Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
от истца: представитель Перелыгина Ю.Ю. (доверенность от 21.08.2017), участвовала до перерыва в судебном заседании,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Австралия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 по делу N А32-18362/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Австралия"
к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "АМСО"
о признании отчета недействительным,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
общество с ограниченной ответственностью "Австралия" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 147/2, а также об обязании департамент заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 10.05.2011 N 4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения N 1 от 19.02.2015, изложив пункты 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "3.2 Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564 рубля 69 копеек".
Исковые требования мотивированы следующим. Пунктом 3.2 заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по ул. Пластунская, 147/2 в Центральном районе города Сочи, стороны предусмотрели. Что размер годовой арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика от 29.04.2011 N 006/58-2011 и составляет 100 466 рублей. В феврале 2015 года администрация предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, указав в нем размер арендной платы в сумме 156 289 рублей на основании отчета от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 об оценке годовой арендной платы, подготовленного независимым оценщиком. Общество сданным размером арендной платы не согласно. По мнению общества, при отсутствии оценки рыночной стоимости земельного участка арендная плата должна определяться на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.2007 N 791, то есть с применением базовых ставок.
Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "АМСО" - оценочная организация, выполнившая оспариваемый обществом отчет об оценке.
Общество обратилось с заявлением об отказе от иска в части требования о признании недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014.
Общество также заявило об уточнении исковых требований, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка.
Определением от 05.05.2016 заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 удовлетворено. Производство по делу в указанной части исковых требований прекращено. ООО "АМСО" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 31.05.2017 отменить, принять новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, суд вправе был самостоятельно рассчитать размер арендной платы исходя из величины стоимости земельного участка, установленной ООО "АМСО".
Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 22.08.2017, объявлен перерыв до 29.08.2017 до 16 часов 10 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 10.05.2011 N 4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования земельного участка - кафе.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 N 006/58-2011 и составляет 100 446 рублей.
Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение N 1 от 19.02.2015, в котором установила срок действия договора аренды до 26.12.2019, а также предложила установить размер годовой арендной платы за участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 рублей.
Не согласившись с данным порядком расчета, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В уточненных исковых требованиях общество просило изложить пункт 3.2 договора аренды земельного участка, указав размер годовой арендной платы в сумме 64 401 рубль.
При этом общество исходит из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которыми рыночный размер годовой арендной платы составил 64 401 рубль.
Определением от 05.05.2016 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по следующему вопросу:
- какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, расположенного по адресу: г. Сочи, улица Пластунская, 147/2, по состоянию на 22.01.2015.
Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Чекерес Ольге Юрьевне.
Согласно выводам экспертного заключения N 014/СЭ-2016 от 23.06.2016, величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по состоянию на 22.01.2015 составляет 2 164 000 рублей.
Вместе с тем, как указывает эксперт, поскольку суть возражений сторон кроется не в рыночной стоимости земельного участка, а рыночной величине арендной платы, то эксперт в качестве экспертной инициативы определяет в рамках данного заключения рыночный размер годовой арендной платы земельного участка.
Рыночный размер годовой арендной платы определен экспертом как процент от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки капитализации 2,976%. Данная процентная ставка определена экспертом как ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2030 году. По состоянию на дату определения стоимости она составляла 2,976%. При этом эксперт указывает, что подтверждением корректности величины используемой ставки капитализации служат рыночные показатели и мнение авторитетных авторов, а также ставки капитализации, полученные на основании установленного государством срока капитализации для земельных участков, которые варьируются в диапазоне от 2% до 3%.
Какие-либо объекты-аналоги для определения рыночной стоимости годовой арендной платы экспертом применены не были. Сведения об объектах-аналогах, отобранных для определения рыночного размера годовой арендной платы, в данной части экспертного заключения отсутствуют. Не применены экспертом и методики определения рыночной стоимости (сравнительный, затратный, доходный подходы).
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о невозможности считать определенный экспертом размер рыночной стоимости годовой арендной платы достоверно установленным.
