Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Переволоцкого района Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.07.2016 по делу N А47-10807/2015 (судья Бочарова О.В.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма ИВИЦА" - Ковалевский А.П. (доверенность от 10.01.2015 N 5).
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма ИВИЦА" (далее - ООО "Агрофирма ИВИЦА", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации Переволоцкого района Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик), в котором просит признать недостоверной величины стоимости земельных участков, указанные в отчетах об определении рыночной стоимости земельного участка от 23.07.2015 N N 67/15, 68/15, 69/15, 70/15, а также урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи земельных участков, приняв следующие пункты в редакции истца:
- по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:194:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 876 800 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:195:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 630 360 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:199:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 457 440 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:201:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 325 600 руб." (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 4, л.д. 142-146, т. 6, л.д. 77).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания Чернева" (далее также - ООО "Оценочная компания Чернева", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.07.2016 (резолютивная часть объявлена 15.07.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд принял договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 876 800 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 630 360 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 457 440 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 325 600 руб.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает на то, что экспертное заключение от 22.06.2016 N 16/071 является недостоверным, выводы по данному заключению не могут рассматриваться как действительная стоимость спорных участков.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации и третьего лица не явились. До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. С учетом мнения представителя общества и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Администрация одновременно с апелляционной жалобой заявила ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы об установлении рыночной стоимости спорных земельных участков.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.
По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий, недостаточная ясность и полнота заключения эксперта.
В данном случае представленное в материалы дела экспертное заключение от 22.06.2016 N 16/071 соответствует требованиям статьи 86 указанного Кодекса, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные экспертом выводы, являются мотивированными, ясными и полными.
Недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом не установлено. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.
Несогласие заявителя жалобы с выводами экспертизы не может являться основанием для проведения повторной судебной экспертизы.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик с момента возобновления производства по делу (определение от 28.06.2016, которое получено им согласно почтовому уведомлению 05.07.2016) имел объективную возможность заблаговременно, до судебного заседания, назначенного на 15.07.2016, ознакомиться с экспертным заключением, что им своевременно не было сделано. Ввиду указанного в судебном заседании 15.07.2016 арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство представителя ответчика об отложении судебного разбирательства для ознакомления с экспертным заключением. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск неблагоприятных последствий, связанных с этим обстоятельством, несет сам ответчик.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленного в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судебными актами в рамках дела N 47-448/2015, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела (т. 1, л.д. 15-36), ООО "Агрофирма ИВИЦА" 11.12.2014 обратилось в орган местного самоуправления - Администрацию с заявлением от 11.12.2014 N 4/1 о предоставлении в собственность за плату земельных участков, арендуемых обществом для ведения сельскохозяйственного производства:
- - площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Обществом 12.01.2015 получен отказ в продаже испрашиваемых земельных участков, что следует из письма N 01-13/1.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Администрации от 12.01.2015 N 01-13/1 и обязании заключить договор купли-продажи земельных участков с ООО "Агрофирма ИВИЦА".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2015 по делу N А47-448/2015 заявленные обществом требования удовлетворены: суд признал недействительным отказ Администрации от 12.01.2015 в предоставлении в собственность ООО "Агрофирма ИВИЦА" земельных участков с кадастровыми номерами 56:23:1005001:194, 56:23:1005001:199, 56:23:1005001:201, 56:23:1005001:195, а также обязал Администрацию в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении в собственность и направления в адрес заявителя проектов договоров купли-продажи следующих земельных участков: земельного участка площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Администрацией 05.08.2015 принято постановление N 763-п "О продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ООО "Агрофирма ИВИЦА" (т. 1, л.д. 57, 58), согласно которому во исполнение решения Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2015 по делу N А47-448/2015, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.12.2010 N 435-ФЗ) принято решение продать ООО "Агрофирма ИВИЦА" указанные выше земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами:
- - 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 5 244 350 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева" отчет от 23.07.2015 N 70/15;
- - 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 2 072 350 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 69/15;
- - 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 1 661 000 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 67/15;
- - 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 1 339 300 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 68/15.
