Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Магнат": Гоголева С.П., представителя по доверенности от 17.08.2016;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнат" на решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу N А35-7046/2016 (судья Захарова В.А.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Магнат" к Комитету по управлению имуществом Курской области об обязании заключить дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды, третье лицо: Комитет архитектуры и градостроительства города Курска,
общество с ограниченной ответственностью "Магнат" (далее - ООО "Магнат", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик) об обязании ответчика в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом дополнительные соглашения о продлении срока действия следующих договоров аренды, сроком на 5 лет:
- - договора аренды земельного участка N 2055-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:54 (площадью 17077 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2060-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:58 (площадью 19019 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2064-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:63 (площадью 9081 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2065-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:64 (площадью 7160 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2066-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:65 (площадью 7425 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2072-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:71 (площадью 2754 кв. м) в редакции дополнительною соглашения от 08.09.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Магнат" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО "Магнат" ссылается на то, что судом первой инстанции не проанализированы обстоятельства исполнения договора со стороны арендодателя в части передачи имущества, не соответствующего условиям конкурсной документации, а также не принято во внимание то обстоятельство, что законодательством не ограничено право сторон неоднократно осуществлять продление арендных отношений и самостоятельно определять срок действия договора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Комитет по управлению имуществом Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили.
В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
В представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом Курской области возражает относительно доводов апелляционной жалобы и просит суд оставить решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 без изменения.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ООО "Магнат" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 20.07.2007 N 1 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 613-07ю от 23.07.2007.
Согласно пункту 1.1. договора N 613-07ю от 23.07.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:18, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 186635 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 20.07.2007 по 20.07.2012 (пункт 2.1. договора N 613-07ю от 23.07.2007).
В силу условий, предусмотренных в пунктах 8.9, 8.10, 8.12 договора предусмотрено, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного комплексного освоения в целях жилищного строительства, - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов.
Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 1 год с момента подписания протокола о результатах проведения торгов. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно.
Максимальные сроки строительства (очередность строительства): I-я очередь - 18000 кв. м - 2008 год; II-я очередь - 26000 кв. м - 2009 год; III-я очередь - 26000 кв. м - 2010 год; IV-я очередь - 35000 кв. м - 2011 год.
Максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.
01.08.2007 Департамент архитектуры и градостроительства города Курска выдал ООО "УК Континент" разрешение на строительство N ru 46302000-592 комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно - бытового и коммунального обслуживания (1-я очередь строительства), в соответствии с которым разрешается выполнение подготовительных работ (установка ограждения и профлиста согласно утвержденному стройгенплану). Срок действия разрешения - до 01.10.2007 (продлен до 01.06.2008).
14.03.2008 Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "УК Континент" выданы разрешения на строительство N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР - 2 с инженерными сетями 1-й очереди строительства 9-ти этажного жилого дома (разрешено выполнять все виды работ) и N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР -2 с инженерными сетями.
17.11.2007 и 24.04.2008 ООО "УК Континент" получены письма Курского филиала ОАО "Центртелеком" от 16.11.2007 N 14-16/56 и от 14.03.2008 N 07-10-034, содержащие условия на телефонизацию и подключение к городской радиосети.
16.11.2007 в адрес ООО "УК Континент" филиалом ОАО "КМЗ" в г. Курске представлены технические условия на диспетчеризацию и автоматизацию лифтов комплексной многоэтажной застройки.
В феврале и апреле 2008 года ООО "УК Континент" Комитетом природных ресурсов города Курска были выданы разрешения на снос зеленых насаждений; 11.03.2008 и 03.04.2008 между ООО "УК Континент" и индивидуальным предпринимателем Беляковой О.И. заключены договоры на выполнение инвентаризации зеленых насаждений; 12.03.2008 и 18.04.2008 между ООО "УК Континент" и Комитетом природных ресурсов города Курска заключены договоры на возмещение восстановительной стоимости зеленых насаждений и целевое использование денежных средств; 23.05.2008 ООО "УК Континент" получено заключение об определении фоновых концентраций загрязняющих веществ.
ООО "УК Континент" были представлены технические условия на присоединение к сетям водопровода и канализации (письмо МУП "Водоканал города Курска" от 11.02.2008 N 05-17/482), технические условия на присоединение к тепловым сетям (письмо от 18.02.2008 N ЮД-785/594), а также письма ресурсоснабжающих организаций по вопросу возможности подключения к сетям (копии имеются в деле).
