Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" - Корниенко Я.В. (доверенность от 05.09.2017), от должника - общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная промышленная корпорация" в лице конкурсного управляющего Лозиной Инны Ивановны - Марфина Ю.Ю. (доверенность от 25.08.2017), в отсутствие иных участвующих в обособленном споре лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2017 (судья Гарбовский А.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А32-1885/2015 (судьи Сулименко Н.В., Герасименко А.Н., Стрекачев А.Н.), установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Южная строительная промышленная корпорация" (далее - должник) конкурсный управляющий должника Лозина И.И. (далее - управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи земельного участка от 15.11.2013 N 15/11-02, заключенного должником и ООО "СтройИнвест" (далее - общество), и применении последствий недействительности сделки.
К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город Краснодар и Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
Определением суда от 19.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2017, признан недействительным договор уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02. Применены последствия недействительности сделки. Восстановлено право аренды должника в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65, общей площадью 3 164 кв. м, кадастровый номер: 23:43:0305032:0003 (зона 2-15), разрешенное использование: для строительства 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями. Судебный акт мотивирован тем, что управляющий доказал совокупность признаков, предусмотренных статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), являющихся основанием для признания спорной сделки недействительной.
В кассационной жалобе общество просит отменить определение суда от 19.06.2017 и постановление апелляционного суда от 15.09.2017, отправить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что сделка совершена с целью причинения вреда кредиторам, не соответствует представленным доказательствам, наличие признаков неплатежеспособности не доказано. По мнению общества, извлечение должником дохода из пользования земельным участком не доказано.
В отзыве на кассационную жалобу управляющий просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества и управляющего поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, решением суда от 29.10.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Лозина И.И.
В результате изучения финансовой деятельности должника конкурсный управляющий установил, что должник (цедент) и общество (цессионарий) заключили договор уступки права от 15.11.2013, согласно которому должник уступил, а общество приняло право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2006 N 4300014196, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65. Согласно условиям договора стоимость уступленного права аренды оценено в размере 100 тыс. рублей (пункт 3.1 договора).
По мнению конкурсного управляющего, оспариваемая сделка является недействительной в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывает на совершение сделки при наличии признаков недостаточности имущества у должника, заинтересованность ответчика по отношению к должнику, причинение вреда кредиторам вследствие неравноценности встречного исполнения. В обоснование заявления управляющий представил отчет об оценке от 26.05.2017 N 17/15-КУ, согласно которому стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65, кадастровый номер: 23:43:0305032:3 (зона 2-15), составляет 7 914 тыс. руб.
Удовлетворяя заявление управляющего, суды правомерно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Суды установили, что должник (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02, согласно которому должник обязался передать в собственность покупателю объект недвижимости - незавершенный строительством девятиэтажный с цокольным этажом жилой дом (условный номер 23-23-01/651/2012-750, кадастровый номер 23:43:0410086:48), литера А, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Мира, дом 65.
В соответствии с договором уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02 обществу передано право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2006 N 4300014196, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65.
Таким образом, должник и ответчик одновременно заключили две сделки: договор купли-продажи здания незавершенного строительством и договор уступки права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. Указанные сделки являются взаимосвязанными в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.
Суды установили, что постановлением апелляционного суда от 17.01.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2017, по данному делу договор купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата должнику объекта незавершенного строительством. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2017 N 308-ЭС17-10264 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражном судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, с учетом выводов суда о недействительности договора купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02, принимая во внимание переход права собственности на объект незавершенный строительством к должнику, суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор уступки от 15.11.2013 и восстановил за должником право аренды в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65, общей площадью 3 164 кв. м, кадастровый номер: 23:43:0305032:0003 (зона 2-15), разрешенное использование: для строительства 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями.
Апелляционный суд правомерно отклонил довод общества о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания. Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство общества об отложении судебного заседания, принял во внимание, что дело может быть рассмотрено по имеющимся документам, и отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, что не противоречит действующему процессуальному законодательству (статья 158 Кодекса).
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.
Нормы права при рассмотрении дела применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А32-1885/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 17.11.2017 N Ф08-8646/2017 ПО ДЕЛУ N А32-1885/2015
Требование: О признании недействительным договора уступки права к договору купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2017 г. по делу N А32-1885/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2017 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Гиданкиной А.В., судей Калашниковой М.Г. и Мацко Ю.В., при участии в судебном заседании от общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" - Корниенко Я.В. (доверенность от 05.09.2017), от должника - общества с ограниченной ответственностью "Южная строительная промышленная корпорация" в лице конкурсного управляющего Лозиной Инны Ивановны - Марфина Ю.Ю. (доверенность от 25.08.2017), в отсутствие иных участвующих в обособленном споре лиц, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе посредством размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройинвест" на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2017 (судья Гарбовский А.И.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А32-1885/2015 (судьи Сулименко Н.В., Герасименко А.Н., Стрекачев А.Н.), установил следующее.
