Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражного кооператива "Южный" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 по делу N А07-236/2016 (судья Айбасов Р.М.).
В судебном заседании принял участие представитель потребительского гаражного кооператива "Южный" Ишмухаметов Р.Н. (доверенность от 23.12.2015).
Потребительский гаражный кооператив "Южный" (далее - ПГК "Южный", гаражный кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, первый ответчик), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, второй ответчик), муниципальному унитарному предприятию по эксплуатации водопроводно-канализационного хозяйства "Уфаводоканал" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "Уфаводоканал", третий ответчик) о признании ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона, повлекшей ущемление имущественных прав и связанных с ними интересов членов ПГК "Южный", договор аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 в редакции дополнительного соглашения к данному договору от 14.08.2013, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и МУП "Уфаводоканал" в отношении земельного участка площадью 7 603 кв. м с кадастровым номером 02:55:010222:89; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Республике Башкортостан регистрационной записи за N 02-04-01/332/2013-090 от 16.09.2013 права аренды МУП "Уфаводоканал" указанного земельного участка; об обязании Администрации и Управления заключить с ПГК "Южный" договор аренды земельного участка с кадастровым N 02:55:010222:89 в части площади размером 5 701 кв. м, занимаемой расположенными на нем металлическими гаражами членов кооператива.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 (резолютивная часть от 10.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился ПГК "Южный" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение судом норм материального права, а также нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в принятии решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции с учетом доводов истца о фактическом продлении срока действия договора аренды земельного участка от 13.09.2000 неправильно определен круг юридически значимых обстоятельств по делу и не исследовано обстоятельство совершения сторонами действий, свидетельствующих о продлении договора аренды на неопределенный срок. Так, суд сделал вывод о прекращении договора аренды земельного участка, занимаемого истцом, в силу направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды от 11.07.2007 при отсутствии в материалах дела указанного уведомления, чем нарушил принцип непосредственного исследования доказательств. Таким образом, судом не исследована действительная воля арендодателя на прекращение договора аренды земельного участка от 13.09.2000 и не учтено, что в 2007 году допускалось прекращении договора аренды только возобновленного на неопределенный срок, что подтверждает довод истца о сохранении арендных отношений после прекращении срока действий указанного договора аренды и отсутствии воли арендодателя на его прекращение. Вывод суда о том, что условия договора исключают возобновление договора на неопределенный срок, противоречит норме п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая носит императивный характер и не допускает исключений в договоре аренды.
Апеллянт также полагает, что судебный акт принят о правах и обязанностях членов гаражного кооператива, не привлеченных к участию в деле, и суд первой инстанции необоснованно отказал кооперативу в их привлечении в качестве третьих лиц.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца от ответчиков в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 22.03.1999 N 910 "Об установке временных металлических гаражей по ул. Зенцова в Ленинском районе города" Уфимскому агрегатному производственному объединению им. 50-летия СССР разрешено проектирование и установка временных металлических гаражей на территории, зарезервированной под строительство очистных сооружений предприятия на земельном участке площадью 0,5 га городских земель по ул. Зенцова в Ленинском районе города (т. 1 л.д. 56).
Постановлением главы Администрации Ленинского района города Уфы Республики Башкортостан от 27.05.1999 N 916 зарегистрированы потребительский автогаражный кооператив "Южный" и его Устав (т. 1 л.д. 57).
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 ПГК "Южный" передан в аренду на 3 года земельный участок площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый металлическими гаражами, и земельный участок площадью 828 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый капитальными гаражами (т. 1 л.д. 58).
В п. 3.2. указанного постановления установлено предупреждение кооперативу, что по первому требованию Администрации города Уфы земельный участок площадью 5 071 кв. м подлежит изъятию, а строения сносу за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.
