Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальквота",
апелляционное производство N 05АП-10747/2015
на решение от 13.10.2015
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-8462/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальквота"
к индивидуальному предпринимателю Фроловой Елене Сергеевне
о расторжении договоров, возврате имущества, взыскании 1 132 712 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Фроловой Елены Сергеевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальквота"
об обязании предоставить здание во временное пользование,
при участии:
- от ООО "Дальквота" Бекетова Н.В., по доверенности от 22.05.2015, сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от ИП Фроловой Елены Сергеевны: Шмелева Е.А., по доверенности от 04.08.2015, сроком действия на 3 года, паспорт
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дальквота" (ИНН 2507229391, ОГРН 1072507001082, далее - ООО "Дальквота", общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Фроловой Елене Сергеевне (далее - ИП Фролова, предприниматель) с иском о расторжении договора аренды от 01.04.2011 N 1 в отношении здания гостиницы общей площадью 2764,6 кв. м (лит.А) инвентарный номер: 6168; кадастровый номер 25:30:00 00 00:00:06168/А, этажность: 4, адрес объекта: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника, 121, в связи с не внесением арендатором более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы; о расторжении договора аренды от 01.04.2011 N 2 в отношении земельного участка площадью 2189 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 25:30:02:01001:0372, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника, 121, в связи с не внесением арендатором более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, обязании вернуть по акту приема-передачи вышеуказанные объекты недвижимости, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 113 550 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 162 руб. (с учетом уточнения требований от 17.08.2015).
Определением от 29.06.2015 принят встречный иск ИП Фроловой об обязании предоставить во временное пользование путем составления акта приема-передачи вышеуказанное здание гостиницы, обязании обеспечить беспрепятственное использование данного здания по договору аренды от 01.04.2011 N 1.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 оставлен без рассмотрения первоначальный иск в части требований о расторжении договоров аренды N 1 и N 2 от 01.04.2011, требование о взыскании арендной платы удовлетворено в полном объеме; встречный иск также удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Дальквота" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что из содержания представленной истцом претензии непосредственно следует, что истец требовал от ответчика уплаты задолженности, а в случае неоплаты таковой предлагалось произвести возврат переданного в аренду имущества, подписать акты приема-передачи, сверки взаиморасчетов и подать заявление о расторжении в регистрирующий орган, что апеллянт расценивает как заявление о расторжении договоров аренды. Кроме того, апеллянт указывает, что здание эксплуатируется ИП Фроловой, передано в субаренду, и судебным актом по делу N А51-15209/2015 в пользу ИП Фроловой взыскана арендная плата по договору субаренды за май 2015 года.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Фроловой поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Дальквота" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, пояснил, что обжалует решение в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и в части удовлетворения встречного иска.
Представитель ИП Фроловой по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения, не возражал против проверки решения в обжалуемой части.
Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 13.10.2015 только в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и удовлетворения встречного иска, суд апелляционной инстанции, с учетом позиции сторон, не возражающих относительно объема обжалования, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность настоящего судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, ООО "Дальквота" (арендодатель) и ИП Фролова (арендатор) заключили договор аренды здания от 01.04.2011 N 1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование здание гостиницы общей площадью 2764,6 кв. м (лит.А) инвентарный номер 6168; кадастровый номер 25:30:000000:00:06168/А, этажность: 4, адрес (местоположение) объекта: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника 121.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2011 по 01.01.2017.
В силу пунктов 5.1, 5.2 договора размер арендной платы составляет 17500 рублей в месяц; ежемесячная оплата производится по счетам, выставленным за фактически принятые арендатором площади в соответствии с актами приемки площадей, является неотъемлемой частью договора.
Также по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 2 арендодатель ООО "Дальквота" обязался передать арендатору ИП Фролова во временное пользование земельный участок площадью 2189 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 25:30:02:01001:0372, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника 121.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2011 по 01.01.2017.
Арендуемое здание гостиницы и земельный участок переданы арендодателем арендатору согласно актов приема-передачи от 01.04.2011, являющихся приложением к договорам аренды. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 11.08.2011.
В соответствие с пунктом 10.1.2 договора аренды N 1 и договора аренды земельного участка N 2 от 01.04.2011 одним из оснований досрочного расторжения договора является не внесение арендатором систематически (более трех раз подряд) арендной платы в установленные договором сроки.
30.03.2015 ООО "Дальквота" составлена претензия с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 1 113 550 руб. в срок до 15.04.2015, произвести сдачу арендованного имущества, составить акты приема-передачи и акты сверки взаимных расчетов и подать совместно с ООО "Дальквота" заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о расторжении вышеуказанных договоров аренды.