Как следует из ответов организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение строящихся объектов (письма МУП "Водоканал города Курска" от 29.04.2016 и ПАО "Квадра - генерирующая компания" филиал ПАО "Квадра" - "Курская генерация" от 30.06.2016), такое подключение возможно не ранее 2018 года и в период с 2017 по 2019 годы соответственно.
31.03.2008 между ООО "УК Континент" и ОАО "Курскэнерго" заключен договор N Ц-780/18-ОТП/2008 об осуществлении технологического присоединения энергетических установок, расположенных по адресу: г. Курск, Юго-Западный микрорайон N 2. Согласно письму от 04.08.2011 N МРСК-Кр/10-01/5527 данный договор заключен в целях электроснабжения 1-й очереди планируемой комплексной жилой застройки, и по состоянию на дату составления письма осуществлено технологическое присоединение ТП-10/0,4 кВа для строительной площадки. 28.06.2013 подписан акт об осуществлении технологического присоединения.
По вопросу энергоснабжения в адрес ООО "УК Континент" комитетом жилищно- коммунального хозяйства и ТЭК Курской области были также направлены пояснения о том, что долгосрочная инвестиционная программа филиала ОАО "МРСК Центра"м- "Курскэнерго" на 2013-2018 годы сформирована и утверждена, в связи с чем включение мероприятий по технологическому присоединению объектов комплексной застройки Юго-Западного микрорайона N 2 г. Курска в данную программу не представляется возможным (копия письма от 17.05.2013 имеется в деле).
ООО "УК Континент" представило в адрес арендодателя утвержденную в установленном порядке документацию по планировке и межеванию территории, а также кадастровые паспорта вновь образованных земельных участков. В материалы дела истцом представлены договор на выполнение проектных работ, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0018, утвержденный постановлением Администрации города Курска Курской области от 30.10.2008 N 1947, постановление Администрации города Курска Курской области от 29.01.2009 N 79 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории Юго-западного микрорайона N 2 города Курска", положительное заключение государственной экспертизы N 46-1-4-0987-08, утвержденное 24.11.2008.
После проведения землеустроительных работ в границах земельного участка площадью 186635 кв. м образовано 18 земельных участков.
Договор аренды N 613-07ю от 23.07.2007 сторонами расторгнут (соглашение от 15.05.2009).
15.05.2009 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) были заключены договоры аренды N N 2055-09ю, 2057-09ю, 2058-09ю, 2059-09ю, 2060-09ю, 2061-09ю, 2062-09ю, 2063-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2072-09ю, 2073-09ю земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:55, 46:29:102224:56, 46:29:102224:57, 46:29:102224:58, 46:29:102224:59, 46:29:102224:60, 46:29:102224:61, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:66, 46:29:102224:67, 46:29:102224:68, 46:29:102224:69, 46:29:102224:70, 46:29:102224:71, 46:29:102224:62.
Так, 15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2055-09ю (далее - договор N 2055-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2055-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:54, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 17077 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2060-09ю (далее - договор N 2060-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2060-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:58, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 19019 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2064-09ю (далее - договор N 2064-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2064-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:63, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 9081 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2065-09ю (далее - договор N 2065-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2065-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:64, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 7160 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2066-09ю (далее - договор N 2066-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2066-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:65, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 7425 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2072-09ю (далее - договор N 2072-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1. договора N 2072-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:71, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 2754 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1. вышеуказанных договоров срок аренды участков устанавливается с 29.01.2009 по 20.07.2012.
Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 15.06.2009.
В пунктах 8.9, 8.11 договоров предусмотрено, что максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 1 год с момента подписания настоящего договора. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.
Земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 15.05.2009. Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемых участков не имелось.
В ответ на письмо Комитета по управлению имуществом Курской области от 25.03.2010 N 10.1пр-01-20/2571 по вопросу использования земельных участков в Юго- Западном микрорайоне N 2 города Курска, предоставленных для комплексной застройки, ООО "УК Континент" пояснило, что несоблюдение сроков строительства вызвано обстоятельствами, за которые ООО "УК Континент" не отвечает, а именно: отсутствует технологическая возможность строительства жилых домов и внутриквартальных сетей без проектирования и строительства магистральных сетей к микрорайону, а также подтвердило свое намерение осуществить комплексную жилую застройку микрорайона после выполнения обязательств сетевыми организациями.
08.09.2011 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" подписаны соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части увеличения срока аренды до 20.07.2016.