13.09.2000 между Администрацией города Уфы Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ПГК "Южный" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 924-2000/в, по условиям п. п. 1.1., 3.1., 4.2. которого арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 18.07.2000 по 18.07.2003 за плату в размере 29 188,32 руб. в год в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017, площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Зенцова, д. 103, занимаемый металлическими гаражами (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно п. 3.3. указанного договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
По окончании установленного договором аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока аренды ПГК "Южный" земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м по акту приема-передачи не возвратил, продолжил фактическое пользование указанным земельным участком, занимаемым металлическими гаражами его членов.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02.10.2007 N 6034 (т. 1 л.д. 33-34) утвержден проект границ по перераспределению земельных участков 02:55:01 02 22:0084 и 02:55:01 02 22:0017, МУП "Уфаводоканал" предоставлен вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 02 22:0084 (Б) площадью 7 603 кв. м в аренду сроком на 3 года.
На основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.02.2011 N 550 (т. 1 л.д. 30) между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и МУП "Уфаводоканал" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011, в соответствии с п. п. 1.1., 3.1., 4.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок с 11.02.2011 до 02.10.2013 за плату в размере 8 482,29 руб. в год в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Зенцова и Токарной, для проектирования и строительства базы южных водопроводных сетей, общей площадью 7 603 кв. м (т. 1 л.д. 31-32).
Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 32 оборот).
Постановлением Администрации от 02.08.2013 N 4266 (т. 1 л.д. 35) действие договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 продлено до 02.10.2016.
В 2014 году МУП "Уфаводоканал" обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ПГК "Южный" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной от 142 гаражей, об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной, занятый гаражами, в пригодное для использования состояние путем освобождения его от бытового и иного мусора.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2014 по делу N А07-4582/2014 в удовлетворении исковых требований МУП "Уфаводоканал" к ПГК "Южный" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 отказано (т. 1 л.д. 36-41).
Гаражный кооператив и его члены неоднократно обращались в уполномоченные органы местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 на неопределенный срок для эксплуатации металлических гаражей своих членов (письмо исх. N 11 от 01.07.2014 - т. 1 л.д. 108; письмо от 08.07.2014 - т. 1 л.д. 109-112; письмо от 23.03.2014 - т. 1 л.д. 121; письмо исх. N 4 от 23.03.2015 - т. 1 л.д. 122-123; письмо от 05.08.2015 - т. 1 л.д. 124-125).
В удовлетворении указанных заявлений было отказано, в том числе по причине предоставления в аренду МУП "Уфаводоканал" земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, образованного из ранее арендованного истцом земельного участка (т. 1 л.д. 128, 131, 134, 135).
Полагая, что договор аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011 является недействительной (ничтожной) сделкой по причине предоставления третьему ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:89 при сохранении ранее возникших из договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 арендных отношений с истцом, при размещении на нем металлических гаражей, принадлежащих членам гаражного кооператива, в силу нарушения преимущественного права истца на заключение договора аренды занимаемого земельного участка на новый срок, а также в силу отсутствия государственной регистрации договора аренды N 256-11 от 01.04.2011, ПГК "Южный" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не является правообладателем земельного участка, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, в силу прекращения ранее заключенного договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000. В силу этого суд не нашел оснований для признания договора ничтожным, что также послужило основанием для отказа в удовлетворении требования гаражного кооператива о предоставлении ему в аренду части земельного участка, занимаемого металлическими гаражами.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной обладает лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 15.04.2008 N 289-О-О также разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Как усматривается из материалов дела, в том числе из доводов, изложенных истцом в обосновании заявленного иска, и доводов апелляционной жалобы, ПГК "Южный" связывает наличие у него заинтересованности в оспаривании договора аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011 с тем, что часть переданного МУП "Уфаводоканал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной занята 142 гаражами и находится в арендном пользовании гаражного кооператива на основании ранее заключенного договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000.
Однако указанная правовая позиция истца не основана на нормах материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
На основании разъяснений, изложенных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, из содержания приведенных норм ст. ст. 421, 621 ГК РФ, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
На основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 (т. 1 л.д. 58) между Администрацией города Уфы Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ПГК "Южный" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000, по условиям которого истцу в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Зенцова, д. 103, занимаемый металлическими гаражами (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно п. 3.1. договора аренды срок аренды истцом земельного участка был определен с 18.07.2000 по 18.07.2003.
