Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Макаровой Н.В.
судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылова Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 по делу N А22-3969/2016
по исковому заявлению муниципального учреждения администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 1020800508398, ИНН 0812001872)
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылову Александру Евгеньевичу (ОГРНИП 313081634400027, ИНН 080800927469)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в общем размере 90 700 руб. 77 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
с участием третьего лица: Орловской Евгении Николаевны, г. Элиста
при участии в судебном заседании представителя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылова Александра Евгеньевича: Абакиновой О.Н. по доверенности от 24.10.2015,
муниципальное учреждение администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылову Александру Евгеньевичу (далее - ответчик, глава КФХ) о взыскании задолженности по арендной плате за 3,4 квартал 2015 года и 1,2 квартал 2016 года в размере 85 912 руб. 00 коп., пени за период с 21.10.2015 по 30.09.2016 в размере 4 788 руб. 77 коп., всего 90 700 руб. 77 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 108-2014 и обязании передать земельный участок.
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал обоснованным требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 108-2014. Взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 14 589 руб. 14 коп., пени за период с 21.10.2015 по 30.09.2016 в размере 4 788 руб. 77 коп., всего 19 377 руб. 91 коп. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением главой КФХ обязанности по внесению арендных платежей, что расценено как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для досрочного расторжения договора аренды. Не согласившись с решением суда, глава КФХ обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Согласно представленному отзыву администрация считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
От муниципального учреждения администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда от 03.04.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.09.2014 между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и главой КФХ Орловской Евгенией Николаевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, N 108-2014 с соответствующими приложениями к нему, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:12:010101:1060, общей площадью 1 369 192, кв. м расположенный по адресу: Россия, Республика Калмыкия, Яшалтинский район, примерно в 7,2 км по направлению на юго-восток от ориентира п. Бага-Тугтун (далее - спорный земельный участок), на срок с 02.09.2014 по 01.09.2034.
Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату в размере, согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету арендной платы. Арендная плата вносится ежеквартально: за 1 квартал - до 20 апреля, за 2 квартал - до 20 июля, за 3 квартал - до 20 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
По акту приема-передачи от 02.09.2014 земельный участок передан главе КФХ Орловской Е.Н.
В последующем, по договору от 25.06.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Калмыкия, глава КФХ Орловская Е.Н. передала ответчику все права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, N 108-2014 от 02.09.2014 в пределах срока указанного договора аренды, т.е. до 01.09.2034.
Указанный договор от 25.06.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды прошел установленную законом государственную регистрацию 11.08.2016.
В последующем, на основании распоряжения Правительства Республики Калмыкия от 10.08.2015 N 264-р "О безвозмездной передаче земельных участков из государственной собственности Республики Калмыкия в муниципальную собственность Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия" спорный земельный участок передан в собственность Яшалтинского РМО РК.
По сведениям истца за главой КФХ Сарыловым А.Е. числится задолженность по арендной плате по договору за 3,4 квартал 2015 года и 1,2 квартал 2016 года в размере 85 912 руб. 00 коп.
Поскольку ответчиком не произведено своевременное внесение арендной платы по договору, истец на основании п. 3.3 договора начислил ему пени в размере 4 788 руб. 77 коп.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендного платежа, истец направил в адрес ответчика уведомление от 12.10.2016 о наличии задолженности по арендной плате, в связи с чем предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, по причине отсутствия своевременного внесения арендной платы.
Неисполнение главой КФХ требований претензий истца явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.
Установив факт нарушения внесения арендных платежей, суд первой инстанции учел оплату арендных платежей предыдущего главы КФХ Орловской Е.Н., в связи с чем взыскал задолженность с нового главы КФХ Сарылова А.Е. в оставшемся неоплаченном размере.
