Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.
при участии:
от истца: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015,
- от ответчика: Дикарев А.В., доверенность от 21.03.2016; Филилеев В.В., доверенность от 30.03.2016; Жоров Г.В., доверенность от 21.03.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5285/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 по делу N А56-9677/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Театр песни Аллы Пугачевой"
о расторжении договора аренды земельного участка,
Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, 7, литер. А; ОГРН: 5067847163665; далее - Общество) о расторжении договора от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ Комитет по управлению городским имуществом заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
В соответствии с правилами статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом в качестве встречного иска было принято заявление Общества к Комитету об изменении договора аренды в части разработки документации по планировке территории, градостроительного плана, а также графика осуществления инвестиционного проекта и обязательств по уплате арендных платежей.
Решением суда от 24.12.2015 в удовлетворении иска отказано. Требование ООО "Театр песни Аллы Пугачевой" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о внесении изменений в договор аренды выделено в отдельное производство.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса РФ и на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указывая, что на основании вступивших в законную силу судебных актов были отменены градостроительный план земельного участка, предоставленного в аренду по договору, акт выбора земельного участка и согласование эскизного проекта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1246 от 17.08.2011 N 1246 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), по адресу: Василеостровский район, Морская набережная, участок 1 (устье р. Смоленки)" Обществу на праве аренды на инвестиционных условиях был предоставлен земельный участок площадью 27 411 кв. м для строительства указанных объектов.
Во исполнение названного постановления между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 земельного участка по указанному адресу на инвестиционных условиях сроком действия до 28.05.2016 (п. 9.1. договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2012.
Факт передачи земельного участка в пользование арендатору подтверждается актом приема-передачи от 27.09.2011.
График осуществления инвестиционного проекта согласован сторонами в разделе 5 данного договора.
Согласно пункту 5.1. началом реализации инвестиционного проекта является 27.09.2011.
Пунктом 5.2 договора установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в 2 этапа в следующем порядке: первый этап - начало строительства. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 (вступило в силу 28.08.2011), то есть до 28.07.2012 (пункт 5.2.1.). Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 57 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246, то есть до 28.05.2016 (пункт 5.2.2.).
В разделе 4 договора сторонами согласованы размер и порядок внесения платежей по договору, в том числе, пунктом 4.3.1. договора установлено, что в соответствии с Приложением N 4 к договору выплата подлежащей перечислению в соответствии с пунктом 4.1. общей денежной суммы в размере 39 000 000 руб. в период срока действия договора осуществляется поквартально, равными долями, оплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 1246. При этом, на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования ЦБ РФ на день подписания настоящего договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.
Решением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2013 по делу N 3-58/13, оставленным без изменения судебной коллегией Верховного Суда РФ, признано недействующим с момента вступления решения в законную силу Приложение N 2 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" в части установления на земельном участке, переданном в аренду Обществу, подзоны ТД 1-2-2.
В названном судебном акте содержится вывод о том, что регламент данной зоны не соответствует предусмотренным Законом Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" требованиям.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14, вступившим в законную силу 24.02.2014, названное распоряжение КГА от 26.01.2011 N 126, которым был утвержден акт о выборе спорного земельного участка, распоряжение КГА от 22.06.2012 N 1253 "Об утверждении градостроительного плана N RU1178 111000-14919", а также согласование Главного архитектора Санкт-Петербурга, выраженное в письме от 15.02.2012 N Г.С.-3.1\\22510, признаны незаконными. Данным решением суд общей юрисдикции обязал КГА отменить указанные акты.
При этом судом в рамках дела N 2-18/14 установлено, что на момент разрешения спора регламент зоны, в которой расположен арендуемый Обществом земельный участок, установленный Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга для спорного участка в силу решения суда по делу N 3-58/13, признан незаконным и потому не подлежит применению.
Исходя из этого, при рассмотрении дела N 2-18/14 суд пришел к выводу о том, что поскольку градостроительный план участка должен содержать информацию из градостроительного регламента, то при отсутствии такого регламента градостроительный план содержит произвольные параметры застройки, что противоречит действующему законодательству.
