Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Бычковой Т.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (г. Калуга, ОГРН 1024001345830, ИНН 4029017117) на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.06.2016 по делу N А23-3850/2015 (судья Иванова Е.В.), установил следующее.
Городская управа города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - общество) о взыскании 4 925 878 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 14.02.2012 N 89/12 в размере 4 144 561 рубля 91 копейки за период с 09.02.2012 до 01.01.2014, неустойки в сумме 397 877 рублей 94 копеек за период с 25.12.2013 до 31.03.2014 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 383 438 рублей 29 копеек за период с 31.03.2014 по 13.05.2015 (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 23.06.2016 (т. 2, л.д. 19) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендной платы. Суд отклонил доводы общества о неправомерности применения к расчету арендной платы повышающего коэффициента, сославшись на то, что указанный коэффициент установлен постановлением управы от 28.03.2007 N 44 и применим к договорам аренды, действующим свыше 3 лет.
В апелляционной жалобе общество просит решение изменить, определив размер задолженности в сумме 165 782 рублей. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на необоснованность применения к расчету задолженности повышающего коэффициента, считая, что срок трехлетний срок, с истечением которого связано применение указанного коэффициента, может исчисляться только с момента заключения договора аренды от 14.02.2012 N 89/12, которым является дата государственной регистрации - 12.09.2013. Считает неправомерным исчисление спорного срока с даты ранее заключенного договора аренды 2007 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, отмечая, что он снят с государственного кадастрового учета 18.09.2013, в связи с чем, применение к периоду строительства повышающего коэффициента неправомерно и по данному основанию.
В отзыве управа, ссылаясь на законность и обоснованность решения, просит оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что первоначально спорный земельный участок являлся частью земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, который был предоставлен обществу по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объектов строительства. Образованный после раздела спорный участок предоставлялся в аренду без торгов, что означает необходимость исчисления сроков строительства с момента предоставления в аренду исходного участка, поскольку в противном случае спорный участок не мог быть предоставлен в нарушение статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015). Обращает внимание на то, что подписанный сторонами уточненный расчет арендной платы за 2012 и 2013 год предусматривал применение повышенной ставки в 7,5%.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявленное управой ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А23-3515/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что распоряжением городского головы городской управы города Калуги от 07.05.2003 N 2334-р утвержден акт о выборе земельного участка в микрорайоне "Тайфун" и предварительном согласовании проектирования жилого комплекса. Согласно пункту 3 этого распоряжения общество обязано до начала проектирования выполнить топогеодезические работы, получив разрешение на их производство в комитете по планированию развития города; инженерно-геологические изыскания, получив разрешение на их производство в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.1); разработать проектную документацию согласно архитектурно-планировочным заданиям, утвержденным в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.2); предусмотреть благоустройство территории в смете строительства (подпункт 3.3); обратиться в городскую управу для подготовки правовых документов на предоставление земли в аренду для строительства объекта после разработки и согласования в установленном порядке проектной документации.
Во исполнение пункта 3 постановления N 2334-р между управой и обществом 30.12.2002 заключен договор о сотрудничестве, в который дополнительным соглашением от 18.09.2007 N 1 внесены изменения.
На основании заявления общества распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 8889-р обществу в аренду предоставлен земельный участок.
В соответствии с данным распоряжением между управой и обществом заключен договор аренды от 25.09.2007 N 415/07, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 195 979 кв. метров с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет.
Распоряжением городского головы от 15.12.2008 N 13795-р, принятым по заявлению общества, утвержден проект раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 на два участка: площадью 158 708 кв. метров и 37 283 кв. метра, общество обязано обеспечить изготовление кадастровых паспортов земельных участков и государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе.
Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 13.05.2009 N 4968-р земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000000:118 и 40:26:000000:119.
В дальнейшем указанное постановление было признано утратившим силу постановлением от 01.03.2012 N 2190-пи.
Постановлением городской управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на 19 земельных участков (в том числе - земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942).