05.02.2014 ООО "УК Континент" получены технические условия на водоотведение поверхностных (дождевых), дренажных, промывных, водоотливных сточных вод из строительных котлованов и траншей.
20.11.2014 между ООО "УК Континент" (арендатором) и ООО "Магнат" (новым арендатором) заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю от 15.05.2009 земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Курска, соглашения о внесении изменений в договоры от 15.05.2009 аренды земельных участков от 08.09.2011.
Договоры от 20.11.2014 зарегистрированы в установленном порядке 05.02.2015.
Земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:58, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:71 были переданы ООО "Магнат" по актам приема-передачи земельного участка от 10.02.2015.
Письмами от 21.11.2014 ООО "УК Континент" известило Комитет по управлению имуществом Курской области об уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.05.2009.
30.01.2015 между ООО "УК Континент", ООО "Содействие" и ООО "Магнат" заключено трехстороннее соглашение о передаче прав на проектную документацию для комплексной застройки в границах микрорайона N 2 Юго-Западного жилого района - II г. Курска.
09.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Магнат" заключены соглашения о замене стороны в договорах N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю - ООО "УК Континент" на ООО "Магнат".
Согласно пояснениям истца, технические параметры, указанные в протоколе о результатах аукциона от 20 июля 2007 года N 1, не соответствуют фактическим возможностям подключения объектов строительства к коммунальным сетям, освоение арендованных земельных участков не окончено вследствие отсутствия городской инфраструктуры по подключению объектов к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения, в доказательство чего истцом представлены соответствующие письма ресурсоснабжающих организаций.
15.04.2016 ООО "Магнат" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о продлении арендных отношений путем заключения с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю в части продления срока аренды на 5 лет.
Комитетом по управлению имуществом Курской области в письме от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786 ООО "Магнат" было отказано в продлении срока договоров аренды, ввиду отсутствия правовых оснований для продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов.
17.06.2016 истец направил ответчику претензию с просьбой о продлении арендных отношений на 5 лет путем заключения с ним дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю.
В ответ на данную претензию Комитет письмом от 15.07.2016 повторно отказал в продлении спорных договоров по основаниям, изложенным ранее в письме от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786.
Поскольку возникший спор в досудебном порядке урегулирован не был, ООО "Магнат" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд области правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 606 и частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, статьями 30.2, 38.2, 42, 45 и 46 (в редакции до 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации, при этом исходил из следующего.
Из условий договора аренды N 613-07ю от 23.07.2007 и договоров аренды от 15.05.2009 следует, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - 1 год с момента подписания договоров. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов (пункты 8.9, 8.11).
Аналогичные условия относительно максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры и осуществления жилищного строительства и иного строительства предусмотрены в договорах от 15.05.2009 (пункты 8.9, 8.11).
Как следует из материалов дела, проект планировки и проект межевания территории Юго-западного микрорайона N 2 города Курска утвержден постановлением Администрации города Курска Курской области от 29.01.2009 N 79, то есть с нарушением предусмотренного договором срока.
В соответствии с частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 35, частью 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ).
Как установлено судом и не оспаривается истцом, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и осуществление жилищного и иного строительства в установленные договорами сроки выполнено не было.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Магнат" сослалось на наличие обстоятельств, препятствующих использованию в течение сроков действия договоров земельных участков по прямому назначению и их освоению, поскольку отсутствует возможность подключения в отведенные сроки к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и энергоснабжения.
Истец указывает, что в 2007 году вопреки содержащейся в конкурсной документации и в протоколе о результатах аукциона информации о наличии технических возможностей подключения будущих объектов строительства к коммунальным сетям, на стадии проектирования первоначальный арендатор обнаружил несоответствие между положениями аукционной документации и техническими возможностями отдельных коммунальных сетей.
В подтверждение представлены соответствующие ответы организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение строящихся объектов.
Отклоняя данные доводы истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "УК Континент" было осведомлено относительно состояния земельного участка, объема работ, необходимого для его освоения, поскольку являясь победителем торгов в форме аукциона, истец заключил договор аренды земельного участка в целях комплексного освоения многоэтажной жилой застройки и принял земельный участок по акту приема-передачи.