В связи с изложенным суд признал незаконным распоряжение КГА об утверждении выданного Обществу градостроительного плана, а также акта выбора земельного участка, утвержденного КГА, и согласование проекта строящегося здания ввиду отсутствия в нем законных критериев проектирования и строительства объекта капитального строительства в связи с отсутствием регламентов данной зоны, учитывая, что актом выбора земельного участка утверждается возможность размещения спорного объекта на земельном участке, а согласованием проекта здания установлены конкретные параметры объемно-пространственного и архитектурного решения будущего здания.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 в порядке самоконтроля признано утратившим силу постановление от 17.08.2011 N 1246, которым Обществу для строительства был предоставлен земельный участок по указанному выше адресу.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2015 по делу N А56-7788/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2015, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления Правительства от 08.12.2014 N 1103. При этом, в постановлении апелляционного суда установлено, что издание Постановления N 1103 не может заменять собой порядок расторжения арендных отношений, установленный действующим законодательством. Как указал апелляционный суд, вступление в силу Постановления Правительства N 1103 не привело к изменению или прекращению правоотношений по договору аренды.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда РФ N 305-КГ15-9553 от 24.11.2015 по делу N А40-114364/21014.
Ссылаясь на указанные выше судебные акты, а также на то, что изменение градостроительной документации относится к существенным изменениям условий, из которых стороны исходили при заключении договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
При этом основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Как правильно указал суд первой инстанции, акт выбора земельного участка и градостроительный план были утверждены распоряжениями КГА, то есть приняты по воле органа государственной власти, однако, впоследствии решениями судов по делам N 2-18/14 и N 3-58/13 установлено, что данные акты не соответствуют предусмотренным Законом Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" требованиям.
Таким образом, указанные обстоятельства не могут быть признаны непредвиденными при заключении договора для органа государственной власти.
Как установлено судом, после заключения договора аренды градостроительная документация была изменена.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда РФ N 301-КГ15-5007 от 29.05.2015 по делу N А43-4295/2014, изменение градостроительного регламента в период действия договора аренды не может быть признано существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о недоказанности существенного изменения обстоятельств, которое истец не мог разумно предвидеть, и, следовательно, об отсутствии основания для расторжения договора по указанным истцом основаниям.
При этом расторжение договора по указанным Комитетом основаниям влечет нестабильность гражданско-правовых и публично-правовых отношений и нарушает баланс частных и публичных интересов.
В силу части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.
С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что во исполнение условий договора аренды Общество не лишено возможности разработать проектную документацию по строительству объекта недвижимости в соответствии с муниципальными нормативами.
Кроме того, расторжение договора является исключительной, крайней мерой, применяемой в случае, если иными способами невозможно обеспечить стабильность гражданского оборота и соблюсти баланс интересов сторон правоотношений.
При этом, как установлено судом и следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции, до настоящего времени стороны предпринимают меры к сохранению и изменению договорных отношений в рамках данного договора, что подтверждается представленными в материалы дела протоколами организационных совещаний от 22.01.2014 и от 17.11.2015 с участием представителей Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета имущественных отношений, Управления застройки города, Комитета по инвестициям, СПбГУ "Управление инвестиций", Администрации Василеостровского района и представителей Общества, и свидетельствует о принятии сторонами мер к мирному урегулированию спора и изменению параметров строительства, корректировке градостроительного плана в целях продолжения реализации инвестиционного проекта.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность вышеизложенных выводов суда первой инстанции.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 по делу N А56-9677/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 13АП-5285/2016 ПО ДЕЛУ N А56-9677/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. N 13АП-5285/2016
Дело N А56-9677/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 апреля 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Колосовой Ж.В., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Тюниным Н.Н.
при участии:
от истца: Светлова Е.Н., доверенность от 30.12.2015,
- от ответчика: Дикарев А.В., доверенность от 21.03.2016; Филилеев В.В., доверенность от 30.03.2016; Жоров Г.В., доверенность от 21.03.2016;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5285/2016) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 по делу N А56-9677/2015 (судья Преснецова Т.Г.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга
к ООО "Театр песни Аллы Пугачевой"
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (адрес: Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный, 6-й подъезд; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Театр песни Аллы Пугачевой" (адрес: Россия 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, 7, литер. А; ОГРН: 5067847163665; далее - Общество) о расторжении договора от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 аренды земельного участка на инвестиционных условиях.
В порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ Комитет по управлению городским имуществом заменен на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.