Ввиду неисполнения данных требовании со стороны ИП Фроловой, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В свою очередь, ИП Фроловой заявлено встречное требование о предоставлении здания гостиницы в пользование и обеспечении беспрепятственного пользования указанным имуществом.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В то же время, содержание претензии истца от 30.03.2015 (т. 1 л.д. 10-13) не является достаточной для вывода о соблюдении им порядка расторжения договора.
Указанная претензия содержит требование о возврате арендованного имущества, с составлением актов приема-передачи, сверки взаимных расчетов, подаче совместно с истцом заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о расторжении вышеуказанных договоров аренды, без необходимого предшествующего предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Довод о том, что расторжение договора предполагалось в случае неоплаты задолженности ответчиком несостоятелен, поскольку прямо противоречит содержанию претензии.
Кроме того, в суд первой инстанции не представлены доказательства направления именно претензии от 30.03.2015 в адрес ответчика.
В связи с изложенным, поскольку обществом не приведено доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении договоров аренды от 01.04.2011 N 1 и N 2, обоснованной является позиция суда первой инстанции о наличии оснований для применения положений статьи 148 АПК РФ к рассматриваемому требованию о расторжении договоров аренды.
Удовлетворяя требования ИП Фроловой о предоставлении здания гостиницы в пользование и обеспечении беспрепятственного пользования указанным имуществом, суд первой инстанции верно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ предоставление имущества арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование является основной обязанностью арендодателя.
Как указано во встречном исковом заявлении, при попытке 19.04.2015 войти в арендованное здание предпринимателю доступ фактически предоставлен не был, в связи с чем было подано заявление в Межмуниципальный отдел МВД РФ "Лесозаводский" и в адрес истца направлено заявление о предоставлении доступа (имеются в материалах дела).
В отзыве на встречный иск ООО "Дальквота" указало, что предприниматель самоустранилась от использования предоставленного ей в аренду имущества, в связи с чем общество посчитало договоры аренды расторгнутыми в одностороннем порядке; с января 2015 года общество самостоятельно производит оплату электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Общество в обоснование возражений по встречным требованиям ссылается на подписанные сторонами при заключении договоров аренды акты приема-передачи имущества от 01.04.2011. Однако как верно указал суд, в силу статьи 655 ГК РФ факта подписания актов при аренде здания недостаточно, необходима фактическая передачи имущества арендатору во владение и пользование, при этом отмеченный истцом по встречному иску период возникновения затруднений в пользовании имуществом существенно отличается от момента первоначальной передачи имущества по договору.
Взыскание с субарендатора ООО "Дальквота" (ОГРН 1122507000252, ИНН 2507003845) субарендных платежей по договору от 26.01.2013 само по себе не опровергает факт чинения препятствий ИП Фроловой в пользовании спорным имуществом.
При этом коллегией учитывается то обстоятельство, что платежи взыскиваются за иной период, чем положенный в основу требования об устранении препятствий в пользовании имуществом, кроме того в рамках дела N А51-15209/2015 не оценивалась возможность как арендатора, так и субарендатора фактически эксплуатировать спорные помещения на протяжении всего периода действия договора, установлен лишь факт передачи имущества во владение субарендатору.
Таким образом, поскольку факт препятствования предпринимателю в доступе в арендованное здание гостиницы, расположенное по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Будника, 121, обществом не опровергнут, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения встречных требований ИП Фроловой.