Судом первой инстанции установлено, что требование общества об установлении в договоре аренды земельного участка рыночной стоимости годовой арендной платы отличается от предложенного администрацией проекта дополнительного соглашения (пункт 3.2) только размером (администрация предлагает установить 156 289 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014, общество же предлагает установить 64 401 рубль годовой арендной платы, на основании отчета об оценке эксперта ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" N 014/СЭ-2016 от 23.06.2016).
Предложение обществом на основании другого отчета об оценке иного размера рыночной стоимости годовой арендной платы само по себе не является основанием для указания такого размера в договоре аренды земельного участка, если отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный по заказу администрации, не оспорен и не признан недостоверным или не соответствующим федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности.
Суд указал, что предложенный обществом вариант пункта 3.2 договора аренды земельного участка, предполагающий установление в договоре определенного экспертным путем рыночного размера годовой арендной платы, не может быть признан обоснованным, поскольку арендная плата в данном случае подлежит определению в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), действовавшим на дату спорного дополнительного соглашения к договору аренды (19.02.2015), был определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определялся на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применялся порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следовало определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 постановления N 210).
Таким образом, согласно постановлению N 210 размер арендной платы по договору должен определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы (1,5%) и соответствующего коэффициента.
Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).
Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы подлежала применению ставка арендной платы - для прочих земельных участков (1,5%).
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2015 по делу N А32-31248/2014.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии исковых требований установленному порядку нормативного регулирования арендной платы за земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию город-курорт Сочи.
Суд первой инстанции не принял предложенный в заключении ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" от 23.06.2016 N 014/СЭ-2016 размер рыночной стоимости земельного участка, определенный оценщиком Чекерес О.Ю. в сумме 2 164 000 рубля, ввиду того, что осмотр исследуемого объекта не производился, поскольку, как указано в отчете, дата определения стоимости (22.01.2015) и дата определения о назначении экспертизы (05.05.2016), сильно разнятся между собой, за этот период времени исследуемый земельный участок мог подвергнуться изменениям.
Сведения о рыночной стоимости земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования (под кафе, общественное питание, эксплуатация кафе, под строительство кафе, магазина) экспертом не использовались, поскольку, как указал эксперт, земельные участки расположены на значительном удалении от объекта исследования.
Вместо таких земельных участков экспертом применены сведения о земельных участках с разрешенным использованием - для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, многофункциональный комплекс с благоустройством прилегающей территории.
При выборе конкретных объектов-аналогов эксперт главным образом ориентировался, как сказано в заключении, на месторасположение.
Суд не может признать достоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную посредством объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования.
При этом затратный и доходный подход экспертом не применялся.
В связи с изложенным, суд не признал доказанной иную рыночную стоимость земельного участка по сравнению с той рыночной стоимостью, которая определена в отчете об оценке, предложенном администрацией и выполненным в рамках муниципального контракта ООО "АМСО".
Доказательства того, что отчет об оценке от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014, подготовленный ООО "АМСО", выполнен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик истцом не представлены. Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности одного из них по сравнению с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета об оценке ООО "АМСО" от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 истец ходатайство не заявил. Ходатайство о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка для установления годовой арендной платы за земельный участок, истцом также не заявлено.
Поскольку представленный администрацией отчет оценщика не оспорен и не может считаться недостоверным, а полученный в рамках судебной экспертизы отчет оценщика не может быть положен в основу решения об установлении арендной платы за земельный участок в виде указанных выше недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о том, что суд вправе был самостоятельно рассчитать размер арендной платы исходя из величины стоимости земельного участка, установленной ООО "АМСО", подлежит отклонению судом апелляционной инстанции. Материалами дела подтверждается, что после проведения судебной экспертизы, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования (т. 2 л.д. 18) и поддерживал их именно в части установления рыночного размера годовой арендной платы, определенной оценочным путем, а не исходя из нормативного регулирования.