В пункте 3.3. договора аренды арендодатель и арендатор установили, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
Согласно п. 11.3. договора аренды по истечении стока действия договора, указанного в п. 1.1., и неполучении от арендатора письменного заявления о продлении срок действия настоящего договора, договор считается расторгнутым, и его действие прекращается.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценив указанные условия договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу, что при заключении его стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления истцом Администрации или Комитету по земельным ресурсам и землеустройству до истечения срока действия договора аренды уведомления о продлении срока его действия, коллегия приходит к выводу о том, что с 19.07.2003 договор аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 прекратил свое действие, и в силу ст. ст. 425, 622 ГК РФ истец утратил право пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что условия договора, исключающие возобновление договора на неопределенный срок, противоречат п. 2 ст. 621, который носит императивный характер и не допускает исключений в договоре аренды, с учетом вышеизложенных выводов апелляционного суда отклоняются как основанные на неправильном применении норм ГК РФ.
Доводы апеллянта о неправильном определении судом первой инстанции круга юридически значимых обстоятельств по делу и наличии обстоятельств совершения сторонами действий, свидетельствующих о продлении договора аренды на неопределенный срок, подлежат отклонению.
Так, ссылки апеллянта на сохранение пользования ПГК "Южный" земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м по окончании установленного договором аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока, на ежегодное внесение арендной платы за земельный участок не свидетельствует о сохранении договорных отношений, поскольку нарушение истцом установленной ст. 622 ГК РФ и п. 6.2. договора аренды обязанности арендатора по возврату земельного участка не влечет возникновение у него статуса титульного землепользования. Ссылки истца на указанное обстоятельство исключаются в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, по смыслу которой никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, в силу чего арендатор, не исполнивший обязанность по возврату земельного участка, на вправе ссылаться на продление действия договора аренды.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на оплату им арендной платы, поскольку исполнение такой обязанности обусловлено требованиями ст. 622 ГК РФ, а также принципом платности землепользования в Российской Федерации (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и не влечет возобновления договорных отношений при отсутствии на то воли арендодателя.
Направление арендодателем уведомления о расторжении договора аренды от 11.07.2007, на что ссылается апеллянт, не имеет правового значения с учетом прекращения ранее договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Арбитражный апелляционный суд также не может согласиться с доводами апеллянта о сохранении за ПГК "Южный" права пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м в силу размещения на нем 142 металлических гаражей.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 22.03.1999 N 910 "Об установке временных металлических гаражей по ул. Зенцова в Ленинском районе города" Уфимскому агрегатному производственному объединению им. 50-летия СССР на предоставляемом земельном участке с кадастровым номером 02:55:010222:0017 было разрешено проектирование и установка временных металлических гаражей (т. 1 л.д. 56).
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 ПГК "Южный" был передан в аренду на 3 года земельный участок площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый металлическими гаражами, при этом, в п. 3.2. указанного постановления было установлено предупреждение кооперативу, что по первому требованию Администрации города Уфы земельный участок площадью 5 071 кв. м подлежит изъятию, а строения сносу за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка (т. 1 л.д. 58).
С учетом изложенных фактических обстоятельств дела и условий предоставления гаражному кооперативу земельного участка в аренду суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что кооперативу "Южный" указанный земельный участок предоставлялся для временного размещения некапитальных объектов (гаражей) без права застройки, что в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возможность сохранения права пользования арендуемым земельным участком по истечении срока действия договора аренды.
Согласно пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Между тем ПГК "Южный" на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены суду доказательства возведения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м капитальных объектов недвижимости, право собственности на которые принадлежит гаражному кооперативу.
Напротив, как следует из материалов дела, истец отрицал указанное обстоятельство, ссылаясь на принадлежность гаражей членам ПГК "Южный" (т. 1 л.д. 14, 74), при этом доказательства возможности действовать в интересах указанных лиц истец суду не представил.
При таких обстоятельствах, само по себе размещение 142 временных металлических гаражей, не принадлежащих истцу, на указанном земельном участке не свидетельствует о наличии у него в силу закона прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 по истечении срока договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000.
Размещенное на земельном участке здание сторожевой, упомянутое в постановлении о прекращении производства по делу об административному правонарушении (т. 1 л.д. 42-43), по утверждению представителя истца в судебном заседании апелляционного суда (аудиопротокол от 08.08.0216) не является объектом недвижимого имущества.