Из материалов дела следует, что согласно соглашению членов крестьянского (фермерского) хозяйства от 14.05.2015 произошла смена главы КФХ. Предыдущий глава крестьянского (фермерского) хозяйства Орловская Е.Н. вышел из состава участников крестьянского (фермерского) хозяйства, назначен новый глава крестьянского (фермерского) хозяйства - Сарылов А.Е.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ 22.05.2015 смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства зарегистрирована в реестре, о чем свидетельствует один и тот же ОГРН принадлежащий как ИП Орловской Е.Н., так и ИП Сарылову А.Е.
Согласно материалам дела, предыдущий арендатор по договору - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Орловская Е.Н. внесла арендную плату по квитанциям от 28.12.2016 в общем размере 71 322 руб. 86 коп.
Учитывая фактическое владение земельным участком крестьянским (фермерским) хозяйством и отсутствие доказательств выбытия из владения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка, апелляционная коллегия судей полагает, что довод ответчика о том, что арендные платежи подлежат взысканию после государственной регистрации договора от 25.06.2015 о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подлежит отклонению в силу фактического пользования земельным участком самим хозяйством при смене главы КФХ с Орловской Е.Н. на главу КФХ Сарылова А.Е.
Суд, первой инстанции, установив фактическое пользование хозяйством земельным участком, а также отсутствие доказательств внесения платы за пользование, правомерно взыскал с главы КФХ долг в оставшемся неоплаченном размере 14 589 руб. 14 коп.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия судей полагает обоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания оставшейся задолженности по арендным платежам.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 3.3 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.
Установив, что ответчиком нарушено обязательство по своевременному и полному внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу удовлетворении требований администрации о взыскании пени в размере 4 788 руб. 77 коп. за период с 21.10.2015 по 30.09.2016.
Учитывая нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции расторг договор аренды.
Апелляционная коллегия судей соглашается с решением суда первой инстанции в данной части на основании следующего.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.
Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Учитывая разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, частичная оплата предыдущим главой КФХ Орловской Е.Н. суммы арендных платежей, не является основанием для отказа в требовании о расторжении договора аренды.
Довод апеллянта о несоблюдении досудебного урегулирования спора при расторжении договора не принимается апелляционным судом, на основании следующего.
Из материалов дела следует, что уведомление от 12.10.2016 о наличии задолженности по арендной плате с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, было направлено в адрес главы КФХ Сарылову А.Е., о чем свидетельствует копия описи ценного письма, в котором указанно заявление N 2440 от 12.10.2016, а также копия чека о направлении стороне по адресу Республика Калмыкия, Яшалтинский район, с. Яшалта, ул. Митяшкина д. 100, кв. 2.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок. Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действующим законодательством не предусмотрен запрет на указание в одном уведомлении о необходимости уплатить задолженность по арендным платежам и о расторжении договора в случае неисполнения обязанностей арендатора по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, поскольку арендодателем исполнена обязанность по направлению претензии в адрес арендатора с указанием на исполнение обязанности по внесению арендных платежей и о расторжении договора, апелляционная коллегия судей полагает, что основания для оставления без рассмотрения требования истца в части расторжения договора, отсутствуют.
При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 по делу N А22-3969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 N 16АП-2001/2017 ПО ДЕЛУ N А22-3969/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А22-3969/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Макаровой Н.В.
судей: Годило Н.Н., Джамбулатова С.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чуденцовой О.Ч., рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылова Александра Евгеньевича на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 по делу N А22-3969/2016
по исковому заявлению муниципального учреждения администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (ОГРН 1020800508398, ИНН 0812001872)
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылову Александру Евгеньевичу (ОГРНИП 313081634400027, ИНН 080800927469)
о взыскании задолженности по арендной плате и пени, в общем размере 90 700 руб. 77 коп., расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок,
с участием третьего лица: Орловской Евгении Николаевны, г. Элиста
при участии в судебном заседании представителя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылова Александра Евгеньевича: Абакиновой О.Н. по доверенности от 24.10.2015,
установил:
муниципальное учреждение администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Калмыкия с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Сарылову Александру Евгеньевичу (далее - ответчик, глава КФХ) о взыскании задолженности по арендной плате за 3,4 квартал 2015 года и 1,2 квартал 2016 года в размере 85 912 руб. 00 коп., пени за период с 21.10.2015 по 30.09.2016 в размере 4 788 руб. 77 коп., всего 90 700 руб. 77 коп., а также расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 108-2014 и обязании передать земельный участок.