Так, в протоколе от 20.07.2007 о результатах торгов в форме аукциона были предусмотрены определенные условия для освоения земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе реконструкция н/с N 9 для обеспечения подачи дополнительного расхода, строительство районной канализационной насосной станции, реконструкция ГНС канализации в урочище "Моква" в части замены насосов и реконструкции систем электроснабжения, разработка схемы теплоснабжения ЮЗЖР-II.
ООО "Магнат", приобретая право аренды на спорные земельные участки на основании договоров об уступке права аренды, приняло на себя все обязательства по вышеуказанным договорам аренды от 15.05.2009.
Таким образом, истец, зная об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также затрудняющих строительство, возникших у первоначального арендатора, могло и должно было оценить реальную возможность выполнения условий договоров в соответствующие сроки.
Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что экономические и производственные процессы могут являться равными объективными обстоятельствами всех хозяйствующих субъектов, поэтому относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности, а коммерческая организация, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должна проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения, вступая в арендные правоотношения, арендатор должен был соизмерять принимаемые обязательства и наличие реальной возможности их выполнения.
ООО "Магнат", как новый арендатор, за разрешением на строительство не обращалось, что обществом не отрицается, иных действий с целью исполнения в установленные сроки условий договоров не предпринимало. Наличие обращений в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей, не свидетельствуют о принятии арендатором всех необходимых мер для реализации своего права.
Кроме того, из материалов дела следует, что 01.08.2007 ООО "УК Континент" было выдано разрешение на строительство N ru46302000-592 сроком действия до 01.10.2007, которым разрешено выполнение подготовительных работ; 14.03.2008 выданы разрешения на строительство N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010, которым разрешено строительство комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР-2 с инженерными сетями и N N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009, которым было разрешено выполнение всех видов работ по строительству жилого дома (1-я очередь).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доказательств осуществления строительства объектов на спорных земельных участках материалы дела не содержат.
Следует отметить, что арендатор реализовал свое право на продление срока действия договоров - указанный срок был увеличен до 20.07.2016 подписанными между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" соглашениями от 08.09.2011.
Иных доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, истцом в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Также арбитражным судом области справедливо принято во внимание, что спорные земельные участки с учетом первоначального предоставления общего земельного участка для целей жилищного строительства фактически не освоены в течение 9 лет и доказательств реальной возможности освоения спорных земельных участков в максимальные сроки материалы дела не содержат. Напротив, истцом представлены доказательства отсутствия возможности в ближайшее время подключения к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения.
Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что договоры аренды от 15.05.2009 с учетом указанных соглашений прекратили свое действие с истечением срока, оснований для их продления у суда не имеется, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу N А35-7046/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнат" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 19АП-1628/2017 ПО ДЕЛУ N А35-7046/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А35-7046/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,
судей Ушаковой И.В.,
Суховой И.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Магнат": Гоголева С.П., представителя по доверенности от 17.08.2016;
- от Комитета по управлению имуществом Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Комитета архитектуры и градостроительства города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнат" на решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу N А35-7046/2016 (судья Захарова В.А.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Магнат" к Комитету по управлению имуществом Курской области об обязании заключить дополнительные соглашения о продлении срока действия договоров аренды, третье лицо: Комитет архитектуры и градостроительства города Курска,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Магнат" (далее - ООО "Магнат", истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению имуществом Курской области (далее - ответчик) об обязании ответчика в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить с истцом дополнительные соглашения о продлении срока действия следующих договоров аренды, сроком на 5 лет:
- - договора аренды земельного участка N 2055-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:54 (площадью 17077 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2060-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:58 (площадью 19019 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2064-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:63 (площадью 9081 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2065-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:64 (площадью 7160 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2066-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:65 (площадью 7425 кв. м) в редакции дополнительного соглашения от 08.09.2011;
- - договора аренды земельного участка N 2072-09ю от 15.05.2009 с кадастровым номером 46:29:102224:71 (площадью 2754 кв. м) в редакции дополнительною соглашения от 08.09.2011.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет архитектуры и градостроительства города Курска.
Решением Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Магнат" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, ООО "Магнат" ссылается на то, что судом первой инстанции не проанализированы обстоятельства исполнения договора со стороны арендодателя в части передачи имущества, не соответствующего условиям конкурсной документации, а также не принято во внимание то обстоятельство, что законодательством не ограничено право сторон неоднократно осуществлять продление арендных отношений и самостоятельно определять срок действия договора.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Комитет по управлению имуществом Курской области, Комитет архитектуры и градостроительства города Курска, извещенные надлежащим образом, явку полномочных представителей не обеспечили.
