Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Административный истец указал на то, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем его права нарушаются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-685/2015 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Оркист" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Оркист" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2014 г. в размере * руб.
В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что по договору долгосрочной аренды N * от 29.12.2007 г. и в соответствии с Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы N * от 13.12.2007 г. пользуется указанным земельным участком для эксплуатации зданий. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории г. Москвы были утверждены постановлением Правительства г. Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24 составила * рублей. Содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем, права административного истца нарушаются.
Представитель административного истца по доверенности А.С. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал требования, возражений относительно выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не представил, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлял.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям П. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, заявил о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы, обоснованных возражений относительно выводов судебной экспертизы не представил.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, также подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).
Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу части 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В пункте 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что по договору долгосрочной аренды N М-08-030264 от 29.12.2007 г. и в соответствии с Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы N 40-49-РП от 13.12.2007 г. истец пользуется земельным участком с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2014 г. на основании постановления Правительства Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" определена в размере * рублей.
С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 16 июля 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06 августа 2015 года Обществу с ограниченной ответственностью "Оркист" было отказано в удовлетворении данного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, ООО "Оркист" представило в суд отчет N * об оценке рыночной стоимости земельных участков от 22 июня 2015 года, составленный по заказу административного истца Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в котором по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере * руб.
Согласно экспертному заключению от 3 июля 2014 года N * Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", подготовленному экспертом Д. отчет ООО "Сенат-Оценка" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, административные ответчики представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.
В ходе рассмотрения дела, после получения письменных возражений Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы относительно представленного административным истцом отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", по ходатайству административного истца определением Московского городского суда от 6 октября 2015 года по данному административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2014 года, проведение которой поручено ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си". Вопрос относительно правильности и достоверности выводов отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка" административным ответчиком перед экспертами не ставился.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" (Эксперты Л., А.Т.) от 27 октября 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24 по состоянию на 1 января 2014 года составляет * рублей.
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями ст. ст. 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно ст. 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его, подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.
Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 27 октября 2015 года, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы полностью отвечает вышеприведенным требованиям Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части положений, подлежащих применению при проведении судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В заключении эксперта подробно описан объект исследования, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, приведено описание местоположения объекта исследования с указанием транспортной системы района расположения, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки по объектам аналогам приведены по всем значимым элементам сравнения; обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости земельного участка. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута; эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
В этой связи, суд считает, что экспертное заключение соответствует принципам проверяемости, существенности и однозначности, определенная в заключении стоимость объекта оценки соответствует рыночной. Изложенные экспертами суждения основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных ими исследований является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела другими доказательствами.
Доводы административных ответчиков о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами. Во всяком случае, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 27 октября 2015 года, а также возражений относительно выводов судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, ходатайств о повторной экспертизе сторонами не заявлено.
Ознакомившись с представленными административным ответчиком возражениями относительно представленного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что оценка спорного имущества проведена Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256.
Так в нарушение п. 5 ФСО N 7 в Отчете не содержится информации об осмотре объекта оценки в период близкий к дате оценки, не указаны причины непроведения осмотра и связанные с этим допущения и ограничения. На стр. 37 оценщик указывает, что осмотр не проводился, так как дата оценки является ретроспективной, при этом на стр. 59 - 62 используются фотографии, предоставленные заказчиком, актуальность которых не указана.
На стр. 191 отчета оценщик использует самую низкую поправку (корректировку), возможную на территории г. Москвы (6%) для участков производственного назначения, используемую для расчета корректировки на отличие в стоимости участков на правах собственности и аренды, приведенную в таблице из "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" N 13. Однако оцениваемый участок предназначен для объектов торговли и бытового обслуживания, для которого корректировка, согласно данным, приведенным в таблице должна составлять 28,8%. В данном случае оценщиком нарушаются принципы обоснованности и однозначности (п. 4 ФСО N 3).
В этой связи, суд не может положить в основу решения представленный административным истцом отчет об оценке, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка".
Проведенная экспертиза отчета от 3 июля 2014 года N 724/06-15 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" не может быть принята судом во внимание при наличии вышеуказанных нарушений, поскольку носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо изменений на местности. Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, а полнота использованных рыночных данных - путем собственного выборочного исследования при отсутствии гарантии точности исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Исходя из совокупности представленных по делу доказательств, учитывая, что сторонами не представлены возражения, опровергающие выводы судебной экспертизы, а отчет составлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, суд с учетом изложенного устанавливает кадастровую стоимость земельного участка соответствующую его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года, определенную в экспертном заключении от 27 октября 2015 года Закрытого акционерного общества Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" в размере * рублей.
