Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко,
при участии в судебном заседании:
от истца: Харламова К.С. по доверенности N ОГ-233 от 02.06.2017,
от ответчиков:
от общества с ограниченной ответственностью "Кластерс": Швецова И.О. по доверенности от 09.04.2017 (сроком на 1 год),
от индивидуального предпринимателя Урюмцевой Елены Викторовны: без участия (извещена),
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Башня": Швецова И.О. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на 1 год),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: без участия (извещено),
от Федерального казенного предприятия "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (07АП-6969/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 (судья Е.И. Булахова)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью "Кластерс", г. Новосибирск, индивидуальному предпринимателю Урюмцевой Елене Викторовне, г. Новосибирск
о расторжении договоров
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью "Башня", г. Новосибирск, Федеральное казенное предприятие "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк, г. Новосибирск,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - истец, ТУ Росимущества) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кластерс" (далее - ООО "Кластрес"), индивидуальному предпринимателю Урюмцевой Елене Викторовне (далее - предприниматель) о расторжении договоров аренды земельного участка N 12373 от 16.10.2000, N 9906/1 от 05.10.2000.
Исковые требования обоснованы положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что существенным образом изменились обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В порядке статьи 51 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью "Башня", Федеральное казенное предприятие "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец приводит следующие доводы: при заключении оспариваемых договоров не имели место сложившиеся позже фактические обстоятельства, предвидеть наступление которых объективно было невозможно, а именно, появление новых собственников помещений в административном здании; повлиять на складывающиеся фактические обстоятельства Российская Федерация не имела возможности с учетом того, что вступило в оспариваемые договоры на стороне арендодателя спустя семь лет после их заключения; к объективным обстоятельствам, существенно повлиявшим на правовое регулирование арендных правоотношений, относятся изменения в земельном законодательстве, которые фактически прекратили право ограниченного пользования одного из правообладателей помещений в здании (ФКП "Российская государственная цирковая компания"), а осуществить государственную регистрацию договора аналогичного действующим договорам аренды или один новый договор со множественностью лиц на стороне арендаторов уполномоченный орган не имеет права до исключения сведений из ЕГРП о ранее заключенных договорах аренды земельного участка; в сложившейся ситуации права Российской Федерации существенным образом нарушены тем, что невозможно заключить договоры аренды с иными собственниками помещений административного здания и обеспечить поступление в доход федерального бюджета арендных платежей; действующая редакция ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимосвязи со ст. 606 ГК РФ предусматривает возможность заключения только договора аренды, а не каких-либо еще договоров; ст. ст. 131, 606, 607 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусматривают возможность одновременной регистрации двух и более договоров аренды одного и того же земельного участка.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчики в соответствии со статьей 262 АПК РФ представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представители ответчиков и ООО "Башня" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержали выводы суд первой инстанции, просили решение оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителя истца, представителей ответчика и представителя ООО "Башня", суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:021035:46 находится в собственности Российской Федерации, учтен в реестре федерального имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРП. До 2007 года земельный участок являлся муниципальной собственностью города Новосибирск.
В период, когда земельный участок находился в муниципальной собственности, в отношении него заключены договоры аренды с собственниками помещений, находящихся в административном здании, расположенном на указанном земельном участке:
- - договор аренды N 9906/1 от 05.10.2000, заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО "Кластерс";
- - договор аренды N 12373 от 16.10.2000, заключенный между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Стильный мир". В связи с отчуждением помещений арендатором по данному договору на основании соглашения к договору аренды от 26.08.2010 стало общество с ограниченной ответственностью "Елена-Лидер", а на основании дополнительного соглашения от 15.09.2014 - индивидуальный предприниматель Урюмцева Елена Викторовна.
Факт владения вышеуказанными правообладателями своими помещениями в административном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:46 по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 21, подтверждается выписками из ЕГРП.
В указанном административном здании оставшаяся часть помещений принадлежит ООО "Башня" и Российской Федерации, что также подтверждается выписками из ЕГРП. При этом помещения Российской Федерации переданы в оперативное управление ФКП "Российская государственная цирковая компания".
