Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: не явились,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Киселева Евгения Сергеевича (ИП Киселева Е.С.): Газеевой М.В. (паспорт, доверенность от 31.05.2016), Попова Д.И. (паспорт, доверенность от 11.08.2016)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ИП Киселева Е.С.
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 26 февраля 2016 года,
принятое судьей Н.В.Гусельниковой,
по делу N А50-1358/2016
по иску Департамента земельных отношений Администрации города Перми
к ИП Киселеву Е.С. (ОГРНИП 312590329200013, ИНН 595707999475)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора аренды,
Департамент земельных отношений Администрации города Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края к ИП Киселеву Е.С. (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561 руб. 44 коп., неустойки в размере 4 023 руб. 70 коп. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015; взыскании с ответчика неустойки до момента фактического погашения долга; о расторжении договора аренды N 043-13Д от 01.07.2013, возложения на ИП Киселева Е.С. обязанности по освобождению земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь Дзержинский район ул. Строителей, 24в, площадью 400 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410429:36, передав его по акту приема-передачи в течение двух недель с момента вступления в законную силу решения суда; о признании отсутствующим обременение данного земельного участка (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца арендная плата за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561 руб. 44 коп., неустойка в размере 4 023 руб. 70 коп. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015, неустойка от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 19.11.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности. Расторгнут договор аренды N 043-13Д от 01.07.2013. На предпринимателя наложена обязанность освободить спорный земельный участок, передав его по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить в удовлетворенной части, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что расчет арендной платы произведен неправомерно, без учета абз. 4 ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" в редакции Закона Пермского края от 27.11.2012 N 131-ПК. По расчету ответчика, приложенному к апелляционной жалобе, на конец 2015 года имелась переплата по арендным платежам в размере 25 517 руб. 40 коп. и переплата по пени 509 руб. 96 коп., недоимка по арендным платежам отсутствовала, в связи с чем считает, что оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, требование о расторжении договора истцом ответчику в разумный срок предъявлено не было.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2016 года судебное разбирательство по делу отложено на 12.10.2016 с 09 час. 50 мин.
В судебном заседании 12.10.2016 представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения (определения) проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Безруковым А.В. заключен договор аренды N 043-13Д (далее - Договор) земельного участка площадью 400 кв. м по ул. Строителей, 24в. Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 11-20,23)
На основании договора уступки между Безруковым А.В. и Киселевым Е.С., уведомления в Департамент, право аренды перешло к Киселеву Е.С., уступка зарегистрирована (л.д. 25).
Наличие задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя частично требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561,44 руб. и неустойки в размере 4 023,70 руб. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015, являющейся достаточным основанием для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены судебного акта, в обжалуемой части, в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершение арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 3 статьи 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" в редакции Закона Пермского края от 27.11.2012 N 131-ПК установлено: "Размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом ставки арендной платы и корректирующего коэффициента, не может превышать уровня размера арендной платы предыдущего года, увеличенного на размер уровня инфляции, установленного прогнозом социально-экономического развития Пермского края на очередной финансовый год и плановый период".
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 N 598-ПК "О стратегическом планировании социально-экономического развития Пермского края": "1. Прогнозирование социально-экономического развития Пермского края осуществляется на долгосрочную и краткосрочную перспективу. Прогноз социально-экономического развития Пермского края на долгосрочную перспективу разрабатывается раз в пять лет на десятилетний период с разбивкой по годам первой половины прогнозируемого периода. Прогноз социально-экономического развития края на краткосрочную перспективу разрабатывается ежегодно на очередной год и на плановый период путем уточнения параметров планового периода и добавления параметров второго года планового периода".
Показатели прогнозов социально-экономического развития Пермского края в соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 N 598-ПК размещены на официальном сайте Администрации губернатора Пермского края в сети Интернет.
Согласно "Сценарным условиям формирования вариантов развития и основных показателей прогноза социально-экономического развития Пермского края на период на 2015 г.", утвержденных Губернатором Пермского края 16.03.2015, инфляция в регионе по прогнозу на 2013 составит 107,4%, инфляция в регионе по прогнозу на 2014 составит 107,4%, инфляция в регионе по прогнозу на 2015 составит 114,9%.
Неустановление органами местного самоуправления корректирующих коэффициентов не свидетельствует о том, что арендная плата должна превышать предельный размер платы: размер арендной платы предыдущего года x уровень инфляции.
Принимая во внимание необходимость применения корректирующих коэффициентов, ответчиком сделан перерасчет суммы долга, подлежащего взысканию с ответчика за 2014 год, который проверен судом и признан правильным.
Согласно расчету, произведенному ответчиком и проверенному судом апелляционной инстанции, арендная плата должна составлять:
- арендная плата за 2013 год, согласно Приложению N 2 к договору аренды N 043-13Д от 01.07.2013 составила 165 719, 36 руб.