В силу статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание надлежащим образом извещенного лица или его представителя не препятствует рассмотрению дела, в связи с чем дело было рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.
В представленном в суд апелляционной инстанции отзыве на апелляционную жалобу Комитет по управлению имуществом Курской области возражает относительно доводов апелляционной жалобы и просит суд оставить решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 без изменения.
В ходе судебного заседания суда апелляционной инстанции представитель ООО "Магнат" поддержал доводы апелляционной жалобы, считая решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав объяснения представителя истца, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах аукциона от 20.07.2007 N 1 между Комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 613-07ю от 23.07.2007.
Согласно пункту 1.1. договора N 613-07ю от 23.07.2007 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:18, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 186635 кв. м.
Срок аренды участка устанавливается с 20.07.2007 по 20.07.2012 (пункт 2.1. договора N 613-07ю от 23.07.2007).
В силу условий, предусмотренных в пунктах 8.9, 8.10, 8.12 договора предусмотрено, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного комплексного освоения в целях жилищного строительства, - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов.
Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 1 год с момента подписания протокола о результатах проведения торгов. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно.
Максимальные сроки строительства (очередность строительства): I-я очередь - 18000 кв. м - 2008 год; II-я очередь - 26000 кв. м - 2009 год; III-я очередь - 26000 кв. м - 2010 год; IV-я очередь - 35000 кв. м - 2011 год.
Максимальные сроки осуществления жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.
01.08.2007 Департамент архитектуры и градостроительства города Курска выдал ООО "УК Континент" разрешение на строительство N ru 46302000-592 комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно - бытового и коммунального обслуживания (1-я очередь строительства), в соответствии с которым разрешается выполнение подготовительных работ (установка ограждения и профлиста согласно утвержденному стройгенплану). Срок действия разрешения - до 01.10.2007 (продлен до 01.06.2008).
14.03.2008 Департаментом архитектуры и градостроительства города Курска ООО "УК Континент" выданы разрешения на строительство N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР - 2 с инженерными сетями 1-й очереди строительства 9-ти этажного жилого дома (разрешено выполнять все виды работ) и N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010 комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР -2 с инженерными сетями.
17.11.2007 и 24.04.2008 ООО "УК Континент" получены письма Курского филиала ОАО "Центртелеком" от 16.11.2007 N 14-16/56 и от 14.03.2008 N 07-10-034, содержащие условия на телефонизацию и подключение к городской радиосети.
16.11.2007 в адрес ООО "УК Континент" филиалом ОАО "КМЗ" в г. Курске представлены технические условия на диспетчеризацию и автоматизацию лифтов комплексной многоэтажной застройки.
В феврале и апреле 2008 года ООО "УК Континент" Комитетом природных ресурсов города Курска были выданы разрешения на снос зеленых насаждений; 11.03.2008 и 03.04.2008 между ООО "УК Континент" и индивидуальным предпринимателем Беляковой О.И. заключены договоры на выполнение инвентаризации зеленых насаждений; 12.03.2008 и 18.04.2008 между ООО "УК Континент" и Комитетом природных ресурсов города Курска заключены договоры на возмещение восстановительной стоимости зеленых насаждений и целевое использование денежных средств; 23.05.2008 ООО "УК Континент" получено заключение об определении фоновых концентраций загрязняющих веществ.
ООО "УК Континент" были представлены технические условия на присоединение к сетям водопровода и канализации (письмо МУП "Водоканал города Курска" от 11.02.2008 N 05-17/482), технические условия на присоединение к тепловым сетям (письмо от 18.02.2008 N ЮД-785/594), а также письма ресурсоснабжающих организаций по вопросу возможности подключения к сетям (копии имеются в деле).
Как следует из ответов организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение строящихся объектов (письма МУП "Водоканал города Курска" от 29.04.2016 и ПАО "Квадра - генерирующая компания" филиал ПАО "Квадра" - "Курская генерация" от 30.06.2016), такое подключение возможно не ранее 2018 года и в период с 2017 по 2019 годы соответственно.
31.03.2008 между ООО "УК Континент" и ОАО "Курскэнерго" заключен договор N Ц-780/18-ОТП/2008 об осуществлении технологического присоединения энергетических установок, расположенных по адресу: г. Курск, Юго-Западный микрорайон N 2. Согласно письму от 04.08.2011 N МРСК-Кр/10-01/5527 данный договор заключен в целях электроснабжения 1-й очереди планируемой комплексной жилой застройки, и по состоянию на дату составления письма осуществлено технологическое присоединение ТП-10/0,4 кВа для строительной площадки. 28.06.2013 подписан акт об осуществлении технологического присоединения.
