Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2017 г.
по делу N А40-3448/17(37-37), принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "Речников Инвест" (ОГРН 1097746752421, ИНН 7725682120)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Щеглов Е.И., Тюрин Н.И. по доверенности от 20.03.2017 г.;
- от ответчика: Бондаренко Г.Е. по доверенности от 17.07.2017 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Речников Инвест" (ОГРН далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об изменении договора аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011 г. в редакции от 23.06.2014 г. в соответствии с редакцией, предложенной истцом в оферте (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Иск заявлен со ссылкой на ст. ст. 10, 445, 614 ГК РФ, и мотивирован тем обстоятельством, что в связи с изменением ГПЗУ площадь застройки земельного участка, предоставленного в аренду, уменьшилась. Однако ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении (перерасчете) арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 г. требования удовлетворены частично.
Суд обязал Департамент внести изменения в договор аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011 в редакции дополнительного соглашения N М-05-035514 от 23 июня 2014 года, изложив условия договора в следующей редакции:
Абзац первый Пункта 4.11.: Арендная плата по договору аренды земельного участка от 11 мая 2011 года N М-05-035514 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 25,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 1.978.819.033 руб. 70 коп. (один миллиард девятьсот семьдесят восемь миллионов восемьсот девятнадцать тысяч тридцать три рубля семьдесят копеек).
Пункт 4.12.: Арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 1.978.819.033 руб. 70 коп. (один миллиард девятьсот семьдесят восемь миллионов восемьсот девятнадцать тысяч тридцать три рубля семьдесят копеек) за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях:
Пункт 4.12.1.:
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 октября 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 января 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 апреля 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2015 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 октября 2015 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 января 2016 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 апреля 2016 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2016 года; - 88.819.033,7 руб. - до 05 октября 2016 г.
Изложив Приложение 1 к дополнительному соглашению к договору аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 в следующей редакции: Пункт 1.3.2. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с даты государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения за первый год аренды после изменения цели (в соответствии с Приложением 3 к Постановлению Правительства) - 25,0%; Пункт 1.4.1. Годовая арендная плата за первый год аренды после изменения цели с даты, государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения (26,5% от кадастровой стоимости) 1.978.819.033 руб. 70 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержал, просил решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на то, что отсутствовали правовые основания для изменения договора по решению суда, а также основания для применения статьи 451 ГК РФ к рассматриваемому спору; плотность застройки, закрепленная в ГПЗУ N 1, изменилась по воле истца, период, за который была установлена арендная плата, в отношении которой испрашивалось изменение договора, уже прошел, оплата была произведена; Земельный участок был разделен, в отношении образованных из него земельных участков были утверждены новые ГПЗУ.
Истец, представил отзыв на жалобу, его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Речников Инвест" (далее также - Истец, Общество) является застройщиком комплекса жилых и общественных зданий на земельном участке общей площадью 142.086 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0004011:2276, расположенном по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатинский затон, улица Речников, вл. 7, стр. 2, 2А, 3, 6, 8-10, 13, 16, 18, 23-26, 31, 45, 54, 55 (далее - Земельный участок). Характеристики Земельного участка приведены на момент начала рассмотрения дела в суде.
Земельный участок принадлежит Обществу на праве аренды в соответствии с Договором аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011, который заключен между Обществом и Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, Ответчик), (далее - Договор аренды) (т. 1 л.д. 48-61).
Земельный участок был изначально предоставлен для целей эксплуатации расположенных на нем зданий. Впоследствии цель предоставления Земельного участка была изменена дополнительным соглашением к Договору аренды от 23.06.2014 (т. 1, л.д. 72-78) на строительство в соответствии с Градостроительным планом земельного участка N RU77-164000-010495 от 18.12.2013 (т. 1, л.д. 79-93) (далее - ГПЗУN 1).
На основании норм ГПЗУ N 1 (а именно, показателей плотности будущей застройки) был определен размер арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка, согласно п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.
В 2016 году, на основании решения ГЗК г. Москвы от 03.03.2016 (т. 1, л.д. 94-95), принятого по инициативе Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы (далее - Москомархитектура), был утвержден новый ГПЗУ N RU77-164000-020169 от 26.05.2016 (т. 1, л.д. 96-105) (далее - ГПЗУ N 2), который сократил общую площадь строительства на 11.000 кв. м, а, следовательно и плотность застройки Земельного участка.
