Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка, а именно: на неоднократное нарушение сроков уплаты арендных платежей, передачу участка в субаренду без согласия истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу N А58-1408/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О. Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А.),
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Золотой берег" (ОГРН 1081435007015, ИНН 1435204153, г. Якутск, далее - ООО "Золотой берег", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Олесов Анатолий Вячеславович (далее - индивидуальный предприниматель Олесов А.В., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение от 28 декабря 2016 года и постановление от 22 марта 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, у истца имелись достаточные основания для расторжения спорного договора аренды, поскольку арендатором систематически допускалась просрочка уплаты арендных платежей, часть задолженности была погашена уже в ходе рассмотрения спора, арендованный земельный участок передан в субаренду без согласия арендодателя, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.02.2012 на основании распоряжения Окружной администрации города Якутска от 07.02.2012 N 634р между Департаментом градостроительства и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель) и ООО "Золотой берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2012-0133, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105020:440, общей площадью 2 050 кв. м, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, мкр. 202, для строительства социального культурно-досугового центра "Золотой берег", на срок с 17.02.2012 по 17.02.2015.
Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).
По акту приема-передачи от 17.02.2012 участок передан арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке; по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.
Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором юридическим лицом четыре раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.
Согласно пунктам 3.2.7, 3.2.13 договора арендатор принял следующие обязательства:
- - своевременно вносить арендные платежи в установленные настоящим договором сроки;
- - не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.
Истец направил ответчику предупреждение N 161 от 29.01.2016 о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, указав на неисполнение ООО "Золотой берег" своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7 и 3.2.13 договора, что подтверждается протоколом очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа "город Якутск" от 19.12.2014 и договором субаренды земельного участка от 02.06.2014.
Указав на существенное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, а именно: неоднократное нарушение сроков уплаты арендных платежей, передачу участка в субаренду без согласия арендодателя, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении этого договора.
При рассмотрении спора суд установил, что 21.03.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО "Золотой берег" на здание администрации базы отдыха социального культурно-досугового центра "Золотой берег", 1-этажное площадью 57,4 кв. м, кадастровый номер 14:36:105020:3181, адрес (местонахождение) объекта: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, мкр. 202, Губинский округ.
По условиям договора субаренды от 02.06.2014 спорный земельным участок с кадастровым номером 14:36:105020:440 площадью 2 050 кв. м вместе с находящимся на нем административным зданием площадью 57,4 кв. м и уличными кафе N 1, 2, 3, 4, 5 передан ответчиком в субаренду индивидуальному предпринимателю Олесову А.В., на срок со дня его подписания и до 31.08.2014.
Арендная плата за 2014 год внесена ответчиком одним платежом 11.12.2014, следовательно, имело место нарушение срока уплаты более двух раз подряд, а именно за 1, 2, 3 квартал 2014 года со сроками исполнения не позднее 15 марта, 15 июня и 15 сентября 2014 года.
Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012 суды сочли не подлежащими удовлетворению, поскольку на арендованном земельном участке находится объект недвижимого имущества - административное здание площадью 57,4 кв. м, ответчик как собственник этого здания вправе им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду третьим лицам, у которых в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов возникает право пользования соответствующим земельным участком. Таким образом, заключение между ответчиком и третьим лицом договора субаренды от 02.06.2014 не признано судами нарушением условий договора о недопустимости предоставления земельного участка в пользование третьих лиц, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения спорного договора (пункт 6.1 договора).
Кроме этого суды указали, что, несмотря на нарушение сроков уплаты арендных платежей более двух раз подряд, истец не предъявил в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты ответчиком 11.12.2014 всей образовавшейся за 2014 год задолженности (исковое заявление подано 21.03.2016), и в такой ситуации согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) арендодатель лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, оснований для отмены принятых судебных актов не находит.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 той же статьи).
Условиями договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012 (пункт 6.1) предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы более двух сроков подряд и предоставления земельного участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время в пункте 23 Постановления N 73 судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Исходя из данных разъяснений и приняв во внимание факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате 11.12.2014 за 2014 год и дату предъявления в суд настоящего иска - 21.03.2016, суды верно сделали вывод об отсутствии у истца права требовать расторжения спорного договора за просрочку внесения арендных платежей за 1, 2, 3 кварталы 2014 года.
Как следует из содержания письма Департамента N 161 от 29.01.2016 с предупреждением о намерении расторгнуть договор, в нем указано на несвоевременное внесение арендатором арендных платежей в 2014 году, подтвержденное протоколом очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа "город Якутск" от 19.12.2014.
При этом в названном письме не говорится о наличии у ответчика задолженности за иные периоды и необходимости ее уплаты, поэтому намерение истца расторгнуть договор аренды и последовавшие действия истца по досудебному урегулированию спора, как верно отметили суды, были связаны с обстоятельствами, имевшими место в 2014 году.