В соответствии с правилами статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ судом в качестве встречного иска было принято заявление Общества к Комитету об изменении договора аренды в части разработки документации по планировке территории, градостроительного плана, а также графика осуществления инвестиционного проекта и обязательств по уплате арендных платежей.
Решением суда от 24.12.2015 в удовлетворении иска отказано. Требование ООО "Театр песни Аллы Пугачевой" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о внесении изменений в договор аренды выделено в отдельное производство.
Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на положения статьи 451 Гражданского кодекса РФ и на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, указывая, что на основании вступивших в законную силу судебных актов были отменены градостроительный план земельного участка, предоставленного в аренду по договору, акт выбора земельного участка и согласование эскизного проекта.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга N 1246 от 17.08.2011 N 1246 "О предоставлении земельного участка для строительства объекта культуры и искусства и коммерческого объекта, не связанных с проживанием населения (культурно-деловой центр), по адресу: Василеостровский район, Морская набережная, участок 1 (устье р. Смоленки)" Обществу на праве аренды на инвестиционных условиях был предоставлен земельный участок площадью 27 411 кв. м для строительства указанных объектов.
Во исполнение названного постановления между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды от 27.09.2011 N 01/ЗКС-05579 земельного участка по указанному адресу на инвестиционных условиях сроком действия до 28.05.2016 (п. 9.1. договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.04.2012.
Факт передачи земельного участка в пользование арендатору подтверждается актом приема-передачи от 27.09.2011.
График осуществления инвестиционного проекта согласован сторонами в разделе 5 данного договора.
Согласно пункту 5.1. началом реализации инвестиционного проекта является 27.09.2011.
Пунктом 5.2 договора установлено, что реализация инвестиционного проекта осуществляется в 2 этапа в следующем порядке: первый этап - начало строительства. Продолжительность этапа - не более 11 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246 (вступило в силу 28.08.2011), то есть до 28.07.2012 (пункт 5.2.1.). Второй этап - производство строительных и иных работ, необходимых для ввода результата инвестирования в эксплуатацию, в том числе строительство (реконструкция) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры. Окончание этапа - получение разрешения на ввод результата инвестирования в эксплуатацию в срок не более 57 месяцев с даты вступления в силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2011 N 1246, то есть до 28.05.2016 (пункт 5.2.2.).
В разделе 4 договора сторонами согласованы размер и порядок внесения платежей по договору, в том числе, пунктом 4.3.1. договора установлено, что в соответствии с Приложением N 4 к договору выплата подлежащей перечислению в соответствии с пунктом 4.1. общей денежной суммы в размере 39 000 000 руб. в период срока действия договора осуществляется поквартально, равными долями, оплачиваемыми не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого календарного квартала (в первом квартале календарного года - не позднее 31 января), в течение срока строительства, указанного в постановлении Правительства Санкт-Петербурга N 1246. При этом, на сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом квартале, начисляются проценты, равные ставке рефинансирования ЦБ РФ на день подписания настоящего договора, за период времени со дня подписания договора до даты платежа, установленной в договоре.
Решением Санкт-Петербургского городского суда от 23.05.2013 по делу N 3-58/13, оставленным без изменения судебной коллегией Верховного Суда РФ, признано недействующим с момента вступления решения в законную силу Приложение N 2 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" в части установления на земельном участке, переданном в аренду Обществу, подзоны ТД 1-2-2.
В названном судебном акте содержится вывод о том, что регламент данной зоны не соответствует предусмотренным Законом Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" требованиям.
Решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 21.01.2014 по делу N 2-18/14, вступившим в законную силу 24.02.2014, названное распоряжение КГА от 26.01.2011 N 126, которым был утвержден акт о выборе спорного земельного участка, распоряжение КГА от 22.06.2012 N 1253 "Об утверждении градостроительного плана N RU1178 111000-14919", а также согласование Главного архитектора Санкт-Петербурга, выраженное в письме от 15.02.2012 N Г.С.-3.1\\22510, признаны незаконными. Данным решением суд общей юрисдикции обязал КГА отменить указанные акты.
При этом судом в рамках дела N 2-18/14 установлено, что на момент разрешения спора регламент зоны, в которой расположен арендуемый Обществом земельный участок, установленный Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга для спорного участка в силу решения суда по делу N 3-58/13, признан незаконным и потому не подлежит применению.