Таким образом, объем имущественных прав Общества, выраженных в планируемой плотности застройки Земельного участка, уменьшился. При этом пункт 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП и Приложение N 3 к нему устанавливают, что арендная плата определяется в соответствии с планируемой плотностью застройки участка.
Следовательно, арендная плата по Договору аренды подлежала приведению в соответствие с тем объемом прав, который в настоящий момент принадлежит Обществу, согласно алгоритму, установленному Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП. Это означает, что арендная плата должна была быть установлена в размере, соответствующем плотности застройки по ГПЗУ N 2, т.е. должна быть уменьшена на 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с этим, Общество предложило Департаменту внести изменения в Договор аренды (т. 1, л.д. 37-47). Однако, Департамент ответа на предложение (оферту) истца не ответил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. п. 3, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 20 указанного Закона порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.
Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 3 в редакции Закона города Москвы от 23.03.2011 N 10).
Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены Ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по Ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП).
Ежегодная арендная плата для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, устанавливается в размере 1,5% от их кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Правительства Москвы.
Согласно п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, если иное не предусмотрено пунктами 2.11, 3.3, 3.4, 3.5, 3.5(1), 3.5(3) настоящего постановления, за первый год срока аренды земельного участка, указанного в пункте 3.1 настоящего постановления, арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к настоящему постановлению.
В соответствии с приложением 3 "Ставки арендной платы, подлежащие уплате в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции)" к постановлению, ставка арендной платы устанавливается в зависимости от значения показателя плотности застройки земельного участка.
При значении показателя плотности застройки от 2,0 до 2,3 включительно ставка арендной платы составляет 30% от кадастровой стоимости земельного участка; от 1,6 до 1,9 включительно - 25% от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с переоформлением ГПЗУ от 26.05.2016 г. и изменением (уменьшением) ТЭПов, показатель плотности застройки уменьшился с 2,015 до 1,937.
Таким образом, правомерны выводы суда о том, что при расчете арендной платы за земельный участок общей площадью 142.086 кв. м, застройка которого регулируется ГПЗУ от 26.05.2016 г. N RU77-164000-020169, должна применяться ставка арендной платы в размере 25% +1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. То есть размер арендной платы за первый год должен составлять 1.978.819 033,70 руб. (26,5% от 7.467.241.636,68 руб.).
Истцом произведена оплата арендных платежей в соответствии с условиями абз. 1 п. 4.11, п. 4.12, п. 4.12.1 договора аренды и п. 1.3.2, п. 1.4.1 Приложения 1 к договору в размере 2.352.181.115,55 руб. исходя из ставки арендной платы 30% + 1,5%.
Однако, как верно установлено судом, вследствие изменения (уменьшения) Москомархитектурой технико-экономических (допустимых) показателей застройки, встречное предоставление истца превысило встречное предоставление со стороны ответчика, что привело к несоответствию встречных предоставлений по договору.
В связи с чем, правомерен вывод суда о том, что арендная плата по договору аренды подлежит приведению в соответствие с тем объемом прав, который принадлежит истцу по ГПЗУ от 26.05.2016 г. и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Согласно п. 3.8 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, в случае если в установленном порядке изменяется значение площади либо функциональное назначение объекта капитального строительства, подлежащего строительству (реконструкции), размер арендной платы за первый год срока аренды после внесения таких изменений в договор аренды подлежит увеличению на сумму, равную разнице между арендной платой, установленной в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к настоящему постановлению, исходя из значений площади, функционального назначения объекта капитального строительства, подлежащего строительству (реконструкции), до и после такого изменения. Сумма доплаты, указанная в настоящем пункте, подлежит внесению арендатором в срок не позднее 30 календарных дней со дня направления Департаментом городского имущества города Москвы арендатору соответствующего уведомления.
Довод ответчика о том, что действующим законодательством не предусмотрено возможности уменьшения арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели предоставления, обоснованно отклонен судом как неправомерный, поскольку данная норма содержит указание на порядок увеличения арендной платы в случае изменения значения площади либо функционального назначения объекта капитального строительства.
При этом, запрета на уменьшение размера арендной платы в п. 3.8 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП не содержится.