В административном здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 21, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:46, часть помещений принадлежит одним лицам на праве собственности, а часть помещений принадлежит другим лицам на праве оперативного управления.
Собственники (Урюмцева Е.В., ООО "Кластерс") являются арендаторами земельного участка, на котором располагается здание, договоры зарегистрированы в установленном порядке, а ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" не имеют возможности заключить такие договоры аренды ввиду отказа органа государственной регистрации, поскольку в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:46 уже имеются действующие договоры аренды.
О своих намерениях заключить договоры аренды ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" заявили путем обращений в ТУ Росимущества.
В целях урегулирования сложившейся ситуации ТУ Росимущества предложило предпринимателю и ООО "Кластерс" добровольно расторгнуть действующие договоры аренды и заключить один договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, однако соглашение о расторжении в досудебном порядке достигнуто не было, что и послужило поводом для обращения в суд.
Как указывает истец, в сложившейся ситуации права Российской Федерации существенным образом нарушены тем, что невозможно заключить договоры аренды с иными собственниками помещений административного здания и обеспечить поступление в доход федерального бюджета арендных платежей, что является нарушением принципа платности использования земли, предусмотренного статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Интересы ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" также нарушены отсутствием каких-либо правоустанавливающих документов на земельный участок, следовательно, единственным решением является приведение правового регулирования отношений по поводу аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством путем заключения согласно статье 39.20 ЗК РФ одного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка в порядке статьи 451 ГК РФ.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется исходя из следующего.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором; действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из содержания указанных норм права следует, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке является исключительной мерой, которая применяется при доказанности истцом всей совокупности обстоятельств, предусмотренных в пунктах 1, 2, 4 статьи 451 ГК РФ.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Давая оценку доводам истца о наличии существенных изменений обстоятельств для расторжения договора аренды, суд первой инстанции правомерно их отклонил, признав обстоятельства, указанные истцом, не относящимися к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие фактов нарушений обязательств по спорным действующим договорам аренды земельного участка со стороны арендаторов, позволяющих арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды, как по условиям статьи 619 ГК РФ, так и по положениям договоров аренды (пункт 6.1).
Сами по себе процессы, на которые указывает истец, в том числе и принятие новых законов, положений ЗК РФ, являются равными объективными обстоятельствами для всех хозяйствующих субъектов, заключая договор аренды на длительный срок арендодатель (истец) не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" не имеют возможности заключить договоры аренды ввиду отказа органа государственной регистрации в связи с наличием в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:46 действующих договоры аренды, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание как документально не подтвержденная.
В рассматриваемом случае истцом представлено сообщение Управления Росреестра по Новосибирской области от 11.07.2016 N 54/001/862/2016-200, 54/001/862/2016-201 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которого следует, что истец обращался в регистрирующий орган за государственной регистрацией прекращения аренды на объект недвижимого имущества: земельный участок площадью 11890 кв. м с кадастровым номером 54:35:021035:46.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды земельного участка N 12373 от 16.10.2000, N 9906/1 от 05.10.2000.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сделанных на ее основе выводов по фактическим обстоятельствам, их иная оценка с его стороны, не может являться основанием для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2017 N 07АП-6969/2017 ПО ДЕЛУ N А45-3270/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2017 г. по делу N А45-3270/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 19 сентября 2017 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко,
при участии в судебном заседании:
от истца: Харламова К.С. по доверенности N ОГ-233 от 02.06.2017,
от ответчиков:
от общества с ограниченной ответственностью "Кластерс": Швецова И.О. по доверенности от 09.04.2017 (сроком на 1 год),
от индивидуального предпринимателя Урюмцевой Елены Викторовны: без участия (извещена),
от третьих лиц:
от общества с ограниченной ответственностью "Башня": Швецова И.О. по доверенности от 01.06.2017 (сроком на 1 год),
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области: без участия (извещено),
от Федерального казенного предприятия "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк: без участия (извещено),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (07АП-6969/2017) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 (судья Е.И. Булахова)
по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области, г. Новосибирск к обществу с ограниченной ответственностью "Кластерс", г. Новосибирск, индивидуальному предпринимателю Урюмцевой Елене Викторовне, г. Новосибирск
о расторжении договоров
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск, общество с ограниченной ответственностью "Башня", г. Новосибирск, Федеральное казенное предприятие "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк, г. Новосибирск,
установил:
Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (далее - истец, ТУ Росимущества) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Кластерс" (далее - ООО "Кластрес"), индивидуальному предпринимателю Урюмцевой Елене Викторовне (далее - предприниматель) о расторжении договоров аренды земельного участка N 12373 от 16.10.2000, N 9906/1 от 05.10.2000.
