендодателю по акту приема-передачи 14.10.2014 (л. д. 14).
Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и действует в течение 10 лет с даты подписания акта приема-передачи участка.
Договор аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 30.10.2014 записью регистрации N 52-52-14/829/2014-343.
Как следует из пункта 3.3.5 договора арендатор вправе передавать права и обязанности по договору аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора при условии уведомления арендодателя.
21 ноября 2016 года между ООО "СтройИнвест" (сторона 1) и ООО "СК "Комплекс" (сторона 2) был заключен договор уступки прав аренды земельного участка N 01, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014, заключенному между ООО "СтройИнвест" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района на срок 10 лет, в части земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9 в районе микрорайона 8, завода "Агат", с. Великий Враг, участок N 1, площадью 138470 кв. м, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 52:26:0080004:56.
В счет уступаемых прав и обязанностей сторона 2 уплачивает стороне 1 договорную сумму в размере 150 000 руб.
Договор уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка N А1632 от 14.10.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 29.11.2016.
Истец указывает, что нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства без проведения торгов с лицом, не участвовавшим при их проведении, заключенная между ООО "СтройИнвест" и ООО СК "Комплекс" уступка прав и обязанностей по данному договору недопустима и является ничтожной сделкой. Уступка права прямо запрещена частью 7 статьи 448 ГК РФ.
08.12.2016 КУМИ Кстовкого муниципального района в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием расторгнуть договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 01 от 21.11.2016 и вернуть все полученное во исполнение договора, произвести соответствующие регистрационные действия, а также передать земельный участок ООО "СтройИнвест" по акту приема-передачи.
Претензия оставлена ответчиками без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района с настоящим иском в суд.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания спорного договора недействительным.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно п. 3.3.5 договора аренды, в пределах срока аренды, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии письменного уведомления арендодателя.
Судом установлено, что 22 ноября 2016 года ООО "СтройИнвест" направило в адрес КУМИ Кстовского муниципального района, Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области и Правительства Нижегородской области уведомление N 275, 276, 277 о заключении договора уступки и переводе задолженности по договору аренды на ООО СК "Комплекс".
Таким образом, ответчиком были соблюдены условия, предусмотренные пунктом 3.3.5 договора аренды.
При этом в силу вышеизложенных норм права согласия арендодателя на передачу прав и обязанности по договору аренды при условии его уведомления не требуется.
Судом правомерно отклонена ссылка заявителей на пункт 7 статьи 448 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 заключен по результатам аукциона.
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В силу пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно пунктам 82, 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Следовательно, правовые основания для применения к спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 42-ФЗ, не имеются.
Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 по делу N 307-ЭС16-19959.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для признания недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 29.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части передачи прав и обязанностей не имеется.
В связи с этим основания для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции также отсутствуют.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1.1 договора уступки от 21.11.2016 N 01 ООО "СтройИнвест" уступает, а ООО СК "Комплекс" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014.
Наряду с этим в пункте 1.4 договора указано, что ООО "СтройИнвест" в том числе сообщает о наличии неисполненных обязательств по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015 об утверждении мирового соглашения), 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015 об утверждении мирового соглашения); 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014; 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей.
Таким образом, совокупное толкование пунктов 1.1, 1.4 договора уступки позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что ООО "СтройИнвест" передало ООО СК "Комплекс" в том числе и обязательства, возникшие до даты заключения договора уступки, в частности поименованные в пункте 1.4 договора.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
При таких обстоятельствах получение согласия кредитора на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако такого согласия, полученного от Комитета и Министерства, не имеется.
В связи с этим договор уступки от 21.11.2016 N 01 в части соглашения о переводе долга, заключенный без согласия Комитета и Министерства, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащее приведенным нормам права.
В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Определением от 21.08.2017 по настоящему делу суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности совершения сделки уступки прав аренды земельного участка, без включения части о переводе долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс", ответчикам предложено представить пояснения по указанному вопросу.
В дополнениях к отзывам на апелляционную жалобу ООО СК "Комплекс" и ООО "СтроИнвест" пояснили, что заключили бы спорный договор без включения условия о переводе долга.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания спорного договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 недействительной сделкой в целом.
Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части перевода долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс" подлежат удовлетворению.
Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.05.2017 по делу N А43-1382/2017 изменить, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить частично.
Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части перевода долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2017 ПО ДЕЛУ N А43-1382/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2017 г. по делу N А43-1382/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2017 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Большаковой О.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.05.2017 по делу N А43-1382/2017, принятое судьей Дроздовой С.А.,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района, ИНН 5250000281, ОГРН 1025201991308, г. Кстово
Нижегородской области, к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест", ИНН 2130074896, ОГРН 1102130007418, г. Новочебоксарск, обществу с ограниченной ответственностью СК "Комплекс", ИНН 2124043057, ОГРН 1162130068220, г. Новочебоксарск, третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования, - администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, третье лицо, заявляющее самостоятельные требования, - Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области,
о признании договора недействительным, применении последствий, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" и обществу с ограниченной ответственностью СК "Комплекс", при участии третьих лиц - администрации Кстовского муниципального района Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014.
Исковые требования заявлены на основании статей 168, 422, 448, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В рассмотрении дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, принимало участие Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области.
В своем заявлении Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области просило признать недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", и применить последствия недействительности сделки.
Решением от 16.05.2017 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, Министерство инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.
Заявитель указывает на неправомерное неприменение судом пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей запрет уступки права и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.
Ссылается на наличие долга у ООО "СтройИнвест", заключение спорного договора имеет цель избежать ответственности, что квалифицируется как злоупотребление правом.
Пояснил, что согласия кредитора на перевод долга не имеется.
В связи с этим суд первой инстанции необоснованно не применил нормы статей 392.3, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указал, что договор уступки от 21.11.2016 N 01 в части соглашения о переводе долга является недействительной сделкой.
ООО "СтройИнвест", ООО СК "Комплекс" в отзывах на апелляционную жалобу, дополнениях к ним указали на законность и обоснованность решения, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Администрация Кстовского муниципального района Нижегородской области в отзыве на апелляционную жалобу поддержала позицию заявителя апелляционной жалобы, просит решение отменить, а также о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 21.08.2017.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
На основании протокола от 25.09.2014 об итогах аукциона, 25.09.2014 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А1632, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельный участок, из земель "земли населенных пунктов", общей площадью 138470 кв. м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завода "Агат", с. Великий Враг, участок N 1, кадастровый номер 52:26:0080004:56.
Участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства (пункт 1.3 договора).
Участок передан арендодателю по акту приема-передачи 14.10.2014 (л. д. 14).
Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с даты государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и действует в течение 10 лет с даты подписания акта приема-передачи участка.
Договор аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 30.10.2014 записью регистрации N 52-52-14/829/2014-343.
Как следует из пункта 3.3.5 договора арендатор вправе передавать права и обязанности по договору аренды участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора при условии уведомления арендодателя.
21 ноября 2016 года между ООО "СтройИнвест" (сторона 1) и ООО "СК "Комплекс" (сторона 2) был заключен договор уступки прав аренды земельного участка N 01, согласно которому сторона 1 уступает, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014, заключенному между ООО "СтройИнвест" и Комитетом по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района на срок 10 лет, в части земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9 в районе микрорайона 8, завода "Агат", с. Великий Враг, участок N 1, площадью 138470 кв. м, разрешенное использование - для комплексного освоения в целях жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 52:26:0080004:56.
В счет уступаемых прав и обязанностей сторона 2 уплачивает стороне 1 договорную сумму в размере 150 000 руб.
Договор уступки прав и обязанностей по аренде земельного участка N А1632 от 14.10.2014 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области 29.11.2016.
Истец указывает, что нормами Земельного кодекса РФ не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства без проведения торгов с лицом, не участвовавшим при их проведении, заключенная между ООО "СтройИнвест" и ООО СК "Комплекс" уступка прав и обязанностей по данному договору недопустима и является ничтожной сделкой. Уступка права прямо запрещена частью 7 статьи 448 ГК РФ.
08.12.2016 КУМИ Кстовкого муниципального района в адрес ответчиков была направлена претензия с требованием расторгнуть договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 01 от 21.11.2016 и вернуть все полученное во исполнение договора, произвести соответствующие регистрационные действия, а также передать земельный участок ООО "СтройИнвест" по акту приема-передачи.