Также суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что исполнение истцом в полном объеме обязательства по оплате аренды, предусмотренного п. п. 4.12, 4.12.1. договора, в редакции дополнительного соглашения исключает возможность внесения изменений в договор в части размера оплаты. Поскольку факт оплаты арендных платежей за первый год, по смыслу п. 2 ст. 9 ГК РФ, не лишает истца права на установление соразмерной платы за право аренды и не влияет на оценку выводов суда, обстоятельств внесения изменений в договор.
Довод ответчика о том, что изменение показателей градостроительного плана земельного участка произошло по воле арендатора, что применительно к договору аренды земельного участка не может считаться существенным изменением обстоятельств, был предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражен в обжалуемом акте, с указанием в решении суда мотива, по которому суд указанный довод ответчика отклонил, как не подтвержденный материалами дела.
Как правомерно указано в решении суда, доказательств обращения истца с просьбой о пересмотре ГПЗУ в связи с уменьшением ООО "Речников Инвест" технико-экономических показателей строительства, ответчиком не представлено. Согласно выписке из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии от 30.03.2016 г. N 8, п. 30, вопрос по пересмотру ГПЗУ рассматривался по инициативе Москомархитектуры.
Довод ответчика о том, что требование о внесении изменений в договор аренды в приложенной истцом редакции дополнительного соглашения противоречит фактическим правоотношениям, существующим в настоящий момент между сторонами, судом правомерно отклонен.
Внесение в договор изменений (уменьшение площади земельного участка), в связи с образованием еще 10 земельных участков из спорного, не препятствует удовлетворению иска, учитывая сохранение параметров площади застройки.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Обязанность заключить дополнительное соглашение (внести изменения) наступила по истечении 30 дней с даты, оферты - 09.01.2017 г.
При условии отсутствия нарушения прав истца на внесение изменений в соответствии с ГПЗУ N RU77-164000-020169 от 26.05.2016 г., изменения были бы внесены своевременно, в связи с чем, последующее поведение сторон не может влиять на реализацию своих гражданских прав.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части внесения изменений в абз. 1 п. 4.11, п. 4.12, п. 4.12.1 договора аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 г., п. 1.3.2, п. 1.4.1 Приложения 1 к договору аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 г.
Таким образом, апелляционная коллегия отмечает, что поскольку изменение допустимых параметров строительства на земельном участке нарушило баланс встречных предоставлений сторон по договору аренды, то изменение договора являлось единственным средством восстановления баланса интересов сторон договора. В связи с чем, суд правомерно изменил условия договор на основании ст. 445, п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Поскольку с момента заключения договора аренды, условия использования предмета аренды существенно ухудшились, арендатор был вправе требовать уменьшения арендной платы, путем внесения соответствующих изменений в условия договора аренды. Тот факт, что спорная часть арендной платы установлена за прошедший период, не препятствует изменению условий договора. Факт частичной оплаты арендной платы, также не препятствует изменению договорного условия. Факт раздела Земельного участка, в отношении которого был заключен Договор аренды, не препятствует изменению условий договора, поскольку ухудшение условий пользования произошло в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает.
Постановление Правительства Москвы N 273, в свою очередь, предусматривает возможность изменения арендной платы при изменении объемов допустимого строительства.
Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2017 г. по делу N А40-3448/17(37-37) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2017 N 09АП-37654/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-3448/17
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2017 г. N 09АП-37654/2017-ГК
Дело N А40-3448/17
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи: Александровой Г.С.
судей: Савенкова О.В., Веклича Б.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2017 г.
по делу N А40-3448/17(37-37), принятое судьей Скачковой Ю.А.
по иску ООО "Речников Инвест" (ОГРН 1097746752421, ИНН 7725682120)
к Департаменту городского имущества города Москвы
о внесении изменений в договор,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Щеглов Е.И., Тюрин Н.И. по доверенности от 20.03.2017 г.;
- от ответчика: Бондаренко Г.Е. по доверенности от 17.07.2017 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Речников Инвест" (ОГРН далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об изменении договора аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011 г. в редакции от 23.06.2014 г. в соответствии с редакцией, предложенной истцом в оферте (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Иск заявлен со ссылкой на ст. ст. 10, 445, 614 ГК РФ, и мотивирован тем обстоятельством, что в связи с изменением ГПЗУ площадь застройки земельного участка, предоставленного в аренду, уменьшилась. Однако ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения об уменьшении (перерасчете) арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.06.2017 г. требования удовлетворены частично.
