Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (Тульская область, г. Узловая, ОГРН 1067150006703, ИНН 7117027470) на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2016 по делу N А68-270/2016 (судья Большаков Д.В.), установил следующее.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УК Развитие Тульской области" (г. Тула, ОГРН 1147154006537, ИНН 7103520205) (далее - общество) о взыскании 418 363 рублей 63 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с июля 2015 по ноябрь 2015 года в размере 406 941 рублей 59 копеек, пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек, а также расторжении договора аренды земельных участков от 30.03.2015 N 40:
- - с кадастровым номером 71:31:020102:55, площадью 1 641 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Андреева, д. 6;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:62, площадью 1 816 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Андреева, д. 4;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:61, площадью 1 821 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Ударников, д. 3;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:56, площадью 1 742 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Ударников, д. 5;
- Истец также просил возложить на общество обязанность освободить указанные земельные участки и сдать их по актам приема-передачи в семидневный срок с даты вступления решения в законную силу (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, исключив из предмета иска требования об освобождении земельных участков и сдаче их по актам приема-передачи. Судом уточнение в указанной части принято. В принятии уточнений об увеличении суммы долга и неустойки отказано.
Решением суда от 08.04.2016 (т. 2, л.д. 59) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу комитета взыскано 418 363 рублей 63 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 406 941 рубля 59 копеек и пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано.
В апелляционной жалобе комитет просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 30.03.2015 N 40. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неправомерное применение судом первой инстанции пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая, что договор аренды заключен на срок 2 года. Указывает на соблюдение комитетом досудебного порядка урегулирования спора. Отмечает, что обществом в течение полугода после вынесения решения не произведены действия, свидетельствующие о его намерении освоить предоставленные земельные участки. Обращает внимание на то, что отказ в удовлетворении требований о расторжении договора ущемляет права комитета, не позволяя исполнить полномочия по распоряжению земельными участками, возложенные на него действующим законодательством.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36), если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Поскольку возражений относительно частичного пересмотра судебного акта сторонами не заявлено, законность и обоснованность решения проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части отказа в расторжении договора аренды земельных участок от 30.03.2015 N 40.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 30.03.2015 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 40 земельных участков с кадастровыми номерами 71:31:020102:55, 71:31:020102:62, 71:31:020102:61, 71:31:020102:56 (т. 1, л.д. 28).
Договор заключен на срок 2 года, является актом приема-передачи земельного участка (пункты 2.1, 4.1) и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 22.05.2015 (номер регистрации 71-71/020-71/020/002/2015-794/1).
Размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:55 - 185 849 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:62 - 206 804 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:61 - 331 777 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:56 - 347 162 рублей в год (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 первый арендный платеж производится до 20 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора и состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 20 числа текущего месяца. Задатки, уплаченные для участия в аукционе, засчитываются в счет оплаты по договору.
В силу пунктов 6.1, 6.1.2, 6.2.2 договор расторгается судом в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
По требованию одной из сторон при расторжении договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи участка (пункт 6.8 договора).
В соответствии с пунктом 7.1 договора за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пени начисляются ежемесячно двадцать первого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляются к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пени.
В письме от 11.12.2015 N КИ-2018 комитет указал на наличие у общества задолженности по арендной плате в сумме 406 941 рубля 59 копеек, на которую начислены пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек, предложив арендатору в 7-дневный срок погасить задолженность или сообщить о согласии расторгнуть договор аренды. Одновременно комитет сообщил, что в противном случае будет вынужден обратиться в суд с иском о принудительном погашении долга и расторжении договора (т. 1, л.д. 36).
Отказ от добровольного удовлетворения предъявленных требований послужил основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложены обязанности своевременно производить платежи за землю.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В обоснование требования о расторжении договора комитет сослался на то, что обществом обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, что, по мнению комитета, является существенным нарушением условий договора, являющегося основанием для его досрочного расторжения.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитетом данное положение закона соблюдено, что подтверждается претензией от 11.12.2015 (т. 1, л.д. 36), в которой комитет потребовал оплаты задолженности в семидневный срок, в случае непогашения предложил сообщать о согласии расторгнуть договор аренды. Уведомление вручено ответчику 18.12.2015 (т. 1, л.д. 39).
Между тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В данном случае условиями договора аренды срок освоения земельных участков не предусмотрен, доказательств необходимости осуществления такого освоения для начала строительства не представлено, ввиду чего соответствующий довод комитета (о неосвоении участков в течение 6 месяцев) не имеет значения.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае, как видно из условий договора аренды, земельные участки предоставлялись в аренду для эксплуатации объектов недвижимости (жилых домов). При этом пунктом 8.1.3 договора предусматривалась обязанность арендатора завершить строительство в течение срока действия договора, т.е. в течение двух лет.
