Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) Определения выкупной цены участка; 2) Размера неустойки за нарушение сроков внесения платы по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, Е.К. Яшкиной
при участии от ответчика: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-12/4
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска
на решение от 01.02.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016
по делу N А73-15487/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Панина,
в суде апелляционной инстанции судьи А.И. Михайлова, Т.Д. Козлова, А.В. Шевц
по иску индивидуального предпринимателя Позевалкиной Елены Анатольевны
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка
Индивидуальный предприниматель Позевалкина Елена Анатольевна (ОГРНИП 312272136300012, ИНН 272111237440) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию "Городской округ город Хабаровск" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - ДМС администрации г. Хабаровска) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о купле-продаже земельного участка N 5498; просит принять пункт 1.1 в следующей редакции: "1.1. В соответствии с постановлением администрации города Хабаровска от 19.11.2014 N 5115 продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, земельный участок в собственность за плату под здание мастерских (лит. А), расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: улица Сидоренко, дом 2а, общей площадью 11 698,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:0050905:154, категория земель - земли населенных пунктов, стоимостью 713 685 (семьсот тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят пять) руб. 62 коп.", а также исключить из договора пункт 3.2.
Решением суда от 01.02.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске. Обращает внимание суда на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Приводит доводы о том, что кадастровая стоимость земельного участка (9 440 286 руб.) была установлена судом после возникновения спорных правоотношений, и что с 01.01.2015 действует кадастровая стоимость, установленная исходя из утвержденного постановлением правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр нового удельного показателя кадастровой стоимости. Не соглашаясь с исключением пункта 3.2 из условий договора о купле-продаже N 5498, ответчик привел доводы о том, что положения о цене, предложенные департаментом, полностью соответствуют действующему законодательству, и вопрос о включении либо исключении данного пункта из условий договора между предпринимателем и департаментом не возникал.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Позевалкина Е.А. выразила несогласие с изложенными в ней доводами, просила оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель департамента доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.
Истец, извещенный в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия в судебном заседании кассационной инстанции не принимал.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене в части исключения пункта 3.2 из условий договора купли-продажи N 5498 исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Позевалкиной Елене Анатольевне принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества: мастерские, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2 740, 7 кв. м, инв. N 8951, лит. А, адрес: г. Хабаровск, ул. Сидоренко д. 2А, лит. А, кадастровый (условный) номер 27:23:380А:3/8951, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2012 27-АВ 775059).
Данное строение находится на сформированном истцом земельном участке общей площадью 11 698 кв. м, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Сидоренко 2А, для использования под здание мастерских, кадастровый номер: 27:23:0050905:154. Формирование участка осуществлено на основании распоряжения ДМС администрации г. Хабаровска N 197 от 15.07.2013 для целей дальнейшего оформления земельного участка в аренду.
Решением суда от 01.07.2014 по делу N А73-5068/2014 по иску ИП Позевалкиной Е.А. кадастровая стоимость участка установлена равной рыночной стоимости - 1 835 884 руб. 12 коп.
11.06.2014 предприниматель на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) обратилась с заявлением о приватизации земельного участка.
Администрацией г. Хабаровска 19.11.2014 издано постановление N 5115 о предоставлении земельного участка в собственность истца за плату.
На основании данного постановления ответчиком истцу предложен к заключению договор N 5498, в котором выкупная цена спорного земельного участка определена в размере 2 156 064 руб. 60 коп. (пункт 1.1 договора) по формуле: 28 519 373 руб. 06 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1,2 (налоговая ставка по решению Хабаровской городской Думы N 706 от 27.11.2008) х 6,3 (коэффициент кратности к ставке земельного налога, установленный постановлением Правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр).
В случае просрочки платежа, установленного договором, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,5% от просроченной суммы оплаты за каждый день просрочки платежа.
Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой земельного участка и условиями о размере договорной неустойки, предприниматель направила протокол разногласий, в котором предложила определить стоимость земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, приведенной в соответствии с его рыночной стоимостью решением суда.
Кроме того, учитывая правовую природу неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства и одновременно меры гражданско-правовой ответственности, предприниматель посчитала необоснованным включение в договор условия о неустойке за нарушение исполнения истцом обязательства по оплате стоимости переданного ему имущества в размере 0,5% за каждый день просрочки или 182,5% годовых, сочтя такой размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и несправедливым. Предложила установить неустойку в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Протокол разногласий письмом от 30.12.2014 отклонен ответчиком.
В дальнейшем постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 по делу N А73-5068/2014, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции от 01.07.2014 об установлении кадастровой стоимости отменено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 9 440 286 руб.