- арендная плата за 2014 год с учетом применения корректирующего коэффициента уровня инфляции должна была составить: 165 719, 36 руб. x 107,4% = 177 982,6 руб. за 12 месяцев в 2014 году, то есть 44 495,65 руб. за квартал в 2014 году.
При этом, суд принимает во внимание, что ограничение размера арендной платы по сравнению с предыдущим годом на уровень инфляции исключено из Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК Законом Пермского края от 02.03.2015 N 445-ПК, действие которого в силу статьи 2 указанного Закона распространяется на правоотношения с 1 января 2015 года.
При таких условиях, произведенный ответчиком расчет за 2015 год (62015,36 руб. в квартал), соответствует расчету истца и является правильным.
Как следует из материалов дела, а именно из выписок с лицевого счета за периоды с 01.05.2013 по 25.08.2016, с 01.01.2015 по 15.09.2016, на дату направления истцом уведомления о расторжении договора (20.07.2015) действительно имелась у ответчика задолженность по арендным платежам в размере 53 951,88 руб., однако 10.08.2015 ответчиком был внесен платеж в размере 100 000 руб., 28.09.2015 - 25 500 руб., 05.11.2015 - 26 000 руб., 30.12.2015 - 52 000 руб.
Таким образом, при условии начисления истцом арендной платы с соблюдением указанных норм права и с учетом поступивших от ответчика платежей, на конец 2015 года, задолженности по арендным платежам не было, имелась переплата по арендным платежам по договору в размере 25 517,4 руб., переплата по пени 509,96 руб.
Следовательно, на момент подачи иска - 27.01.2016, задолженность за спорный период отсутствовала.
Иных оснований расторжения договора, уведомление о расторжении договора не содержало.
Принимая во внимание предусмотренные договором аренды сроки внесения ежеквартальных платежей, цели заключения договора и предоставления земельного участка в аренду, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор в разумный срок устранил нарушения в части необходимости внесения платы за пользование земельным участком.
Формальное наличие условий, поименованных в пункте 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора аренды, с учетом обстоятельств настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Доказательств несения истцом убытков, вызванных несвоевременным исполнением ответчиком обязательств из договора аренды, ответчик не представил.
Тем самым, не имеется оснований для расторжения договора аренды применительно к положениям пункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.2 договора аренды.
Допущенное ответчиком нарушение сроков внесения арендной платы существенным (то есть нарушением, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - подпункт 1 пункта 2 статьи 450 указанного Кодекса) признано быть не может. Арендная плата перечислена на соответствующий расчетный счет органа местного самоуправления, денежные средства поступили в бюджет.
Более того, что с учетом заявленного истцом спорного периода, за который образовалась задолженность, требование о расторжении договора заявлено истцом за пределами разумного срока.
По смыслу норм гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В силу долговременного срока действия договора аренды составляющего пять лет, целей использования земельного участка, а также по причине уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.
В свою очередь, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора и освобождении земельного участка. В указанной части в удовлетворении иска следует отказать.
В части признания отсутствующим обременения данного земельного участка решение не обжалуется.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года по делу N А50-1358/2016 изменить. Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"В удовлетворении иска отказать".
Взыскать с Департамента земельных отношений Администрации города Перми в пользу индивидуального предпринимателя Киселева Евгения (ИНН 595707999475, ОГРНИП 312590329200013) 3000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.10.2016 N 17АП-11429/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А50-1358/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 октября 2016 г. N 17АП-11429/2016-ГК
Дело N А50-1358/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2016 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Жуковой Т.М.,
судей Виноградовой Л.Ф., Зелениной Т.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой Ю.В.,
при участии:
от истца - Департамента земельных отношений Администрации города Перми: не явились,
от ответчика - индивидуального предпринимателя Киселева Евгения Сергеевича (ИП Киселева Е.С.): Газеевой М.В. (паспорт, доверенность от 31.05.2016), Попова Д.И. (паспорт, доверенность от 11.08.2016)
(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
ответчика - ИП Киселева Е.С.