При этом, суд принимает во внимание положения п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в соответствии с которыми суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2015 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
руководствуясь ст. ст. 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862,00 кв. м, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере * рублей по состоянию на 01.01.2014 г.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью "Оркист" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 16 июля 2015 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862,00 кв. м, расположенного по адресу: <...> в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 08.12.2015 ПО ДЕЛУ N 3А-685/2015
Требование: Об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Административный истец указал на то, что содержащаяся в ГКН кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем его права нарушаются.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 8 декабря 2015 г. по делу N 3а-685/2015
Московский городской суд в составе
председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,
при секретаре У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-685/2015 по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Оркист" об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Оркист" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862 кв. м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на 01.01.2014 г. в размере * руб.
В обоснование исковых требований административный истец ссылался на то, что по договору долгосрочной аренды N * от 29.12.2007 г. и в соответствии с Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы N * от 13.12.2007 г. пользуется указанным земельным участком для эксплуатации зданий. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории г. Москвы были утверждены постановлением Правительства г. Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. в соответствии с которым кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24 составила * рублей. Содержащаяся в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем, права административного истца нарушаются.
Представитель административного истца по доверенности А.С. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал требования, возражений относительно выводов проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не представил, ходатайство о проведении повторной экспертизы не заявлял.
Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям П. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, заявил о несогласии с заключением судебной оценочной экспертизы, обоснованных возражений относительно выводов судебной экспертизы не представил.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в судебное заседание не явились, об отложении слушания дела не просили.
С учетом надлежащего извещения не явившихся сторон о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.
Выслушав объяснения представителей истца, ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с указанной статьей Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Право на обращение арендатора недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с административным иском об определении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, также подтверждено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (п. 6).
Следовательно, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.
По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственной кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.
Таким образом, административный истец как арендатор земельного участка вправе в силу вышеприведенных требований закона обратиться в суд с исковым заявлением об установлении его кадастровой стоимости соответствующей рыночной. При этом, проверка достоверности установленной в отношении данного объекта недвижимости кадастровой стоимости равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
В силу части 5 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.
Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если административные ответчики возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.
В пункте 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что по договору долгосрочной аренды N М-08-030264 от 29.12.2007 г. и в соответствии с Распоряжением Префекта Северо-Западного административного округа г. Москвы N 40-49-РП от 13.12.2007 г. истец пользуется земельным участком с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862 кв. м, расположенного по адресу: <...>.
Кадастровая стоимость земельного участка на 01.01.2014 г. на основании постановления Правительства Москвы N 687-ПП от 21 ноября 2014 г. "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" определена в размере * рублей.
С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 16 июля 2015 года. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 06 августа 2015 года Обществу с ограниченной ответственностью "Оркист" было отказано в удовлетворении данного заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.
Заявляя требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка соответствующей рыночной, ООО "Оркист" представило в суд отчет N * об оценке рыночной стоимости земельных участков от 22 июня 2015 года, составленный по заказу административного истца Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", в котором по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка была определена в размере * руб.
Согласно экспертному заключению от 3 июля 2014 года N * Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков", подготовленному экспертом Д. отчет ООО "Сенат-Оценка" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, административные ответчики представили письменные замечания на указанный отчет об оценке, в которых выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка ввиду несоответствия отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.
В ходе рассмотрения дела, после получения письменных возражений Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы относительно представленного административным истцом отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка", по ходатайству административного истца определением Московского городского суда от 6 октября 2015 года по данному административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2014 года, проведение которой поручено ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си". Вопрос относительно правильности и достоверности выводов отчета об оценке Общества с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка" административным ответчиком перед экспертами не ставился.
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы ЗАО "Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" (Эксперты Л., А.Т.) от 27 октября 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24 по состоянию на 1 января 2014 года составляет * рублей.
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями ст. ст. 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно ст. 41 указанного выше Закона, в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его, подписи эксперта или комиссии экспертов удостоверяются печатью государственного судебно-экспертного учреждения. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.
Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.
