Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 (судья Губанова С.С.).
В судебном заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Фарафонов Сергей Борисович - лично;
- представитель индивидуального предпринимателя Фарафонова Сергея Борисовича - Дубровина Е.Н. (доверенность от 09.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Фарафонов Сергей Борисович (далее - ИП Фарафонов, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (с учетом определения о замене ответчика от 17.06.2016, далее - Департамент, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Иванову Олегу Николаевичу (далее - ИП Иванов, ответчик-2) о признании недействительным соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между Департаментом и ИП Ивановым, об установлении сервитута на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 122, 123, т. 3, л.д. 118).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее также - третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Универсальная оптово-торговая база" (далее также - ООО "УОТБ", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2017
(резолютивная часть объявлена 16.02.2017) исковые требования удовлетворены (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, описки от 01.03.2017).
С вынесенным решением не согласился ответчик-2 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Иванов (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы считает, что судом была неверно применена норма пункта 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, так как договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з с истцом был заключен на срок менее одного года, соответственно, согласие истца на заключение спорного соглашения не требовалось. Также ИП Иванов настаивает на том, что к принадлежащим ему зданиям подход и проезд возможен только через земельный участок, арендованный истцом. Ответчик-2 считает, что истец документально не подтвердил факт того, что установленный сервитут на арендуемом им участке каким-либо образом ограничивает его в пользовании этим участком, а также, что у ответчика-2 имеется возможность обслуживания его объектов без использования земельного участка, арендуемого истцом.
В письменных пояснениях к апелляционной жалобе ее податель также отметил, что проезд к земельному участку, арендуемому ответчиком-2, по варианту 1, определенному в экспертном заключении, невозможен также ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту 1 до середины указанного железнодорожного пути.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились. С учетом мнения истца и его представителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.
В судебном заседании истец и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее. Дополнительно указали, что пристрой к зданию холодильника, на который имеется указание в варианте 1 экспертного заключения, возведен ИП Ивановым самовольно, за пределами арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:0031. Также пояснили, что железнодорожный путь, на который указывает податель жалобы в письменных пояснениях к апелляционной жалобе, является ветхим, фактически не используется.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.06.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и ИП Фарафоновым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3174-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, местоположение: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б, для обслуживания административного здания и складов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 18-21).
Срок аренды участка устанавливается с 10.06.2008 по 10.05.2009 (пункт 2.1 договора).
Земельный участок принят ИП Фарафоновым по акту приема-передачи от 10.06.2008 (т. 1, л.д. 22).
Земельный участок площадью 16 836 кв. м, расположенный по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.1998, с кадастровым номером 45:25:030804:34 (предыдущие номера 45:25:030804:0037, 45:25:030804:0034), с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.04.2008 N 2-25/08-801419 (т. 1, л.д. 23-25).
Договор аренды от 10.08.2008 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 02.04.2012 N 12-01-2357 (т. 1, л.д. 126).
Соглашением от 15.06.2015 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, произведена замена арендодателя с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (т. 1, л.д. 78).
Также из материалов дела следует, что 09.04.1998 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ИП Ивановым (арендатор) был заключен договор аренды земель N 170, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 1.13.8, площадью 5632 кв. м, расположенный по адресу: ул. Дзержинского, 57 А, во II промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1) (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 86-89).
Участок предоставлен для эксплуатации складских помещений (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора он заключен сроком на 5 лет.
Согласно разделу 9 договора ИП Иванов имеет право проезда по территории Универсальной оптово-торговой базы Курганского облпотребсоюза.
Соглашением от 19.06.2003 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, изменен кадастровый номер земельного участка с 1.13.8 на 45:25:030804:00031, продлен срок действия договора до 01.04.2004 (т. 1, л.д. 91).
Соглашением от 29.03.2004 о внесении изменений в указанный договор аренды Администрация города Кургана и ИП Иванов изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 45:25:030804:0031, площадью 5632,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, во второй промышленной зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка", продлили срок действия договора аренды до 09.04.2054 (т. 1, л.д. 93-97).
Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован (т. 1, л.д. 97).
29 декабря 2015 года между Департаментом (сторона-1) и ИП Ивановым (сторона-2) заключено соглашение N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому сторона-1 предоставляет стороне-2 право ограниченного пользования частью земельного участка с учетным номером 45:25:03084:34/4, площадью 491 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящемся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, участок N 57 Б (пункт 1.1 соглашения) (т. 1, л.д. 14-17).