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 26 февраля 2016 года,
принятое судьей Н.В.Гусельниковой,
по делу N А50-1358/2016
по иску Департамента земельных отношений Администрации города Перми
к ИП Киселеву Е.С. (ОГРНИП 312590329200013, ИНН 595707999475)
о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки, расторжении договора аренды,
установил:
Департамент земельных отношений Администрации города Перми (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Пермского края к ИП Киселеву Е.С. (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561 руб. 44 коп., неустойки в размере 4 023 руб. 70 коп. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015; взыскании с ответчика неустойки до момента фактического погашения долга; о расторжении договора аренды N 043-13Д от 01.07.2013, возложения на ИП Киселева Е.С. обязанности по освобождению земельного участка, расположенного по адресу г. Пермь Дзержинский район ул. Строителей, 24в, площадью 400 кв. м с кадастровым номером 59:01:4410429:36, передав его по акту приема-передачи в течение двух недель с момента вступления в законную силу решения суда; о признании отсутствующим обременение данного земельного участка (с учетом принятого судом первой инстанции в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. Взыскано с ответчика в пользу истца арендная плата за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561 руб. 44 коп., неустойка в размере 4 023 руб. 70 коп. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015, неустойка от суммы задолженности за каждый день просрочки, начиная с 19.11.2015 по день фактического исполнения обязательства по оплате задолженности. Расторгнут договор аренды N 043-13Д от 01.07.2013. На предпринимателя наложена обязанность освободить спорный земельный участок, передав его по акту приема-передачи в течение месяца с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись, ответчик обратился в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение первой инстанции отменить в удовлетворенной части, в удовлетворении иска отказать в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что расчет арендной платы произведен неправомерно, без учета абз. 4 ч. 3 ст. 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" в редакции Закона Пермского края от 27.11.2012 N 131-ПК. По расчету ответчика, приложенному к апелляционной жалобе, на конец 2015 года имелась переплата по арендным платежам в размере 25 517 руб. 40 коп. и переплата по пени 509 руб. 96 коп., недоимка по арендным платежам отсутствовала, в связи с чем считает, что оснований для расторжения договора аренды не имеется. Кроме того, требование о расторжении договора истцом ответчику в разумный срок предъявлено не было.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 сентября 2016 года судебное разбирательство по делу отложено на 12.10.2016 с 09 час. 50 мин.
В судебном заседании 12.10.2016 представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу соответствуют выводам суда первой инстанции.
Истец, извещенный надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, не явился, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечил, что в соответствии со ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению дела в его отсутствие.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность решения (определения) проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 01.07.2013 между Департаментом земельных отношений администрации г. Перми и Безруковым А.В. заключен договор аренды N 043-13Д (далее - Договор) земельного участка площадью 400 кв. м по ул. Строителей, 24в. Договор прошел государственную регистрацию (л.д. 11-20,23)
На основании договора уступки между Безруковым А.В. и Киселевым Е.С., уведомления в Департамент, право аренды перешло к Киселеву Е.С., уступка зарегистрирована (л.д. 25).
Наличие задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя частично требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 330, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из доказанности наличия задолженности по арендной плате за 4-й квартал 2015 года в размере 44 561,44 руб. и неустойки в размере 4 023,70 руб. за период с 16.03.2015 по 18.11.2015, являющейся достаточным основанием для расторжения договора и возложения на ответчика обязанности освободить земельный участок.
Оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что имеются основания для отмены судебного акта, в обжалуемой части, в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в частности, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как разъяснено в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.
По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
То есть, законом прямо предусмотрена необходимость совершение арендодателем действий, направленных на урегулирование спора в досудебном порядке, на создание условий, при которых путем правомерного воздействия на арендатора может быть исключено применение в дальнейшем крайней меры ответственности в виде досрочного прекращения договорных правоотношений (расторжение договора).
В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Частью 3 статьи 1 Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Пермского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Пермского края" в редакции Закона Пермского края от 27.11.2012 N 131-ПК установлено: "Размер арендной платы, рассчитанный от кадастровой стоимости земельного участка с учетом ставки арендной платы и корректирующего коэффициента, не может превышать уровня размера арендной платы предыдущего года, увеличенного на размер уровня инфляции, установленного прогнозом социально-экономического развития Пермского края на очередной финансовый год и плановый период".
В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 N 598-ПК "О стратегическом планировании социально-экономического развития Пермского края": "1. Прогнозирование социально-экономического развития Пермского края осуществляется на долгосрочную и краткосрочную перспективу. Прогноз социально-экономического развития Пермского края на долгосрочную перспективу разрабатывается раз в пять лет на десятилетний период с разбивкой по годам первой половины прогнозируемого периода. Прогноз социально-экономического развития края на краткосрочную перспективу разрабатывается ежегодно на очередной год и на плановый период путем уточнения параметров планового периода и добавления параметров второго года планового периода".
Показатели прогнозов социально-экономического развития Пермского края в соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона Пермского края от 02.04.2010 N 598-ПК размещены на официальном сайте Администрации губернатора Пермского края в сети Интернет.
Согласно "Сценарным условиям формирования вариантов развития и основных показателей прогноза социально-экономического развития Пермского края на период на 2015 г.", утвержденных Губернатором Пермского края 16.03.2015, инфляция в регионе по прогнозу на 2013 составит 107,4%, инфляция в регионе по прогнозу на 2014 составит 107,4%, инфляция в регионе по прогнозу на 2015 составит 114,9%.