В удовлетворении последующих заявлений гаражного кооператива о продлении договора аренды земельного участка под металлическими гаражами было отказано, в том числе по причине предоставления в аренду МУП "Уфаводоканал" земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, образованного из ранее арендованного истцом земельного участка (т. 1 л.д. 128, 131, 134, 135).
Учитывая вышеизложенные выводы, а также принимая во внимание истечение установленного в п. 3.1. договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока арендного пользования истцом земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об утрате гаражным кооперативом арендных прав на земельный участок и, как следствие, об отсутствии заинтересованности в оспаривании договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 в отношении земельного участка площадью 7 603 кв. м с кадастровым номером 02:55:010222:89, который был образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:0017, поскольку в данном случае оспариваемая сделка не нарушает прав гаражного кооператива и не создает неопределенности в его правовом положении по отношению к одной из сторон оспариваемой сделки.
С учетом того, что в силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ отсутствие подлежащего защите материального права и законного интереса является основанием для отказа в иске, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 недействительной сделкой является правильным.
Поскольку названный договор аренды не оспорен истцом, не признан ничтожной сделкой, вывод суда об отсутствии оснований для предоставления истцу части земельного участка с кадастровым N 02:55:010222:89 площадью 5 701 кв. м, занимаемой расположенными на нем металлическими гаражами членов кооператива, соответствует норме пп. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта о том, что судебный акт принят о правах и обязанностях членов гаражного кооператива, не привлеченных к участию в деле, и суд первой инстанции необоснованно отказал кооперативу в их привлечении в качестве третьих лиц, несостоятельны.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
По смыслу указанной процессуальной нормы в совокупности с положениями пп. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон судебного спора.
Однако из материалов дела не усматриваются и апеллянтом не представлены доказательства того, что обжалуемое решение суда может повлиять или повлияло на права и обязанности указанных апеллянтом в жалобе лиц по отношению к участникам судебного разбирательства. Доказательства того, что судом в решении сделаны выводы о правах и обязанностях указанных лиц, в дело также не представлены.
Ссылка апеллянта на то, что члены гаражного кооператива являются собственниками 142 металлических гаражей, не опровергает вывод суда об отсутствии необходимости их привлечения к участию в настоящем деле, поскольку данные лица не являются участниками оспариваемой сделки или договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000, на них не возлагаются дополнительные обязанности судебным актом по настоящему делу и исключается возможность их самостоятельного обращения в суд за защитой предполагаемых нарушенных материальных прав.
Следует также отметить, что истцом в подтверждение права собственности членов кооператива на указанные гаражи вопреки требованиям п. 4 ст. 218 ГК РФ не представлено доказательств полной выплаты паевых взносов.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ПГК "Южный" и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 по делу N А07-236/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского гаражного кооператива "Южный" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2016 N 18АП-8346/2016 ПО ДЕЛУ N А07-236/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. N 18АП-8346/2016
Дело N А07-236/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу потребительского гаражного кооператива "Южный" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 по делу N А07-236/2016 (судья Айбасов Р.М.).
В судебном заседании принял участие представитель потребительского гаражного кооператива "Южный" Ишмухаметов Р.Н. (доверенность от 23.12.2015).
Потребительский гаражный кооператив "Южный" (далее - ПГК "Южный", гаражный кооператив, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, первый ответчик), Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, второй ответчик), муниципальному унитарному предприятию по эксплуатации водопроводно-канализационного хозяйства "Уфаводоканал" городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - МУП "Уфаводоканал", третий ответчик) о признании ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям закона, повлекшей ущемление имущественных прав и связанных с ними интересов членов ПГК "Южный", договор аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 в редакции дополнительного соглашения к данному договору от 14.08.2013, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и МУП "Уфаводоканал" в отношении земельного участка площадью 7 603 кв. м с кадастровым номером 02:55:010222:89; о применении последствий недействительности ничтожной сделки путем исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним Управления Росреестра по Республике Башкортостан регистрационной записи за N 02-04-01/332/2013-090 от 16.09.2013 права аренды МУП "Уфаводоканал" указанного земельного участка; об обязании Администрации и Управления заключить с ПГК "Южный" договор аренды земельного участка с кадастровым N 02:55:010222:89 в части площади размером 5 701 кв. м, занимаемой расположенными на нем металлическими гаражами членов кооператива.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 (резолютивная часть от 10.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласился ПГК "Южный" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, рассмотреть дело правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, неправильное применение судом норм материального права, а также нарушение судом норм процессуального права, выразившееся в принятии решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.