Также указанным постановлением предписано заключить с ООО "Агрофирма ИВИЦА" договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Из пояснений представителей сторон следует, что проекты договоров купли-продажи земельных участков (т. 1, л.д. 37-44) были вручены представителю ООО "Агрофирма ИВИЦА".
Согласно представленным ответчиком в материалы дела отчетам ООО "Оценочная компания Чернева" (т. 3, л.д. 35-158, т. 4, л.д. 1-124) рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 22.07.2015.
Истец, получив проекты договоров и не согласившись с выкупной ценой земельных участков, письмом от 18.08.2015 (т. 1, л.д. 59) направил в адрес ответчика протоколы разногласий к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 45-52).
В обоснование стоимости выкупаемых земельных участков истцом в материалы дела представлены отчеты от 11.12.2014 N N 48-14, 49-14, 50-14, 51-14 (т. 1, л.д. 84-121, т. 2, л.д. 1-111), составленные обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" по Оренбургской области, об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 10.12.2014.
Ответчик письмом от 08.09.2015 N 01-13/2175 (т. 1, л.д. 60, 61) отклонил представленные истцом протоколы разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату заявления об их выкупе - 11.12.2014 определением арбитражного суда первой инстанции от 26.05.2016 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза" Зиленскому А.В.
На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:199 площадью 953 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:201 площадью 740 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:195 площадью 1 236 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:194 площадью 3 680 000 кв. м по состоянию на дату подачи ООО "Агрофирма ИВИЦА" заявления об их выкупе - 11.12.2014.
По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 22.06.2016 N 16/071 (т. 6, л.д. 2-71), согласно которому по состоянию на 11.12.2014 рыночная стоимость земельных участков:
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 457 440 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 325 600 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 630 360 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 1 876 800 руб.
Определяя спорные условия договоров купли-продажи, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что надлежащим доказательством стоимости выкупаемых обществом земельных участков является заключение эксперта N 16/071, подготовленное по результатам проведения судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя общества, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 названного Кодекса).
В силу статьи 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 422 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
С учетом того, что обращение истца с заявлением о выкупе земельных участков имело место 11.12.2014 (что установлено судебными актами по делу N А47-448/2015), подлежат применению нормы законодательства, действующие на указанную дату.
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельных участков) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (пункт 4 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу названной нормы условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи.
Согласно постановлению Администрации от 05.08.2015 N 763-п "О продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ООО "Агрофирма ИВИЦА" выкупная стоимость земельных участков определена по состоянию на 22.07.2015 в соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости земельных участков от 23.07.2015 N N 67/15, N 68/15, N 69/15, N 70/15.
Вместе с тем, ООО "Агрофирма ИВИЦА" обратилось в Администрацию с заявлением о продаже спорных земельных участков 11.12.2014.
Ввиду указанного арбитражный суд первой инстанции обоснованно при установлении стоимости выкупа спорных земельных участков счел неверным руководствоваться их стоимостью, определенной ООО "Оценочная компания Чернева" на иную дату.
Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату заявления об их выкупе - 11.12.2014 определением арбитражного суда первой инстанции от 26.05.2016 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 22.06.2016 N 16/071 по состоянию на 11.12.2014 рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 56:23:1005001:199 составляет 457 440 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:201 составляет 325 600 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:195 составляет 630 360 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:194 составляет 1 876 800 руб.
Учитывая, что судебная экспертиза, проведенная экспертом, специализирующимся на проведении подобного рода судебных экспертиз, предупрежденного об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим высшее образование и соответствующую экспертную специализацию, выводы эксперта Зиленского А.В. являются полными и научно обоснованными, изложены ясно, по поставленным на разрешение вопросам и обстоятельствам, имеющим значение для правильного и объективного разрешения спора, у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта.
Кроме того, истцом в материалы дела представлены отчеты от 11.12.2014 N N 48-14, 49-14, 50-14, 51-14, (т. 1, л.д. 84-121, т. 2, л.д. 1-111), составленные обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" по Оренбургской области, об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 10.12.2014.