Сервитут устанавливается по основаниям, предусмотренным статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, с целью обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, используемому стороной-2 на основании договора аренды земель от 09.04.1998 N 170 для эксплуатации складских помещений, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А (пункт 1.2 соглашения).
Сервитут устанавливается сроком с 20.12.2015 по 09.04.2054 (пункт 1.4 соглашения).
В соответствии с пунктом 2.2 соглашения осуществление сервитута происходит в следующем порядке: стороне-2 предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток, осуществлять проход и проезд через земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 863 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящийся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б.
Разделом 3 соглашения стороны предусмотрели платный характер пользования сервитутом с перечислением платы на счет Департамента.
Государственная регистрация указанного соглашения подтверждается выпиской из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016 N 45/201/080/2016-2362 (т. 1, л.д. 10, 11).
ИП Фарафонов, не согласившись с указанным соглашением, считая, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В рамках рассматриваемого спора определением арбитражного суда первой инстанции от 21.09.2016 на основании ходатайства ответчика-2 по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
1. Определить варианты организации проезда с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, расположенному по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, соответствующие градостроительным нормам и правилам, с шириной проезда не менее ширины самого узкого участка сервитута, установленного кадастровым паспортом земельного участка от 16.12.2015, являющимся неотъемлемой частью соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, указать площадь и границы вариантов подъезда.
2. При наличии нескольких вариантов подъезда с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, расположенному по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, определить наиболее оптимальный и наименее обременительный.
Как следует из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Азимут" от 01.11.2016 (т. 2, л.д. 59-121), в результате проведения геодезических работ на местности в рамках судебной экспертизы помимо существующего сервитута на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34 определены два варианта организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31.
В отношении существующего сервитута на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34 в экспертном заключении указано, что данный сервитут площадью 491 кв. м проходит по земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:34 от центральных ворот со стороны ул. Дзержинского до смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:34 и 45:25:030804:915. Чтобы попасть на земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:31 необходимо установить сервитут на частях земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:915 и 45:25:030804:32. Площади сервитутов составят 20 кв. м и 14 кв. м, соответственно, общая площадь сервитута составит 525 кв. м.
По дополнительно определенному экспертом варианту N 1 указано, что организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 возможно осуществить путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:36 (площадью 49 кв. м), 45:25:030804:35 (площадью 210 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 358 кв. м). Общая площадь сервитута составит 617 кв. м.
При натурном обследовании на местности по указанному варианту экспертами зафиксирована существующая дорога, идущая от ул. Дзержинского до ворот, установленных на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915. Перед воротами железнодорожный путь на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915 засыпан щебнем. После ворот на земельном участке с кадастровым номером расположено асфальтовое покрытие и железнодорожный путь.
Возможные финансовые затраты: демонтаж части пристроя к зданию холодильника, принадлежащего ИП Иванову, с земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915, частичное обустройство дороги.
По варианту N 2 указано, что организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 возможно осуществить путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:121 (площадью 48 кв. м), 45:25:030804:34 (площадью 277 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 40 кв. м), 45:25:030804:32 (площадью 31 кв. м). Общая площадь сервитута составит 396 кв. м. Данный проезд начинается от ул. Дзержинского, далее - по существующей дороге между многоквартирными жилыми домами, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:121, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915 до смежной кадастровой границы земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:915 и 45:25:030804:31. Ширина данного сервитута составит от 4 м до 4 м 40 см. Организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 со стороны предприятия по ул. Дзержинского, 43 Д, корп. 1, предложенную МКУ "Управление дорожного хозяйства и благоустройства города Кургана", невозможно осуществить из-за наличия существующего железнодорожного пути дебаркадера, многогодовой растительности.
При указанном варианте необходимо установление сервитута площадью 8 кв. м на земельном участке 45:25:030804:131, предоставленном для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, что в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации потребует принятие соответствующего решения по результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Организация данного варианта сервитута также потребует демонтаж гаражей, право собственности на которые не зарегистрировано, демонтаж части ограждения и устройство ворот на смежной границе земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:121 и 45:25:030804:34, что повлечет материальные затраты, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34 площадью 277 кв. м необходимо обустроить дорогу, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:15 необходимо демонтировать либо засыпать часть железнодорожного пути, обустроить дорогу, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:32 необходимо демонтировать дебаркадер, обустроить дорогу, что повлечет материальные затраты.