В связи с изложенным, не может быть в данном деле использовано право суда на переквалификацию заявленного требования, поскольку в любом случае право на изменение предмета и основания иска принадлежит истцу. Несмотря на разъяснение суда первой инстанции, общество не сформулировано соответствующих требований к ответчику. Суд не вправе самостоятельно за истца формулировать исковые требования, меняя предмет и основание иска (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034 по делу N А12-24106/2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 305-ЭС15-8891 по делу N А40-39758/2014).
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении размера годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, при наличии на то правовых оснований.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 по делу N А32-18362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2017 N 15АП-11843/2017 ПО ДЕЛУ N А32-18362/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2017 г. N 15АП-11843/2017
Дело N А32-18362/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.,
судей Ковалевой Н.В., Нарышкиной Н.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Юрченко Н.Н.
от истца: представитель Перелыгина Ю.Ю. (доверенность от 21.08.2017), участвовала до перерыва в судебном заседании,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Австралия"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 по делу N А32-18362/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Австралия"
к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи
при участии третьего лица общества с ограниченной ответственностью "АМСО"
о признании отчета недействительным,
принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Австралия" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 за пользование земельным участком площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205014:21, расположенным по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская, 147/2, а также об обязании департамент заключить с обществом в четырнадцатидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 10.05.2011 N 4900006716 на условиях проекта дополнительного соглашения N 1 от 19.02.2015, изложив пункты 3.1 и 3.2 дополнительного соглашения в следующей редакции: "3.2 Размер годовой арендной платы за пользование земельным участком составляет 11 564 рубля 69 копеек".
Исковые требования мотивированы следующим. Пунктом 3.2 заключенного договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по ул. Пластунская, 147/2 в Центральном районе города Сочи, стороны предусмотрели. Что размер годовой арендной платы определяется на основании отчета независимого оценщика от 29.04.2011 N 006/58-2011 и составляет 100 466 рублей. В феврале 2015 года администрация предложила подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, указав в нем размер арендной платы в сумме 156 289 рублей на основании отчета от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 об оценке годовой арендной платы, подготовленного независимым оценщиком. Общество сданным размером арендной платы не согласно. По мнению общества, при отсутствии оценки рыночной стоимости земельного участка арендная плата должна определяться на основании постановления администрации города Сочи от 15.06.2007 N 791, то есть с применением базовых ставок.
Определением от 09.12.2015 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ООО "АМСО" - оценочная организация, выполнившая оспариваемый обществом отчет об оценке.
Общество обратилось с заявлением об отказе от иска в части требования о признании недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014.
Общество также заявило об уточнении исковых требований, просило определить размер арендной платы от рыночной стоимости земельного участка.
Определением от 05.05.2016 заявление об отказе от исковых требований в части признания недействительным отчета независимого оценщика от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 удовлетворено. Производство по делу в указанной части исковых требований прекращено. ООО "АМСО" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе истец просит решение арбитражного суда первой инстанции от 31.05.2017 отменить, принять новый судебный акт.
По мнению заявителя жалобы, суд вправе был самостоятельно рассчитать размер арендной платы исходя из величины стоимости земельного участка, установленной ООО "АМСО".
Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие указанных лиц, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
В судебном заседании, начатом 22.08.2017, объявлен перерыв до 29.08.2017 до 16 часов 10 минут.
Информация об объявленном перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда - http://15aas.arbitr.ru.
После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи и обществом заключен договор от 10.05.2011 N 4900006716 аренды земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 147/2, вид разрешенного использования земельного участка - кафе.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.04.2011 N 006/58-2011 и составляет 100 446 рублей.
Администрация направила обществу для подписания дополнительное соглашение N 1 от 19.02.2015, в котором установила срок действия договора аренды до 26.12.2019, а также предложила установить размер годовой арендной платы за участок в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 в размере 156 289 рублей.
Не согласившись с данным порядком расчета, общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
В уточненных исковых требованиях общество просило изложить пункт 3.2 договора аренды земельного участка, указав размер годовой арендной платы в сумме 64 401 рубль.
При этом общество исходит из результатов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, в соответствии с которыми рыночный размер годовой арендной платы составил 64 401 рубль.