По вопросу энергоснабжения в адрес ООО "УК Континент" комитетом жилищно- коммунального хозяйства и ТЭК Курской области были также направлены пояснения о том, что долгосрочная инвестиционная программа филиала ОАО "МРСК Центра"м- "Курскэнерго" на 2013-2018 годы сформирована и утверждена, в связи с чем включение мероприятий по технологическому присоединению объектов комплексной застройки Юго-Западного микрорайона N 2 г. Курска в данную программу не представляется возможным (копия письма от 17.05.2013 имеется в деле).
ООО "УК Континент" представило в адрес арендодателя утвержденную в установленном порядке документацию по планировке и межеванию территории, а также кадастровые паспорта вновь образованных земельных участков. В материалы дела истцом представлены договор на выполнение проектных работ, градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 46:29:102224:0018, утвержденный постановлением Администрации города Курска Курской области от 30.10.2008 N 1947, постановление Администрации города Курска Курской области от 29.01.2009 N 79 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории Юго-западного микрорайона N 2 города Курска", положительное заключение государственной экспертизы N 46-1-4-0987-08, утвержденное 24.11.2008.
После проведения землеустроительных работ в границах земельного участка площадью 186635 кв. м образовано 18 земельных участков.
Договор аренды N 613-07ю от 23.07.2007 сторонами расторгнут (соглашение от 15.05.2009).
15.05.2009 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодателем) и ООО "УК Континент" (арендатором) были заключены договоры аренды N N 2055-09ю, 2057-09ю, 2058-09ю, 2059-09ю, 2060-09ю, 2061-09ю, 2062-09ю, 2063-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2067-09ю, 2068-09ю, 2069-09ю, 2070-09ю, 2071-09ю, 2072-09ю, 2073-09ю земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:55, 46:29:102224:56, 46:29:102224:57, 46:29:102224:58, 46:29:102224:59, 46:29:102224:60, 46:29:102224:61, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:66, 46:29:102224:67, 46:29:102224:68, 46:29:102224:69, 46:29:102224:70, 46:29:102224:71, 46:29:102224:62.
Так, 15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2055-09ю (далее - договор N 2055-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2055-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:54, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 17077 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2060-09ю (далее - договор N 2060-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2060-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:58, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 19019 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2064-09ю (далее - договор N 2064-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2064-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:63, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 9081 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2065-09ю (далее - договор N 2065-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2065-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:64, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 7160 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2066-09ю (далее - договор N 2066-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1 договора N 2066-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:65, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 7425 кв. м.
15.05.2009 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска, N 2072-09ю (далее - договор N 2072-09ю от 15.05.2009).
Согласно пункту 1.1. договора N 2072-09ю от 15.05.2009 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:102224:71, находящийся по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, Юго-Западный микрорайон N 2, для проектирования и строительства комплексной многоэтажной застройки этажностью 17 этажей с объектами социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания, в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, площадью 2754 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1. вышеуказанных договоров срок аренды участков устанавливается с 29.01.2009 по 20.07.2012.
Договоры зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области 15.06.2009.
В пунктах 8.9, 8.11 договоров предусмотрено, что максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, - 1 год с момента подписания настоящего договора. Объекты инженерной инфраструктуры передаются в государственную или муниципальную собственность безвозмездно. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов.
Земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи от 15.05.2009. Претензий у арендатора к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемых участков не имелось.
В ответ на письмо Комитета по управлению имуществом Курской области от 25.03.2010 N 10.1пр-01-20/2571 по вопросу использования земельных участков в Юго- Западном микрорайоне N 2 города Курска, предоставленных для комплексной застройки, ООО "УК Континент" пояснило, что несоблюдение сроков строительства вызвано обстоятельствами, за которые ООО "УК Континент" не отвечает, а именно: отсутствует технологическая возможность строительства жилых домов и внутриквартальных сетей без проектирования и строительства магистральных сетей к микрорайону, а также подтвердило свое намерение осуществить комплексную жилую застройку микрорайона после выполнения обязательств сетевыми организациями.
08.09.2011 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" подписаны соглашения о внесении изменений в договоры аренды в части увеличения срока аренды до 20.07.2016.