По мнению экспертов, наиболее обременительным, наиболее затратным и менее оптимальным является вариант N 2. Вариант N 1 наравне обременен с существующим сервитутом (по три смежных участка), однако более финансово затратный чем существующий сервитут. Наиболее оптимальным по протяженности для ИП Иванова является существующий сервитут, наиболее оптимальным для ИП Фарафонова является вариант N 1.
Удовлетворяя заявленные требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорное соглашение противоречит пункту 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, так как при его заключении не было получено согласие истца как арендатора земельного участка, на который сервитут установлен. Кроме того, спорное соглашение направлено на одностороннее изменение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенного с истцом. Также экспертами в ходе проведения судебной экспертизы установлены иные возможные варианты проезда к земельному участку ответчика-2.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения истца и его представителя, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 указанной статьи).
В силу пункта 1 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 названного Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В настоящем случае истцом оспаривается соглашение о сервитуте, заключенное между ответчиками, со ссылкой на то, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно пункту 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
Пунктом 6 указанной статьи установлено, что в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
Главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации определены специальные по отношению к нормам гражданского законодательства правила установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Так, согласно пункту 1 статьи 39.24 названного Кодекса в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает неверным вывод арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении о том, что спорное соглашение противоречит приведенной норме пункту 1 статьи 39.24 названного Кодекса, так как в настоящем случае договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенный с истцом, изначально был заключен на срок менее одного года, а затем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на неопределенный срок.
При этом согласно указанной норме стороной соглашения о сервитуте может являться арендатор обременяемого земельного участка только тогда, когда договор аренды с ним заключен на срок более чем один год.
Арбитражный суд апелляционной инстанции применительно к вопросу о том, кто должен являться в настоящем случае стороной соглашения об установлении сервитуту, считает возможным применить разъяснения, содержащиеся в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых применительно к определению необходимости государственной регистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из буквального толкования условий договора.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, такой подход согласуется со срочным характером сервитута, устанавливаемого в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 5 пункта 1 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, указанный вывод арбитражного суда первой инстанции в настоящем случае не привел к вынесению неверного решения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что, несмотря на указанное ранее, истец является лицом, имеющим право на оспаривание спорного соглашения об установлении сервитута.
Так, истец является арендатором земельного участка, на который данным соглашением установлен сервитут.
Более того, земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34 предоставлен ИП Фарафонову в аренду по договору аренды от 10.06.2008 N 3174-з для обслуживания административного здания и складов, принадлежащих арендатору.
При этом согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что установленное оспариваемым соглашением право ограниченного пользования земельным участком, арендуемым истцом, привело к ограничению прав последнего.
Так, в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее - Обзор), указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
В настоящем случае, рассмотрев предложенные экспертом варианты организации проезда к объектам недвижимости ответчика, оценив фактический характер деятельности сторон, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеются иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к объектам ИП Иванова, находящимся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:31.
Так, из указанного ранее заключения эксперта следует, что помимо установленного варианта проезда имеется вариант 1 путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:36 (площадью 49 кв. м), 45:25:030804:35 (площадью 210 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 358 кв. м). Общая площадь сервитута составит 617 кв. м.
По данному варианту экспертом указаны возможные финансовые затраты: демонтаж части пристроя к зданию холодильника, принадлежащего ИП Иванову, с земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915, частичное обустройство дороги.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик не представил в материалы дела доказательства возведения упомянутого в экспертном заключении пристроя в установленном законом порядке. При этом из экспертного заключения следует, что данный пристрой возведен ИП Ивановым за пределами арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:31 (схема возможных вариантов установления сервитута, т. 2, л.д. 72).
Применительно к доводу подателя жалобы о том, что проезд к земельному участку, арендуемому ответчиком-2, по варианту 1, определенному в экспертном заключении, невозможен также ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту 1 до середины указанного железнодорожного пути, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции истец и его представитель, среди прочего, пояснили, что железнодорожный путь, проходящий между земельными участками истца и ответчика-2, является ветхим, фактически не используется.
В заключении эксперта при описании варианта 1, среди прочего, указано, что железнодорожный путь на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915 частично засыпан щебнем.