Апеллянт полагает, что судом первой инстанции с учетом доводов истца о фактическом продлении срока действия договора аренды земельного участка от 13.09.2000 неправильно определен круг юридически значимых обстоятельств по делу и не исследовано обстоятельство совершения сторонами действий, свидетельствующих о продлении договора аренды на неопределенный срок. Так, суд сделал вывод о прекращении договора аренды земельного участка, занимаемого истцом, в силу направления арендодателем уведомления о расторжении договора аренды от 11.07.2007 при отсутствии в материалах дела указанного уведомления, чем нарушил принцип непосредственного исследования доказательств. Таким образом, судом не исследована действительная воля арендодателя на прекращение договора аренды земельного участка от 13.09.2000 и не учтено, что в 2007 году допускалось прекращении договора аренды только возобновленного на неопределенный срок, что подтверждает довод истца о сохранении арендных отношений после прекращении срока действий указанного договора аренды и отсутствии воли арендодателя на его прекращение. Вывод суда о том, что условия договора исключают возобновление договора на неопределенный срок, противоречит норме п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая носит императивный характер и не допускает исключений в договоре аренды.
Апеллянт также полагает, что судебный акт принят о правах и обязанностях членов гаражного кооператива, не привлеченных к участию в деле, и суд первой инстанции необоснованно отказал кооперативу в их привлечении в качестве третьих лиц.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца от ответчиков в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.
С учетом мнения представителя заявителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 22.03.1999 N 910 "Об установке временных металлических гаражей по ул. Зенцова в Ленинском районе города" Уфимскому агрегатному производственному объединению им. 50-летия СССР разрешено проектирование и установка временных металлических гаражей на территории, зарезервированной под строительство очистных сооружений предприятия на земельном участке площадью 0,5 га городских земель по ул. Зенцова в Ленинском районе города (т. 1 л.д. 56).
Постановлением главы Администрации Ленинского района города Уфы Республики Башкортостан от 27.05.1999 N 916 зарегистрированы потребительский автогаражный кооператив "Южный" и его Устав (т. 1 л.д. 57).
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 ПГК "Южный" передан в аренду на 3 года земельный участок площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый металлическими гаражами, и земельный участок площадью 828 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый капитальными гаражами (т. 1 л.д. 58).
В п. 3.2. указанного постановления установлено предупреждение кооперативу, что по первому требованию Администрации города Уфы земельный участок площадью 5 071 кв. м подлежит изъятию, а строения сносу за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка.
13.09.2000 между Администрацией города Уфы Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ПГК "Южный" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 924-2000/в, по условиям п. п. 1.1., 3.1., 4.2. которого арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 18.07.2000 по 18.07.2003 за плату в размере 29 188,32 руб. в год в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017, площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Зенцова, д. 103, занимаемый металлическими гаражами (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно п. 3.3. указанного договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
По окончании установленного договором аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока аренды ПГК "Южный" земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м по акту приема-передачи не возвратил, продолжил фактическое пользование указанным земельным участком, занимаемым металлическими гаражами его членов.
Постановлением главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 02.10.2007 N 6034 (т. 1 л.д. 33-34) утвержден проект границ по перераспределению земельных участков 02:55:01 02 22:0084 и 02:55:01 02 22:0017, МУП "Уфаводоканал" предоставлен вновь образованный земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 02 22:0084 (Б) площадью 7 603 кв. м в аренду сроком на 3 года.
