Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рива-Сити" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2015 по делу N А07-24425/2015 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Рива - Сити" - Яковлев Евгений Александрович (доверенность от 16.10.2015 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Рива-Ситти" (далее - ООО "Рива-Сити", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа в продлении действия договора N 1512-11 от 14.11.11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа РБ, ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна и об обязании УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ продлить договор N 1512-11 от 14.11.11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа РБ, ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна на срок 3 года.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.12.2015 (резолютивная часть объявлена 24.12.2015) в удовлетворении требований общества отказано (л.д. 80).
В апелляционной жалобе (л.д. 89) ООО "Рива-Сити" (далее также - апеллянт, податель жалобы) ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования общества удовлетворить. Приводит следующие доводы: Управлением в адрес общества направлено два различных по содержанию ответа за N 14891.
В ответ на письмо общества о продлении договора аренды, направленное до истечения срока действия договора Управление подготовило отказ со ссылкой на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения пункта 6.4. и пункта 6.7 договора аренды. Письмо также содержит возражения со ссылкой на положения ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
По мнению апеллянта, Управление, не отреагировав своевременно на заявление общества, злоупотребило правом и воспользовалось правом одностороннего отказа от договора, продлившегося на неопределенный срок, предоставленного ст. 610 ГК РФ. Поскольку письмо от 05.12.2014 N 14891 содержит в себе указание на прекращение договора аренды, предусмотренное ст. 46 ЗК РФ, общество рассматривает это основание как отказ арендодателя от продления договора аренды и имеет право обратиться в суд за обжалованием указанного решения об отказе в продлении договора аренды.
Апеллянт полагает не подлежащим применению к спорным правоотношениям положений ст. 46 ЗК РФ. Полагает, что имеет место ситуация прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, ссылается на документы, подтверждающие, что земельный участок осваивался.
Кроме того, апеллянт полагает, что в связи с недобросовестным поведением одной из сторон имеются основания для применения ст. 10 ГК РФ.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/).
Заинтересованное лицо и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления и третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из материалов настоящего дела следует, что между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО "Спорт-Аква" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа. ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна / л.д. 13-19 /.
Срок действия договора установлен с 22 сентября 2011 года по 22 сентября 2014 года.
Актом приема-передачи от 14 ноября 2011 года земельный участок передан арендатору / л.д. 21/.
По договору о передаче прав и обязанностей от 30 августа 2012 года права и обязанности по вышеуказанному договору аренды переданы ООО "Спорт-Аква" ООО "Рива-Сити". Договор от 30.08.2012 согласован с начальником Управления по земельным ресурсам, зарегистрирован в регистрирующем органе 01 октября 2012 года. (л.д. 24).
Согласно п. 3.2. договора аренды N 1512-11 от 14.11.2011 по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон.
В соответствии с п. 3.3. арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1. договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме.
Из пункта 6.1 договора аренды N 1512-11 от 14.11.11 следует, изменения и дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных п. 4.4. и 4.5 договора.
В то же время в силу п. 6.5 спорного договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого участка.
16 июня 2014 года ООО "Рива-сити" обратилось в Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ с письмом о продлении договора.
Письмом N 14891 от 01 июля 2014 года Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ сообщило об отказе в продлении договора аренды земельного участка и пользуясь правом, предоставленным ст. 610 ГК РФ, п. 6.4, 6.7 договора отказалось от договора аренды, предложив освободить земельный участок в течение трех месяцев с момента получения данного письма и передать арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 28).
27 июля 2015 года ООО "Рива-Сити" обратилось в адрес Управления с повторным письмом о продлении договора аренды (л.д. 30).
В ответ на письмо от 27.07.2015 года получен ответ (исх. N 19983 л.д. 27) о необходимости руководствоваться ранее направленным ответом от 05.12.2014.