Протокол разногласий с новой выкупной ценой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной названным постановлением, в адрес ответчика не направлялся.
Отказ ответчика от заключения договора с учетом протокола разногласий, предложенного истцом, послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
В данном случае суды обеих инстанций правомерно сочли возможным урегулировать имеющиеся между сторонами разногласия по поводу условий договора, заключение которого обязательно для одной из сторон в силу закона.
По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В данном случае спор возник в отношении выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка (пункт 1.1) и применения ответственности за нарушение обязательств по договору (пункт 3.2).
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.
В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения разногласий между сторонами) стоимость земельных участков, находящихся в государственной собственности, подлежащих приватизации в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.
На дату обращения истца с заявлением о приватизации земельного участка и издания администрацией г. Хабаровска постановления от 19.11.2014 N 5115 порядок определения выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка определялся пунктами 1.3, 1.3.2 постановления правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр, согласно которым для индивидуальных предпринимателей цена земельных участков определялась исходя из размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка по городу Хабаровску - согласно приложению N 3 к указанному постановлению.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Следовательно, для определения выкупной цены земельного участка необходимо установить его кадастровую стоимость.
В обоснование выкупной стоимости спорного земельного участка ответчик сослался на его кадастровую стоимость, внесенную в Государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН): 28 519 373 руб. 06 коп.
Между тем указанная ответчиком кадастровая стоимость оспорена истцом в суде, который признал доводы предпринимателя обоснованными и установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 9 440 286 руб.
Таким образом, выкупная стоимость земельного участка в сумме 713 685 руб. 62 коп., рассчитанная по формуле 9 440 286 руб. х 1,2% х 6,3, правомерно признана судами обоснованной.
Приведенные в кассационной жалобе общества доводы не опровергают установленные в этой части спора обстоятельства, поэтому судом кассационной инстанцией не принимаются.
Далее суды, учитывая, что размер пени за просрочку платежа покупателем законодательством не предусмотрен, и принимая во внимание, что стороны не пришли к совместному соглашению об определении размера неустойки, исключили пункт 3.2 из условий договора N 5498.
Вместе с тем эти выводы не соответствуют следующему.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В данном случае возможность утверждения той или иной редакции рассматриваемого пункта договора поставлена в зависимость от воли сторон, поэтому утверждение судом одной из предложенных сторонами редакций пункта 3.2 спорного договора нарушит основополагающий принцип гражданского законодательства - принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ).
В этой связи требование об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по содержанию пункта 3.2 договора, не может быть предметом судебного разбирательства, а потому в этой части спора следует отказать.
Кроме того, исключение указанного пункта из условий договора хотя и не ограничивает продавца в возможности самостоятельного применения ответственности за нарушение обязательств по договору, но вместе с тем создает неопределенность по этому вопросу и необходимость обязательного судебного вмешательства в случае нарушения спорных обязательств. Исключение спорного пункта договора не обеспечивает достижения этой цели и стабильности правоотношений по купле-продаже земельного участка.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций установлены фактические обстоятельства дела, но нарушены нормы материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить вынесенные по делу решение и постановление судов в этой части спора и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества об урегулировании разногласий по пункту 3.2 договора.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.02.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 по делу N А73-15487/2015 Арбитражного суда Хабаровского края в части исключения пункта 3.2 из условий договора N 5498 отменить, в удовлетворении требований в этой части иска отказать.
В остальном решение, постановление оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 05.07.2016 N Ф03-2987/2016 ПО ДЕЛУ N А73-15487/2015
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора между сторонами возникли разногласия по вопросам: 1) Определения выкупной цены участка; 2) Размера неустойки за нарушение сроков внесения платы по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июля 2016 г. N Ф03-2987/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2016 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: С.Н. Новиковой
Судей: С.Ю. Лесненко, Е.К. Яшкиной
при участии от ответчика: Яблонская Л.А., представитель по доверенности от 11.01.2016 N 02-12/4
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска
на решение от 01.02.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016
по делу N А73-15487/2015 Арбитражного суда Хабаровского края
дело рассматривали: в суде первой инстанции судья А.А. Панина,
в суде апелляционной инстанции судьи А.И. Михайлова, Т.Д. Козлова, А.В. Шевц
по иску индивидуального предпринимателя Позевалкиной Елены Анатольевны
к департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка
Индивидуальный предприниматель Позевалкина Елена Анатольевна (ОГРНИП 312272136300012, ИНН 272111237440) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к муниципальному образованию "Городской округ город Хабаровск" в лице департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, адрес (место нахождения): 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее - ДМС администрации г. Хабаровска) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора о купле-продаже земельного участка N 5498; просит принять пункт 1.1 в следующей редакции: "1.1. В соответствии с постановлением администрации города Хабаровска от 19.11.2014 N 5115 продавец продает, а покупатель покупает на условиях, изложенных в настоящем договоре, земельный участок в собственность за плату под здание мастерских (лит. А), расположенный в Индустриальном районе города Хабаровска по адресу: улица Сидоренко, дом 2а, общей площадью 11 698,0 кв. м с кадастровым номером 27:23:0050905:154, категория земель - земли населенных пунктов, стоимостью 713 685 (семьсот тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят пять) руб. 62 коп.", а также исключить из договора пункт 3.2.