Исходя из этого, при рассмотрении дела N 2-18/14 суд пришел к выводу о том, что поскольку градостроительный план участка должен содержать информацию из градостроительного регламента, то при отсутствии такого регламента градостроительный план содержит произвольные параметры застройки, что противоречит действующему законодательству.
В связи с изложенным суд признал незаконным распоряжение КГА об утверждении выданного Обществу градостроительного плана, а также акта выбора земельного участка, утвержденного КГА, и согласование проекта строящегося здания ввиду отсутствия в нем законных критериев проектирования и строительства объекта капитального строительства в связи с отсутствием регламентов данной зоны, учитывая, что актом выбора земельного участка утверждается возможность размещения спорного объекта на земельном участке, а согласованием проекта здания установлены конкретные параметры объемно-пространственного и архитектурного решения будущего здания.
Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 08.12.2014 N 1103 в порядке самоконтроля признано утратившим силу постановление от 17.08.2011 N 1246, которым Обществу для строительства был предоставлен земельный участок по указанному выше адресу.
Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.05.2015 по делу N А56-7788/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2015, Обществу отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным постановления Правительства от 08.12.2014 N 1103. При этом, в постановлении апелляционного суда установлено, что издание Постановления N 1103 не может заменять собой порядок расторжения арендных отношений, установленный действующим законодательством. Как указал апелляционный суд, вступление в силу Постановления Правительства N 1103 не привело к изменению или прекращению правоотношений по договору аренды.
Аналогичная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда РФ N 305-КГ15-9553 от 24.11.2015 по делу N А40-114364/21014.
Ссылаясь на указанные выше судебные акты, а также на то, что изменение градостроительной документации относится к существенным изменениям условий, из которых стороны исходили при заключении договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении договора.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в иске.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
При этом основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Как правильно указал суд первой инстанции, акт выбора земельного участка и градостроительный план были утверждены распоряжениями КГА, то есть приняты по воле органа государственной власти, однако, впоследствии решениями судов по делам N 2-18/14 и N 3-58/13 установлено, что данные акты не соответствуют предусмотренным Законом Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" требованиям.
Таким образом, указанные обстоятельства не могут быть признаны непредвиденными при заключении договора для органа государственной власти.
Как установлено судом, после заключения договора аренды градостроительная документация была изменена.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Определении Верховного Суда РФ N 301-КГ15-5007 от 29.05.2015 по делу N А43-4295/2014, изменение градостроительного регламента в период действия договора аренды не может быть признано существенным изменением обстоятельств в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, является обоснованным вывод суда первой инстанции о недоказанности существенного изменения обстоятельств, которое истец не мог разумно предвидеть, и, следовательно, об отсутствии основания для расторжения договора по указанным истцом основаниям.
При этом расторжение договора по указанным Комитетом основаниям влечет нестабильность гражданско-правовых и публично-правовых отношений и нарушает баланс частных и публичных интересов.
В силу части 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые подразделяются на основные, условно разрешенные и вспомогательные (части 1 и 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.
С учетом изложенного, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что во исполнение условий договора аренды Общество не лишено возможности разработать проектную документацию по строительству объекта недвижимости в соответствии с муниципальными нормативами.
Кроме того, расторжение договора является исключительной, крайней мерой, применяемой в случае, если иными способами невозможно обеспечить стабильность гражданского оборота и соблюсти баланс интересов сторон правоотношений.
При этом, как установлено судом и следует из пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционной инстанции, до настоящего времени стороны предпринимают меры к сохранению и изменению договорных отношений в рамках данного договора, что подтверждается представленными в материалы дела протоколами организационных совещаний от 22.01.2014 и от 17.11.2015 с участием представителей Комитета по строительству, Комитета по градостроительству и архитектуре, Комитета имущественных отношений, Управления застройки города, Комитета по инвестициям, СПбГУ "Управление инвестиций", Администрации Василеостровского района и представителей Общества, и свидетельствует о принятии сторонами мер к мирному урегулированию спора и изменению параметров строительства, корректировке градостроительного плана в целях продолжения реализации инвестиционного проекта.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерность вышеизложенных выводов суда первой инстанции.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.12.2015 по делу N А56-9677/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Ж.В.КОЛОСОВА
И.А.ТИМУХИНА
Ж.В.КОЛОСОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)