Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Бычковой Т.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаева Александра Алексеевича (ОГРНИП 304622935100632) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.06.2016 по делу N А54-7443/2015,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Николаев Александр Алексеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации г. Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) о признании незаконным отказа от продления договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-04 на период строительства, изложенного в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх; внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды и указании, что договор заключен на неопределенный срок.
Определением суда от 20.01.2016, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил признать незаконным отказ администрации от продлении срока договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-04 на период строительства, изложенный в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх; признании договора аренды действующим. Судом уточнение принято.
Решением суда от 10.06.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован предоставленным арендодателю безусловным правом отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Кроме того, первая инстанция указала, что на спорном земельном участке отсутствует какой-либо объект, строительство которого необходимо завершить, в связи с чем удовлетворение иска нарушит процедуру предоставления земельного участка, предусмотренную земельным законодательством.
В апелляционной жалобе предприниматель выражает несогласие с выводом суда о том, что он не обращался к арендодателю с просьбой продлить срок действия договора. В обоснование своей позиции ссылается на письмо от 30.01.2015, которому судом не дана правовая оценка. Указывает, что на данное письмо возражений относительно продления договора от арендодателя не поступило. Объясняет, что не мог приступить к строительству по причине нерассмотрения администрацией проектной документации, в то время как еще до июля 2014 года истец собрал и передал ответчику полный пакет документов для прохождения межведомственного совета по координации застройки в г. Рязани и получения разрешения на строительство. Считает, что поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта строительства, ответчик обязан обеспечить сохранение арендных отношений до завершения строительства. Утверждает, что нарушение сроков строительства произошло не по вине истца, а действия администрация оценивает как злоупотребление правом.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по результатам аукциона (т. 1, л.д. 19-21) между администрацией (арендодатель) и ООО "Стройрегионинвест (арендатор) 08.12.2004 заключен договор N ТС151-04 аренды (т. 1, л.д. 22-27), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 09.12.2004 по 09.12.2007 земельный участок с кадастровым номером 62:29:002: 00 02:0010 общей площадью 1470 кв. метров по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная (Московский округ) для строительства торгово-офисного здания в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (пункт 1.1).
Условиями договора арендатору предоставлено право на заключение договора на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора; передавать с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору третьему лицу.
Впоследствии по ряду последовательных сделок права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю (по договору от 16.02.2006 - от ООО "Стройрегионинвест" к ЗАО "Транс-Инвест"; по договору от 06.06.2006 от ЗАО "Транс-Инвест" к ИП Сысоеву Э.А.; по соглашению от 02.08.2007 от ИП Сысоева Э.А. к ООО "Лайм", от ООО "Лайм" к гр. Сохранному С.Н., по соглашению от 09.08.2011 от гр. Сохранного С.Н. к предпринимателю).
Соглашениями от 24.09.2014 и от 26.12.2012 срок действия договора аренды продлен соответственно по 31.12.2014 и по 31.07.2015 (т. 1, л.д. 44-46).
После окончания срока действия договора аренды истец в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил использовать арендованный земельный участок, в связи с чем договор аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх (т. 1, л.д. 50), полученным арендатором 27.09.2015 (т. 1, л.д. 120), администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила предпринимателя об отказе от договора и его прекращении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, предложив освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Письмом от 02.10.2015, адресованным администрации (т. 1, л.д. 52), истец сообщил, что проектная документация на строительство торгово-офисного помещения на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020002:0010 в июле 2014 года была направлена в администрацию для рассмотрения на заседании межведомственного совета по координации работ по застройке г. Рязани и до настоящего времени не рассмотрена, в связи с чем приступить к строительству невозможно. По этому основанию предприниматель просил не прекращать договор аренды.
Поскольку администрация не выразила согласия на указанное предложение, полагая отказ от договора незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).
Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке, а оспаривание такой сделки осуществляется по правилам искового производства (так как в ходе такого производства разрешается спор о праве на имущество).
В настоящем случае уведомление об отказе от договора направлено администрацией 15.09.2015 (т. 1, л.д. 50) и получено арендатором 27.09.2015 (т. 1, л.д. 120).
Таким образом, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды считает прекращенным с 28.12.2015 и после указанной даты у предпринимателя отсутствуют правовые основания для пользования земельным участком, и возникла обязанность по его возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Довод предпринимателя о наличии у него права на продление договора аренды на новый срок на период до завершения строительства признается судом ошибочным.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 2 (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.
При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Случаи первичного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов после 01.03.2015 установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и предприниматель не относится к числу указанных в них субъектов.