Указанное выше подтверждается представленным с экспертным заключением фотоматериалом (т. 2, л.д. 77, 78, 84, 85).
Также в отзыве на исковое заявление ООО "УОТБ" (третье лицо) указывает, что не возражает против установления проезда по варианту 1 через железнодорожные пути ООО "УОТБ" (т. 3, л.д. 72, 73).
В силу изложенного представленными доказательствами, в том числе заключением экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика. При этом положения пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута.
По мнению эксперта, приведенному в экспертном заключении, наиболее обременительным, наиболее затратным и менее оптимальным является вариант N 2. Вариант N 1 наравне обременен с существующим сервитутом (по три смежных участка), однако более финансово затратный чем существующий сервитут. Наиболее оптимальным по протяженности для ИП Иванова является существующий сервитут, наиболее оптимальным для ИП Фарафонова является вариант N 1.
Однако, лишь то обстоятельство, что ответчику-2 удобнее организовать проезд к своим объектам со стороны земельного участка истца, не является основанием для установления сервитута.
Сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию иным способом без установления сервитута.
Также в пункте 8 названного ранее Обзора отмечено, что не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
В настоящем случае истец ссылается на то, что круглосуточно по территории арендуемого им земельного с кадастровым номером 45:25:030804:34 на территорию ответчика-2 проезжают большегрузные автомобили, при этом непосредственно у въезда с указанного земельного участка на земельный участок ответчика-2 располагаются склады истца, в которых происходит выгрузка/разгрузка грузов с использованием грузового автотранспорта. Соответственно, для обеспечения проезда на территорию ответчика-2 истцу приходится останавливать погрузочно-разгрузочные работы на своем объекте.
Указанное истцом подтверждается схемой расположения земельных участков и спорного сервитута, представленной с заключением эксперта (т. 2, л.д. 72).
При этом из материалов дела, в том числе разрешенного использования земельных участков истца и ответчика-2 и зданий, расположенных на них, следует, что данные объекты используются для осуществления различной производственной, в том числе, торгово-закупочной деятельности (т. 2, л.д. 16-39).
Таким образом, использование ответчиком земельного участка истца в своей хозяйственной деятельности приводит к существенному ограничению в использовании истцом своего участка и зданий, расположенных на нем.
В пункте 9 названного выше Обзора отмечено, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным вывод арбитражного суда первой инстанции о недействительности спорного соглашения как нарушающего права и законные интересы истца и наличии оснований для удовлетворения исковых требований ИП Фарафонова.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.05.2017 N 18АП-3784/2017 ПО ДЕЛУ N А34-5069/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 мая 2017 г. N 18АП-3784/2017
Дело N А34-5069/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 мая 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича на решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 (судья Губанова С.С.).
В судебном заседании приняли участие:
- индивидуальный предприниматель Фарафонов Сергей Борисович - лично;
- представитель индивидуального предпринимателя Фарафонова Сергея Борисовича - Дубровина Е.Н. (доверенность от 09.03.2016).
Индивидуальный предприниматель Фарафонов Сергей Борисович (далее - ИП Фарафонов, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Департаменту архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (с учетом определения о замене ответчика от 17.06.2016, далее - Департамент, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Иванову Олегу Николаевичу (далее - ИП Иванов, ответчик-2) о признании недействительным соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного между Департаментом и ИП Ивановым, об установлении сервитута на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б (с учетом уточнений заявленных требований и отказа от части требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1, л.д. 122, 123, т. 3, л.д. 118).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее также - третье лицо), общество с ограниченной ответственностью "Универсальная оптово-торговая база" (далее также - ООО "УОТБ", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 22.02.2017
(резолютивная часть объявлена 16.02.2017) исковые требования удовлетворены (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, описки от 01.03.2017).
С вынесенным решением не согласился ответчик-2 и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Иванов (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение норм материального права. Так, податель жалобы считает, что судом была неверно применена норма пункта 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, так как договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з с истцом был заключен на срок менее одного года, соответственно, согласие истца на заключение спорного соглашения не требовалось. Также ИП Иванов настаивает на том, что к принадлежащим ему зданиям подход и проезд возможен только через земельный участок, арендованный истцом. Ответчик-2 считает, что истец документально не подтвердил факт того, что установленный сервитут на арендуемом им участке каким-либо образом ограничивает его в пользовании этим участком, а также, что у ответчика-2 имеется возможность обслуживания его объектов без использования земельного участка, арендуемого истцом.