В соответствии с этим постановлением между истцом и ответчиком 14.02.2014 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:942 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта N 89/12 на срок с 09.02.2012 до 09.02.2015 (пункты 2.1, 2.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013.
Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в приложении N 2.
Условиями пункта 3.5 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения функционального назначения земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
По соглашению от 10.07.2014 договор аренды расторгнут (т. 1, л.д. 31). Указанным соглашением предусмотрено, что арендная плата не взимается с 31.03.2014.
Соглашение прошло государственную регистрацию 20.10.2014
Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком за период до расторжения договора аренды (09.02.2012 до 01.01.2014) не были исполнены, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 3 этой же статьи, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Как видно из материалов дела, на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 23).
В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы" (действовало в спорный период, абзац 4 пункта 8 постановления N 44 исключен решением городской думы г. Калуги от 29.07.2015 N 141 с 05.08.2015).
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия ранее заключенного по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объекта строительства договора.
По существу, заключаемые после раздела исходного земельного участка договоры аренды представляли собой дополнительные соглашения к первоначально заключенному договору аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 площадью 9 615,0 кв. метров, предоставленный ответчику по договору аренды от 14.02.2012 N 89/12, первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 102 539,0 кв. метров, который был предварительно согласован обществу для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.
Ввиду изложенного общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок площадью 102 539,0 кв. метров, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.
При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы".
На основании изложенного применение управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5% от кадастровой стоимости и за период с 09.02.2012 до 01.01.2014 составит 4 144 561 рубля 91 копейки. Указанная сумма арендной платы зафиксирована сторонами в подписанных без возражений уточненных уведомлениях от 30.10.2013 (т. 1, л.д. 27,28).
По изложенным основаниям доводы заявителя о необходимости исчисления срока аренды с момента заключения договора от 14.02.2012 N 89/12 (на образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 площадью 9 615,0 кв. метров) подлежат отклонению.
Заявление общества о применении срока исковой давности обоснованно оставлено без удовлетворения, поскольку подписанными уведомлениями от 30.10.2013 (т. 1, л.д. 27,28) стороны согласовали, что срок уплаты арендной платы за период с 09.02.2012 по 01.01.2013 в размере 1 955 659 рублей 08 копеек и за период 2013 года в размере 2 188 902 рублей 83 копеек устанавливается до 25.12.2013. Следовательно, исковая давность по требованиям взыскания задолженности указанных периодов истекает 25.12.2016 (статья 196, пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку с иском в суд управа обратилась 06.07.2015, срок исковой давности не пропущен.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Размер неустойки за период действия договора аренды (с 25.12.2013 по 31.03.2014) составил 397 877 рублей 94 копеек. Расчет неустойки, проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчет неустойки обществом не представлен. Ходатайство ответчика о снижении неустойки правомерно оставлено судом без удовлетворения ввиду непредставления доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, что согласуется с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1).
Размер процентов за период с 31.03.2014 (дата, которой согласно соглашению о расторжении договора от 10.07.2014 не взимается арендная плата, т. 1, л.д. 31) по 13.05.2015 определен истцом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в 8,25% годовых и составил 383 438 рублей 29 копеек. Расчет процентов проверен судом и признан правильным. Контррасчет процентов ответчиком не представлен.
Апелляционная жалоба не содержит аргументированных доводов относительно несогласия с суммой неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 23.06.2016 по делу N А23-3850/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2016 N 20АП-4885/2016 ПО ДЕЛУ N А23-3850/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2016 г. по делу N А23-3850/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Бычковой Т.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (г. Калуга, ОГРН 1024001345830, ИНН 4029017117) на решение Арбитражного суда Калужской области от 23.06.2016 по делу N А23-3850/2015 (судья Иванова Е.В.), установил следующее.
Городская управа города Калуги (г. Калуга, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947) (далее - управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - общество) о взыскании 4 925 878 рублей 14 копеек, в том числе задолженности по договору аренды от 14.02.2012 N 89/12 в размере 4 144 561 рубля 91 копейки за период с 09.02.2012 до 01.01.2014, неустойки в сумме 397 877 рублей 94 копеек за период с 25.12.2013 до 31.03.2014 и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 383 438 рублей 29 копеек за период с 31.03.2014 по 13.05.2015 (т. 1, л.д. 3).