Определенная в данных отчетах стоимость земельных участков сопоставима со стоимостью, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно применил в качестве рыночной стоимости спорных земельных участков для целей совершения в отношении них сделки купли-продажи стоимость, указанную в экспертном заключении от 22.06.2016 N 16/071.
Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.07.2016 по делу N А47-10807/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Переволоцкого района Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.10.2016 N 18АП-12180/2016 ПО ДЕЛУ N А47-10807/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 октября 2016 г. N 18АП-12180/2016
Дело N А47-10807/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Переволоцкого района Оренбургской области на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.07.2016 по делу N А47-10807/2015 (судья Бочарова О.В.).
В судебном заседании принял участие представитель:
общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма ИВИЦА" - Ковалевский А.П. (доверенность от 10.01.2015 N 5).
Общество с ограниченной ответственностью "Агрофирма ИВИЦА" (далее - ООО "Агрофирма ИВИЦА", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации Переволоцкого района Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик), в котором просит признать недостоверной величины стоимости земельных участков, указанные в отчетах об определении рыночной стоимости земельного участка от 23.07.2015 N N 67/15, 68/15, 69/15, 70/15, а также урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи земельных участков, приняв следующие пункты в редакции истца:
- по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:194:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 876 800 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:195:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 630 360 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:199:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 457 440 руб.";
- - по договору от 07.08.2015 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:201:
- пункт 1.1 договора "Продавец продал и передал, а Покупатель купил и принял в собственность земельный участок площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства";
- пункт 4.1 договора "Стоимость земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 325 600 руб." (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 4, л.д. 142-146, т. 6, л.д. 77).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Оценочная компания Чернева" (далее также - ООО "Оценочная компания Чернева", третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 27.07.2016 (резолютивная часть объявлена 15.07.2015) исковые требования удовлетворены частично: суд принял договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 1 876 800 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 630 360 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 457 440 руб.";
- договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2015 между Администрацией (продавец) и ООО "Агрофирма ИВИЦА" (покупатель), в части пунктов 1.1 и 4.1, изложив их в следующей редакции:
- - пункт 1.1. "Продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить в порядке, размере и сроки, установленные настоящим договором, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, на основании пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- - пункт 4.1. "Цена земельного участка, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, составляет 325 600 руб.".
В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
С вынесенным решением не согласилась Администрация и обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права. Так, податель жалобы указывает на то, что экспертное заключение от 22.06.2016 N 16/071 является недостоверным, выводы по данному заключению не могут рассматриваться как действительная стоимость спорных участков.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители Администрации и третьего лица не явились. До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о проведении судебного заседания без участия его представителя. С учетом мнения представителя общества и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации и третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Администрация одновременно с апелляционной жалобой заявила ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы об установлении рыночной стоимости спорных земельных участков.
В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной экспертизы.
По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий, недостаточная ясность и полнота заключения эксперта.
В данном случае представленное в материалы дела экспертное заключение от 22.06.2016 N 16/071 соответствует требованиям статьи 86 указанного Кодекса, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные экспертом выводы, являются мотивированными, ясными и полными.
Недостатков в экспертном заключении, сомнений в правильности и объективности содержащихся в нем выводов, а также наличия противоречий, которые могли бы послужить основанием для назначения повторной экспертизы, судом не установлено. Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.
Несогласие заявителя жалобы с выводами экспертизы не может являться основанием для проведения повторной судебной экспертизы.
Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчик с момента возобновления производства по делу (определение от 28.06.2016, которое получено им согласно почтовому уведомлению 05.07.2016) имел объективную возможность заблаговременно, до судебного заседания, назначенного на 15.07.2016, ознакомиться с экспертным заключением, что им своевременно не было сделано. Ввиду указанного в судебном заседании 15.07.2016 арбитражный суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство представителя ответчика об отложении судебного разбирательства для ознакомления с экспертным заключением. В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации риск неблагоприятных последствий, связанных с этим обстоятельством, несет сам ответчик.