Суд обязал Департамент внести изменения в договор аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011 в редакции дополнительного соглашения N М-05-035514 от 23 июня 2014 года, изложив условия договора в следующей редакции:
Абзац первый Пункта 4.11.: Арендная плата по договору аренды земельного участка от 11 мая 2011 года N М-05-035514 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 25,0% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 1.978.819.033 руб. 70 коп. (один миллиард девятьсот семьдесят восемь миллионов восемьсот девятнадцать тысяч тридцать три рубля семьдесят копеек).
Пункт 4.12.: Арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 1.978.819.033 руб. 70 коп. (один миллиард девятьсот семьдесят восемь миллионов восемьсот девятнадцать тысяч тридцать три рубля семьдесят копеек) за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях:
Пункт 4.12.1.:
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 октября 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 января 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 апреля 2014 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2015 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 октября 2015 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 января 2016 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 апреля 2016 года;
- - 210 миллионов руб. - до 05 июля 2016 года; - 88.819.033,7 руб. - до 05 октября 2016 г.
Изложив Приложение 1 к дополнительному соглашению к договору аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 в следующей редакции: Пункт 1.3.2. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости с даты государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения за первый год аренды после изменения цели (в соответствии с Приложением 3 к Постановлению Правительства) - 25,0%; Пункт 1.4.1. Годовая арендная плата за первый год аренды после изменения цели с даты, государственной регистрации настоящего дополнительного соглашения (26,5% от кадастровой стоимости) 1.978.819.033 руб. 70 коп. В остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции доводы жалобы, поддержал, просил решение суда отменить.
В обоснование доводов жалобы, заявитель ссылается на то, что отсутствовали правовые основания для изменения договора по решению суда, а также основания для применения статьи 451 ГК РФ к рассматриваемому спору; плотность застройки, закрепленная в ГПЗУ N 1, изменилась по воле истца, период, за который была установлена арендная плата, в отношении которой испрашивалось изменение договора, уже прошел, оплата была произведена; Земельный участок был разделен, в отношении образованных из него земельных участков были утверждены новые ГПЗУ.
Истец, представил отзыв на жалобу, его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции проверены на основании ст. ст. 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав доводы представителей сторон, не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Как следует из материалов дела, ООО "Речников Инвест" (далее также - Истец, Общество) является застройщиком комплекса жилых и общественных зданий на земельном участке общей площадью 142.086 кв. м, с кадастровым номером 77:05:0004011:2276, расположенном по адресу: г. Москва, ЮАО, район Нагатинский затон, улица Речников, вл. 7, стр. 2, 2А, 3, 6, 8-10, 13, 16, 18, 23-26, 31, 45, 54, 55 (далее - Земельный участок). Характеристики Земельного участка приведены на момент начала рассмотрения дела в суде.
Земельный участок принадлежит Обществу на праве аренды в соответствии с Договором аренды земельного участка N М-05-035514 от 11.05.2011, который заключен между Обществом и Департаментом городского имущества г. Москвы (далее - Департамент, Ответчик), (далее - Договор аренды) (т. 1 л.д. 48-61).
Земельный участок был изначально предоставлен для целей эксплуатации расположенных на нем зданий. Впоследствии цель предоставления Земельного участка была изменена дополнительным соглашением к Договору аренды от 23.06.2014 (т. 1, л.д. 72-78) на строительство в соответствии с Градостроительным планом земельного участка N RU77-164000-010495 от 18.12.2013 (т. 1, л.д. 79-93) (далее - ГПЗУN 1).
На основании норм ГПЗУ N 1 (а именно, показателей плотности будущей застройки) был определен размер арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка, согласно п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП.
В 2016 году, на основании решения ГЗК г. Москвы от 03.03.2016 (т. 1, л.д. 94-95), принятого по инициативе Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы (далее - Москомархитектура), был утвержден новый ГПЗУ N RU77-164000-020169 от 26.05.2016 (т. 1, л.д. 96-105) (далее - ГПЗУ N 2), который сократил общую площадь строительства на 11.000 кв. м, а, следовательно и плотность застройки Земельного участка.
Таким образом, объем имущественных прав Общества, выраженных в планируемой плотности застройки Земельного участка, уменьшился. При этом пункт 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП и Приложение N 3 к нему устанавливают, что арендная плата определяется в соответствии с планируемой плотностью застройки участка.