Решением суда от 23.06.2016 (т. 2, л.д. 19) исковые требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением обществом обязательств по уплате арендной платы. Суд отклонил доводы общества о неправомерности применения к расчету арендной платы повышающего коэффициента, сославшись на то, что указанный коэффициент установлен постановлением управы от 28.03.2007 N 44 и применим к договорам аренды, действующим свыше 3 лет.
В апелляционной жалобе общество просит решение изменить, определив размер задолженности в сумме 165 782 рублей. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на необоснованность применения к расчету задолженности повышающего коэффициента, считая, что срок трехлетний срок, с истечением которого связано применение указанного коэффициента, может исчисляться только с момента заключения договора аренды от 14.02.2012 N 89/12, которым является дата государственной регистрации - 12.09.2013. Считает неправомерным исчисление спорного срока с даты ранее заключенного договора аренды 2007 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, отмечая, что он снят с государственного кадастрового учета 18.09.2013, в связи с чем, применение к периоду строительства повышающего коэффициента неправомерно и по данному основанию.
В отзыве управа, ссылаясь на законность и обоснованность решения, просит оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения. Указывает, что первоначально спорный земельный участок являлся частью земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:73, который был предоставлен обществу по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объектов строительства. Образованный после раздела спорный участок предоставлялся в аренду без торгов, что означает необходимость исчисления сроков строительства с момента предоставления в аренду исходного участка, поскольку в противном случае спорный участок не мог быть предоставлен в нарушение статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015). Обращает внимание на то, что подписанный сторонами уточненный расчет арендной платы за 2012 и 2013 год предусматривал применение повышенной ставки в 7,5%.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направили. Судебное заседание проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявленное управой ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие ее представителя удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Вступившим в законную силу постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А23-3515/2015, имеющим преюдициальное значение для настоящего спора, установлено, что распоряжением городского головы городской управы города Калуги от 07.05.2003 N 2334-р утвержден акт о выборе земельного участка в микрорайоне "Тайфун" и предварительном согласовании проектирования жилого комплекса. Согласно пункту 3 этого распоряжения общество обязано до начала проектирования выполнить топогеодезические работы, получив разрешение на их производство в комитете по планированию развития города; инженерно-геологические изыскания, получив разрешение на их производство в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.1); разработать проектную документацию согласно архитектурно-планировочным заданиям, утвержденным в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.2); предусмотреть благоустройство территории в смете строительства (подпункт 3.3); обратиться в городскую управу для подготовки правовых документов на предоставление земли в аренду для строительства объекта после разработки и согласования в установленном порядке проектной документации.
Во исполнение пункта 3 постановления N 2334-р между управой и обществом 30.12.2002 заключен договор о сотрудничестве, в который дополнительным соглашением от 18.09.2007 N 1 внесены изменения.
На основании заявления общества распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 8889-р обществу в аренду предоставлен земельный участок.
В соответствии с данным распоряжением между управой и обществом заключен договор аренды от 25.09.2007 N 415/07, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 195 979 кв. метров с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет.
Распоряжением городского головы от 15.12.2008 N 13795-р, принятым по заявлению общества, утвержден проект раздела земельного участка с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 на два участка: площадью 158 708 кв. метров и 37 283 кв. метра, общество обязано обеспечить изготовление кадастровых паспортов земельных участков и государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе.
Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 13.05.2009 N 4968-р земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000000:118 и 40:26:000000:119.
В дальнейшем указанное постановление было признано утратившим силу постановлением от 01.03.2012 N 2190-пи.
Постановлением городской управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на 19 земельных участков (в том числе - земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942).
В соответствии с этим постановлением между истцом и ответчиком 14.02.2014 заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:942 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта N 89/12 на срок с 09.02.2012 до 09.02.2015 (пункты 2.1, 2.2 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013.