В письменных пояснениях к апелляционной жалобе ее податель также отметил, что проезд к земельному участку, арендуемому ответчиком-2, по варианту 1, определенному в экспертном заключении, невозможен также ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту 1 до середины указанного железнодорожного пути.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ответчиков и третьих лиц не явились. С учетом мнения истца и его представителя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков и третьих лиц.
В судебном заседании истец и его представитель возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее. Дополнительно указали, что пристрой к зданию холодильника, на который имеется указание в варианте 1 экспертного заключения, возведен ИП Ивановым самовольно, за пределами арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:0031. Также пояснили, что железнодорожный путь, на который указывает податель жалобы в письменных пояснениях к апелляционной жалобе, является ветхим, фактически не используется.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 10.06.2008 между Департаментом имущественных и земельных отношений Курганской области (арендодатель) и ИП Фарафоновым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 3174-з, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, местоположение: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б, для обслуживания административного здания и складов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 18-21).
Срок аренды участка устанавливается с 10.06.2008 по 10.05.2009 (пункт 2.1 договора).
Земельный участок принят ИП Фарафоновым по акту приема-передачи от 10.06.2008 (т. 1, л.д. 22).
Земельный участок площадью 16 836 кв. м, расположенный по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 30.06.1998, с кадастровым номером 45:25:030804:34 (предыдущие номера 45:25:030804:0037, 45:25:030804:0034), с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 01.04.2008 N 2-25/08-801419 (т. 1, л.д. 23-25).
Договор аренды от 10.08.2008 в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается письмом Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области от 02.04.2012 N 12-01-2357 (т. 1, л.д. 126).
Соглашением от 15.06.2015 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, произведена замена арендодателя с Департамента имущественных и земельных отношений Курганской области на Департамент архитектуры, имущественных и земельных отношений Администрации города Кургана (т. 1, л.д. 78).
Также из материалов дела следует, что 09.04.1998 между Администрацией города Кургана (арендодатель) и ИП Ивановым (арендатор) был заключен договор аренды земель N 170, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 1.13.8, площадью 5632 кв. м, расположенный по адресу: ул. Дзержинского, 57 А, во II промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1) (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 86-89).
Участок предоставлен для эксплуатации складских помещений (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора он заключен сроком на 5 лет.
Согласно разделу 9 договора ИП Иванов имеет право проезда по территории Универсальной оптово-торговой базы Курганского облпотребсоюза.
Соглашением от 19.06.2003 о внесении изменений в указанный договор аренды, среди прочего, изменен кадастровый номер земельного участка с 1.13.8 на 45:25:030804:00031, продлен срок действия договора до 01.04.2004 (т. 1, л.д. 91).
Соглашением от 29.03.2004 о внесении изменений в указанный договор аренды Администрация города Кургана и ИП Иванов изложили пункт 1.1 договора в следующей редакции: "арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений, имеющий кадастровый номер 45:25:030804:0031, площадью 5632,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, во второй промышленной зоне градостроительной ценности территории города Кургана, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плане) земельного участка", продлили срок действия договора аренды до 09.04.2054 (т. 1, л.д. 93-97).
Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован (т. 1, л.д. 97).
29 декабря 2015 года между Департаментом (сторона-1) и ИП Ивановым (сторона-2) заключено соглашение N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, согласно которому сторона-1 предоставляет стороне-2 право ограниченного пользования частью земельного участка с учетным номером 45:25:03084:34/4, площадью 491 кв. м на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 836 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящемся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, участок N 57 Б (пункт 1.1 соглашения) (т. 1, л.д. 14-17).
Сервитут устанавливается по основаниям, предусмотренным статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, с целью обеспечения прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, используемому стороной-2 на основании договора аренды земель от 09.04.1998 N 170 для эксплуатации складских помещений, расположенных по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А (пункт 1.2 соглашения).
Сервитут устанавливается сроком с 20.12.2015 по 09.04.2054 (пункт 1.4 соглашения).