Исковые требования обоснованы положениями ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что существенным образом изменились обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В порядке статьи 51 арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью "Башня", Федеральное казенное предприятие "Российская государственная цирковая компания" в лице филиала ФКП "Росгосцирк" Новосибирский государственной цирк.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы истец приводит следующие доводы: при заключении оспариваемых договоров не имели место сложившиеся позже фактические обстоятельства, предвидеть наступление которых объективно было невозможно, а именно, появление новых собственников помещений в административном здании; повлиять на складывающиеся фактические обстоятельства Российская Федерация не имела возможности с учетом того, что вступило в оспариваемые договоры на стороне арендодателя спустя семь лет после их заключения; к объективным обстоятельствам, существенно повлиявшим на правовое регулирование арендных правоотношений, относятся изменения в земельном законодательстве, которые фактически прекратили право ограниченного пользования одного из правообладателей помещений в здании (ФКП "Российская государственная цирковая компания"), а осуществить государственную регистрацию договора аналогичного действующим договорам аренды или один новый договор со множественностью лиц на стороне арендаторов уполномоченный орган не имеет права до исключения сведений из ЕГРП о ранее заключенных договорах аренды земельного участка; в сложившейся ситуации права Российской Федерации существенным образом нарушены тем, что невозможно заключить договоры аренды с иными собственниками помещений административного здания и обеспечить поступление в доход федерального бюджета арендных платежей; действующая редакция ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) во взаимосвязи со ст. 606 ГК РФ предусматривает возможность заключения только договора аренды, а не каких-либо еще договоров; ст. ст. 131, 606, 607 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусматривают возможность одновременной регистрации двух и более договоров аренды одного и того же земельного участка.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Ответчики в соответствии со статьей 262 АПК РФ представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просили оставить решение суда первой инстанции без изменения, отказав в удовлетворении жалобы.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе; представители ответчиков и ООО "Башня" возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержали выводы суд первой инстанции, просили решение оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие иных лиц, участвующих в деле.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителя истца, представителей ответчика и представителя ООО "Башня", суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 54:35:021035:46 находится в собственности Российской Федерации, учтен в реестре федерального имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРП. До 2007 года земельный участок являлся муниципальной собственностью города Новосибирск.
В период, когда земельный участок находился в муниципальной собственности, в отношении него заключены договоры аренды с собственниками помещений, находящихся в административном здании, расположенном на указанном земельном участке:
- - договор аренды N 9906/1 от 05.10.2000, заключенный между мэрией города Новосибирска и ООО "Кластерс";
- - договор аренды N 12373 от 16.10.2000, заключенный между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью "Стильный мир". В связи с отчуждением помещений арендатором по данному договору на основании соглашения к договору аренды от 26.08.2010 стало общество с ограниченной ответственностью "Елена-Лидер", а на основании дополнительного соглашения от 15.09.2014 - индивидуальный предприниматель Урюмцева Елена Викторовна.
Факт владения вышеуказанными правообладателями своими помещениями в административном здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:46 по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 21, подтверждается выписками из ЕГРП.
