Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ювелла"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.07.2017 по делу N А40-143539/15, принятое судьей Березовой О.А. (шифр 41-1169)
по иску ООО "Ювелла"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Правительство Москвы, Префектура ЮВАО г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве, ООО "Альтаир-1"
о признании незаконным расторжение договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Стальмаков А.Н. по доверенности от 02.12.2016;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьих лиц: не явились, извещены,
установил:
ООО "Ювелла" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 22.07.2009 N М-04-034247 путем направления истцу уведомления от 11.08.2014 N ДГИ-И-16267/14, признании договора аренды земельного участка действующим.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2016 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Судом кассационной инстанции указано, что при новом рассмотрении установить какие меры были предприняты истцом для строительства объекта, получения необходимых разрешений в установленный договором срок, установить факт наличия/отсутствия вины истца (арендатора) в нарушении сроков строительства, получения необходимых разрешений, в зависимости от установленного определить применимые к правоотношениям сторон нормы материального права, а также рассмотреть вопрос о привлечении ООО "АЛЬТАИР-1" к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе.
При новом рассмотрении дела ООО "Альтаир-1" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 28.07.2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.07.2009 между ответчиком (арендодатель) и ООО "Альтаир-1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-04-034247, по которому истцу сроком на 25 лет предоставлен в пользование на условиях аренды под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 77:04:02009:145 площадью 2 100 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Хлобыстова, площадь у метро "Выхино".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.11.2007 по делу N А40-63320/06, на основании которого заключен спорный договор аренды, установлено, что основанием предоставления земельного участка явилось распоряжение Префекта ЮВАО г. Москвы от 04.09.1998 N 1746 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1,15 га.
Кроме того, решением установлено, что указанный земельный участок разделен на 2 участка - площадью 0,94 га (из объяснений представителей сторон следует, что этот участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:04:0002009:144 площадью 1,29 га, на участок оформлен договор аренды от 29.09.1998 N М-04-012673, в который дополнительным соглашением от 11.03.2008 внесены изменения, в том числе в части площади земельного участка) и 0,21 га (спорный участок, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:04:0002009:145).
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 3-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору.
По дополнительному соглашению от 05.05.2013 права и обязанности арендатора переданы истцу.
В уведомлении от 11.08.2014 N ДГИ-И-16267/14 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, сославшись на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство торгового центра арендатором не получено.
По мнению истца, указанный отказ нарушает его права и законные интересы, не является правомерным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель правомерно расторг договор аренды досрочно в одностороннем порядке в соответствии с требованиями п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Доводы жалобы о том, что в договоре аренды сторонами не установлен срок окончания строительства, отсутствии со стороны арендатора злоупотребления правом, принятии истцом мер к исполнению условий договора, наличии вины арендодателя в невозможности осуществления арендатором строительства, а также наличии вины иных лиц отклоняются судом.
Из спорного уведомления ответчика усматривается, что договор им расторгнут на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) и п. 5.1 договора аренды, поскольку земельный участок, предоставленный в аренду для строительства торгового центра, в течение 3-х лет в целях строительства не осваивался и не использовался, разрешение на строительство в течение 5-ти лет со дня заключения сторонами договора аренды арендатором не получено.
Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.
Так, п. 5.1 договора аренды допускается односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора аренды в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 3-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, которые ей не установлены.
Следовательно, как усматривается из вышеуказанного условия договора, строительство должно было быть начато не позднее 3-х лет с момента вступления договора в силу, учитывая п. п. 2.2, 2.3 договора.
При этом обязанность по государственной регистрации договора п. 4.10 возлагает на арендатора, причем данное обязательство не поставлено в зависимость от действий арендодателя.
С учетом ст. ст. 421, 431 Гражданского кодекса РФ из данного договорного условия усматривается, что заявление о государственной регистрации должно быть подано арендатором сразу после подписания договора.
Однако первоначальным арендатором такое заявление подано только в 2011 году, а договор зарегистрирован 14.03.2011, что не может быть признано надлежащим исполнением обязательств, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о злоупотреблении правом первоначальным арендатором с учетом обращения в суд с иском о заключении договора еще в 2006 году.
Вступая в арендные правоотношения с ответчиком в качестве арендатора 05.05.2013, истец не мог не знать о вышеуказанных обстоятельствах.