Решением Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд признал обоснованным требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2014 N 108-2014. Взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 14 589 руб. 14 коп., пени за период с 21.10.2015 по 30.09.2016 в размере 4 788 руб. 77 коп., всего 19 377 руб. 91 коп. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением главой КФХ обязанности по внесению арендных платежей, что расценено как существенное нарушение условий договора аренды, являющееся основанием для досрочного расторжения договора аренды. Не согласившись с решением суда, глава КФХ обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении требований - отказать.
Согласно представленному отзыву администрация считает доводы жалобы необоснованными, просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена на сайте http://kad.arbitr.ru/ в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал по основаниям, в ней изложенным, просил решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
От муниципального учреждения администрация Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие их представителя.
Апелляционный суд пересматривает решение арбитражного суда первой инстанции в соответствии со статьями 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверяет законность принятого решения и правильность применения норм материального и процессуального права.
Проверив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда от 03.04.2017 подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 02.09.2014 между Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (арендодатель) и главой КФХ Орловской Евгенией Николаевной (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, N 108-2014 с соответствующими приложениями к нему, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в собственности Республики Калмыкия, с кадастровым номером 08:12:010101:1060, общей площадью 1 369 192, кв. м расположенный по адресу: Россия, Республика Калмыкия, Яшалтинский район, примерно в 7,2 км по направлению на юго-восток от ориентира п. Бага-Тугтун (далее - спорный земельный участок), на срок с 02.09.2014 по 01.09.2034.
Согласно п. п. 3.1, 3.2 договора арендатор обязался ежеквартально вносить арендную плату в размере, согласно прилагаемому к договору ежегодному расчету арендной платы. Арендная плата вносится ежеквартально: за 1 квартал - до 20 апреля, за 2 квартал - до 20 июля, за 3 квартал - до 20 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
По акту приема-передачи от 02.09.2014 земельный участок передан главе КФХ Орловской Е.Н.
В последующем, по договору от 25.06.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Республики Калмыкия, глава КФХ Орловская Е.Н. передала ответчику все права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в собственности Республики Калмыкия, N 108-2014 от 02.09.2014 в пределах срока указанного договора аренды, т.е. до 01.09.2034.
Указанный договор от 25.06.2015 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды прошел установленную законом государственную регистрацию 11.08.2016.
В последующем, на основании распоряжения Правительства Республики Калмыкия от 10.08.2015 N 264-р "О безвозмездной передаче земельных участков из государственной собственности Республики Калмыкия в муниципальную собственность Яшалтинского районного муниципального образования Республики Калмыкия" спорный земельный участок передан в собственность Яшалтинского РМО РК.
По сведениям истца за главой КФХ Сарыловым А.Е. числится задолженность по арендной плате по договору за 3,4 квартал 2015 года и 1,2 квартал 2016 года в размере 85 912 руб. 00 коп.
Поскольку ответчиком не произведено своевременное внесение арендной платы по договору, истец на основании п. 3.3 договора начислил ему пени в размере 4 788 руб. 77 коп.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендного платежа, истец направил в адрес ответчика уведомление от 12.10.2016 о наличии задолженности по арендной плате, в связи с чем предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, по причине отсутствия своевременного внесения арендной платы.
Неисполнение главой КФХ требований претензий истца явилось основанием для обращения администрации в суд с настоящим иском.
В силу пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора аренды земельного участка, регулируются земельным и гражданским законодательством.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за переданное ему имущество, предусмотрена статьями 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора.
Установив факт нарушения внесения арендных платежей, суд первой инстанции учел оплату арендных платежей предыдущего главы КФХ Орловской Е.Н., в связи с чем взыскал задолженность с нового главы КФХ Сарылова А.Е. в оставшемся неоплаченном размере.