С учетом изложенного арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленного в ходе рассмотрения апелляционной жалобы ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судебными актами в рамках дела N 47-448/2015, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела (т. 1, л.д. 15-36), ООО "Агрофирма ИВИЦА" 11.12.2014 обратилось в орган местного самоуправления - Администрацию с заявлением от 11.12.2014 N 4/1 о предоставлении в собственность за плату земельных участков, арендуемых обществом для ведения сельскохозяйственного производства:
- - площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства;
- - площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Обществом 12.01.2015 получен отказ в продаже испрашиваемых земельных участков, что следует из письма N 01-13/1.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным отказа Администрации от 12.01.2015 N 01-13/1 и обязании заключить договор купли-продажи земельных участков с ООО "Агрофирма ИВИЦА".
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2015 по делу N А47-448/2015 заявленные обществом требования удовлетворены: суд признал недействительным отказ Администрации от 12.01.2015 в предоставлении в собственность ООО "Агрофирма ИВИЦА" земельных участков с кадастровыми номерами 56:23:1005001:194, 56:23:1005001:199, 56:23:1005001:201, 56:23:1005001:195, а также обязал Администрацию в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу устранить нарушения прав и законных интересов заявителя путем принятия решения о предоставлении в собственность и направления в адрес заявителя проектов договоров купли-продажи следующих земельных участков: земельного участка площадью 3 680 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:194, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 1 236 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:195, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 953 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:199, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства; земельного участка площадью 740 000 кв. м с кадастровым номером 56:23:1005001:201, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства.
Администрацией 05.08.2015 принято постановление N 763-п "О продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ООО "Агрофирма ИВИЦА" (т. 1, л.д. 57, 58), согласно которому во исполнение решения Арбитражного суда Оренбургской области от 15.04.2015 по делу N А47-448/2015, в соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 29.12.2010 N 435-ФЗ) принято решение продать ООО "Агрофирма ИВИЦА" указанные выше земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами:
- - 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 5 244 350 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева" отчет от 23.07.2015 N 70/15;
- - 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 2 072 350 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 69/15;
- - 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 1 661 000 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 67/15;
- - 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, по цене 1 339 300 руб., определенной ООО "Оценочная компания Чернева", отчет от 23.07.2015 N 68/15.
Также указанным постановлением предписано заключить с ООО "Агрофирма ИВИЦА" договоры купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
Из пояснений представителей сторон следует, что проекты договоров купли-продажи земельных участков (т. 1, л.д. 37-44) были вручены представителю ООО "Агрофирма ИВИЦА".
Согласно представленным ответчиком в материалы дела отчетам ООО "Оценочная компания Чернева" (т. 3, л.д. 35-158, т. 4, л.д. 1-124) рыночная стоимость земельных участков определена по состоянию на 22.07.2015.
Истец, получив проекты договоров и не согласившись с выкупной ценой земельных участков, письмом от 18.08.2015 (т. 1, л.д. 59) направил в адрес ответчика протоколы разногласий к договору купли-продажи (т. 1, л.д. 45-52).
В обоснование стоимости выкупаемых земельных участков истцом в материалы дела представлены отчеты от 11.12.2014 N N 48-14, 49-14, 50-14, 51-14 (т. 1, л.д. 84-121, т. 2, л.д. 1-111), составленные обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" по Оренбургской области, об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 10.12.2014.
Ответчик письмом от 08.09.2015 N 01-13/2175 (т. 1, л.д. 60, 61) отклонил представленные истцом протоколы разногласий, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату заявления об их выкупе - 11.12.2014 определением арбитражного суда первой инстанции от 26.05.2016 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Оценка и экспертиза" Зиленскому А.В.
На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:199 площадью 953 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:201 площадью 740 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:195 площадью 1 236 000 кв. м, земельного участка с кадастровым номером 56:23:1005001:194 площадью 3 680 000 кв. м по состоянию на дату подачи ООО "Агрофирма ИВИЦА" заявления об их выкупе - 11.12.2014.