Общество, полагая, что Управление, злоупотребив своими права, связанными в том числе с нарушением срока рассмотрения обращения, за пределами срока действия договора ни как своевременно и надлежаще не отреагировав на заявление арендатора о желании продлить договор, чем нарушены его права, обратился в суд с данным заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о том, что заявитель предпринял все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в период его аренды по вышеназванным договорам, в связи с этим, не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды участка на новый срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия реализованы Администрацией с вынесением постановления от 22.09.2011 N 5365.
После подписания договора аренды стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
Материально-правовой интерес ООО "Рива-Сити" заключается в приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255 на новый срок путем понуждения Управления к заключению нового гражданско-правового договора.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным ЗК РФ, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды от 14.11.2011 N 1512-11, общество в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Учитывая изложенное, а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).
Установив, что оспариваемое обществом письмо от 05.12.2014 N 14891 об отказе в продлении договора аренды по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спор подлежал рассмотрению по правилам искового производства.
Однако указанное процессуальное нарушение не привело к принятию неправильного решения.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Срок действия договора аренды от 14.11.2011 N 1512-11 составлял с 22.09.2011 до 22.09.2014.
То есть срок аренды участка истек в сентябре 2014 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Арендодатель (орган местного самоуправления (государственной власти)) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Однако, данные нормы применению к отношениям Администрации и ООО "Рива-Сити" не подлежат, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255 объектов незавершенного строительства (в том числе фундамента) не имеется.
В рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов. Так, по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Рива-Сити", правовой оценке подлежат действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Управления от продления договора аренды земельного участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды. В свою очередь, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца, свидетельствующие об обоснованности отказа в заключении нового договора, о не использовании земельного участка по назначению.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Рива-Сити" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению бассейна в пределах сроков аренды, установленных в договоре аренды от 14.11.2011 N 1512-11.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Рива-Сити" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу ст. 42 ЗК РФ арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует, что спорный участок находился в аренде у общества и его правопредшественника на протяжении 3 лет, и в период действия договора истец и его правопредшественник к возведению объекта не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды общество обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Сведений о том, что общество в установленном порядке получило разрешение на строительство бассейна (либо орган местного самоуправления незаконно отказал в его выдаче), а также приступило к возведению данного объекта на арендуемом участке материалы дела не содержат.
Довод апеллянта о том, что в период действия договора получен градостроительный план земельного участка, предварительно запрошены условия на присоединение к инженерным сетям (письмо Уфаводоканал, ООО БашРЭС", филиал ОАО "Газ-Сервис"), осуществлены иные действия, направленные на освоение земельного участка, обоснованно не приняты судом первой инстанции, как не подтверждающие обоснованность заявленного иска.
Несмотря на то, что договор аренды был заключен на 3 года, общество и его правопредшественник в указанный период не совершили необходимых действий для осуществления строительства, не получили разрешение на строительство проектируемого объекта.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и начать строительство здания до истечения срока договора.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства) к сентябрю 2014 года.
Доказательств наличия вины должностных лиц Управления в том, что ООО "Рива-Сити" не смогло в отведенный срок подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Рива-Сити" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов, либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Управления от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Рива-Сити" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Рива-Сити" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Рива-Сити" в рассматриваемой ситуации не имеется.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.
С учетом изложенного, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных ч.ч. 3, 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Рива-Сити".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2015 по делу N А07-24425/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рива-Сити" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2016 N 18АП-1671/2016 ПО ДЕЛУ N А07-24425/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2016 г. N 18АП-1671/2016
Дело N А07-24425/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рива-Сити" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2015 по делу N А07-24425/2015 (судья Юсеева И.Р.).
В судебном заседании принял участие представитель заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Рива - Сити" - Яковлев Евгений Александрович (доверенность от 16.10.2015 N 3).
Общество с ограниченной ответственностью "Рива-Ситти" (далее - ООО "Рива-Сити", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ ответчик) с заявлением о признании незаконным отказа в продлении действия договора N 1512-11 от 14.11.11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа РБ, ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна и об обязании УЗИО Администрации ГО г. Уфа РБ продлить договор N 1512-11 от 14.11.11 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа РБ, ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна на срок 3 года.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 29.12.2015 (резолютивная часть объявлена 24.12.2015) в удовлетворении требований общества отказано (л.д. 80).