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
В данном случае заявитель не может признаваться субъектом, соответствующим всем условия, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых заключение нового договора аренды земельного участка возможно без проведения торгов, поскольку спорный участок не является образованным из другого участка и на нем не осуществляется комплексное развитие территории, к которому статья 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
В настоящем деле целью аренды земельного участка являлось строительство конкретного объекта (торгово-офисного здания), которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.
По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что в деле отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке на момент отказа от договора объекта незавершенного строительства, строительные работы на арендованном земельном участке не начаты.
Возражая против решения, предприниматель, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств нахождения на спорном участке объекта незавершенного строительства. Согласование разрешительной документации, получение технической документации, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство. Довод заявителя о необходимости применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, является ошибочным, поскольку настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства (на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства).
Истец не подтвердил, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, в то время как сам договор аренды был заключен на торгах.
Поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, оспоренный отказ администрации от договора соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что строительство не начато по вине администрации, определяющим условием для удовлетворения заявленных требований не является. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие оспаривание предпринимателем действий (бездействия) администрации по согласованию необходимой строительной документации.
При изложенных обстоятельствах дела возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок, а также обращение истца 02.02.2015 за продлением договора аренды, не является решающим юридически значимым обстоятельством для установления правомерности действий администрации по отказу от договора аренды.
Довод заявителя о злоупотреблении администрацией правом отклоняется судом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, и предоставленного для строительства, в отсутствие доказательств проведения строительных работ, злоупотреблением признаваться не может.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела.
Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд оснований для такой переоценки не нашел.
Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с этим расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на предпринимателя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.06.2016 по делу N А54-7443/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.08.2016 N 20АП-4725/2016 ПО ДЕЛУ N А54-7443/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 августа 2016 г. по делу N А54-7443/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 23.08.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 23.08.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Бычковой Т.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., в отсутствие лиц, участвующих в деле, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Николаева Александра Алексеевича (ОГРНИП 304622935100632) на решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.06.2016 по делу N А54-7443/2015,
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Николаев Александр Алексеевич (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации г. Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260) о признании незаконным отказа от продления договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-04 на период строительства, изложенного в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх; внесении изменений в пункт 1.1 договора аренды и указании, что договор заключен на неопределенный срок.
Определением суда от 20.01.2016, принятым в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области.
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил заявленные требования и просил признать незаконным отказ администрации от продлении срока договора аренды земельного участка от 08.12.2004 N ТС 151-04 на период строительства, изложенный в уведомлении от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх; признании договора аренды действующим. Судом уточнение принято.
Решением суда от 10.06.2016 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован предоставленным арендодателю безусловным правом отказа от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Кроме того, первая инстанция указала, что на спорном земельном участке отсутствует какой-либо объект, строительство которого необходимо завершить, в связи с чем удовлетворение иска нарушит процедуру предоставления земельного участка, предусмотренную земельным законодательством.
В апелляционной жалобе предприниматель выражает несогласие с выводом суда о том, что он не обращался к арендодателю с просьбой продлить срок действия договора. В обоснование своей позиции ссылается на письмо от 30.01.2015, которому судом не дана правовая оценка. Указывает, что на данное письмо возражений относительно продления договора от арендодателя не поступило. Объясняет, что не мог приступить к строительству по причине нерассмотрения администрацией проектной документации, в то время как еще до июля 2014 года истец собрал и передал ответчику полный пакет документов для прохождения межведомственного совета по координации застройки в г. Рязани и получения разрешения на строительство. Считает, что поскольку спорный земельный участок был предоставлен в аренду по процедуре предварительного согласования места размещения объекта строительства, ответчик обязан обеспечить сохранение арендных отношений до завершения строительства. Утверждает, что нарушение сроков строительства произошло не по вине истца, а действия администрация оценивает как злоупотребление правом.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте его рассмотрения, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили. Судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по результатам аукциона (т. 1, л.д. 19-21) между администрацией (арендодатель) и ООО "Стройрегионинвест (арендатор) 08.12.2004 заключен договор N ТС151-04 аренды (т. 1, л.д. 22-27), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 09.12.2004 по 09.12.2007 земельный участок с кадастровым номером 62:29:002: 00 02:0010 общей площадью 1470 кв. метров по адресу: г. Рязань, ул. Интернациональная (Московский округ) для строительства торгово-офисного здания в соответствии с согласованным в установленном порядке проектом в границах, указанных на прилагаемом к настоящему договору плане земельного участка (пункт 1.1).
Условиями договора арендатору предоставлено право на заключение договора на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора; передавать с согласия арендодателя свои права и обязанности по договору третьему лицу.
