Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "16" мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтус" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294) к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус" (ОГРН 1023402010433, ИНН 3435041047) о взыскании задолженности в размере 277 698,75 рублей,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет земельных ресурсов, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус" (далее - ООО "Альтус", Общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 277 698,75 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в сумме 113 160,26 рублей по договору аренды земельного участка от 13.10.2014 N 12604 аз.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июня 2016 года иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Альтус" в пользу Комитета 59 513 руб. 19 коп. долга по арендной плате и 5 791 руб. 37 коп. пени. В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Альтус" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 971 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 изменено. Взысканы с ООО "Альтус" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2011 N 10031аз за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 104 164 руб. 48 коп. и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 4522 руб. 20 коп. В остальной части иска отказано.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 06 декабря 2016 года решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу N А12-9418/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Суд кассационной инстанции указал, что суды не в полном объеме исследовали обстоятельства, касающиеся возникновения и продолжения арендных отношений между Комитетом и ООО "Альтус" по поводу использования земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, что имеет значение для вывода судов о применении повышенной ставки арендной платы на основании Постановления N 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доводы и возражения сторон, в том числе в отношении применения коэффициента инфляции, и в зависимости от установленного разрешить спор и в соответствии с принятым решением распределить судебные расходы.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 исковое заявление удовлетворено частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Альтус" в пользу комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в сумме 114 744,04 рублей и пени в сумме 7 725,85 рублей, всего 122 469,89 рублей.
В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Альтус" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 327 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Альтус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что договор аренды земельного участка заключен 13.10.2014, участок передан в аренду по акту приема-передачи от 13.10.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 02.12.2015. В связи с указанным правоотношения, вытекающие из предыдущего договора аренды от 27.06.2011 N 10031аз, сторонами прекращены ввиду заключения нового договора N 12604аз. Учитывая, что применение повышающего коэффициента 2 поставлено законодателем в зависимость от даты заключения договора, а не от фактически сложившихся правоотношений сторон, три года с даты заключения договора аренды земельного участка не истекли, в связи с чем при расчете арендной платы с 01.08.2015 судом неправомерно применен повышающий коэффициент 2.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, 2 "е", г. Волжский, Волгоградская область" 27.06.2011 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Альтус" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10031аз, общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40, под строительство спортивно - оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.
Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема - передачи.
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 N 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40.
Во исполнение указанного выше акта органа местного самоуправления городского округа - город Волжский между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Альтус" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2014 N 12604аз (далее - Договор), общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40.
Вид разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно - оздоровительного комплекса).
С 24.09.2015 вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 13.10.2014 земельный участок передан арендатору.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2014, регистрационный номер 34-34/003/036/2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 4.3 Договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, до 10 числа текущего месяца.
Пунктом 4.5 Договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Пунктом 7.1. Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Альтус" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в сумме 277 698 руб. 75 коп.
За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 начислены пени в размере 113 160 руб. 26 коп.
При новом рассмотрении дела истец уточнил требования в связи с тем, что 30 августа 2016 года ответчиком частично погашена задолженность по арендной плате и пени и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 173 534,27 рублей и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 13 972,37 рублей, всего 187 506,64 рублей.
Суд первой инстанции правильно счел, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из п. п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
В рассматриваемом случае Договор заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден Постановлением Администрации Волгоградской области N 469-п от 22.08.2011 (далее - Постановление N 469-п).
Указанным нормативным правовым актом предусмотрено два способа исчисления арендной платы за земельные участки:
- на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка (пункт 1.5 Постановления N 469-п),
- в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле (пункт 1.6 Постановления N 469-п): А=КЗСУ х Кви х Кдп х Ккан х Кн, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев, КЗСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка, Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, Кн - коэффициент индексации.
С 16 марта 2014 года Постановление 469-п действовало в редакции Постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 N 88-п, в соответствии с которым в подпункте 5 пункта 1.5 законодатель определил, что для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом Российской Федерации, расчет арендной платы производится исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
С 01 января 2016 года подпункт 5 пункта 1.5 Постановления N 469-п действует в редакции Постановления Администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п, в котором земельные участки с указанным выше видом целевого использования законодателем не поименованы, что позволяет сделать вывод о применении для расчета арендной платы к таким земельным участкам предусмотренной пунктом 1.6 Постановления N 469-п формулы.