05.02.2014 ООО "УК Континент" получены технические условия на водоотведение поверхностных (дождевых), дренажных, промывных, водоотливных сточных вод из строительных котлованов и траншей.
20.11.2014 между ООО "УК Континент" (арендатором) и ООО "Магнат" (новым арендатором) заключены договоры об уступке прав и обязанностей по договорам аренды N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю от 15.05.2009 земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных на территории города Курска, соглашения о внесении изменений в договоры от 15.05.2009 аренды земельных участков от 08.09.2011.
Договоры от 20.11.2014 зарегистрированы в установленном порядке 05.02.2015.
Земельные участки с кадастровыми номерами 46:29:102224:54, 46:29:102224:58, 46:29:102224:63, 46:29:102224:64, 46:29:102224:65, 46:29:102224:71 были переданы ООО "Магнат" по актам приема-передачи земельного участка от 10.02.2015.
Письмами от 21.11.2014 ООО "УК Континент" известило Комитет по управлению имуществом Курской области об уступке прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от 15.05.2009.
30.01.2015 между ООО "УК Континент", ООО "Содействие" и ООО "Магнат" заключено трехстороннее соглашение о передаче прав на проектную документацию для комплексной застройки в границах микрорайона N 2 Юго-Западного жилого района - II г. Курска.
09.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "Магнат" заключены соглашения о замене стороны в договорах N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю - ООО "УК Континент" на ООО "Магнат".
Согласно пояснениям истца, технические параметры, указанные в протоколе о результатах аукциона от 20 июля 2007 года N 1, не соответствуют фактическим возможностям подключения объектов строительства к коммунальным сетям, освоение арендованных земельных участков не окончено вследствие отсутствия городской инфраструктуры по подключению объектов к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения, в доказательство чего истцом представлены соответствующие письма ресурсоснабжающих организаций.
15.04.2016 ООО "Магнат" обратилось в Комитет по управлению имуществом Курской области с заявлением о продлении арендных отношений путем заключения с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю в части продления срока аренды на 5 лет.
Комитетом по управлению имуществом Курской области в письме от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786 ООО "Магнат" было отказано в продлении срока договоров аренды, ввиду отсутствия правовых оснований для продления договоров аренды земельных участков без проведения торгов.
17.06.2016 истец направил ответчику претензию с просьбой о продлении арендных отношений на 5 лет путем заключения с ним дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков N N 2055-09ю, 2060-09ю, 2064-09ю, 2065-09ю, 2066-09ю, 2072-09ю.
В ответ на данную претензию Комитет письмом от 15.07.2016 повторно отказал в продлении спорных договоров по основаниям, изложенным ранее в письме от 28.04.2016 N 02.2-01-20/4786.
Поскольку возникший спор в досудебном порядке урегулирован не был, ООО "Магнат" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.
Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд области правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 606 и частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, статьями 30.2, 38.2, 42, 45 и 46 (в редакции до 01.03.2015) Земельного кодекса Российской Федерации, при этом исходил из следующего.
Из условий договора аренды N 613-07ю от 23.07.2007 и договоров аренды от 15.05.2009 следует, что максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства - 30 дней с момента подписания протокола о результатах проведения торгов, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность - 1 год с момента подписания договоров. Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - 4 года с момента подписания протокола о результатах торгов (пункты 8.9, 8.11).
Аналогичные условия относительно максимальных сроков выполнения работ по обустройству территории посредством строительства инженерной инфраструктуры и осуществления жилищного строительства и иного строительства предусмотрены в договорах от 15.05.2009 (пункты 8.9, 8.11).
Как следует из материалов дела, проект планировки и проект межевания территории Юго-западного микрорайона N 2 города Курска утвержден постановлением Администрации города Курска Курской области от 29.01.2009 N 79, то есть с нарушением предусмотренного договором срока.
В соответствии с частью 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет исключительное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частью 3 статьи 35, частью 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (пункт 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ).
Как установлено судом и не оспаривается истцом, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и осуществление жилищного и иного строительства в установленные договорами сроки выполнено не было.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ООО "Магнат" сослалось на наличие обстоятельств, препятствующих использованию в течение сроков действия договоров земельных участков по прямому назначению и их освоению, поскольку отсутствует возможность подключения в отведенные сроки к сетям водоснабжения и водоотведения, теплоснабжения и энергоснабжения.