В апелляционной жалобе (л.д. 89) ООО "Рива-Сити" (далее также - апеллянт, податель жалобы) ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым требования общества удовлетворить. Приводит следующие доводы: Управлением в адрес общества направлено два различных по содержанию ответа за N 14891.
В ответ на письмо общества о продлении договора аренды, направленное до истечения срока действия договора Управление подготовило отказ со ссылкой на положения ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), положения пункта 6.4. и пункта 6.7 договора аренды. Письмо также содержит возражения со ссылкой на положения ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
По мнению апеллянта, Управление, не отреагировав своевременно на заявление общества, злоупотребило правом и воспользовалось правом одностороннего отказа от договора, продлившегося на неопределенный срок, предоставленного ст. 610 ГК РФ. Поскольку письмо от 05.12.2014 N 14891 содержит в себе указание на прекращение договора аренды, предусмотренное ст. 46 ЗК РФ, общество рассматривает это основание как отказ арендодателя от продления договора аренды и имеет право обратиться в суд за обжалованием указанного решения об отказе в продлении договора аренды.
Апеллянт полагает не подлежащим применению к спорным правоотношениям положений ст. 46 ЗК РФ. Полагает, что имеет место ситуация прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия, ссылается на документы, подтверждающие, что земельный участок осваивался.
Кроме того, апеллянт полагает, что в связи с недобросовестным поведением одной из сторон имеются основания для применения ст. 10 ГК РФ.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (http://kad.arbitr.ru/).
Заинтересованное лицо и третьи лица явку своих представителей не обеспечили.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Управления и третьих лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Из материалов настоящего дела следует, что между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа РБ и ООО "Спорт-Аква" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255, расположенного по адресу: Октябрьский район ГО г. Уфа. ул. М.Рыльского для проектирования и строительства бассейна / л.д. 13-19 /.
Срок действия договора установлен с 22 сентября 2011 года по 22 сентября 2014 года.
Актом приема-передачи от 14 ноября 2011 года земельный участок передан арендатору / л.д. 21/.
По договору о передаче прав и обязанностей от 30 августа 2012 года права и обязанности по вышеуказанному договору аренды переданы ООО "Спорт-Аква" ООО "Рива-Сити". Договор от 30.08.2012 согласован с начальником Управления по земельным ресурсам, зарегистрирован в регистрирующем органе 01 октября 2012 года. (л.д. 24).
Согласно п. 3.2. договора аренды N 1512-11 от 14.11.2011 по истечении срока договор может быть продлен по соглашению сторон.
В соответствии с п. 3.3. арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока, установленного в п. 3.1. договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме.
Из пункта 6.1 договора аренды N 1512-11 от 14.11.11 следует, изменения и дополнения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случаев, предусмотренных п. 4.4. и 4.5 договора.
В то же время в силу п. 6.5 спорного договора арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого участка.
16 июня 2014 года ООО "Рива-сити" обратилось в Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ с письмом о продлении договора.
Письмом N 14891 от 01 июля 2014 года Управление по земельным ресурсам Администрации ГО г. Уфа РБ сообщило об отказе в продлении договора аренды земельного участка и пользуясь правом, предоставленным ст. 610 ГК РФ, п. 6.4, 6.7 договора отказалось от договора аренды, предложив освободить земельный участок в течение трех месяцев с момента получения данного письма и передать арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 28).
27 июля 2015 года ООО "Рива-Сити" обратилось в адрес Управления с повторным письмом о продлении договора аренды (л.д. 30).
В ответ на письмо от 27.07.2015 года получен ответ (исх. N 19983 л.д. 27) о необходимости руководствоваться ранее направленным ответом от 05.12.2014.
Общество, полагая, что Управление, злоупотребив своими права, связанными в том числе с нарушением срока рассмотрения обращения, за пределами срока действия договора ни как своевременно и надлежаще не отреагировав на заявление арендатора о желании продлить договор, чем нарушены его права, обратился в суд с данным заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований общества, арбитражный суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств, свидетельствующих о том, что заявитель предпринял все возможные и необходимые меры для освоения земельного участка в период его аренды по вышеназванным договорам, в связи с этим, не имеется оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды участка на новый срок.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
Дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц, в том числе судебных приставов-исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе (статья 197 АПК РФ).