На основании вышеизложенного, порядок определения расчета арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40, предоставлен во владение и пользование ООО "Альтус" на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, 2 "е", г. Волжский, Волгоградская область", с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
Постановлением Администрации городского округа Волжский Волгоградской области от 07.12.2015 N 8030, изданным по результатам рассмотрения заявления ООО "Альтус" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса на другой вид - под строительство пансионата на 60 мест, вид разрешенного использования изменен: "земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест)".
Изменения действуют с 24.09.2015.
Дополнительным соглашением от 08.12.2015 N 1 к Договору в пункт 1.3. внесены изменения, указанный пункт изложен в редакции: "1.3. Вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).
Согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке от 24.12.2015 N 3434/300/15-512908, разрешенное использование земли - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:40 предоставлен ООО "Альтус" под строительство, при этом изначально с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, а 24.09.2015 - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения. Доказательств ввода объекта в эксплуатацию ООО "Альтус" не представлено, следовательно, строительство объекта (пансионата на 60 мест) не завершено.
Проверяя обоснованность порядка расчета арендной платы за исковой период с 01.08.2015 по 31.01.2016, суд, установив, что земельный участок предоставлялся ответчику под строительство с предварительным согласованием, цель предоставления участка - "под строительство объекта" не достигнута, основываясь на Постановлении N 469-п, действующем в редакции Постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 N 88-п и Постановления Администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п, правильно счел, что за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 арендная плата подлежит исчислению в соответствии с положениями подпункта 5 пункта 1.5 Постановления N 469-п, исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а с 01.01.2016 по формуле, предусмотренной, пунктом 1.6 Постановления N 469-п.
Комитетом земельных ресурсов расчет арендной платы исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка применялся в период с 1 августа 2015 года по 23 сентября 2015 года, при этом арендная плата повышалась на размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2014 и 2015 годы, на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Суд первой инстанции правильно счел применение указанных коэффициентов неправомерным.
Истец ссылается на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Однако методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов, установлена постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.
Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Постановлением Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п, которым пункт 1.13 изложен в следующей редакции: арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (далее именуется - индексация на размер уровня инфляции), который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения коэффициентов, ставок, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативного правового акта об изменении указанных коэффициентов, ставок, но не чаще одного раза в год.
Постановление N 599-п Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года в части новой редакции указанного выше пункта 1.13 вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования.
Постановление Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п опубликовано на официальном интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru 08 октября 2015 года, следовательно, 10-дневный срок следует исчислять включительно с указанной даты.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, при расчете арендной платы истец вправе применить коэффициент уровня инфляции через 10 дней со дня официального опубликования Постановления Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п, то есть с 18.10.2015.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях арбитражного суда Поволжского округа от 17 ноября 2016 года, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2017 года по делу N А12-59418/2015.
Коэффициент инфляции на 2015 год (1,055) определен судом в соответствии Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", в размере 1,055.
Таким образом, до 17 октября 2015 года коэффициент уровня инфляции не применяется, с 18 октября 2015 года по 31 декабря 2015 года подлежит применению коэффициент в размере 1,055.
Также спорным между истцом и ответчиком является вопрос применения при расчете арендной платы за земельный участок положений пункта 2.1.5, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Согласно пункту 2.1.5 Постановления N 469-п в редакции Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правильно установлено, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ООО "Альтус" на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно - оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, д. 2"е", г. Волжский, Волгоградская область".
27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Альтус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10031аз под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 N 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок также под строительство спортивно-оздоровительного комплекса.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 на земельном участке, арендуемом ООО "Альтус" по договору аренды от 27.06.2011 N 10031аз, находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 48%, принадлежащий ООО "Альтус" на праве собственности.
При таких обстоятельствах является обоснованной позиция истца, согласно которой правоотношения сторон возникли в 2011 году в результате заключения договора аренды N 10031аз, фактически арендные отношения в отношении спорного земельного участка не прекращались, а потому заключение договора аренды от 13.10.2014 N 12604аз не прервало сложившиеся правоотношения сторон, возникшие с 2011 года.
Началом срока применения повышающего коэффициента в расчете арендной платы за пользование земельным участком является дата фактического предоставления его в аренду лицу, являющемуся арендатором.
Принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду на новый срок и переоформление арендных отношений на новый срок между теми же лицами не является основанием считать, что участок был предоставлен в момент заключения сторонами такого договора аренды, а не ранее.
Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558, п. 2.1.5 Порядка подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативно-правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Поскольку трехлетний срок с момента первоначального заключения договора аренды истек 27 июня 2014 года, однако объекты недвижимости, под строительство которых предоставлялся спорный земельный участок, в рассматриваемый период не введены в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно счел правомерным увеличение истцом арендной платы в два раза в период с 01.08.2015 по 31.01.2016.
На основании изложенного, как правильно указал суд первой инстанции, арендная плата за исковой период подлежит расчету следующим порядке:
- с 01.08.2015 по 23.09.2015 (включительно): КЗСУ (25 790 000 руб.) х 2% х 2 = 1 031 600 рублей в год, 151 874,43 руб. за указанный период,
- с 24.09.2015 по 17.10.2015: КЗСУ (6 718 138,7 руб.) х 2% х 2 = 268 725,54 рублей в год, 17 505,67 рублей за указанный период,
- с 18.10.2015 по 31.12.2015: 6 718 138,7 руб. х 2% х 1,055 х 2 = 283 505,45 рублей в год, 57 920,45 рублей за указанный период,
- с 01.01.2016 по 31.01.2016: 4 203 188,34 руб. х 0,015 х 2 = 126 095,65 рублей в год, 10 507,97 рублей за указанный период.
Общая сумма начисленной арендной платы составляет 237 808,52 руб. С учетом уплаченной суммы в размере 123 064,48 рублей, размер задолженности за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 составляет 114 744,04 рублей.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ.
По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 7.1. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно расчетам истца размер пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 составляет 13 972,37 рублей.
Судом первой инстанции правильно произведен расчет пени, исходя из суммы задолженности в размере 114 744,04 рублей, размер пени составляет 7 725,85 рублей.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 114 744,04 рублей и пени в сумме 7 725,85 рублей, всего 122 469,89 рублей.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2017 N 12АП-4512/2017 ПО ДЕЛУ N А12-9418/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2017 г. по делу N А12-9418/2016
Резолютивная часть постановления объявлена "16" мая 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шалкина В.Б.,
судей Борисовой Т.С., Никольского С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Панкиной А.А.,
в отсутствие участников процесса, уведомленных надлежащим образом,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Альтус" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 (судья Репникова В.В.) по исковому заявлению комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294) к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус" (ОГРН 1023402010433, ИНН 3435041047) о взыскании задолженности в размере 277 698,75 рублей,
установил:
Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет земельных ресурсов, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью "Альтус" (далее - ООО "Альтус", Общество, ответчик) с исковым заявлением о взыскании 277 698,75 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 и пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в сумме 113 160,26 рублей по договору аренды земельного участка от 13.10.2014 N 12604 аз.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 09 июня 2016 года иск удовлетворен частично. Суд взыскал с ООО "Альтус" в пользу Комитета 59 513 руб. 19 коп. долга по арендной плате и 5 791 руб. 37 коп. пени. В остальной части исковых требований отказано. С ООО "Альтус" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1 971 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 изменено. Взысканы с ООО "Альтус" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 27.06.2011 N 10031аз за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 104 164 руб. 48 коп. и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 4522 руб. 20 коп. В остальной части иска отказано.
Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 06 декабря 2016 года решение Арбитражного суда Волгоградской области от 09.06.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2016 по делу N А12-9418/2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.
Суд кассационной инстанции указал, что суды не в полном объеме исследовали обстоятельства, касающиеся возникновения и продолжения арендных отношений между Комитетом и ООО "Альтус" по поводу использования земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, что имеет значение для вывода судов о применении повышенной ставки арендной платы на основании Постановления N 469-п в редакции постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, оценить доводы и возражения сторон, в том числе в отношении применения коэффициента инфляции, и в зависимости от установленного разрешить спор и в соответствии с принятым решением распределить судебные расходы.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 03 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 исковое заявление удовлетворено частично.
С общества с ограниченной ответственностью "Альтус" в пользу комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в сумме 114 744,04 рублей и пени в сумме 7 725,85 рублей, всего 122 469,89 рублей.