Апелляционная коллегия отмечает, что оставление без рассмотрения требования о расторжении договора не лишает арендодателя права обратиться с таким иском повторно с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, при исчерпании возможностей внесудебного разрешения конфликта. При этом стороны спорных договоров также сохраняют за собой полноту возможностей по расторжению указанных договоров на основании соглашения между собой, внесения взаимоприемлемых изменений в договоры.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 по делу N А51-8462/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2015 N 05АП-10747/2015 ПО ДЕЛУ N А51-8462/2015
Требование: О расторжении договоров аренды в отношении здания и земельного участка из земель населенных пунктов, обязании вернуть по акту приема-передачи объекты недвижимости, взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2015 г. N 05АП-10747/2015
Дело N А51-8462/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 17 декабря 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дальквота",
апелляционное производство N 05АП-10747/2015
на решение от 13.10.2015
судьи А.А. Лошаковой
по делу N А51-8462/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальквота"
к индивидуальному предпринимателю Фроловой Елене Сергеевне
о расторжении договоров, возврате имущества, взыскании 1 132 712 руб.,
по встречному иску индивидуального предпринимателя Фроловой Елены Сергеевны
к обществу с ограниченной ответственностью "Дальквота"
об обязании предоставить здание во временное пользование,
при участии:
- от ООО "Дальквота" Бекетова Н.В., по доверенности от 22.05.2015, сроком действия до 31.12.2015, паспорт;
- от ИП Фроловой Елены Сергеевны: Шмелева Е.А., по доверенности от 04.08.2015, сроком действия на 3 года, паспорт
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Дальквота" (ИНН 2507229391, ОГРН 1072507001082, далее - ООО "Дальквота", общество) обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Фроловой Елене Сергеевне (далее - ИП Фролова, предприниматель) с иском о расторжении договора аренды от 01.04.2011 N 1 в отношении здания гостиницы общей площадью 2764,6 кв. м (лит.А) инвентарный номер: 6168; кадастровый номер 25:30:00 00 00:00:06168/А, этажность: 4, адрес объекта: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника, 121, в связи с не внесением арендатором более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы; о расторжении договора аренды от 01.04.2011 N 2 в отношении земельного участка площадью 2189 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 25:30:02:01001:0372, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника, 121, в связи с не внесением арендатором более трех раз подряд по истечении установленного договором срока платежа арендной платы, обязании вернуть по акту приема-передачи вышеуказанные объекты недвижимости, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 113 550 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 162 руб. (с учетом уточнения требований от 17.08.2015).
Определением от 29.06.2015 принят встречный иск ИП Фроловой об обязании предоставить во временное пользование путем составления акта приема-передачи вышеуказанное здание гостиницы, обязании обеспечить беспрепятственное использование данного здания по договору аренды от 01.04.2011 N 1.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 оставлен без рассмотрения первоначальный иск в части требований о расторжении договоров аренды N 1 и N 2 от 01.04.2011, требование о взыскании арендной платы удовлетворено в полном объеме; встречный иск также удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "Дальквота" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что из содержания представленной истцом претензии непосредственно следует, что истец требовал от ответчика уплаты задолженности, а в случае неоплаты таковой предлагалось произвести возврат переданного в аренду имущества, подписать акты приема-передачи, сверки взаиморасчетов и подать заявление о расторжении в регистрирующий орган, что апеллянт расценивает как заявление о расторжении договоров аренды. Кроме того, апеллянт указывает, что здание эксплуатируется ИП Фроловой, передано в субаренду, и судебным актом по делу N А51-15209/2015 в пользу ИП Фроловой взыскана арендная плата по договору субаренды за май 2015 года.
В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от ИП Фроловой поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.
В судебном заседании представитель ООО "Дальквота" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, пояснил, что обжалует решение в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и в части удовлетворения встречного иска.
Представитель ИП Фроловой по доводам апелляционной жалобы возразил, обжалуемое решение считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, жалобу - без удовлетворения, не возражал против проверки решения в обжалуемой части.
Поскольку апелляционная жалоба подана на решение от 13.10.2015 только в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды и удовлетворения встречного иска, суд апелляционной инстанции, с учетом позиции сторон, не возражающих относительно объема обжалования, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность настоящего судебного акта только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение в обжалуемой части не подлежит отмене или изменению в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, ООО "Дальквота" (арендодатель) и ИП Фролова (арендатор) заключили договор аренды здания от 01.04.2011 N 1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное пользование здание гостиницы общей площадью 2764,6 кв. м (лит.А) инвентарный номер 6168; кадастровый номер 25:30:000000:00:06168/А, этажность: 4, адрес (местоположение) объекта: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника 121.
Согласно пункту 4.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2011 по 01.01.2017.
В силу пунктов 5.1, 5.2 договора размер арендной платы составляет 17500 рублей в месяц; ежемесячная оплата производится по счетам, выставленным за фактически принятые арендатором площади в соответствии с актами приемки площадей, является неотъемлемой частью договора.
Также по договору аренды земельного участка от 01.04.2011 N 2 арендодатель ООО "Дальквота" обязался передать арендатору ИП Фролова во временное пользование земельный участок площадью 2189 кв. м из земель населенных пунктов, кадастровый номер 25:30:02:01001:0372, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: Приморский край, г. Лесозаводск ул. Будника 121.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен сторонами с 01.04.2011 по 01.01.2017.
Арендуемое здание гостиницы и земельный участок переданы арендодателем арендатору согласно актов приема-передачи от 01.04.2011, являющихся приложением к договорам аренды. Договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке 11.08.2011.
В соответствие с пунктом 10.1.2 договора аренды N 1 и договора аренды земельного участка N 2 от 01.04.2011 одним из оснований досрочного расторжения договора является не внесение арендатором систематически (более трех раз подряд) арендной платы в установленные договором сроки.