Определением от 05.05.2016 по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза по следующему вопросу:
- какова величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21, расположенного по адресу: г. Сочи, улица Пластунская, 147/2, по состоянию на 22.01.2015.
Проведение экспертизы было поручено эксперту ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" Чекерес Ольге Юрьевне.
Согласно выводам экспертного заключения N 014/СЭ-2016 от 23.06.2016, величина рыночной стоимости земельного участка площадью 206 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:21 по состоянию на 22.01.2015 составляет 2 164 000 рублей.
Вместе с тем, как указывает эксперт, поскольку суть возражений сторон кроется не в рыночной стоимости земельного участка, а рыночной величине арендной платы, то эксперт в качестве экспертной инициативы определяет в рамках данного заключения рыночный размер годовой арендной платы земельного участка.
Рыночный размер годовой арендной платы определен экспертом как процент от рыночной стоимости земельного участка с применением ставки капитализации 2,976%. Данная процентная ставка определена экспертом как ставка эффективной доходности к погашению государственной облигации внешнего облигационного займа РФ с погашением в 2030 году. По состоянию на дату определения стоимости она составляла 2,976%. При этом эксперт указывает, что подтверждением корректности величины используемой ставки капитализации служат рыночные показатели и мнение авторитетных авторов, а также ставки капитализации, полученные на основании установленного государством срока капитализации для земельных участков, которые варьируются в диапазоне от 2% до 3%.
Какие-либо объекты-аналоги для определения рыночной стоимости годовой арендной платы экспертом применены не были. Сведения об объектах-аналогах, отобранных для определения рыночного размера годовой арендной платы, в данной части экспертного заключения отсутствуют. Не применены экспертом и методики определения рыночной стоимости (сравнительный, затратный, доходный подходы).
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к верному выводу о невозможности считать определенный экспертом размер рыночной стоимости годовой арендной платы достоверно установленным.
Судом первой инстанции установлено, что требование общества об установлении в договоре аренды земельного участка рыночной стоимости годовой арендной платы отличается от предложенного администрацией проекта дополнительного соглашения (пункт 3.2) только размером (администрация предлагает установить 156 289 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014, общество же предлагает установить 64 401 рубль годовой арендной платы, на основании отчета об оценке эксперта ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" N 014/СЭ-2016 от 23.06.2016).
Предложение обществом на основании другого отчета об оценке иного размера рыночной стоимости годовой арендной платы само по себе не является основанием для указания такого размера в договоре аренды земельного участка, если отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный по заказу администрации, не оспорен и не признан недостоверным или не соответствующим федеральным стандартам оценки, федеральному законодательству об оценочной деятельности.
Суд указал, что предложенный обществом вариант пункта 3.2 договора аренды земельного участка, предполагающий установление в договоре определенного экспертным путем рыночного размера годовой арендной платы, не может быть признан обоснованным, поскольку арендная плата в данном случае подлежит определению в процентном отношении к рыночной стоимости земельного участка.
Постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), действовавшим на дату спорного дополнительного соглашения к договору аренды (19.02.2015), был определен период поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (2009-2016 годы).
В соответствии с пунктом 2 постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определялся на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ.
Согласно пункту 5.7 постановления N 210 с 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 - 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления.
В пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 приведены случаи расчета арендной платы (по ставкам арендной платы, методическим указаниям, на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов) применительно к отдельным категориям участков. Для всех иных земельных участков применялся порядок определения размера годовой арендной платы на основании отчета об их рыночной оценке (пункты 5.7 и 9 постановления N 210).
Поскольку спорный земельный участок к перечисленным в пунктах 5.1 - 5.5 постановления N 210 категориям не относится, арендную плату за его использование следовало определять исходя из величины рыночной стоимости земельного участка (пункт 2 постановления N 210).
Таким образом, согласно постановлению N 210 размер арендной платы по договору должен определяться как произведение рыночной стоимости земельного участка, ставки арендной платы (1,5%) и соответствующего коэффициента.
Тождественный механизм определения арендной платы содержался в пункте 4.1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, закреплявшем, что размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции (АП=Р х С х Ки).