Таким образом, фактически земельные участки предоставлялись для целей строительства жилых домов.
На момент обращения в суд предусмотренный договором срок аренды, а также срок действия разрешения на строительство (т. 2, л.д. 1) не истекли.
С учетом отсутствия в условиях договора положений о сроке освоения земельных участков, неистечении срока действия договора (срока строительства) и разрешения на строительство, невозможности вследствие этого прийти к выводу о неиспользовании земельных участков в согласованный срок, суд считает, что допущенное арендатором нарушение внесения арендной платы не может квалифицироваться в качестве существенного (повлекшего для истца ущерб, в результате которого он лишился того, на что рассчитывал), а заявленные комитетом требования, по существу являются злоупотреблением правом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Акт осмотра от 03.03.2016, составленный комитетом в ходе рассмотрения дела в подтверждение факта неиспользования земельных участков, не принимается судом, поскольку требования о расторжении договора аренды по основанию неиспользования земельных участков, комитетом не заявлялись; основание требований в суде первой инстанции не изменялись. Просрочка внесения арендной платы, исходя из фактических обстоятельств спора, не признана судом нарушением, достаточным для расторжения договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что от требования об освобождении земельных участков комитетом заявлен отказ, в то время как спорные участки передавались в пользование в рамках обязательственных правоотношений по акту передачи (пункт 4.1 договора аренды) и применительно к пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации должны возвращаться в таком же порядке.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2016 по делу N А68-270/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 09.06.2016 N 20АП-2851/2016 ПО ДЕЛУ N А68-270/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 июня 2016 г. по делу N А68-270/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07.06.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 09.06.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тучковой О.Г. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (Тульская область, г. Узловая, ОГРН 1067150006703, ИНН 7117027470) на решение Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2016 по делу N А68-270/2016 (судья Большаков Д.В.), установил следующее.
Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "УК Развитие Тульской области" (г. Тула, ОГРН 1147154006537, ИНН 7103520205) (далее - общество) о взыскании 418 363 рублей 63 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за период с июля 2015 по ноябрь 2015 года в размере 406 941 рублей 59 копеек, пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек, а также расторжении договора аренды земельных участков от 30.03.2015 N 40:
- - с кадастровым номером 71:31:020102:55, площадью 1 641 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Андреева, д. 6;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:62, площадью 1 816 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Андреева, д. 4;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:61, площадью 1 821 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Ударников, д. 3;
- - с кадастровым номером 71:31:020102:56, площадью 1 742 кв. метров, с разрешенным использованием: для эксплуатации жилого дома, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Тульская область, Узловский район, г. Узловая, ул. Ударников, д. 5;
- Истец также просил возложить на общество обязанность освободить указанные земельные участки и сдать их по актам приема-передачи в семидневный срок с даты вступления решения в законную силу (т. 1, л.д. 5).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования, исключив из предмета иска требования об освобождении земельных участков и сдаче их по актам приема-передачи. Судом уточнение в указанной части принято. В принятии уточнений об увеличении суммы долга и неустойки отказано.
Решением суда от 08.04.2016 (т. 2, л.д. 59) исковые требования удовлетворены частично: с общества в пользу комитета взыскано 418 363 рублей 63 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в размере 406 941 рубля 59 копеек и пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора отказано.
В апелляционной жалобе комитет просит решение отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 30.03.2015 N 40. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на неправомерное применение судом первой инстанции пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, указывая, что договор аренды заключен на срок 2 года. Указывает на соблюдение комитетом досудебного порядка урегулирования спора. Отмечает, что обществом в течение полугода после вынесения решения не произведены действия, свидетельствующие о его намерении освоить предоставленные земельные участки. Обращает внимание на то, что отказ в удовлетворении требований о расторжении договора ущемляет права комитета, не позволяя исполнить полномочия по распоряжению земельными участками, возложенные на него действующим законодательством.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36), если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Поскольку возражений относительно частичного пересмотра судебного акта сторонами не заявлено, законность и обоснованность решения проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части отказа в расторжении договора аренды земельных участок от 30.03.2015 N 40.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона 30.03.2015 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 40 земельных участков с кадастровыми номерами 71:31:020102:55, 71:31:020102:62, 71:31:020102:61, 71:31:020102:56 (т. 1, л.д. 28).
Договор заключен на срок 2 года, является актом приема-передачи земельного участка (пункты 2.1, 4.1) и зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 22.05.2015 (номер регистрации 71-71/020-71/020/002/2015-794/1).
Размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:55 - 185 849 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:62 - 206 804 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:61 - 331 777 рублей в год, по земельному участку с кадастровым номером 71:31:020102:56 - 347 162 рублей в год (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3.3 первый арендный платеж производится до 20 числа месяца, следующего за месяцем заключения договора и состоит из арендной платы, исчисленной до последнего числа месяца, следующего за месяцем заключения договора. Последующие платежи исчисляются ежемесячно и уплачиваются за текущий месяц до 20 числа текущего месяца. Задатки, уплаченные для участия в аукционе, засчитываются в счет оплаты по договору.
В силу пунктов 6.1, 6.1.2, 6.2.2 договор расторгается судом в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
По требованию одной из сторон при расторжении договора стороны обязаны подписать акт приема-передачи участка (пункт 6.8 договора).
В соответствии с пунктом 7.1 договора за нарушение срока уплаты арендной платы арендатор уплачивает пени в размере одного процента от общей суммы задолженности, имеющейся на это число. Пени начисляются ежемесячно двадцать первого числа каждого месяца от общей суммы задолженности, имеющейся на это число, и прибавляются к ранее начисленной и непогашенной задолженности по пени.
В письме от 11.12.2015 N КИ-2018 комитет указал на наличие у общества задолженности по арендной плате в сумме 406 941 рубля 59 копеек, на которую начислены пени в сумме 11 422 рублей 04 копеек, предложив арендатору в 7-дневный срок погасить задолженность или сообщить о согласии расторгнуть договор аренды. Одновременно комитет сообщил, что в противном случае будет вынужден обратиться в суд с иском о принудительном погашении долга и расторжении договора (т. 1, л.д. 36).
Отказ от добровольного удовлетворения предъявленных требований послужил основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющиеся собственниками земельных участков, при использовании земельных участков возложены обязанности своевременно производить платежи за землю.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В обоснование требования о расторжении договора комитет сослался на то, что обществом обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, что, по мнению комитета, является существенным нарушением условий договора, являющегося основанием для его досрочного расторжения.
В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
При этом в информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Комитетом данное положение закона соблюдено, что подтверждается претензией от 11.12.2015 (т. 1, л.д. 36), в которой комитет потребовал оплаты задолженности в семидневный срок, в случае непогашения предложил сообщать о согласии расторгнуть договор аренды. Уведомление вручено ответчику 18.12.2015 (т. 1, л.д. 39).
Между тем в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Таким образом, неуплата арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации) сама по себе не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка судом, необходимо дать оценку данному факту с точки зрения существенности нарушения договора арендатором земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).
Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В данном случае условиями договора аренды срок освоения земельных участков не предусмотрен, доказательств необходимости осуществления такого освоения для начала строительства не представлено, ввиду чего соответствующий довод комитета (о неосвоении участков в течение 6 месяцев) не имеет значения.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае, как видно из условий договора аренды, земельные участки предоставлялись в аренду для эксплуатации объектов недвижимости (жилых домов). При этом пунктом 8.1.3 договора предусматривалась обязанность арендатора завершить строительство в течение срока действия договора, т.е. в течение двух лет.
Таким образом, фактически земельные участки предоставлялись для целей строительства жилых домов.
На момент обращения в суд предусмотренный договором срок аренды, а также срок действия разрешения на строительство (т. 2, л.д. 1) не истекли.
С учетом отсутствия в условиях договора положений о сроке освоения земельных участков, неистечении срока действия договора (срока строительства) и разрешения на строительство, невозможности вследствие этого прийти к выводу о неиспользовании земельных участков в согласованный срок, суд считает, что допущенное арендатором нарушение внесения арендной платы не может квалифицироваться в качестве существенного (повлекшего для истца ущерб, в результате которого он лишился того, на что рассчитывал), а заявленные комитетом требования, по существу являются злоупотреблением правом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Акт осмотра от 03.03.2016, составленный комитетом в ходе рассмотрения дела в подтверждение факта неиспользования земельных участков, не принимается судом, поскольку требования о расторжении договора аренды по основанию неиспользования земельных участков, комитетом не заявлялись; основание требований в суде первой инстанции не изменялись. Просрочка внесения арендной платы, исходя из фактических обстоятельств спора, не признана судом нарушением, достаточным для расторжения договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обращает внимание на то, что от требования об освобождении земельных участков комитетом заявлен отказ, в то время как спорные участки передавались в пользование в рамках обязательственных правоотношений по акту передачи (пункт 4.1 договора аренды) и применительно к пункту 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации должны возвращаться в таком же порядке.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 по результатам рассмотрения апелляционной жалобы, поданной на часть решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции выносит судебный акт, в резолютивной части которого указывает выводы относительно обжалованной части судебного акта. Выводы, касающиеся необжалованной части судебного акта, в резолютивной части судебного акта не указываются.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Тульской области от 08.04.2016 по делу N А68-270/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
О.Г.ТУЧКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)