В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.
С общества с ограниченной ответственностью "Альтус" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 327 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Альтус" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что договор аренды земельного участка заключен 13.10.2014, участок передан в аренду по акту приема-передачи от 13.10.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном порядке 02.12.2015. В связи с указанным правоотношения, вытекающие из предыдущего договора аренды от 27.06.2011 N 10031аз, сторонами прекращены ввиду заключения нового договора N 12604аз. Учитывая, что применение повышающего коэффициента 2 поставлено законодателем в зависимость от даты заключения договора, а не от фактически сложившихся правоотношений сторон, три года с даты заключения договора аренды земельного участка не истекли, в связи с чем при расчете арендной платы с 01.08.2015 судом неправомерно применен повышающий коэффициент 2.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду апелляционной инстанции письменный отзыв не представил.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, 2 "е", г. Волжский, Волгоградская область" 27.06.2011 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Альтус" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10031аз, общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40, под строительство спортивно - оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.
Земельный участок передан Арендодателем Арендатору по акту приема - передачи.
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 N 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40.
Во исполнение указанного выше акта органа местного самоуправления городского округа - город Волжский между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Альтус" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.10.2014 N 12604аз (далее - Договор), общей площадью 13546,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030108:40.
Вид разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно - оздоровительного комплекса).
С 24.09.2015 вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).
Согласно акту приема-передачи земельного участка от 13.10.2014 земельный участок передан арендатору.
В силу положений статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.12.2014, регистрационный номер 34-34/003/036/2015.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 4.3 Договора ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, равными долями, до 10 числа текущего месяца.
Пунктом 4.5 Договора предусмотрена возможность арендодателя пересматривать арендную плату в одностороннем порядке, в случае установления или изменения оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, льгот по ее уплате в соответствии с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления.
Пунктом 7.1. Договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Альтус" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в сумме 277 698 руб. 75 коп.
За просрочку внесения арендных платежей истцом ответчику за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 начислены пени в размере 113 160 руб. 26 коп.
При новом рассмотрении дела истец уточнил требования в связи с тем, что 30 августа 2016 года ответчиком частично погашена задолженность по арендной плате и пени и просил взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 в размере 173 534,27 рублей и пени за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 в размере 13 972,37 рублей, всего 187 506,64 рублей.
Суд первой инстанции правильно счел, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
В п. 10 ст. 3 Закона N 137-ФЗ закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Из п. п. 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
В рассматриваемом случае Договор заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержден Постановлением Администрации Волгоградской области N 469-п от 22.08.2011 (далее - Постановление N 469-п).
Указанным нормативным правовым актом предусмотрено два способа исчисления арендной платы за земельные участки:
- на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах в зависимости от вида целевого использования земельного участка (пункт 1.5 Постановления N 469-п),
- в случаях, не указанных в пункте 1.5 настоящего Порядка, арендная плата рассчитывается по формуле (пункт 1.6 Постановления N 469-п): А=КЗСУ х Кви х Кдп х Ккан х Кн, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев, КЗСУ - кадастровая стоимость земельного участка, Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка, Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, Кн - коэффициент индексации.
С 16 марта 2014 года Постановление 469-п действовало в редакции Постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 N 88-п, в соответствии с которым в подпункте 5 пункта 1.5 законодатель определил, что для земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном Земельном кодексом Российской Федерации, расчет арендной платы производится исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
С 01 января 2016 года подпункт 5 пункта 1.5 Постановления N 469-п действует в редакции Постановления Администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п, в котором земельные участки с указанным выше видом целевого использования законодателем не поименованы, что позволяет сделать вывод о применении для расчета арендной платы к таким земельным участкам предусмотренной пунктом 1.6 Постановления N 469-п формулы.
На основании вышеизложенного, порядок определения расчета арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Из материалов дела следует, что первоначально земельный участок общей площадью 13546,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030108:40, предоставлен во владение и пользование ООО "Альтус" на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, 2 "е", г. Волжский, Волгоградская область", с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
Постановлением Администрации городского округа Волжский Волгоградской области от 07.12.2015 N 8030, изданным по результатам рассмотрения заявления ООО "Альтус" об изменении вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного под строительство спортивно-оздоровительного комплекса на другой вид - под строительство пансионата на 60 мест, вид разрешенного использования изменен: "земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест)".