Заключение эксперта должно состоять из трех частей: вводной, исследовательской и выводов.
В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.
Согласно частям 1 - 4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.
Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 27 октября 2015 года, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы полностью отвечает вышеприведенным требованиям Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, в части положений, подлежащих применению при проведении судебной экспертизы, отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Выводы экспертов не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение, расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, отказ от затратного подхода обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.
В заключении эксперта подробно описан объект исследования, установлены все качественные и количественные характеристики объекта оценки, приведено описание местоположения объекта исследования с указанием транспортной системы района расположения, в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки по объектам аналогам приведены по всем значимым элементам сравнения; обоснованы исходные данные и расчетные величины, используемые при реализации процедур и методов определения рыночной стоимости земельного участка. Приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом. Расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.
Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, административными ответчиками не опровергнута; эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.
В этой связи, суд считает, что экспертное заключение соответствует принципам проверяемости, существенности и однозначности, определенная в заключении стоимость объекта оценки соответствует рыночной. Изложенные экспертами суждения основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных ими исследований является понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела другими доказательствами.
Доводы административных ответчиков о том, что экспертное заключение не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов оценки, основаны на предположениях, не подтверждаются относимыми и допустимыми доказательствами. Во всяком случае, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта капитального строительства, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения от 27 октября 2015 года, а также возражений относительно выводов судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, Правительством Москвы и Департаментом городского имущества города Москвы не представлено, ходатайств о повторной экспертизе сторонами не заявлено.
Ознакомившись с представленными административным ответчиком возражениями относительно представленного отчета об оценке, суд приходит к выводу, что оценка спорного имущества проведена Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка" с нарушением требований статей 11, 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, 255 и 256.
Так в нарушение п. 5 ФСО N 7 в Отчете не содержится информации об осмотре объекта оценки в период близкий к дате оценки, не указаны причины непроведения осмотра и связанные с этим допущения и ограничения. На стр. 37 оценщик указывает, что осмотр не проводился, так как дата оценки является ретроспективной, при этом на стр. 59 - 62 используются фотографии, предоставленные заказчиком, актуальность которых не указана.
На стр. 191 отчета оценщик использует самую низкую поправку (корректировку), возможную на территории г. Москвы (6%) для участков производственного назначения, используемую для расчета корректировки на отличие в стоимости участков на правах собственности и аренды, приведенную в таблице из "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга" N 13. Однако оцениваемый участок предназначен для объектов торговли и бытового обслуживания, для которого корректировка, согласно данным, приведенным в таблице должна составлять 28,8%. В данном случае оценщиком нарушаются принципы обоснованности и однозначности (п. 4 ФСО N 3).
В этой связи, суд не может положить в основу решения представленный административным истцом отчет об оценке, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Сенат-Оценка".
Проведенная экспертиза отчета от 3 июля 2014 года N 724/06-15 Некоммерческого партнерства "Межрегиональный союз оценщиков" не может быть принята судом во внимание при наличии вышеуказанных нарушений, поскольку носит нормативно-методический характер и не является подтверждением рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, поскольку данная экспертиза являлась нормативно-методической, перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо изменений на местности. Отчет об оценке проверен посредством анализа текста, а полнота использованных рыночных данных - путем собственного выборочного исследования при отсутствии гарантии точности исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.
Исходя из совокупности представленных по делу доказательств, учитывая, что сторонами не представлены возражения, опровергающие выводы судебной экспертизы, а отчет составлен с нарушением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, суд с учетом изложенного устанавливает кадастровую стоимость земельного участка соответствующую его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 года, определенную в экспертном заключении от 27 октября 2015 года Закрытого акционерного общества Консалтинговая фирма "Джи Ай Си" в размере * рублей.
При этом, суд принимает во внимание положения п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в соответствии с которыми суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
В соответствии с правилами статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания - то есть с 01 января 2015 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
руководствуясь ст. ст. 248, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд
решил:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862,00 кв. м, расположенного по адресу: <...> равной его рыночной стоимости в размере * рублей по состоянию на 01.01.2014 г.
Датой обращения Общества с ограниченной ответственностью Общества с ограниченной ответственностью "Оркист" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Москве считать 16 июля 2015 года.
Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:08:0008007:24, общей площадью 7 862,00 кв. м, расположенного по адресу: <...> в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Московского городского суда
Т.Д.МИХАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)