В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Южная строительная промышленная корпорация" (далее - должник) конкурсный управляющий должника Лозина И.И. (далее - управляющий) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным договора уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи земельного участка от 15.11.2013 N 15/11-02, заключенного должником и ООО "СтройИнвест" (далее - общество), и применении последствий недействительности сделки.
К участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования город Краснодар и Управление Росреестра по Краснодарскому краю.
Определением суда от 19.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.09.2017, признан недействительным договор уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02. Применены последствия недействительности сделки. Восстановлено право аренды должника в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65, общей площадью 3 164 кв. м, кадастровый номер: 23:43:0305032:0003 (зона 2-15), разрешенное использование: для строительства 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями. Судебный акт мотивирован тем, что управляющий доказал совокупность признаков, предусмотренных статьей 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), являющихся основанием для признания спорной сделки недействительной.
В кассационной жалобе общество просит отменить определение суда от 19.06.2017 и постановление апелляционного суда от 15.09.2017, отправить дело на новое рассмотрение. По мнению подателя жалобы, вывод судов о том, что сделка совершена с целью причинения вреда кредиторам, не соответствует представленным доказательствам, наличие признаков неплатежеспособности не доказано. По мнению общества, извлечение должником дохода из пользования земельным участком не доказано.
В отзыве на кассационную жалобу управляющий просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества и управляющего поддержали доводы жалобы и отзыва.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, решением суда от 29.10.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утверждена Лозина И.И.
В результате изучения финансовой деятельности должника конкурсный управляющий установил, что должник (цедент) и общество (цессионарий) заключили договор уступки права от 15.11.2013, согласно которому должник уступил, а общество приняло право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2006 N 4300014196, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65. Согласно условиям договора стоимость уступленного права аренды оценено в размере 100 тыс. рублей (пункт 3.1 договора).
По мнению конкурсного управляющего, оспариваемая сделка является недействительной в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывает на совершение сделки при наличии признаков недостаточности имущества у должника, заинтересованность ответчика по отношению к должнику, причинение вреда кредиторам вследствие неравноценности встречного исполнения. В обоснование заявления управляющий представил отчет об оценке от 26.05.2017 N 17/15-КУ, согласно которому стоимость права аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65, кадастровый номер: 23:43:0305032:3 (зона 2-15), составляет 7 914 тыс. руб.
Удовлетворяя заявление управляющего, суды правомерно руководствовались следующим.
В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.
В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.
По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.
Суды установили, что должник (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02, согласно которому должник обязался передать в собственность покупателю объект недвижимости - незавершенный строительством девятиэтажный с цокольным этажом жилой дом (условный номер 23-23-01/651/2012-750, кадастровый номер 23:43:0410086:48), литера А, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Центральный округ, ул. Мира, дом 65.
В соответствии с договором уступки права от 15.11.2013 к договору купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02 обществу передано право аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 03.02.2006 N 4300014196, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, д. 65.
Таким образом, должник и ответчик одновременно заключили две сделки: договор купли-продажи здания незавершенного строительством и договор уступки права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости. Указанные сделки являются взаимосвязанными в силу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов.
Суды установили, что постановлением апелляционного суда от 17.01.2017, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.04.2017, по данному делу договор купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02 признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата должнику объекта незавершенного строительством. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2017 N 308-ЭС17-10264 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражном судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, с учетом выводов суда о недействительности договора купли-продажи от 15.11.2013 N 15/11-02, принимая во внимание переход права собственности на объект незавершенный строительством к должнику, суд первой инстанции правомерно признал недействительным договор уступки от 15.11.2013 и восстановил за должником право аренды в отношении земельного участка, находящегося по адресу: г. Краснодар, ул. Мира, 65, общей площадью 3 164 кв. м, кадастровый номер: 23:43:0305032:0003 (зона 2-15), разрешенное использование: для строительства 10-этажного жилого дома со встроенными помещениями.
Апелляционный суд правомерно отклонил довод общества о необоснованном отказе суда первой инстанции в удовлетворении ходатайств об отложении судебного заседания. Суд первой инстанции, рассмотрев ходатайство общества об отложении судебного заседания, принял во внимание, что дело может быть рассмотрено по имеющимся документам, и отказал в удовлетворении заявленного ходатайства, что не противоречит действующему процессуальному законодательству (статья 158 Кодекса).
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, основаны на правильной системной оценке подлежащих применению норм материального права, отвечают правилам доказывания и оценки доказательств (часть 1 статьи 65, части 1 - 5 статьи 71 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы не опровергают выводы судов, по существу направлены на переоценку доказательств, которые суды оценили с соблюдением норм главы 7 Кодекса. Между тем пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции установлены положениями статьи 286 Кодекса. Арбитражный суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по оценке (переоценке) и исследованию фактических обстоятельств дела, выявленных в ходе его рассмотрения по существу.
Нормы права при рассмотрении дела применены судами правильно. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 Кодекса), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.06.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2017 по делу N А32-1885/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
А.В.ГИДАНКИНА
А.В.ГИДАНКИНА
Судьи
М.Г.КАЛАШНИКОВА
Ю.В.МАЦКО
М.Г.КАЛАШНИКОВА
Ю.В.МАЦКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)