30.03.2015 ООО "Дальквота" составлена претензия с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате в сумме 1 113 550 руб. в срок до 15.04.2015, произвести сдачу арендованного имущества, составить акты приема-передачи и акты сверки взаимных расчетов и подать совместно с ООО "Дальквота" заявление в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о расторжении вышеуказанных договоров аренды.
Ввиду неисполнения данных требовании со стороны ИП Фроловой, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В свою очередь, ИП Фроловой заявлено встречное требование о предоставлении здания гостиницы в пользование и обеспечении беспрепятственного пользования указанным имуществом.
Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия поддерживает выводы суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Как указано в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 2 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).
В то же время, содержание претензии истца от 30.03.2015 (т. 1 л.д. 10-13) не является достаточной для вывода о соблюдении им порядка расторжения договора.
Указанная претензия содержит требование о возврате арендованного имущества, с составлением актов приема-передачи, сверки взаимных расчетов, подаче совместно с истцом заявления в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о расторжении вышеуказанных договоров аренды, без необходимого предшествующего предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
Довод о том, что расторжение договора предполагалось в случае неоплаты задолженности ответчиком несостоятелен, поскольку прямо противоречит содержанию претензии.
Кроме того, в суд первой инстанции не представлены доказательства направления именно претензии от 30.03.2015 в адрес ответчика.
В связи с изложенным, поскольку обществом не приведено доказательств соблюдения обязательного досудебного порядка урегулирования спора в части требований о расторжении договоров аренды от 01.04.2011 N 1 и N 2, обоснованной является позиция суда первой инстанции о наличии оснований для применения положений статьи 148 АПК РФ к рассматриваемому требованию о расторжении договоров аренды.
Удовлетворяя требования ИП Фроловой о предоставлении здания гостиницы в пользование и обеспечении беспрепятственного пользования указанным имуществом, суд первой инстанции верно исходил из следующего.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ предоставление имущества арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование является основной обязанностью арендодателя.
Как указано во встречном исковом заявлении, при попытке 19.04.2015 войти в арендованное здание предпринимателю доступ фактически предоставлен не был, в связи с чем было подано заявление в Межмуниципальный отдел МВД РФ "Лесозаводский" и в адрес истца направлено заявление о предоставлении доступа (имеются в материалах дела).
В отзыве на встречный иск ООО "Дальквота" указало, что предприниматель самоустранилась от использования предоставленного ей в аренду имущества, в связи с чем общество посчитало договоры аренды расторгнутыми в одностороннем порядке; с января 2015 года общество самостоятельно производит оплату электроэнергии, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения.
Общество в обоснование возражений по встречным требованиям ссылается на подписанные сторонами при заключении договоров аренды акты приема-передачи имущества от 01.04.2011. Однако как верно указал суд, в силу статьи 655 ГК РФ факта подписания актов при аренде здания недостаточно, необходима фактическая передачи имущества арендатору во владение и пользование, при этом отмеченный истцом по встречному иску период возникновения затруднений в пользовании имуществом существенно отличается от момента первоначальной передачи имущества по договору.
Взыскание с субарендатора ООО "Дальквота" (ОГРН 1122507000252, ИНН 2507003845) субарендных платежей по договору от 26.01.2013 само по себе не опровергает факт чинения препятствий ИП Фроловой в пользовании спорным имуществом.
При этом коллегией учитывается то обстоятельство, что платежи взыскиваются за иной период, чем положенный в основу требования об устранении препятствий в пользовании имуществом, кроме того в рамках дела N А51-15209/2015 не оценивалась возможность как арендатора, так и субарендатора фактически эксплуатировать спорные помещения на протяжении всего периода действия договора, установлен лишь факт передачи имущества во владение субарендатору.
Таким образом, поскольку факт препятствования предпринимателю в доступе в арендованное здание гостиницы, расположенное по адресу: Приморский край, г. Лесозаводск, ул. Будника, 121, обществом не опровергнут, апелляционная коллегия приходит к выводу о правомерности удовлетворения встречных требований ИП Фроловой.
Апелляционная коллегия отмечает, что оставление без рассмотрения требования о расторжении договора не лишает арендодателя права обратиться с таким иском повторно с соблюдением досудебного порядка урегулирования спора, при исчерпании возможностей внесудебного разрешения конфликта. При этом стороны спорных договоров также сохраняют за собой полноту возможностей по расторжению указанных договоров на основании соглашения между собой, внесения взаимоприемлемых изменений в договоры.
В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.
Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 13.10.2015 по делу N А51-8462/2015 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)