Истец указывает, что в 2007 году вопреки содержащейся в конкурсной документации и в протоколе о результатах аукциона информации о наличии технических возможностей подключения будущих объектов строительства к коммунальным сетям, на стадии проектирования первоначальный арендатор обнаружил несоответствие между положениями аукционной документации и техническими возможностями отдельных коммунальных сетей.
В подтверждение представлены соответствующие ответы организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым планировалось подключение строящихся объектов.
Отклоняя данные доводы истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ООО "УК Континент" было осведомлено относительно состояния земельного участка, объема работ, необходимого для его освоения, поскольку являясь победителем торгов в форме аукциона, истец заключил договор аренды земельного участка в целях комплексного освоения многоэтажной жилой застройки и принял земельный участок по акту приема-передачи.
Так, в протоколе от 20.07.2007 о результатах торгов в форме аукциона были предусмотрены определенные условия для освоения земельного участка в целях жилищного строительства, в том числе реконструкция н/с N 9 для обеспечения подачи дополнительного расхода, строительство районной канализационной насосной станции, реконструкция ГНС канализации в урочище "Моква" в части замены насосов и реконструкции систем электроснабжения, разработка схемы теплоснабжения ЮЗЖР-II.
ООО "Магнат", приобретая право аренды на спорные земельные участки на основании договоров об уступке права аренды, приняло на себя все обязательства по вышеуказанным договорам аренды от 15.05.2009.
Таким образом, истец, зная об обстоятельствах, препятствующих выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также затрудняющих строительство, возникших у первоначального арендатора, могло и должно было оценить реальную возможность выполнения условий договоров в соответствующие сроки.
Принимая во внимание положения пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что экономические и производственные процессы могут являться равными объективными обстоятельствами всех хозяйствующих субъектов, поэтому относятся к рискам обычной предпринимательской деятельности, а коммерческая организация, действуя в рамках своей предпринимательской деятельности, должна проявлять осмотрительность и разумность при заключении сделок, в противном случае риски последствий неосмотрительного и неразумного поведения возлагаются на субъекта такого поведения, вступая в арендные правоотношения, арендатор должен был соизмерять принимаемые обязательства и наличие реальной возможности их выполнения.
ООО "Магнат", как новый арендатор, за разрешением на строительство не обращалось, что обществом не отрицается, иных действий с целью исполнения в установленные сроки условий договоров не предпринимало. Наличие обращений в организации, осуществляющие эксплуатацию сетей, не свидетельствуют о принятии арендатором всех необходимых мер для реализации своего права.
Кроме того, из материалов дела следует, что 01.08.2007 ООО "УК Континент" было выдано разрешение на строительство N ru46302000-592 сроком действия до 01.10.2007, которым разрешено выполнение подготовительных работ; 14.03.2008 выданы разрешения на строительство N ru 46302000-783 сроком действия до 31.12.2010, которым разрешено строительство комплексной многоэтажной застройки микрорайона N 2 ЮЗЖР-2 с инженерными сетями и N N ru 46302000-784 сроком действия до 31.12.2009, которым было разрешено выполнение всех видов работ по строительству жилого дома (1-я очередь).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Доказательств осуществления строительства объектов на спорных земельных участках материалы дела не содержат.
Следует отметить, что арендатор реализовал свое право на продление срока действия договоров - указанный срок был увеличен до 20.07.2016 подписанными между Комитетом по управлению имуществом Курской области и ООО "УК Континент" соглашениями от 08.09.2011.
Иных доказательств наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, истцом в нарушение статей 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.
Также арбитражным судом области справедливо принято во внимание, что спорные земельные участки с учетом первоначального предоставления общего земельного участка для целей жилищного строительства фактически не освоены в течение 9 лет и доказательств реальной возможности освоения спорных земельных участков в максимальные сроки материалы дела не содержат. Напротив, истцом представлены доказательства отсутствия возможности в ближайшее время подключения к сетям водоснабжения (водоотведения), теплоснабжения и электроснабжения.
Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд области пришел к правильному выводу о том, что договоры аренды от 15.05.2009 с учетом указанных соглашений прекратили свое действие с истечением срока, оснований для их продления у суда не имеется, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении заявленного иска.
Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Суд первой инстанции полно установил фактические обстоятельства дела, всесторонне исследовал доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, дал им правильную правовую оценку и принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, допущено не было.
При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Курской области от 26.01.2017 по делу N А35-7046/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Магнат" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Е.Ю.ЩЕРБАТЫХ
Судьи
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)