Земельный участок передан в аренду по акту приема-передачи.
Согласно пункту 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в приложении N 2.
Условиями пункта 3.5 договора предусмотрено право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения функционального назначения земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
По соглашению от 10.07.2014 договор аренды расторгнут (т. 1, л.д. 31). Указанным соглашением предусмотрено, что арендная плата не взимается с 31.03.2014.
Соглашение прошло государственную регистрацию 20.10.2014
Поскольку обязательства по внесению арендной платы ответчиком за период до расторжения договора аренды (09.02.2012 до 01.01.2014) не были исполнены, управа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 3 этой же статьи, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, действовавшего в период возникновения спорных правоотношений, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Поскольку спорный договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Как видно из материалов дела, на спорный земельный участок государственная собственность не разграничена (т. 1, л.д. 23).
В силу пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное правовое регулирование закреплено в постановлении городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы" (действовало в спорный период, абзац 4 пункта 8 постановления N 44 исключен решением городской думы г. Калуги от 29.07.2015 N 141 с 05.08.2015).
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
Земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия ранее заключенного по процедуре выбора с предварительным согласованием места размещения объекта строительства договора.
По существу, заключаемые после раздела исходного земельного участка договоры аренды представляли собой дополнительные соглашения к первоначально заключенному договору аренды исходного земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073.
Спорный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 площадью 9 615,0 кв. метров, предоставленный ответчику по договору аренды от 14.02.2012 N 89/12, первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 102 539,0 кв. метров, который был предварительно согласован обществу для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.
Ввиду изложенного общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок площадью 102 539,0 кв. метров, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.
При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы".
На основании изложенного применение управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).
Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5% от кадастровой стоимости и за период с 09.02.2012 до 01.01.2014 составит 4 144 561 рубля 91 копейки. Указанная сумма арендной платы зафиксирована сторонами в подписанных без возражений уточненных уведомлениях от 30.10.2013 (т. 1, л.д. 27,28).
По изложенным основаниям доводы заявителя о необходимости исчисления срока аренды с момента заключения договора от 14.02.2012 N 89/12 (на образованный в результате раздела земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 площадью 9 615,0 кв. метров) подлежат отклонению.
Заявление общества о применении срока исковой давности обоснованно оставлено без удовлетворения, поскольку подписанными уведомлениями от 30.10.2013 (т. 1, л.д. 27,28) стороны согласовали, что срок уплаты арендной платы за период с 09.02.2012 по 01.01.2013 в размере 1 955 659 рублей 08 копеек и за период 2013 года в размере 2 188 902 рублей 83 копеек устанавливается до 25.12.2013. Следовательно, исковая давность по требованиям взыскания задолженности указанных периодов истекает 25.12.2016 (статья 196, пункт 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку с иском в суд управа обратилась 06.07.2015, срок исковой давности не пропущен.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и мерой имущественной ответственности и представляет собой денежную сумму, которую обязан уплатить должник за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Размер неустойки за период действия договора аренды (с 25.12.2013 по 31.03.2014) составил 397 877 рублей 94 копеек. Расчет неустойки, проверен апелляционной инстанцией и признан правильным. Контррасчет неустойки обществом не представлен. Ходатайство ответчика о снижении неустойки правомерно оставлено судом без удовлетворения ввиду непредставления доказательств ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, что согласуется с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".
Статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.06.2015) установлено, что за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором (пункт 1).
Размер процентов за период с 31.03.2014 (дата, которой согласно соглашению о расторжении договора от 10.07.2014 не взимается арендная плата, т. 1, л.д. 31) по 13.05.2015 определен истцом по ставке рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в 8,25% годовых и составил 383 438 рублей 29 копеек. Расчет процентов проверен судом и признан правильным. Контррасчет процентов ответчиком не представлен.
Апелляционная жалоба не содержит аргументированных доводов относительно несогласия с суммой неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 23.06.2016 по делу N А23-3850/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Т.В.БЫЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Т.В.БЫЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)