Следовательно, арендная плата по Договору аренды подлежала приведению в соответствие с тем объемом прав, который в настоящий момент принадлежит Обществу, согласно алгоритму, установленному Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП. Это означает, что арендная плата должна была быть установлена в размере, соответствующем плотности застройки по ГПЗУ N 2, т.е. должна быть уменьшена на 5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с этим, Общество предложило Департаменту внести изменения в Договор аренды (т. 1, л.д. 37-47). Однако, Департамент ответа на предложение (оферту) истца не ответил, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд за защитой нарушенного права.
Проверив материалы дела, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно п. п. 3, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом определяемой действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В соответствии с п. 11 ст. 3 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относится установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, размеров единовременных земельных платежей, предусмотренных настоящим Законом, и организация необходимой в этих целях оценки земельных участков и имущественных прав.
Согласно ч. ч. 1, 3 ст. 20 указанного Закона порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.
Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в части 1 настоящей статьи, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (часть 3 в редакции Закона города Москвы от 23.03.2011 N 10).
Постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" в целях перехода на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка утверждены Ставки арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1, предусматривающее ставки арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка) и установлено, что изменение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и земельные участки на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, с 1 октября 2012 г. осуществляется по Ставкам арендной платы за землю в городе Москве (приложение 1) в соответствии с условиями договора аренды на основании уведомления арендаторов земельных участков Департаментом городского имущества города Москвы (в редакции Постановления Правительства Москвы от 10.09.2012 N 477-ПП).
Ежегодная арендная плата для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, устанавливается в размере 1,5% от их кадастровой стоимости, если иное не предусмотрено нормативными правовыми актами Правительства Москвы.
Согласно п. 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, если иное не предусмотрено пунктами 2.11, 3.3, 3.4, 3.5, 3.5(1), 3.5(3) настоящего постановления, за первый год срока аренды земельного участка, указанного в пункте 3.1 настоящего постановления, арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к настоящему постановлению.
В соответствии с приложением 3 "Ставки арендной платы, подлежащие уплате в первый год аренды земельного участка после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции)" к постановлению, ставка арендной платы устанавливается в зависимости от значения показателя плотности застройки земельного участка.
При значении показателя плотности застройки от 2,0 до 2,3 включительно ставка арендной платы составляет 30% от кадастровой стоимости земельного участка; от 1,6 до 1,9 включительно - 25% от кадастровой стоимости земельного участка.
В связи с переоформлением ГПЗУ от 26.05.2016 г. и изменением (уменьшением) ТЭПов, показатель плотности застройки уменьшился с 2,015 до 1,937.
Таким образом, правомерны выводы суда о том, что при расчете арендной платы за земельный участок общей площадью 142.086 кв. м, застройка которого регулируется ГПЗУ от 26.05.2016 г. N RU77-164000-020169, должна применяться ставка арендной платы в размере 25% +1,5% от кадастровой стоимости земельного участка. То есть размер арендной платы за первый год должен составлять 1.978.819 033,70 руб. (26,5% от 7.467.241.636,68 руб.).
Истцом произведена оплата арендных платежей в соответствии с условиями абз. 1 п. 4.11, п. 4.12, п. 4.12.1 договора аренды и п. 1.3.2, п. 1.4.1 Приложения 1 к договору в размере 2.352.181.115,55 руб. исходя из ставки арендной платы 30% + 1,5%.
Однако, как верно установлено судом, вследствие изменения (уменьшения) Москомархитектурой технико-экономических (допустимых) показателей застройки, встречное предоставление истца превысило встречное предоставление со стороны ответчика, что привело к несоответствию встречных предоставлений по договору.
В связи с чем, правомерен вывод суда о том, что арендная плата по договору аренды подлежит приведению в соответствие с тем объемом прав, который принадлежит истцу по ГПЗУ от 26.05.2016 г. и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.
Согласно п. 3.8 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП, в случае если в установленном порядке изменяется значение площади либо функциональное назначение объекта капитального строительства, подлежащего строительству (реконструкции), размер арендной платы за первый год срока аренды после внесения таких изменений в договор аренды подлежит увеличению на сумму, равную разнице между арендной платой, установленной в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к настоящему постановлению, исходя из значений площади, функционального назначения объекта капитального строительства, подлежащего строительству (реконструкции), до и после такого изменения. Сумма доплаты, указанная в настоящем пункте, подлежит внесению арендатором в срок не позднее 30 календарных дней со дня направления Департаментом городского имущества города Москвы арендатору соответствующего уведомления.