На основании постановления главы Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11.02.2011 N 550 (т. 1 л.д. 30) между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и МУП "Уфаводоканал" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011, в соответствии с п. п. 1.1., 3.1., 4.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает на срок с 11.02.2011 до 02.10.2013 за плату в размере 8 482,29 руб. в год в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, расположенный по адресу: Ленинский район городского округа город Уфа Республики Башкортостан, у пересечения улиц Зенцова и Токарной, для проектирования и строительства базы южных водопроводных сетей, общей площадью 7 603 кв. м (т. 1 л.д. 31-32).
Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре (т. 1 л.д. 32 оборот).
Постановлением Администрации от 02.08.2013 N 4266 (т. 1 л.д. 35) действие договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 продлено до 02.10.2016.
В 2014 году МУП "Уфаводоканал" обращалось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к ПГК "Южный" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной от 142 гаражей, об обязании привести земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной, занятый гаражами, в пригодное для использования состояние путем освобождения его от бытового и иного мусора.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.07.2014 по делу N А07-4582/2014 в удовлетворении исковых требований МУП "Уфаводоканал" к ПГК "Южный" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:89 отказано (т. 1 л.д. 36-41).
Гаражный кооператив и его члены неоднократно обращались в уполномоченные органы местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлениями о продлении договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 на неопределенный срок для эксплуатации металлических гаражей своих членов (письмо исх. N 11 от 01.07.2014 - т. 1 л.д. 108; письмо от 08.07.2014 - т. 1 л.д. 109-112; письмо от 23.03.2014 - т. 1 л.д. 121; письмо исх. N 4 от 23.03.2015 - т. 1 л.д. 122-123; письмо от 05.08.2015 - т. 1 л.д. 124-125).
В удовлетворении указанных заявлений было отказано, в том числе по причине предоставления в аренду МУП "Уфаводоканал" земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, образованного из ранее арендованного истцом земельного участка (т. 1 л.д. 128, 131, 134, 135).
Полагая, что договор аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011 является недействительной (ничтожной) сделкой по причине предоставления третьему ответчику земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:89 при сохранении ранее возникших из договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 арендных отношений с истцом, при размещении на нем металлических гаражей, принадлежащих членам гаражного кооператива, в силу нарушения преимущественного права истца на заключение договора аренды занимаемого земельного участка на новый срок, а также в силу отсутствия государственной регистрации договора аренды N 256-11 от 01.04.2011, ПГК "Южный" обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не является правообладателем земельного участка, в отношении которого заключен оспариваемый договор аренды, в силу прекращения ранее заключенного договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000. В силу этого суд не нашел оснований для признания договора ничтожным, что также послужило основанием для отказа в удовлетворении требования гаражного кооператива о предоставлении ему в аренду части земельного участка, занимаемого металлическими гаражами.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы истца, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ (здесь и далее в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемого договора аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
По смыслу указанных правовых норм, правом на обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной обладает лицо, права и законные интересы которого были нарушены фактом заключения и исполнение такой сделки.
Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 15.04.2008 N 289-О-О также разъяснено, что заинтересованным согласно норме статьи 166 ГК РФ является субъект, имеющий материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Как усматривается из материалов дела, в том числе из доводов, изложенных истцом в обосновании заявленного иска, и доводов апелляционной жалобы, ПГК "Южный" связывает наличие у него заинтересованности в оспаривании договора аренды земельного участка N 256-11 от 01.04.2011 с тем, что часть переданного МУП "Уфаводоканал" в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:89 у пересечения улиц Зенцова и Токарной занята 142 гаражами и находится в арендном пользовании гаражного кооператива на основании ранее заключенного договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000.
Однако указанная правовая позиция истца не основана на нормах материального права и не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы в том числе земельные участки.
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В силу п. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
На основании разъяснений, изложенных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, из содержания приведенных норм ст. ст. 421, 621 ГК РФ, а также разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
На основании постановления главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 (т. 1 л.д. 58) между Администрацией города Уфы Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по земельным ресурсам и землеустройству (арендодатель) и ПГК "Южный" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000, по условиям которого истцу в аренду был передан земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: Ленинский район г. Уфы, ул. Зенцова, д. 103, занимаемый металлическими гаражами (т. 1 л.д. 19-20).
Согласно п. 3.1. договора аренды срок аренды истцом земельного участка был определен с 18.07.2000 по 18.07.2003.