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия реализованы Администрацией с вынесением постановления от 22.09.2011 N 5365.
После подписания договора аренды стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
Материально-правовой интерес ООО "Рива-Сити" заключается в приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255 на новый срок путем понуждения Управления к заключению нового гражданско-правового договора.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным ЗК РФ, то есть не в связи с истечением срока действия договора аренды от 14.11.2011 N 1512-11, общество в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Учитывая изложенное, а также разъяснения, данные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/2011 вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).
Установив, что оспариваемое обществом письмо от 05.12.2014 N 14891 об отказе в продлении договора аренды по существу не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам гл. 24 АПК РФ, апелляционный суд приходит к выводу о том, что спор подлежал рассмотрению по правилам искового производства.
Однако указанное процессуальное нарушение не привело к принятию неправильного решения.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ.
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 ЗК РФ).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
Срок действия договора аренды от 14.11.2011 N 1512-11 составлял с 22.09.2011 до 22.09.2014.
То есть срок аренды участка истек в сентябре 2014 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).
В силу статей 209, 421, 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Арендодатель (орган местного самоуправления (государственной власти)) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. Однако, данные нормы применению к отношениям Администрации и ООО "Рива-Сити" не подлежат, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:020502:4255 объектов незавершенного строительства (в том числе фундамента) не имеется.
В рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов. Так, по смыслу статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Рива-Сити", правовой оценке подлежат действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Управления от продления договора аренды земельного участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды. В свою очередь, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца, свидетельствующие об обоснованности отказа в заключении нового договора, о не использовании земельного участка по назначению.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Рива-Сити" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению бассейна в пределах сроков аренды, установленных в договоре аренды от 14.11.2011 N 1512-11.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Рива-Сити" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу ст. 42 ЗК РФ арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует, что спорный участок находился в аренде у общества и его правопредшественника на протяжении 3 лет, и в период действия договора истец и его правопредшественник к возведению объекта не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Строительство объектов капитального строительства по общему правилу осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Тем самым, исходя из назначения земельного участка, в рамках договора аренды общество обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
Сведений о том, что общество в установленном порядке получило разрешение на строительство бассейна (либо орган местного самоуправления незаконно отказал в его выдаче), а также приступило к возведению данного объекта на арендуемом участке материалы дела не содержат.
Довод апеллянта о том, что в период действия договора получен градостроительный план земельного участка, предварительно запрошены условия на присоединение к инженерным сетям (письмо Уфаводоканал, ООО БашРЭС", филиал ОАО "Газ-Сервис"), осуществлены иные действия, направленные на освоение земельного участка, обоснованно не приняты судом первой инстанции, как не подтверждающие обоснованность заявленного иска.
Несмотря на то, что договор аренды был заключен на 3 года, общество и его правопредшественник в указанный период не совершили необходимых действий для осуществления строительства, не получили разрешение на строительство проектируемого объекта.
Доказательств обратного материалы дела не содержат.
При должной степени заботливости и осмотрительности истец имел объективную возможность подготовить необходимые документы, обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство и начать строительство здания до истечения срока договора.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства) к сентябрю 2014 года.
Доказательств наличия вины должностных лиц Управления в том, что ООО "Рива-Сити" не смогло в отведенный срок подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Рива-Сити" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов, либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Управления от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Рива-Сити" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Рива-Сити" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Рива-Сити" в рассматриваемой ситуации не имеется.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы не имеют правового значения для настоящего дела, не влияют на законность вывода суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду вышеуказанных обстоятельств.
С учетом изложенного, решение по настоящему делу отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Процессуальных нарушений, предусмотренных ч.ч. 3, 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на ООО "Рива-Сити".
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2015 по делу N А07-24425/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рива-Сити" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)