Неустановление органами местного самоуправления корректирующих коэффициентов не свидетельствует о том, что арендная плата должна превышать предельный размер платы: размер арендной платы предыдущего года x уровень инфляции.
Принимая во внимание необходимость применения корректирующих коэффициентов, ответчиком сделан перерасчет суммы долга, подлежащего взысканию с ответчика за 2014 год, который проверен судом и признан правильным.
Согласно расчету, произведенному ответчиком и проверенному судом апелляционной инстанции, арендная плата должна составлять:
- арендная плата за 2013 год, согласно Приложению N 2 к договору аренды N 043-13Д от 01.07.2013 составила 165 719, 36 руб.
- арендная плата за 2014 год с учетом применения корректирующего коэффициента уровня инфляции должна была составить: 165 719, 36 руб. x 107,4% = 177 982,6 руб. за 12 месяцев в 2014 году, то есть 44 495,65 руб. за квартал в 2014 году.
При этом, суд принимает во внимание, что ограничение размера арендной платы по сравнению с предыдущим годом на уровень инфляции исключено из Закона Пермского края от 07.04.2010 N 604-ПК Законом Пермского края от 02.03.2015 N 445-ПК, действие которого в силу статьи 2 указанного Закона распространяется на правоотношения с 1 января 2015 года.
При таких условиях, произведенный ответчиком расчет за 2015 год (62015,36 руб. в квартал), соответствует расчету истца и является правильным.
Как следует из материалов дела, а именно из выписок с лицевого счета за периоды с 01.05.2013 по 25.08.2016, с 01.01.2015 по 15.09.2016, на дату направления истцом уведомления о расторжении договора (20.07.2015) действительно имелась у ответчика задолженность по арендным платежам в размере 53 951,88 руб., однако 10.08.2015 ответчиком был внесен платеж в размере 100 000 руб., 28.09.2015 - 25 500 руб., 05.11.2015 - 26 000 руб., 30.12.2015 - 52 000 руб.
Таким образом, при условии начисления истцом арендной платы с соблюдением указанных норм права и с учетом поступивших от ответчика платежей, на конец 2015 года, задолженности по арендным платежам не было, имелась переплата по арендным платежам по договору в размере 25 517,4 руб., переплата по пени 509,96 руб.
Следовательно, на момент подачи иска - 27.01.2016, задолженность за спорный период отсутствовала.
Иных оснований расторжения договора, уведомление о расторжении договора не содержало.
Принимая во внимание предусмотренные договором аренды сроки внесения ежеквартальных платежей, цели заключения договора и предоставления земельного участка в аренду, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор в разумный срок устранил нарушения в части необходимости внесения платы за пользование земельным участком.
Формальное наличие условий, поименованных в пункте 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 6.2 договора аренды, с учетом обстоятельств настоящего дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды земельного участка.
Доказательств несения истцом убытков, вызванных несвоевременным исполнением ответчиком обязательств из договора аренды, ответчик не представил.
Тем самым, не имеется оснований для расторжения договора аренды применительно к положениям пункт 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 6.2 договора аренды.
Допущенное ответчиком нарушение сроков внесения арендной платы существенным (то есть нарушением, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора - подпункт 1 пункта 2 статьи 450 указанного Кодекса) признано быть не может. Арендная плата перечислена на соответствующий расчетный счет органа местного самоуправления, денежные средства поступили в бюджет.
Более того, что с учетом заявленного истцом спорного периода, за который образовалась задолженность, требование о расторжении договора заявлено истцом за пределами разумного срока.
По смыслу норм гражданского законодательства расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
В силу долговременного срока действия договора аренды составляющего пять лет, целей использования земельного участка, а также по причине уплаты задолженности в добровольном порядке расторжение договора по данному основанию является мерой ответственности, не соразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон.
В свою очередь, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки, расторжении договора и освобождении земельного участка. В указанной части в удовлетворении иска следует отказать.
В части признания отсутствующим обременения данного земельного участка решение не обжалуется.
С учетом изложенного, апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.
Таким образом, выводы суда первой инстанции не основаны на оценке всех представленных доказательств в совокупности, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ.
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года подлежит изменению на основании ч. 3 п. 1 ст. 270 АПК РФ.
На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 26 февраля 2016 года по делу N А50-1358/2016 изменить. Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:
"В удовлетворении иска отказать".
Взыскать с Департамента земельных отношений Администрации города Перми в пользу индивидуального предпринимателя Киселева Евгения (ИНН 595707999475, ОГРНИП 312590329200013) 3000 руб. в возмещение расходов по оплате госпошлины за подачу апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Т.М.ЖУКОВА
Т.М.ЖУКОВА
Судьи
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
Л.Ф.ВИНОГРАДОВА
Т.Л.ЗЕЛЕНИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)