В пункте 3.3. договора аренды арендодатель и арендатор установили, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Пунктом 3.4. договора аренды предусмотрено, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленном настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
Согласно п. 11.3. договора аренды по истечении стока действия договора, указанного в п. 1.1., и неполучении от арендатора письменного заявления о продлении срок действия настоящего договора, договор считается расторгнутым, и его действие прекращается.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Оценив указанные условия договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, апелляционная коллегия приходит к выводу, что при заключении его стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 ГК РФ возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления истцом Администрации или Комитету по земельным ресурсам и землеустройству до истечения срока действия договора аренды уведомления о продлении срока его действия, коллегия приходит к выводу о том, что с 19.07.2003 договор аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 прекратил свое действие, и в силу ст. ст. 425, 622 ГК РФ истец утратил право пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что условия договора, исключающие возобновление договора на неопределенный срок, противоречат п. 2 ст. 621, который носит императивный характер и не допускает исключений в договоре аренды, с учетом вышеизложенных выводов апелляционного суда отклоняются как основанные на неправильном применении норм ГК РФ.
Доводы апеллянта о неправильном определении судом первой инстанции круга юридически значимых обстоятельств по делу и наличии обстоятельств совершения сторонами действий, свидетельствующих о продлении договора аренды на неопределенный срок, подлежат отклонению.
Так, ссылки апеллянта на сохранение пользования ПГК "Южный" земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м по окончании установленного договором аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока, на ежегодное внесение арендной платы за земельный участок не свидетельствует о сохранении договорных отношений, поскольку нарушение истцом установленной ст. 622 ГК РФ и п. 6.2. договора аренды обязанности арендатора по возврату земельного участка не влечет возникновение у него статуса титульного землепользования. Ссылки истца на указанное обстоятельство исключаются в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ, по смыслу которой никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, в силу чего арендатор, не исполнивший обязанность по возврату земельного участка, на вправе ссылаться на продление действия договора аренды.
По тем же основаниям отклоняются ссылки апеллянта на оплату им арендной платы, поскольку исполнение такой обязанности обусловлено требованиями ст. 622 ГК РФ, а также принципом платности землепользования в Российской Федерации (ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), и не влечет возобновления договорных отношений при отсутствии на то воли арендодателя.
Направление арендодателем уведомления о расторжении договора аренды от 11.07.2007, на что ссылается апеллянт, не имеет правового значения с учетом прекращения ранее договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Арбитражный апелляционный суд также не может согласиться с доводами апеллянта о сохранении за ПГК "Южный" права пользования земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м в силу размещения на нем 142 металлических гаражей.
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 22.03.1999 N 910 "Об установке временных металлических гаражей по ул. Зенцова в Ленинском районе города" Уфимскому агрегатному производственному объединению им. 50-летия СССР на предоставляемом земельном участке с кадастровым номером 02:55:010222:0017 было разрешено проектирование и установка временных металлических гаражей (т. 1 л.д. 56).
Постановлением главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 18.07.2000 N 3013 ПГК "Южный" был передан в аренду на 3 года земельный участок площадью 5 071 кв. м, находящийся по адресу: ул. Зенцова, д. 103 в Ленинском районе г. Уфы, занимаемый металлическими гаражами, при этом, в п. 3.2. указанного постановления было установлено предупреждение кооперативу, что по первому требованию Администрации города Уфы земельный участок площадью 5 071 кв. м подлежит изъятию, а строения сносу за счет владельца без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка (т. 1 л.д. 58).
С учетом изложенных фактических обстоятельств дела и условий предоставления гаражному кооперативу земельного участка в аренду суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что кооперативу "Южный" указанный земельный участок предоставлялся для временного размещения некапитальных объектов (гаражей) без права застройки, что в силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации исключает возможность сохранения права пользования арендуемым земельным участком по истечении срока действия договора аренды.
Согласно пп. 5 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Между тем ПГК "Южный" на основании ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены суду доказательства возведения на земельном участке с кадастровым номером 02:55:010222:0017 площадью 5 071 кв. м капитальных объектов недвижимости, право собственности на которые принадлежит гаражному кооперативу.