Из материалов дела следует, что согласно соглашению членов крестьянского (фермерского) хозяйства от 14.05.2015 произошла смена главы КФХ. Предыдущий глава крестьянского (фермерского) хозяйства Орловская Е.Н. вышел из состава участников крестьянского (фермерского) хозяйства, назначен новый глава крестьянского (фермерского) хозяйства - Сарылов А.Е.
В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ 22.05.2015 смена главы крестьянского (фермерского) хозяйства зарегистрирована в реестре, о чем свидетельствует один и тот же ОГРН принадлежащий как ИП Орловской Е.Н., так и ИП Сарылову А.Е.
Согласно материалам дела, предыдущий арендатор по договору - глава крестьянского (фермерского) хозяйства Орловская Е.Н. внесла арендную плату по квитанциям от 28.12.2016 в общем размере 71 322 руб. 86 коп.
Учитывая фактическое владение земельным участком крестьянским (фермерским) хозяйством и отсутствие доказательств выбытия из владения крестьянского (фермерского) хозяйства земельного участка, апелляционная коллегия судей полагает, что довод ответчика о том, что арендные платежи подлежат взысканию после государственной регистрации договора от 25.06.2015 о передаче (уступки) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, подлежит отклонению в силу фактического пользования земельным участком самим хозяйством при смене главы КФХ с Орловской Е.Н. на главу КФХ Сарылова А.Е.
Суд, первой инстанции, установив фактическое пользование хозяйством земельным участком, а также отсутствие доказательств внесения платы за пользование, правомерно взыскал с главы КФХ долг в оставшемся неоплаченном размере 14 589 руб. 14 коп.
Принимая во внимание изложенное, апелляционная коллегия судей полагает обоснованным решение суда первой инстанции в части взыскания оставшейся задолженности по арендным платежам.
Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно п. 3.3 договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей ставкой рефинансирования ЦБ РФ от неуплаченной суммы долга за каждый день просрочки.
Установив, что ответчиком нарушено обязательство по своевременному и полному внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу удовлетворении требований администрации о взыскании пени в размере 4 788 руб. 77 коп. за период с 21.10.2015 по 30.09.2016.
Учитывая нарушение арендатором сроков внесения арендных платежей, суд первой инстанции расторг договор аренды.
Апелляционная коллегия судей соглашается с решением суда первой инстанции в данной части на основании следующего.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.
Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Учитывая разъяснения постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, частичная оплата предыдущим главой КФХ Орловской Е.Н. суммы арендных платежей, не является основанием для отказа в требовании о расторжении договора аренды.
Довод апеллянта о несоблюдении досудебного урегулирования спора при расторжении договора не принимается апелляционным судом, на основании следующего.
Из материалов дела следует, что уведомление от 12.10.2016 о наличии задолженности по арендной плате с предложением расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, было направлено в адрес главы КФХ Сарылову А.Е., о чем свидетельствует копия описи ценного письма, в котором указанно заявление N 2440 от 12.10.2016, а также копия чека о направлении стороне по адресу Республика Калмыкия, Яшалтинский район, с. Яшалта, ул. Митяшкина д. 100, кв. 2.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок. Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него договором обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья 6 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Действующим законодательством не предусмотрен запрет на указание в одном уведомлении о необходимости уплатить задолженность по арендным платежам и о расторжении договора в случае неисполнения обязанностей арендатора по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, поскольку арендодателем исполнена обязанность по направлению претензии в адрес арендатора с указанием на исполнение обязанности по внесению арендных платежей и о расторжении договора, апелляционная коллегия судей полагает, что основания для оставления без рассмотрения требования истца в части расторжения договора, отсутствуют.
При установленных обстоятельствах апелляционный суд считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства, имеющие существенное значение для разрешения настоящего спора, установленным обстоятельствам и представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 03.04.2017 по делу N А22-3969/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Н.В.МАКАРОВА
Н.В.МАКАРОВА
Судьи
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Н.Н.ГОДИЛО
С.И.ДЖАМБУЛАТОВ
Н.Н.ГОДИЛО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)