По итогам проведения судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 22.06.2016 N 16/071 (т. 6, л.д. 2-71), согласно которому по состоянию на 11.12.2014 рыночная стоимость земельных участков:
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:199, площадью 953 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 457 440 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:201, площадью 740 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 325 600 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:195, площадью 1 236 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 630 360 руб.;
- - с кадастровым номером 56:23:1005001:194, площадью 3 680 000 кв. м, местоположение установлено: Оренбургская область, Переволоцкий район, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала 56:23:1005001, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, составляет 1 876 800 руб.
Определяя спорные условия договоров купли-продажи, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что надлежащим доказательством стоимости выкупаемых обществом земельных участков является заключение эксперта N 16/071, подготовленное по результатам проведения судебной экспертизы.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя общества, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 названного Кодекса).
В силу статьи 432 названного Кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 422 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
С учетом того, что обращение истца с заявлением о выкупе земельных участков имело место 11.12.2014 (что установлено судебными актами по делу N А47-448/2015), подлежат применению нормы законодательства, действующие на указанную дату.
В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе земельных участков) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Правило настоящего пункта не распространяется на случаи, предусмотренные пунктом 4 настоящей статьи.
Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Перечень документов, которые могут подтверждать надлежащее использование земельного участка, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в части, касающейся земель сельскохозяйственного назначения), по государственному мониторингу таких земель (пункт 4 указанной статьи).
В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу названной нормы условие о цене товара является существенным условием договора купли-продажи.
Согласно постановлению Администрации от 05.08.2015 N 763-п "О продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения ООО "Агрофирма ИВИЦА" выкупная стоимость земельных участков определена по состоянию на 22.07.2015 в соответствии с отчетами об определении рыночной стоимости земельных участков от 23.07.2015 N N 67/15, N 68/15, N 69/15, N 70/15.
Вместе с тем, ООО "Агрофирма ИВИЦА" обратилось в Администрацию с заявлением о продаже спорных земельных участков 11.12.2014.
Ввиду указанного арбитражный суд первой инстанции обоснованно при установлении стоимости выкупа спорных земельных участков счел неверным руководствоваться их стоимостью, определенной ООО "Оценочная компания Чернева" на иную дату.
Для установления действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату заявления об их выкупе - 11.12.2014 определением арбитражного суда первой инстанции от 26.05.2016 по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза.
Согласно заключению эксперта от 22.06.2016 N 16/071 по состоянию на 11.12.2014 рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 56:23:1005001:199 составляет 457 440 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:201 составляет 325 600 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:195 составляет 630 360 руб.; с кадастровым номером 56:23:1005001:194 составляет 1 876 800 руб.
Учитывая, что судебная экспертиза, проведенная экспертом, специализирующимся на проведении подобного рода судебных экспертиз, предупрежденного об ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим высшее образование и соответствующую экспертную специализацию, выводы эксперта Зиленского А.В. являются полными и научно обоснованными, изложены ясно, по поставленным на разрешение вопросам и обстоятельствам, имеющим значение для правильного и объективного разрешения спора, у суда отсутствуют основания сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта.
Кроме того, истцом в материалы дела представлены отчеты от 11.12.2014 N N 48-14, 49-14, 50-14, 51-14, (т. 1, л.д. 84-121, т. 2, л.д. 1-111), составленные обществом с ограниченной ответственностью "Региональный Центр Услуг" по Оренбургской области, об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 10.12.2014.
Определенная в данных отчетах стоимость земельных участков сопоставима со стоимостью, определенной по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.
Таким образом, арбитражный суд первой инстанции обоснованно применил в качестве рыночной стоимости спорных земельных участков для целей совершения в отношении них сделки купли-продажи стоимость, указанную в экспертном заключении от 22.06.2016 N 16/071.
Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 27.07.2016 по делу N А47-10807/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Переволоцкого района Оренбургской области - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)