В соответствии с пунктом 2.2 соглашения осуществление сервитута происходит в следующем порядке: стороне-2 предоставляется право беспрепятственно, в любое время суток, осуществлять проход и проезд через земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34, площадью 16 863 кв. м, с разрешенным использованием: для обслуживания административного здания и складов, находящийся по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 Б.
Разделом 3 соглашения стороны предусмотрели платный характер пользования сервитутом с перечислением платы на счет Департамента.
Государственная регистрация указанного соглашения подтверждается выпиской из Единого государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.04.2016 N 45/201/080/2016-2362 (т. 1, л.д. 10, 11).
ИП Фарафонов, не согласившись с указанным соглашением, считая, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В рамках рассматриваемого спора определением арбитражного суда первой инстанции от 21.09.2016 на основании ходатайства ответчика-2 по делу была назначена судебная землеустроительная экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы:
1. Определить варианты организации проезда с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, расположенному по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, соответствующие градостроительным нормам и правилам, с шириной проезда не менее ширины самого узкого участка сервитута, установленного кадастровым паспортом земельного участка от 16.12.2015, являющимся неотъемлемой частью соглашения от 23.12.2015 N 1 об установлении сервитута в отношении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, указать площадь и границы вариантов подъезда.
2. При наличии нескольких вариантов подъезда с дорог общего пользования к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31, расположенному по адресу: г. Курган, ул. Дзержинского, 57 А, определить наиболее оптимальный и наименее обременительный.
Как следует из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью "Азимут" от 01.11.2016 (т. 2, л.д. 59-121), в результате проведения геодезических работ на местности в рамках судебной экспертизы помимо существующего сервитута на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34 определены два варианта организации проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31.
В отношении существующего сервитута на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34 в экспертном заключении указано, что данный сервитут площадью 491 кв. м проходит по земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:34 от центральных ворот со стороны ул. Дзержинского до смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:34 и 45:25:030804:915. Чтобы попасть на земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:31 необходимо установить сервитут на частях земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:915 и 45:25:030804:32. Площади сервитутов составят 20 кв. м и 14 кв. м, соответственно, общая площадь сервитута составит 525 кв. м.
По дополнительно определенному экспертом варианту N 1 указано, что организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 возможно осуществить путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:36 (площадью 49 кв. м), 45:25:030804:35 (площадью 210 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 358 кв. м). Общая площадь сервитута составит 617 кв. м.
При натурном обследовании на местности по указанному варианту экспертами зафиксирована существующая дорога, идущая от ул. Дзержинского до ворот, установленных на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915. Перед воротами железнодорожный путь на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915 засыпан щебнем. После ворот на земельном участке с кадастровым номером расположено асфальтовое покрытие и железнодорожный путь.
Возможные финансовые затраты: демонтаж части пристроя к зданию холодильника, принадлежащего ИП Иванову, с земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915, частичное обустройство дороги.
По варианту N 2 указано, что организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 возможно осуществить путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:121 (площадью 48 кв. м), 45:25:030804:34 (площадью 277 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 40 кв. м), 45:25:030804:32 (площадью 31 кв. м). Общая площадь сервитута составит 396 кв. м. Данный проезд начинается от ул. Дзержинского, далее - по существующей дороге между многоквартирными жилыми домами, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:121, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, далее - по части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915 до смежной кадастровой границы земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:915 и 45:25:030804:31. Ширина данного сервитута составит от 4 м до 4 м 40 см. Организацию проезда к земельному участку с кадастровым номером 45:25:030804:31 со стороны предприятия по ул. Дзержинского, 43 Д, корп. 1, предложенную МКУ "Управление дорожного хозяйства и благоустройства города Кургана", невозможно осуществить из-за наличия существующего железнодорожного пути дебаркадера, многогодовой растительности.
При указанном варианте необходимо установление сервитута площадью 8 кв. м на земельном участке 45:25:030804:131, предоставленном для эксплуатации и обслуживания многоквартирного жилого дома, что в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса Российской Федерации потребует принятие соответствующего решения по результатам общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Организация данного варианта сервитута также потребует демонтаж гаражей, право собственности на которые не зарегистрировано, демонтаж части ограждения и устройство ворот на смежной границе земельных участков с кадастровыми номерами 45:25:030804:121 и 45:25:030804:34, что повлечет материальные затраты, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34 площадью 277 кв. м необходимо обустроить дорогу, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:15 необходимо демонтировать либо засыпать часть железнодорожного пути, обустроить дорогу, на части земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:32 необходимо демонтировать дебаркадер, обустроить дорогу, что повлечет материальные затраты.