Таким образом, строительство в порядке п. 5.1 договора должно было быть начато в течение 3 лет именно с момента заключения договора 22.07.2009, по условиям договора государственная регистрация договора должна была следовать непосредственно за его подписанием.
Факт передачи ему спорного земельного участка истцом подтверждается в исковом заявлении и материалами дела не опровергается.
Однако в установленный договором срок истец к строительству на арендованном участке не приступил, доказательств обратного не представлено, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки доводам жалобы, истец также не представил суду доказательств того, что невозможность завершения строительства в установленный договором 3-летний срок вызвана обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций должностных лиц.
Все действия, на которые истец ссылается как на обстоятельства, свидетельствующие о его добросовестности и исполнении обязательств по строительству объекта, совершены им за пределами 3-летнего срока.
Таким образом, отказ ответчика от договора мотивирован бездействием истца и не носит формального характера, надлежащие и достаточные меры к исполнению договорных обязательств истцом не принимались, просрочка исполнения таких обязательств обусловлена бездействием госорганов и ответчика быть не может, поскольку все обращения и действия истцом принимались уже после истечения данного договором срока.
Следовательно, правовая позиция, изложенная в определении Конституционного суда РФ от 06.10.2015 N 2317-О, согласно которой отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении 5-ти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций должностных лиц, не подлежит применению в рамках настоящего спора.
Оснований для удовлетворения иска и признания одностороннего отказа ответчика от договора недействительным не имеется.
По мнению апелляционного суда, указания суда кассационной инстанции выполнены в полном объеме.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2017 по делу N А40-143539/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.09.2017 N 09АП-39496/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-143539/15
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 сентября 2017 г. N 09АП-39496/2017-ГК
Дело N А40-143539/15
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 сентября 2017 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Веклича Б.С.
Судей: Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ювелла"
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.07.2017 по делу N А40-143539/15, принятое судьей Березовой О.А. (шифр 41-1169)
по иску ООО "Ювелла"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третьи лица: Правительство Москвы, Префектура ЮВАО г. Москвы, Управление Росреестра по г. Москве, ООО "Альтаир-1"
о признании незаконным расторжение договора,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Стальмаков А.Н. по доверенности от 02.12.2016;
- от ответчика: не явился, извещен;
- от третьих лиц: не явились, извещены,
установил:
ООО "Ювелла" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка от 22.07.2009 N М-04-034247 путем направления истцу уведомления от 11.08.2014 N ДГИ-И-16267/14, признании договора аренды земельного участка действующим.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.05.2016, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2016, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2016 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Судом кассационной инстанции указано, что при новом рассмотрении установить какие меры были предприняты истцом для строительства объекта, получения необходимых разрешений в установленный договором срок, установить факт наличия/отсутствия вины истца (арендатора) в нарушении сроков строительства, получения необходимых разрешений, в зависимости от установленного определить применимые к правоотношениям сторон нормы материального права, а также рассмотреть вопрос о привлечении ООО "АЛЬТАИР-1" к участию в деле в соответствующем процессуальном статусе.
При новом рассмотрении дела ООО "Альтаир-1" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 28.07.2017 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.
Дело рассмотрено судом в порядке ст. ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 22.07.2009 между ответчиком (арендодатель) и ООО "Альтаир-1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-04-034247, по которому истцу сроком на 25 лет предоставлен в пользование на условиях аренды под строительство торгового центра земельный участок с кадастровым номером 77:04:02009:145 площадью 2 100 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Хлобыстова, площадь у метро "Выхино".
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.11.2007 по делу N А40-63320/06, на основании которого заключен спорный договор аренды, установлено, что основанием предоставления земельного участка явилось распоряжение Префекта ЮВАО г. Москвы от 04.09.1998 N 1746 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 1,15 га.
Кроме того, решением установлено, что указанный земельный участок разделен на 2 участка - площадью 0,94 га (из объяснений представителей сторон следует, что этот участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:04:0002009:144 площадью 1,29 га, на участок оформлен договор аренды от 29.09.1998 N М-04-012673, в который дополнительным соглашением от 11.03.2008 внесены изменения, в том числе в части площади земельного участка) и 0,21 га (спорный участок, поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 77:04:0002009:145).
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 3-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно в одностороннем порядке путем направления уведомления арендатору.