Изменения действуют с 24.09.2015.
Дополнительным соглашением от 08.12.2015 N 1 к Договору в пункт 1.3. внесены изменения, указанный пункт изложен в редакции: "1.3. Вид разрешенного использования - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения (под строительство пансионата на 60 мест).
Согласно представленной в материалы дела кадастровой выписке о земельном участке от 24.12.2015 N 3434/300/15-512908, разрешенное использование земли - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта (строительство спортивно-оздоровительного комплекса).
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что земельный участок с кадастровым номером 34:35:030108:40 предоставлен ООО "Альтус" под строительство, при этом изначально с видом разрешенного использования - земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, а 24.09.2015 - земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения. Доказательств ввода объекта в эксплуатацию ООО "Альтус" не представлено, следовательно, строительство объекта (пансионата на 60 мест) не завершено.
Проверяя обоснованность порядка расчета арендной платы за исковой период с 01.08.2015 по 31.01.2016, суд, установив, что земельный участок предоставлялся ответчику под строительство с предварительным согласованием, цель предоставления участка - "под строительство объекта" не достигнута, основываясь на Постановлении N 469-п, действующем в редакции Постановления Правительства Волгоградской области от 24.02.2014 N 88-п и Постановления Администрации Волгоградской области от 05.10.2015 N 599-п, правильно счел, что за период с 01.08.2015 по 31.12.2015 арендная плата подлежит исчислению в соответствии с положениями подпункта 5 пункта 1.5 Постановления N 469-п, исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, а с 01.01.2016 по формуле, предусмотренной, пунктом 1.6 Постановления N 469-п.
Комитетом земельных ресурсов расчет арендной платы исходя из 2 процентов от кадастровой стоимости земельного участка применялся в период с 1 августа 2015 года по 23 сентября 2015 года, при этом арендная плата повышалась на размер уровня инфляции, установленный в Федеральном законе о федеральном бюджете на 2014 и 2015 годы, на основании постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Суд первой инстанции правильно счел применение указанных коэффициентов неправомерным.
Истец ссылается на Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление N 582).
Однако методика исчисления арендной платы за расположенные на территории Волгоградской области земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относящиеся к категории земель населенных пунктов, установлена постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п.
Из пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ следует, что установление порядка определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Утвержденные этим постановлением правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4.
Постановлением Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п внесены изменения в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п, которым пункт 1.13 изложен в следующей редакции: арендная плата за земельные участки ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (далее именуется - индексация на размер уровня инфляции), который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. В случае изменения коэффициентов, ставок, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, размер арендной платы изменяется со дня вступления в силу нормативного правового акта об изменении указанных коэффициентов, ставок, но не чаще одного раза в год.
Постановление N 599-п Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года в части новой редакции указанного выше пункта 1.13 вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования.
Постановление Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п опубликовано на официальном интернет-портал правовой информации http://www.pravo.gov.ru 08 октября 2015 года, следовательно, 10-дневный срок следует исчислять включительно с указанной даты.
Согласно пункту 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Следовательно, при расчете арендной платы истец вправе применить коэффициент уровня инфляции через 10 дней со дня официального опубликования Постановления Администрации Волгоградской области от 5 октября 2015 года N 599-п, то есть с 18.10.2015.
Аналогичная позиция изложена в постановлениях арбитражного суда Поволжского округа от 17 ноября 2016 года, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2017 года по делу N А12-59418/2015.
Коэффициент инфляции на 2015 год (1,055) определен судом в соответствии Федеральным законом от 01.12.2014 N 384-ФЗ "О федеральном бюджете на 2015 год и на плановый период 2016 и 2017 годов", в размере 1,055.
Таким образом, до 17 октября 2015 года коэффициент уровня инфляции не применяется, с 18 октября 2015 года по 31 декабря 2015 года подлежит применению коэффициент в размере 1,055.
Также спорным между истцом и ответчиком является вопрос применения при расчете арендной платы за земельный участок положений пункта 2.1.5, введенного Постановлением Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012.