Довод ответчика о том, что действующим законодательством не предусмотрено возможности уменьшения арендной платы за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели предоставления, обоснованно отклонен судом как неправомерный, поскольку данная норма содержит указание на порядок увеличения арендной платы в случае изменения значения площади либо функционального назначения объекта капитального строительства.
При этом, запрета на уменьшение размера арендной платы в п. 3.8 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП не содержится.
Также суд правомерно отклонил довод ответчика о том, что исполнение истцом в полном объеме обязательства по оплате аренды, предусмотренного п. п. 4.12, 4.12.1. договора, в редакции дополнительного соглашения исключает возможность внесения изменений в договор в части размера оплаты. Поскольку факт оплаты арендных платежей за первый год, по смыслу п. 2 ст. 9 ГК РФ, не лишает истца права на установление соразмерной платы за право аренды и не влияет на оценку выводов суда, обстоятельств внесения изменений в договор.
Довод ответчика о том, что изменение показателей градостроительного плана земельного участка произошло по воле арендатора, что применительно к договору аренды земельного участка не может считаться существенным изменением обстоятельств, был предметом исследования при рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции и отражен в обжалуемом акте, с указанием в решении суда мотива, по которому суд указанный довод ответчика отклонил, как не подтвержденный материалами дела.
Как правомерно указано в решении суда, доказательств обращения истца с просьбой о пересмотре ГПЗУ в связи с уменьшением ООО "Речников Инвест" технико-экономических показателей строительства, ответчиком не представлено. Согласно выписке из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии от 30.03.2016 г. N 8, п. 30, вопрос по пересмотру ГПЗУ рассматривался по инициативе Москомархитектуры.
Довод ответчика о том, что требование о внесении изменений в договор аренды в приложенной истцом редакции дополнительного соглашения противоречит фактическим правоотношениям, существующим в настоящий момент между сторонами, судом правомерно отклонен.
Внесение в договор изменений (уменьшение площади земельного участка), в связи с образованием еще 10 земельных участков из спорного, не препятствует удовлетворению иска, учитывая сохранение параметров площади застройки.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
Обязанность заключить дополнительное соглашение (внести изменения) наступила по истечении 30 дней с даты, оферты - 09.01.2017 г.
При условии отсутствия нарушения прав истца на внесение изменений в соответствии с ГПЗУ N RU77-164000-020169 от 26.05.2016 г., изменения были бы внесены своевременно, в связи с чем, последующее поведение сторон не может влиять на реализацию своих гражданских прав.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению в части внесения изменений в абз. 1 п. 4.11, п. 4.12, п. 4.12.1 договора аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 г., п. 1.3.2, п. 1.4.1 Приложения 1 к договору аренды N М-05-035514 от 11.05.2011 г.
Таким образом, апелляционная коллегия отмечает, что поскольку изменение допустимых параметров строительства на земельном участке нарушило баланс встречных предоставлений сторон по договору аренды, то изменение договора являлось единственным средством восстановления баланса интересов сторон договора. В связи с чем, суд правомерно изменил условия договор на основании ст. 445, п. 4 ст. 614 ГК РФ.
Поскольку с момента заключения договора аренды, условия использования предмета аренды существенно ухудшились, арендатор был вправе требовать уменьшения арендной платы, путем внесения соответствующих изменений в условия договора аренды. Тот факт, что спорная часть арендной платы установлена за прошедший период, не препятствует изменению условий договора. Факт частичной оплаты арендной платы, также не препятствует изменению договорного условия. Факт раздела Земельного участка, в отношении которого был заключен Договор аренды, не препятствует изменению условий договора, поскольку ухудшение условий пользования произошло в силу обстоятельств, за которые истец не отвечает.
Постановление Правительства Москвы N 273, в свою очередь, предусматривает возможность изменения арендной платы при изменении объемов допустимого строительства.
Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.
Расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются судом в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и относятся на заявителя жалобы. Однако, заявитель жалобы в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 49, 65, 66, 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 14 июня 2017 г. по делу N А40-3448/17(37-37) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)