По дополнительному соглашению от 05.05.2013 права и обязанности арендатора переданы истцу.
В уведомлении от 11.08.2014 N ДГИ-И-16267/14 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке, сославшись на то, что по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство торгового центра арендатором не получено.
По мнению истца, указанный отказ нарушает его права и законные интересы, не является правомерным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель правомерно расторг договор аренды досрочно в одностороннем порядке в соответствии с требованиями п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ.
Доводы жалобы о том, что в договоре аренды сторонами не установлен срок окончания строительства, отсутствии со стороны арендатора злоупотребления правом, принятии истцом мер к исполнению условий договора, наличии вины арендодателя в невозможности осуществления арендатором строительства, а также наличии вины иных лиц отклоняются судом.
Из спорного уведомления ответчика усматривается, что договор им расторгнут на основании п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) и п. 5.1 договора аренды, поскольку земельный участок, предоставленный в аренду для строительства торгового центра, в течение 3-х лет в целях строительства не осваивался и не использовался, разрешение на строительство в течение 5-ти лет со дня заключения сторонами договора аренды арендатором не получено.
Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.
Так, п. 5.1 договора аренды допускается односторонний внесудебный отказ арендодателя от договора аренды в случае неосвоения или неиспользования участка в течение 3-х лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией, которые ей не установлены.
Следовательно, как усматривается из вышеуказанного условия договора, строительство должно было быть начато не позднее 3-х лет с момента вступления договора в силу, учитывая п. п. 2.2, 2.3 договора.
При этом обязанность по государственной регистрации договора п. 4.10 возлагает на арендатора, причем данное обязательство не поставлено в зависимость от действий арендодателя.
С учетом ст. ст. 421, 431 Гражданского кодекса РФ из данного договорного условия усматривается, что заявление о государственной регистрации должно быть подано арендатором сразу после подписания договора.
Однако первоначальным арендатором такое заявление подано только в 2011 году, а договор зарегистрирован 14.03.2011, что не может быть признано надлежащим исполнением обязательств, в связи с чем апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о злоупотреблении правом первоначальным арендатором с учетом обращения в суд с иском о заключении договора еще в 2006 году.
Вступая в арендные правоотношения с ответчиком в качестве арендатора 05.05.2013, истец не мог не знать о вышеуказанных обстоятельствах.
Таким образом, строительство в порядке п. 5.1 договора должно было быть начато в течение 3 лет именно с момента заключения договора 22.07.2009, по условиям договора государственная регистрация договора должна была следовать непосредственно за его подписанием.
Факт передачи ему спорного земельного участка истцом подтверждается в исковом заявлении и материалами дела не опровергается.
Однако в установленный договором срок истец к строительству на арендованном участке не приступил, доказательств обратного не представлено, в то время как в соответствии с требованиями ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки доводам жалобы, истец также не представил суду доказательств того, что невозможность завершения строительства в установленный договором 3-летний срок вызвана обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций должностных лиц.
Все действия, на которые истец ссылается как на обстоятельства, свидетельствующие о его добросовестности и исполнении обязательств по строительству объекта, совершены им за пределами 3-летнего срока.
Таким образом, отказ ответчика от договора мотивирован бездействием истца и не носит формального характера, надлежащие и достаточные меры к исполнению договорных обязательств истцом не принимались, просрочка исполнения таких обязательств обусловлена бездействием госорганов и ответчика быть не может, поскольку все обращения и действия истцом принимались уже после истечения данного договором срока.
Следовательно, правовая позиция, изложенная в определении Конституционного суда РФ от 06.10.2015 N 2317-О, согласно которой отсутствие у арендатора, действующего добросовестно, разумно и осмотрительно, по истечении 5-ти лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка разрешения на строительство указанного объекта может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), - оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций должностных лиц, не подлежит применению в рамках настоящего спора.
Оснований для удовлетворения иска и признания одностороннего отказа ответчика от договора недействительным не имеется.
По мнению апелляционного суда, указания суда кассационной инстанции выполнены в полном объеме.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,
постановил:
решение Арбитражного суда города Москвы от 28.07.2017 по делу N А40-143539/15 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
Б.С.ВЕКЛИЧ
Судьи
Н.И.ПАНКРАТОВА
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)