В этой связи ссылка Департамента на факты просрочки внесения арендных платежей по спорному договору в 2015, 2016 годах обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, указавшим, что в силу правила о досудебном порядке урегулирования споров в обоснование рассматриваемого иска могут быть положены только те основания к расторжению договора, которые заявлялись в претензии.
Суд округа также соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, отклонившими факт передачи ответчиком спорного земельного участка в субаренду третьему лицу без согласия Департамента как основание для расторжения договора N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, поскольку предметом договора субаренды явился земельный участок не в качестве самостоятельного объекта, первоначально переданного в аренду ответчику под строительство социального культурно-досугового центра и свободный от застройки, а участок с уже возведенным на нем зданием, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Золотой берег", и другими строениями.
В силу статьи 209 ГК РФ ООО "Золотой берег" вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, в том числе сдавать его аренду.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 части 1 статьи 1).
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 той же статьи).
Учитывая, что по обстоятельствам рассматриваемого дела ответчик правомерно распорядился принадлежащим ему на праве собственности объектами, сдав их в аренду, передача земельного участка в субаренду под этими объектами без согласия истца не могло быть в данном случае расценено в качестве нарушения условий договора N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, влекущим его расторжение.
В связи с изложенным решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе как соответствующее фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу N А58-1408/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 20.07.2017 N Ф02-3109/2017 ПО ДЕЛУ N А58-1408/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылается на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды земельного участка, а именно: на неоднократное нарушение сроков уплаты арендных платежей, передачу участка в субаренду без согласия истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N А58-1408/2016
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Бурковой О.Н.,
судей: Палащенко И.И., Первушиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу истца - Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу N А58-1408/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по тому же делу (суд первой инстанции - Евсеева Е.А., суд апелляционной инстанции: Никифорюк Е.О. Желтоухов Е.В., Сидоренко В.А.),
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Золотой берег" (ОГРН 1081435007015, ИНН 1435204153, г. Якутск, далее - ООО "Золотой берег", общество, ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Олесов Анатолий Вячеславович (далее - индивидуальный предприниматель Олесов А.В., третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года, в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с указанными судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просил решение от 28 декабря 2016 года и постановление от 22 марта 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, у истца имелись достаточные основания для расторжения спорного договора аренды, поскольку арендатором систематически допускалась просрочка уплаты арендных платежей, часть задолженности была погашена уже в ходе рассмотрения спора, арендованный земельный участок передан в субаренду без согласия арендодателя, что свидетельствует о существенном нарушении условий договора.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (информация в сети "Интернет" на сайте суда - fasvso.arbitr.ru и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru), однако своих представителей в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Проверив соответствие выводов Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) и Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.02.2012 на основании распоряжения Окружной администрации города Якутска от 07.02.2012 N 634р между Департаментом градостроительства и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (арендодатель) и ООО "Золотой берег" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 09-1/2012-0133, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:105020:440, общей площадью 2 050 кв. м, находящийся по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, мкр. 202, для строительства социального культурно-досугового центра "Золотой берег", на срок с 17.02.2012 по 17.02.2015.
Если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 6.2 договора).
По акту приема-передачи от 17.02.2012 участок передан арендатору.
Договор зарегистрирован в установленном порядке; по акту приема-передачи земельный участок передан арендатору.
Пунктом 2.2 договора установлено, что арендная плата вносится арендатором юридическим лицом четыре раза в год равными долями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 декабря.
Согласно пунктам 3.2.7, 3.2.13 договора арендатор принял следующие обязательства:
- - своевременно вносить арендные платежи в установленные настоящим договором сроки;
- - не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права аренды участка или его части в уставный капитал предприятия и др.), без письменного разрешения арендодателя.
Истец направил ответчику предупреждение N 161 от 29.01.2016 о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, указав на неисполнение ООО "Золотой берег" своих обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.7 и 3.2.13 договора, что подтверждается протоколом очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа "город Якутск" от 19.12.2014 и договором субаренды земельного участка от 02.06.2014.
Указав на существенное нарушение арендатором условий договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, а именно: неоднократное нарушение сроков уплаты арендных платежей, передачу участка в субаренду без согласия арендодателя, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении этого договора.
При рассмотрении спора суд установил, что 21.03.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО "Золотой берег" на здание администрации базы отдыха социального культурно-досугового центра "Золотой берег", 1-этажное площадью 57,4 кв. м, кадастровый номер 14:36:105020:3181, адрес (местонахождение) объекта: Республика Саха (Якутия), г. Якутск, мкр. 202, Губинский округ.