Претензия оставлена ответчиками без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом Кстовского муниципального района с настоящим иском в суд.
Рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания спорного договора недействительным.
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
В соответствии с частью 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно п. 3.3.5 договора аренды, в пределах срока аренды, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору третьему лицу при условии письменного уведомления арендодателя.
Судом установлено, что 22 ноября 2016 года ООО "СтройИнвест" направило в адрес КУМИ Кстовского муниципального района, Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области и Правительства Нижегородской области уведомление N 275, 276, 277 о заключении договора уступки и переводе задолженности по договору аренды на ООО СК "Комплекс".
Таким образом, ответчиком были соблюдены условия, предусмотренные пунктом 3.3.5 договора аренды.
При этом в силу вышеизложенных норм права согласия арендодателя на передачу прав и обязанности по договору аренды при условии его уведомления не требуется.
Судом правомерно отклонена ссылка заявителей на пункт 7 статьи 448 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 заключен по результатам аукциона.
Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.
В силу пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно пунктам 82, 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).
Следовательно, правовые основания для применения к спорным правоотношениям, возникшим из договора аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014, пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Закона N 42-ФЗ, не имеются.
Данная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 по делу N 307-ЭС16-19959.
В связи с этим суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для признания недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 29.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части передачи прав и обязанностей не имеется.
В связи с этим основания для применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции также отсутствуют.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно пункту 1.1 договора уступки от 21.11.2016 N 01 ООО "СтройИнвест" уступает, а ООО СК "Комплекс" принимает права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014.
Наряду с этим в пункте 1.4 договора указано, что ООО "СтройИнвест" в том числе сообщает о наличии неисполненных обязательств по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015 об утверждении мирового соглашения), 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015 об утверждении мирового соглашения); 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014; 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей.
Таким образом, совокупное толкование пунктов 1.1, 1.4 договора уступки позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что ООО "СтройИнвест" передало ООО СК "Комплекс" в том числе и обязательства, возникшие до даты заключения договора уступки, в частности поименованные в пункте 1.4 договора.
В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).
При таких обстоятельствах получение согласия кредитора на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако такого согласия, полученного от Комитета и Министерства, не имеется.
В связи с этим договор уступки от 21.11.2016 N 01 в части соглашения о переводе долга, заключенный без согласия Комитета и Министерства, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой, как противоречащее приведенным нормам права.
В пункте 100 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ); при этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать; в связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).
Определением от 21.08.2017 по настоящему делу суд апелляционной инстанции вынес на обсуждение сторон вопрос о возможности совершения сделки уступки прав аренды земельного участка, без включения части о переводе долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс", ответчикам предложено представить пояснения по указанному вопросу.
В дополнениях к отзывам на апелляционную жалобу ООО СК "Комплекс" и ООО "СтроИнвест" пояснили, что заключили бы спорный договор без включения условия о переводе долга.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для признания спорного договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 недействительной сделкой в целом.
Исковые требования о признании недействительным договора уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части перевода долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс" подлежат удовлетворению.
Принятое по делу решение подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области частичному удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 16.05.2017 по делу N А43-1382/2017 изменить, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области удовлетворить частично.
Признать недействительным договор уступки прав и обязанностей N 01 от 30.11.2016 по договору аренды земельного участка N А1632 от 14.10.2014 в отношении земельного участка площадью 138470 кв. м с кадастровым номером 52:26:0080004:56, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Нижегородская область, Кстовский район, город Кстово, микрорайон 9, в районе микрорайона 8, завод "Агат", с. Великий Враг, участок 1, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключенного между ООО "СтройИнвест" и ООО "СК "Комплекс", в части перевода долга ООО "СтроИнвест" по неисполненным обязательствам по оплате арендодателю 103 918 817 руб. 18 коп. задолженности по оплате за право на заключение договора аренды, 7 367 441 руб. 94 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области от 27.05.2015 по делу N А43-407/2015), 16 326 992 руб. 10 коп. задолженности за арендную плату, 1 290 390 руб. 95 коп. пени за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей на ООО СК "Комплекс".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
О.А.БОЛЬШАКОВА
Н.В.УСТИНОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)