Решением суда от 01.02.2016, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе департамент просит отменить состоявшиеся по делу решение и постановление и принять новый судебный акт об отказе в иске. Обращает внимание суда на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора. Приводит доводы о том, что кадастровая стоимость земельного участка (9 440 286 руб.) была установлена судом после возникновения спорных правоотношений, и что с 01.01.2015 действует кадастровая стоимость, установленная исходя из утвержденного постановлением правительства Хабаровского края от 02.07.2014 N 205-пр нового удельного показателя кадастровой стоимости. Не соглашаясь с исключением пункта 3.2 из условий договора о купле-продаже N 5498, ответчик привел доводы о том, что положения о цене, предложенные департаментом, полностью соответствуют действующему законодательству, и вопрос о включении либо исключении данного пункта из условий договора между предпринимателем и департаментом не возникал.
В отзыве на кассационную жалобу ИП Позевалкина Е.А. выразила несогласие с изложенными в ней доводами, просила оставить без изменения обжалуемые судебные акты, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель департамента доводы кассационной жалобы поддержал, дал по ним пояснения.
Истец, извещенный в надлежащем порядке о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, участия в судебном заседании кассационной инстанции не принимал.
Проверив законность состоявшихся судебных актов, Арбитражный суд Дальневосточного округа находит их подлежащими отмене в части исключения пункта 3.2 из условий договора купли-продажи N 5498 исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, индивидуальному предпринимателю Позевалкиной Елене Анатольевне принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества: мастерские, назначение: нежилое, 2 - этажный, общая площадь 2 740, 7 кв. м, инв. N 8951, лит. А, адрес: г. Хабаровск, ул. Сидоренко д. 2А, лит. А, кадастровый (условный) номер 27:23:380А:3/8951, лит. А (свидетельство о государственной регистрации права от 03.12.2012 27-АВ 775059).
Данное строение находится на сформированном истцом земельном участке общей площадью 11 698 кв. м, расположенном по адресу: г. Хабаровск, ул. Сидоренко 2А, для использования под здание мастерских, кадастровый номер: 27:23:0050905:154. Формирование участка осуществлено на основании распоряжения ДМС администрации г. Хабаровска N 197 от 15.07.2013 для целей дальнейшего оформления земельного участка в аренду.
Решением суда от 01.07.2014 по делу N А73-5068/2014 по иску ИП Позевалкиной Е.А. кадастровая стоимость участка установлена равной рыночной стоимости - 1 835 884 руб. 12 коп.
11.06.2014 предприниматель на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) обратилась с заявлением о приватизации земельного участка.
Администрацией г. Хабаровска 19.11.2014 издано постановление N 5115 о предоставлении земельного участка в собственность истца за плату.
На основании данного постановления ответчиком истцу предложен к заключению договор N 5498, в котором выкупная цена спорного земельного участка определена в размере 2 156 064 руб. 60 коп. (пункт 1.1 договора) по формуле: 28 519 373 руб. 06 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 1,2 (налоговая ставка по решению Хабаровской городской Думы N 706 от 27.11.2008) х 6,3 (коэффициент кратности к ставке земельного налога, установленный постановлением Правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр).
В случае просрочки платежа, установленного договором, покупатель выплачивает продавцу пеню в размере 0,5% от просроченной суммы оплаты за каждый день просрочки платежа.
Не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой земельного участка и условиями о размере договорной неустойки, предприниматель направила протокол разногласий, в котором предложила определить стоимость земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, приведенной в соответствии с его рыночной стоимостью решением суда.