По условиям договора субаренды от 02.06.2014 спорный земельным участок с кадастровым номером 14:36:105020:440 площадью 2 050 кв. м вместе с находящимся на нем административным зданием площадью 57,4 кв. м и уличными кафе N 1, 2, 3, 4, 5 передан ответчиком в субаренду индивидуальному предпринимателю Олесову А.В., на срок со дня его подписания и до 31.08.2014.
Арендная плата за 2014 год внесена ответчиком одним платежом 11.12.2014, следовательно, имело место нарушение срока уплаты более двух раз подряд, а именно за 1, 2, 3 квартал 2014 года со сроками исполнения не позднее 15 марта, 15 июня и 15 сентября 2014 года.
Требования истца о расторжении договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012 суды сочли не подлежащими удовлетворению, поскольку на арендованном земельном участке находится объект недвижимого имущества - административное здание площадью 57,4 кв. м, ответчик как собственник этого здания вправе им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сдавать его в аренду третьим лицам, у которых в силу принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов возникает право пользования соответствующим земельным участком. Таким образом, заключение между ответчиком и третьим лицом договора субаренды от 02.06.2014 не признано судами нарушением условий договора о недопустимости предоставления земельного участка в пользование третьих лиц, дающим арендодателю право требовать досрочного расторжения спорного договора (пункт 6.1 договора).
Кроме этого суды указали, что, несмотря на нарушение сроков уплаты арендных платежей более двух раз подряд, истец не предъявил в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты ответчиком 11.12.2014 всей образовавшейся за 2014 год задолженности (исковое заявление подано 21.03.2016), и в такой ситуации согласно разъяснениям пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) арендодатель лишается права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает выводы судов первой и апелляционной инстанций правильными, оснований для отмены принятых судебных актов не находит.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 той же статьи).
Условиями договора аренды земельного участка N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012 (пункт 6.1) предусмотрено право арендодателя на досрочное расторжение договора при возникновении у арендатора просрочки арендной платы более двух сроков подряд и предоставления земельного участка в пользование третьим лицам без согласия арендодателя.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В то же время в пункте 23 Постановления N 73 судам разъяснено, что если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Исходя из данных разъяснений и приняв во внимание факт погашения ответчиком задолженности по арендной плате 11.12.2014 за 2014 год и дату предъявления в суд настоящего иска - 21.03.2016, суды верно сделали вывод об отсутствии у истца права требовать расторжения спорного договора за просрочку внесения арендных платежей за 1, 2, 3 кварталы 2014 года.
Как следует из содержания письма Департамента N 161 от 29.01.2016 с предупреждением о намерении расторгнуть договор, в нем указано на несвоевременное внесение арендатором арендных платежей в 2014 году, подтвержденное протоколом очередного заседания Комиссии по обеспечению поступления доходов от арендной платы за земли на территории городского округа "город Якутск" от 19.12.2014.
При этом в названном письме не говорится о наличии у ответчика задолженности за иные периоды и необходимости ее уплаты, поэтому намерение истца расторгнуть договор аренды и последовавшие действия истца по досудебному урегулированию спора, как верно отметили суды, были связаны с обстоятельствами, имевшими место в 2014 году.
В этой связи ссылка Департамента на факты просрочки внесения арендных платежей по спорному договору в 2015, 2016 годах обоснованно отклонена судом апелляционной инстанции, указавшим, что в силу правила о досудебном порядке урегулирования споров в обоснование рассматриваемого иска могут быть положены только те основания к расторжению договора, которые заявлялись в претензии.
Суд округа также соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, отклонившими факт передачи ответчиком спорного земельного участка в субаренду третьему лицу без согласия Департамента как основание для расторжения договора N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, поскольку предметом договора субаренды явился земельный участок не в качестве самостоятельного объекта, первоначально переданного в аренду ответчику под строительство социального культурно-досугового центра и свободный от застройки, а участок с уже возведенным на нем зданием, право собственности на которое зарегистрировано за ООО "Золотой берег", и другими строениями.
В силу статьи 209 ГК РФ ООО "Золотой берег" вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению, в том числе сдавать его аренду.
Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 5 части 1 статьи 1).
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 той же статьи).
Учитывая, что по обстоятельствам рассматриваемого дела ответчик правомерно распорядился принадлежащим ему на праве собственности объектами, сдав их в аренду, передача земельного участка в субаренду под этими объектами без согласия истца не могло быть в данном случае расценено в качестве нарушения условий договора N 09-1/2012-0133 от 17.02.2012, влекущим его расторжение.
В связи с изложенным решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по настоящему делу на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует оставить в силе как соответствующее фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 28 декабря 2016 года по делу N А58-1408/2016 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2017 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
О.Н.БУРКОВА
Судьи
И.И.ПАЛАЩЕНКО
М.А.ПЕРВУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)