Впоследствии по ряду последовательных сделок права и обязанности арендатора перешли к предпринимателю (по договору от 16.02.2006 - от ООО "Стройрегионинвест" к ЗАО "Транс-Инвест"; по договору от 06.06.2006 от ЗАО "Транс-Инвест" к ИП Сысоеву Э.А.; по соглашению от 02.08.2007 от ИП Сысоева Э.А. к ООО "Лайм", от ООО "Лайм" к гр. Сохранному С.Н., по соглашению от 09.08.2011 от гр. Сохранного С.Н. к предпринимателю).
Соглашениями от 24.09.2014 и от 26.12.2012 срок действия договора аренды продлен соответственно по 31.12.2014 и по 31.07.2015 (т. 1, л.д. 44-46).
После окончания срока действия договора аренды истец в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил использовать арендованный земельный участок, в связи с чем договор аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Уведомлением от 15.09.2015 N 02/4-08-424-исх (т. 1, л.д. 50), полученным арендатором 27.09.2015 (т. 1, л.д. 120), администрация в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомила предпринимателя об отказе от договора и его прекращении по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, предложив освободить земельный участок и передать его по акту приема-передачи.
Письмом от 02.10.2015, адресованным администрации (т. 1, л.д. 52), истец сообщил, что проектная документация на строительство торгово-офисного помещения на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0020002:0010 в июле 2014 года была направлена в администрацию для рассмотрения на заседании межведомственного совета по координации работ по застройке г. Рязани и до настоящего времени не рассмотрена, в связи с чем приступить к строительству невозможно. По этому основанию предприниматель просил не прекращать договор аренды.
Поскольку администрация не выразила согласия на указанное предложение, полагая отказ от договора незаконным, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
Право стороны на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предусмотрено статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Таким образом, отказ от договора, заключенного (применительно к настоящему случаю - возобновленного) на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей стороны на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение стороны отказаться от договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/11).
Статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Для того чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с иском о его расторжении. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение до контрагента.
Таким образом, односторонний отказ от договора - односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке, а оспаривание такой сделки осуществляется по правилам искового производства (так как в ходе такого производства разрешается спор о праве на имущество).
В настоящем случае уведомление об отказе от договора направлено администрацией 15.09.2015 (т. 1, л.д. 50) и получено арендатором 27.09.2015 (т. 1, л.д. 120).
Таким образом, исходя из положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, спорный договор аренды считает прекращенным с 28.12.2015 и после указанной даты у предпринимателя отсутствуют правовые основания для пользования земельным участком, и возникла обязанность по его возврату арендодателю (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в соответствии со статьей 310 и пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.
Довод предпринимателя о наличии у него права на продление договора аренды на новый срок на период до завершения строительства признается судом ошибочным.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности 2 (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.
При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Случаи первичного предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов после 01.03.2015 установлены пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и предприниматель не относится к числу указанных в них субъектов.
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
В данном случае заявитель не может признаваться субъектом, соответствующим всем условия, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых заключение нового договора аренды земельного участка возможно без проведения торгов, поскольку спорный участок не является образованным из другого участка и на нем не осуществляется комплексное развитие территории, к которому статья 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации относит подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
В настоящем деле целью аренды земельного участка являлось строительство конкретного объекта (торгово-офисного здания), которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.
По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что в деле отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке на момент отказа от договора объекта незавершенного строительства, строительные работы на арендованном земельном участке не начаты.
Возражая против решения, предприниматель, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств нахождения на спорном участке объекта незавершенного строительства. Согласование разрешительной документации, получение технической документации, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство. Довод заявителя о необходимости применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, является ошибочным, поскольку настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства (на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства).
Истец не подтвердил, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, в то время как сам договор аренды был заключен на торгах.
Поскольку отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, оспоренный отказ администрации от договора соответствует требованиям Земельного кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя о том, что строительство не начато по вине администрации, определяющим условием для удовлетворения заявленных требований не является. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие оспаривание предпринимателем действий (бездействия) администрации по согласованию необходимой строительной документации.
При изложенных обстоятельствах дела возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок, а также обращение истца 02.02.2015 за продлением договора аренды, не является решающим юридически значимым обстоятельством для установления правомерности действий администрации по отказу от договора аренды.
Довод заявителя о злоупотреблении администрацией правом отклоняется судом.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
В абзацах 3 и 4 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Реализация предоставленного законом права на отказ от договора аренды земельного участка, возобновленного на неопределенный срок, и предоставленного для строительства, в отсутствие доказательств проведения строительных работ, злоупотреблением признаваться не может.
Возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела.
Рассмотрев дело повторно, апелляционный суд оснований для такой переоценки не нашел.
Нарушения процессуальных норм, влекущие безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с этим расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на предпринимателя.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 10.06.2016 по делу N А54-7443/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Т.В.БЫЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Т.В.БЫЧКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)