Кроме того, учитывая правовую природу неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства и одновременно меры гражданско-правовой ответственности, предприниматель посчитала необоснованным включение в договор условия о неустойке за нарушение исполнения истцом обязательства по оплате стоимости переданного ему имущества в размере 0,5% за каждый день просрочки или 182,5% годовых, сочтя такой размер неустойки явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и несправедливым. Предложила установить неустойку в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.
Протокол разногласий письмом от 30.12.2014 отклонен ответчиком.
В дальнейшем постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2015 по делу N А73-5068/2014, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, решение суда первой инстанции от 01.07.2014 об установлении кадастровой стоимости отменено, кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 9 440 286 руб.
Протокол разногласий с новой выкупной ценой, рассчитанной в соответствии с кадастровой стоимостью, определенной названным постановлением, в адрес ответчика не направлялся.
Отказ ответчика от заключения договора с учетом протокола разногласий, предложенного истцом, послужил основанием для обращения истца с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).
В данном случае суды обеих инстанций правомерно сочли возможным урегулировать имеющиеся между сторонами разногласия по поводу условий договора, заключение которого обязательно для одной из сторон в силу закона.
По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В данном случае спор возник в отношении выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка (пункт 1.1) и применения ответственности за нарушение обязательств по договору (пункт 3.2).
В соответствии со статьей 36 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 01.07.2011 N 169-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом.
В силу статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции на момент возникновения разногласий между сторонами) стоимость земельных участков, находящихся в государственной собственности, подлежащих приватизации в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, устанавливается органами государственной власти субъектов РФ.
На дату обращения истца с заявлением о приватизации земельного участка и издания администрацией г. Хабаровска постановления от 19.11.2014 N 5115 порядок определения выкупной стоимости подлежащего приватизации земельного участка определялся пунктами 1.3, 1.3.2 постановления правительства Хабаровского края от 23.03.2012 N 74-пр, согласно которым для индивидуальных предпринимателей цена земельных участков определялась исходя из размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка по городу Хабаровску - согласно приложению N 3 к указанному постановлению.
Согласно статье 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговой базой для определения земельного налога является кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.
Следовательно, для определения выкупной цены земельного участка необходимо установить его кадастровую стоимость.
В обоснование выкупной стоимости спорного земельного участка ответчик сослался на его кадастровую стоимость, внесенную в Государственный кадастр недвижимого имущества (ГКН): 28 519 373 руб. 06 коп.
Между тем указанная ответчиком кадастровая стоимость оспорена истцом в суде, который признал доводы предпринимателя обоснованными и установил кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, в размере 9 440 286 руб.
Таким образом, выкупная стоимость земельного участка в сумме 713 685 руб. 62 коп., рассчитанная по формуле 9 440 286 руб. х 1,2% х 6,3, правомерно признана судами обоснованной.
Приведенные в кассационной жалобе общества доводы не опровергают установленные в этой части спора обстоятельства, поэтому судом кассационной инстанцией не принимаются.
Далее суды, учитывая, что размер пени за просрочку платежа покупателем законодательством не предусмотрен, и принимая во внимание, что стороны не пришли к совместному соглашению об определении размера неустойки, исключили пункт 3.2 из условий договора N 5498.
Вместе с тем эти выводы не соответствуют следующему.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В данном случае возможность утверждения той или иной редакции рассматриваемого пункта договора поставлена в зависимость от воли сторон, поэтому утверждение судом одной из предложенных сторонами редакций пункта 3.2 спорного договора нарушит основополагающий принцип гражданского законодательства - принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ).
В этой связи требование об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по содержанию пункта 3.2 договора, не может быть предметом судебного разбирательства, а потому в этой части спора следует отказать.
Кроме того, исключение указанного пункта из условий договора хотя и не ограничивает продавца в возможности самостоятельного применения ответственности за нарушение обязательств по договору, но вместе с тем создает неопределенность по этому вопросу и необходимость обязательного судебного вмешательства в случае нарушения спорных обязательств. Исключение спорного пункта договора не обеспечивает достижения этой цели и стабильности правоотношений по купле-продаже земельного участка.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций установлены фактические обстоятельства дела, но нарушены нормы материального права, суд кассационной инстанции в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, отменить вынесенные по делу решение и постановление судов в этой части спора и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления общества об урегулировании разногласий по пункту 3.2 договора.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 01.02.2016, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2016 по делу N А73-15487/2015 Арбитражного суда Хабаровского края в части исключения пункта 3.2 из условий договора N 5498 отменить, в удовлетворении требований в этой части иска отказать.
В остальном решение, постановление оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Н.НОВИКОВА
Судьи
С.Ю.ЛЕСНЕНКО
Е.К.ЯШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)