Напротив, как следует из материалов дела, истец отрицал указанное обстоятельство, ссылаясь на принадлежность гаражей членам ПГК "Южный" (т. 1 л.д. 14, 74), при этом доказательства возможности действовать в интересах указанных лиц истец суду не представил.
При таких обстоятельствах, само по себе размещение 142 временных металлических гаражей, не принадлежащих истцу, на указанном земельном участке не свидетельствует о наличии у него в силу закона прав на земельный участок с кадастровым номером 02:55:010222:0017 по истечении срока договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000.
Размещенное на земельном участке здание сторожевой, упомянутое в постановлении о прекращении производства по делу об административному правонарушении (т. 1 л.д. 42-43), по утверждению представителя истца в судебном заседании апелляционного суда (аудиопротокол от 08.08.0216) не является объектом недвижимого имущества.
В удовлетворении последующих заявлений гаражного кооператива о продлении договора аренды земельного участка под металлическими гаражами было отказано, в том числе по причине предоставления в аренду МУП "Уфаводоканал" земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010222:89, образованного из ранее арендованного истцом земельного участка (т. 1 л.д. 128, 131, 134, 135).
Учитывая вышеизложенные выводы, а также принимая во внимание истечение установленного в п. 3.1. договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000 срока арендного пользования истцом земельным участком с кадастровым номером 02:55:010222:0017, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об утрате гаражным кооперативом арендных прав на земельный участок и, как следствие, об отсутствии заинтересованности в оспаривании договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 в отношении земельного участка площадью 7 603 кв. м с кадастровым номером 02:55:010222:89, который был образован из земельного участка с кадастровым номером 02:55:010222:0017, поскольку в данном случае оспариваемая сделка не нарушает прав гаражного кооператива и не создает неопределенности в его правовом положении по отношению к одной из сторон оспариваемой сделки.
С учетом того, что в силу ст. ст. 11, 12 ГК РФ, ст. 4 АПК РФ отсутствие подлежащего защите материального права и законного интереса является основанием для отказа в иске, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка N 265-11 от 01.04.2011 недействительной сделкой является правильным.
Поскольку названный договор аренды не оспорен истцом, не признан ничтожной сделкой, вывод суда об отсутствии оснований для предоставления истцу части земельного участка с кадастровым N 02:55:010222:89 площадью 5 701 кв. м, занимаемой расположенными на нем металлическими гаражами членов кооператива, соответствует норме пп. 2 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доводы апеллянта о том, что судебный акт принят о правах и обязанностях членов гаражного кооператива, не привлеченных к участию в деле, и суд первой инстанции необоснованно отказал кооперативу в их привлечении в качестве третьих лиц, несостоятельны.
В соответствии с ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.
По смыслу указанной процессуальной нормы в совокупности с положениями пп. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ обязательное участие третьего лица в судебном разбирательстве требуется, если судебный акт, которым заканчивается рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции, может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон судебного спора.
Однако из материалов дела не усматриваются и апеллянтом не представлены доказательства того, что обжалуемое решение суда может повлиять или повлияло на права и обязанности указанных апеллянтом в жалобе лиц по отношению к участникам судебного разбирательства. Доказательства того, что судом в решении сделаны выводы о правах и обязанностях указанных лиц, в дело также не представлены.
Ссылка апеллянта на то, что члены гаражного кооператива являются собственниками 142 металлических гаражей, не опровергает вывод суда об отсутствии необходимости их привлечения к участию в настоящем деле, поскольку данные лица не являются участниками оспариваемой сделки или договора аренды земельного участка N 924-2000/в от 13.09.2000, на них не возлагаются дополнительные обязанности судебным актом по настоящему делу и исключается возможность их самостоятельного обращения в суд за защитой предполагаемых нарушенных материальных прав.
Следует также отметить, что истцом в подтверждение права собственности членов кооператива на указанные гаражи вопреки требованиям п. 4 ст. 218 ГК РФ не представлено доказательств полной выплаты паевых взносов.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ПГК "Южный" и отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.05.2016 по делу N А07-236/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу потребительского гаражного кооператива "Южный" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)