Согласно пункту 2.1.5 Постановления N 469-п в редакции Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правильно установлено, что первоначально спорный земельный участок был предоставлен ООО "Альтус" на основании постановлений администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 31.05.2011 N 2603 "О предоставлении земельного участка по адресу: ул. Набережная, д. 2е, г. Волжский, Волгоградская область", от 16.05.2008 N 2832 "О предварительном согласовании места размещения спортивно - оздоровительного комплекса по адресу: ул. Набережная, д. 2"е", г. Волжский, Волгоградская область".
27.06.2011 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Альтус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 10031аз под строительство спортивно-оздоровительного комплекса, сроком с 31.05.2011 до 31.05.2014.
Постановлением администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 26.06.2014 N 4362 "О предоставлении земельного участка в аренду на новый срок ООО "Альтус" ответчику предоставлен на срок 5 лет земельный участок также под строительство спортивно-оздоровительного комплекса.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 10.12.2013 на земельном участке, арендуемом ООО "Альтус" по договору аренды от 27.06.2011 N 10031аз, находится объект незавершенного строительства со степенью готовности 48%, принадлежащий ООО "Альтус" на праве собственности.
При таких обстоятельствах является обоснованной позиция истца, согласно которой правоотношения сторон возникли в 2011 году в результате заключения договора аренды N 10031аз, фактически арендные отношения в отношении спорного земельного участка не прекращались, а потому заключение договора аренды от 13.10.2014 N 12604аз не прервало сложившиеся правоотношения сторон, возникшие с 2011 года.
Началом срока применения повышающего коэффициента в расчете арендной платы за пользование земельным участком является дата фактического предоставления его в аренду лицу, являющемуся арендатором.
Принятие компетентным органом решения о предоставлении участка в аренду на новый срок и переоформление арендных отношений на новый срок между теми же лицами не является основанием считать, что участок был предоставлен в момент заключения сторонами такого договора аренды, а не ранее.
Согласно позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 13 мая 2015 г. по делу N 306-ЭС14-6558, п. 2.1.5 Порядка подлежит применению с момента вступления в силу этого нормативно-правового акта и не требует дополнительного изменения договора.
Поскольку трехлетний срок с момента первоначального заключения договора аренды истек 27 июня 2014 года, однако объекты недвижимости, под строительство которых предоставлялся спорный земельный участок, в рассматриваемый период не введены в эксплуатацию, суд первой инстанции правильно счел правомерным увеличение истцом арендной платы в два раза в период с 01.08.2015 по 31.01.2016.
На основании изложенного, как правильно указал суд первой инстанции, арендная плата за исковой период подлежит расчету следующим порядке:
- с 01.08.2015 по 23.09.2015 (включительно): КЗСУ (25 790 000 руб.) х 2% х 2 = 1 031 600 рублей в год, 151 874,43 руб. за указанный период,
- с 24.09.2015 по 17.10.2015: КЗСУ (6 718 138,7 руб.) х 2% х 2 = 268 725,54 рублей в год, 17 505,67 рублей за указанный период,
- с 18.10.2015 по 31.12.2015: 6 718 138,7 руб. х 2% х 1,055 х 2 = 283 505,45 рублей в год, 57 920,45 рублей за указанный период,
- с 01.01.2016 по 31.01.2016: 4 203 188,34 руб. х 0,015 х 2 = 126 095,65 рублей в год, 10 507,97 рублей за указанный период.
Общая сумма начисленной арендной платы составляет 237 808,52 руб. С учетом уплаченной суммы в размере 123 064,48 рублей, размер задолженности за период с 01.08.2015 по 31.01.2016 составляет 114 744,04 рублей.
Право сторон обеспечивать исполнение обязательств неустойкой предусмотрено правилами статьи 329 ГК РФ.
По смыслу статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Пунктом 7.1. договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков уплаты арендной платы в виде пени в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.
Согласно расчетам истца размер пени за просрочку платежей за период с 11.08.2015 по 31.01.2016 составляет 13 972,37 рублей.
Судом первой инстанции правильно произведен расчет пени, исходя из суммы задолженности в размере 114 744,04 рублей, размер пени составляет 7 725,85 рублей.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате в сумме 114 744,04 рублей и пени в сумме 7 725,85 рублей, всего 122 469,89 рублей.
Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.
Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
С учетом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 3 марта 2017 года по делу N А12-9418/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
В.Б.ШАЛКИН
Судьи
Т.С.БОРИСОВА
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)