По мнению экспертов, наиболее обременительным, наиболее затратным и менее оптимальным является вариант N 2. Вариант N 1 наравне обременен с существующим сервитутом (по три смежных участка), однако более финансово затратный чем существующий сервитут. Наиболее оптимальным по протяженности для ИП Иванова является существующий сервитут, наиболее оптимальным для ИП Фарафонова является вариант N 1.
Удовлетворяя заявленные требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорное соглашение противоречит пункту 1 статьи 39.24 Земельного кодекса Российской Федерации, так как при его заключении не было получено согласие истца как арендатора земельного участка, на который сервитут установлен. Кроме того, спорное соглашение направлено на одностороннее изменение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенного с истцом. Также экспертами в ходе проведения судебной экспертизы установлены иные возможные варианты проезда к земельному участку ответчика-2.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения истца и его представителя, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 указанной статьи).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 указанной статьи).
В силу пункта 1 статьи 167 названного Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 1 статьи 168 названного Кодекса за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В настоящем случае истцом оспаривается соглашение о сервитуте, заключенное между ответчиками, со ссылкой на то, что при реализации установленного соглашением сервитута создаются существенные неудобства для осуществления им предпринимательской деятельности на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:34, спорным соглашением в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды на указанный земельный участок, заключенный с истцом.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитут).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Согласно пункту 3 указанной статьи сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка.
Пунктом 6 указанной статьи установлено, что в случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством.
Главой V.3 Земельного кодекса Российской Федерации определены специальные по отношению к нормам гражданского законодательства правила установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Так, согласно пункту 1 статьи 39.24 названного Кодекса в случае, если находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более чем один год, соглашение об установлении сервитута заключают землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает неверным вывод арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении о том, что спорное соглашение противоречит приведенной норме пункту 1 статьи 39.24 названного Кодекса, так как в настоящем случае договор аренды от 10.06.2008 N 3174-з земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:34, заключенный с истцом, изначально был заключен на срок менее одного года, а затем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, был возобновлен на неопределенный срок.
При этом согласно указанной норме стороной соглашения о сервитуте может являться арендатор обременяемого земельного участка только тогда, когда договор аренды с ним заключен на срок более чем один год.
Арбитражный суд апелляционной инстанции применительно к вопросу о том, кто должен являться в настоящем случае стороной соглашения об установлении сервитуту, считает возможным применить разъяснения, содержащиеся в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в которых применительно к определению необходимости государственной регистрации договора аренды здания, возобновленного на неопределенный срок, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации исходил из буквального толкования условий договора.
По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, такой подход согласуется со срочным характером сервитута, устанавливаемого в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 5 пункта 1 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации.
Между тем, указанный вывод арбитражного суда первой инстанции в настоящем случае не привел к вынесению неверного решения.
Арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что, несмотря на указанное ранее, истец является лицом, имеющим право на оспаривание спорного соглашения об установлении сервитута.
Так, истец является арендатором земельного участка, на который данным соглашением установлен сервитут.
Более того, земельный участок с кадастровым номером 45:25:030804:34 предоставлен ИП Фарафонову в аренду по договору аренды от 10.06.2008 N 3174-з для обслуживания административного здания и складов, принадлежащих арендатору.
При этом согласно пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Также арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что установленное оспариваемым соглашением право ограниченного пользования земельным участком, арендуемым истцом, привело к ограничению прав последнего.
Так, в пункте 7 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (далее - Обзор), указано, что сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом).
В настоящем случае, рассмотрев предложенные экспертом варианты организации проезда к объектам недвижимости ответчика, оценив фактический характер деятельности сторон, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеются иные альтернативные варианты организации прохода и подъезда к объектам ИП Иванова, находящимся на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:31.
Так, из указанного ранее заключения эксперта следует, что помимо установленного варианта проезда имеется вариант 1 путем формирования частей земельных участков на земельных участках с кадастровыми номерами 45:25:030804:36 (площадью 49 кв. м), 45:25:030804:35 (площадью 210 кв. м), 45:25:030804:915 (площадью 358 кв. м). Общая площадь сервитута составит 617 кв. м.