В указанном административном здании оставшаяся часть помещений принадлежит ООО "Башня" и Российской Федерации, что также подтверждается выписками из ЕГРП. При этом помещения Российской Федерации переданы в оперативное управление ФКП "Российская государственная цирковая компания".
В административном здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, 21, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021035:46, часть помещений принадлежит одним лицам на праве собственности, а часть помещений принадлежит другим лицам на праве оперативного управления.
Собственники (Урюмцева Е.В., ООО "Кластерс") являются арендаторами земельного участка, на котором располагается здание, договоры зарегистрированы в установленном порядке, а ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" не имеют возможности заключить такие договоры аренды ввиду отказа органа государственной регистрации, поскольку в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:46 уже имеются действующие договоры аренды.
О своих намерениях заключить договоры аренды ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" заявили путем обращений в ТУ Росимущества.
В целях урегулирования сложившейся ситуации ТУ Росимущества предложило предпринимателю и ООО "Кластерс" добровольно расторгнуть действующие договоры аренды и заключить один договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, однако соглашение о расторжении в досудебном порядке достигнуто не было, что и послужило поводом для обращения в суд.
Как указывает истец, в сложившейся ситуации права Российской Федерации существенным образом нарушены тем, что невозможно заключить договоры аренды с иными собственниками помещений административного здания и обеспечить поступление в доход федерального бюджета арендных платежей, что является нарушением принципа платности использования земли, предусмотренного статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
Интересы ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" также нарушены отсутствием каких-либо правоустанавливающих документов на земельный участок, следовательно, единственным решением является приведение правового регулирования отношений по поводу аренды земельного участка в соответствии с действующим законодательством путем заключения согласно статье 39.20 ЗК РФ одного договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для расторжения договора аренды земельного участка в порядке статьи 451 ГК РФ.
Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется исходя из следующего.
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.
Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором; действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов - соответствующие действия обязанных лиц и имущество, которое предоставляется во владение и пользование арендатора.
Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из содержания указанных норм права следует, что расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в судебном порядке является исключительной мерой, которая применяется при доказанности истцом всей совокупности обстоятельств, предусмотренных в пунктах 1, 2, 4 статьи 451 ГК РФ.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Давая оценку доводам истца о наличии существенных изменений обстоятельств для расторжения договора аренды, суд первой инстанции правомерно их отклонил, признав обстоятельства, указанные истцом, не относящимися к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть. Кроме того, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие фактов нарушений обязательств по спорным действующим договорам аренды земельного участка со стороны арендаторов, позволяющих арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды, как по условиям статьи 619 ГК РФ, так и по положениям договоров аренды (пункт 6.1).
Сами по себе процессы, на которые указывает истец, в том числе и принятие новых законов, положений ЗК РФ, являются равными объективными обстоятельствами для всех хозяйствующих субъектов, заключая договор аренды на длительный срок арендодатель (истец) не мог исключать вероятность наступления указанных им в иске событий.
Ссылка истца в апелляционной жалобе на то, что ООО "Башня" и ФКП "Российская государственная цирковая компания" не имеют возможности заключить договоры аренды ввиду отказа органа государственной регистрации в связи с наличием в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:46 действующих договоры аренды, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание как документально не подтвержденная.
В рассматриваемом случае истцом представлено сообщение Управления Росреестра по Новосибирской области от 11.07.2016 N 54/001/862/2016-200, 54/001/862/2016-201 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которого следует, что истец обращался в регистрирующий орган за государственной регистрацией прекращения аренды на объект недвижимого имущества: земельный участок площадью 11890 кв. м с кадастровым номером 54:35:021035:46.
Указанные выше обстоятельства свидетельствуют об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды земельного участка N 12373 от 16.10.2000, N 9906/1 от 05.10.2000.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене решения суда.
Несогласие заявителя с оценкой судом представленных доказательств и сделанных на ее основе выводов по фактическим обстоятельствам, их иная оценка с его стороны, не может являться основанием для отмены судебного акта в апелляционном порядке.
Арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в обжалуемом судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22 июня 2017 года по делу N А45-3270/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)