Поскольку для спорного случая в постановлении N 210 отсутствовало соответствующее регулирование, при определении размера ставки арендной платы подлежала применению ставка арендной платы - для прочих земельных участков (1,5%).
Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.10.2015 по делу N А32-31248/2014.
В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о несоответствии исковых требований установленному порядку нормативного регулирования арендной платы за земельные участки, принадлежащие муниципальному образованию город-курорт Сочи.
Суд первой инстанции не принял предложенный в заключении ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" от 23.06.2016 N 014/СЭ-2016 размер рыночной стоимости земельного участка, определенный оценщиком Чекерес О.Ю. в сумме 2 164 000 рубля, ввиду того, что осмотр исследуемого объекта не производился, поскольку, как указано в отчете, дата определения стоимости (22.01.2015) и дата определения о назначении экспертизы (05.05.2016), сильно разнятся между собой, за этот период времени исследуемый земельный участок мог подвергнуться изменениям.
Сведения о рыночной стоимости земельных участков с аналогичными видами разрешенного использования (под кафе, общественное питание, эксплуатация кафе, под строительство кафе, магазина) экспертом не использовались, поскольку, как указал эксперт, земельные участки расположены на значительном удалении от объекта исследования.
Вместо таких земельных участков экспертом применены сведения о земельных участках с разрешенным использованием - для жилой застройки с многофункциональным торгово-развлекательным центром, многофункциональный комплекс с благоустройством прилегающей территории.
При выборе конкретных объектов-аналогов эксперт главным образом ориентировался, как сказано в заключении, на месторасположение.
Суд не может признать достоверной рыночную стоимость земельного участка, определенную посредством объектов-аналогов с иными видами разрешенного использования.
При этом затратный и доходный подход экспертом не применялся.
В связи с изложенным, суд не признал доказанной иную рыночную стоимость земельного участка по сравнению с той рыночной стоимостью, которая определена в отчете об оценке, предложенном администрацией и выполненным в рамках муниципального контракта ООО "АМСО".
Доказательства того, что отчет об оценке от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014, подготовленный ООО "АМСО", выполнен с нарушением Федеральных стандартов оценки, федерального законодательства об оценочной деятельности, общепринятых в оценочной деятельности методик истцом не представлены. Получение двумя оценщиками различных величин рыночной стоимости земельного участка не свидетельствует о недостоверности одного из них по сравнению с другим. О нормативно-методической экспертизе отчета об оценке ООО "АМСО" от 22.01.2015 N 1-14/ОЗ-2014 истец ходатайство не заявил. Ходатайство о проведении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка для установления годовой арендной платы за земельный участок, истцом также не заявлено.
Поскольку представленный администрацией отчет оценщика не оспорен и не может считаться недостоверным, а полученный в рамках судебной экспертизы отчет оценщика не может быть положен в основу решения об установлении арендной платы за земельный участок в виде указанных выше недостатков, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Довод ответчика о том, что суд вправе был самостоятельно рассчитать размер арендной платы исходя из величины стоимости земельного участка, установленной ООО "АМСО", подлежит отклонению судом апелляционной инстанции. Материалами дела подтверждается, что после проведения судебной экспертизы, истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования (т. 2 л.д. 18) и поддерживал их именно в части установления рыночного размера годовой арендной платы, определенной оценочным путем, а не исходя из нормативного регулирования.
В связи с изложенным, не может быть в данном деле использовано право суда на переквалификацию заявленного требования, поскольку в любом случае право на изменение предмета и основания иска принадлежит истцу. Несмотря на разъяснение суда первой инстанции, общество не сформулировано соответствующих требований к ответчику. Суд не вправе самостоятельно за истца формулировать исковые требования, меняя предмет и основание иска (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 5761/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 306-ЭС15-20034 по делу N А12-24106/2014, определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 305-ЭС15-8891 по делу N А40-39758/2014).
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не лишен права обратиться в арбитражный суд с заявлением об определении размера годовой арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка, при наличии на то правовых оснований.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2017 по делу N А32-18362/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)