По данному варианту экспертом указаны возможные финансовые затраты: демонтаж части пристроя к зданию холодильника, принадлежащего ИП Иванову, с земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:915, частичное обустройство дороги.
Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик не представил в материалы дела доказательства возведения упомянутого в экспертном заключении пристроя в установленном законом порядке. При этом из экспертного заключения следует, что данный пристрой возведен ИП Ивановым за пределами арендуемого им земельного участка с кадастровым номером 45:25:030804:31 (схема возможных вариантов установления сервитута, т. 2, л.д. 72).
Применительно к доводу подателя жалобы о том, что проезд к земельному участку, арендуемому ответчиком-2, по варианту 1, определенному в экспертном заключении, невозможен также ввиду наличия железнодорожного пути и отсутствия необходимого в соответствии со строительными нормами и правилами расстояния от проезда по варианту 1 до середины указанного железнодорожного пути, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции истец и его представитель, среди прочего, пояснили, что железнодорожный путь, проходящий между земельными участками истца и ответчика-2, является ветхим, фактически не используется.
В заключении эксперта при описании варианта 1, среди прочего, указано, что железнодорожный путь на земельном участке с кадастровым номером 45:25:030804:915 частично засыпан щебнем.
Указанное выше подтверждается представленным с экспертным заключением фотоматериалом (т. 2, л.д. 77, 78, 84, 85).
Также в отзыве на исковое заявление ООО "УОТБ" (третье лицо) указывает, что не возражает против установления проезда по варианту 1 через железнодорожные пути ООО "УОТБ" (т. 3, л.д. 72, 73).
В силу изложенного представленными доказательствами, в том числе заключением экспертизы, была подтверждена возможность прохода и проезда к земельному участку истца без использования земельного участка ответчика. При этом положения пункта 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают установление сервитута для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок только в том случае, когда такие нужды собственника земельного участка (иной недвижимости) не могут быть установлены без установления сервитута.
По мнению эксперта, приведенному в экспертном заключении, наиболее обременительным, наиболее затратным и менее оптимальным является вариант N 2. Вариант N 1 наравне обременен с существующим сервитутом (по три смежных участка), однако более финансово затратный чем существующий сервитут. Наиболее оптимальным по протяженности для ИП Иванова является существующий сервитут, наиболее оптимальным для ИП Фарафонова является вариант N 1.
Однако, лишь то обстоятельство, что ответчику-2 удобнее организовать проезд к своим объектам со стороны земельного участка истца, не является основанием для установления сервитута.
Сервитут подлежит установлению в той ситуации, когда собственник лишен объективной возможности обеспечить проход (проезд) к своему зданию иным способом без установления сервитута.
Также в пункте 8 названного ранее Обзора отмечено, что не подлежит установлению сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.
В настоящем случае истец ссылается на то, что круглосуточно по территории арендуемого им земельного с кадастровым номером 45:25:030804:34 на территорию ответчика-2 проезжают большегрузные автомобили, при этом непосредственно у въезда с указанного земельного участка на земельный участок ответчика-2 располагаются склады истца, в которых происходит выгрузка/разгрузка грузов с использованием грузового автотранспорта. Соответственно, для обеспечения проезда на территорию ответчика-2 истцу приходится останавливать погрузочно-разгрузочные работы на своем объекте.
Указанное истцом подтверждается схемой расположения земельных участков и спорного сервитута, представленной с заключением эксперта (т. 2, л.д. 72).
При этом из материалов дела, в том числе разрешенного использования земельных участков истца и ответчика-2 и зданий, расположенных на них, следует, что данные объекты используются для осуществления различной производственной, в том числе, торгово-закупочной деятельности (т. 2, л.д. 16-39).
Таким образом, использование ответчиком земельного участка истца в своей хозяйственной деятельности приводит к существенному ограничению в использовании истцом своего участка и зданий, расположенных на нем.
В пункте 9 названного выше Обзора отмечено, что при наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланс интересов сторон, сервитут должен быть прежде всего наименее обременительным для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут.
На основании изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным вывод арбитражного суда первой инстанции о недействительности спорного соглашения как нарушающего права и законные интересы истца и наличии оснований для удовлетворения исковых требований ИП Фарафонова.
Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты в качестве обоснованных.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 22.02.2017 по делу N А34-5069/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Иванова Олега Николаевича - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)