Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Указано, что оценщиком фактически была произведена не оценка рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а оценка рыночной стоимости данного участка вместе с находящимся на нем жилым домом, что привело к завышению рыночной стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Сабельникова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Ольковой А.А.,
Некрасовой А.С.
при секретаре Б. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская оценка", И. о признании недостоверным отчета об оценке
по апелляционной жалобе третьего лица К. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения третьего лица К. и его представителя <...>16 (доверенность от <...> сроком на 3 года), поддержавших доводы жалобы; представителя истца Н.А. - <...>9 (доверенность от <...> сроком на 5 лет), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
<...>1 обратилась в суд с иском к ООО "Уральская оценка", оценщику <...>2 о признании недостоверным отчета N об определении рыночной стоимости (оценки) арестованного недвижимого имущества 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м в сумме <...> рублей для его реализации в рамках исполнительного производства N. В обоснование иска указано, что оценщиком фактически была произведена не оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м, расположенный по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "прогресс" 0614054 участок 201), а оценка рыночной стоимости данного земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом площадью 90 кв. м, что привело к незаконному и необоснованному завышению рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества, что нарушает ее, истца, права и законные интересы как лица имеющего преимущественное право на его приобретение. При этом истец представила отчет, согласно которому рыночная стоимость 1/2 доли земельного участка составляет <...> руб., оценка проведена без учета находящихся на земельном участке строений.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017 исковые требования удовлетворены. Признан недостоверным отчет N оценщика ООО "Уральская оценка" <...>2 об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного недвижимого имущества 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 06114054 участок 201) в сумме <...> рублей 00 копеек для его реализации в рамках исполнительного производства N.
Не согласившись с постановленным решением, третье лицо К. принес на него апелляционную жалобу, в которой указано на то, что Н.А. не является долевым сособственником имущества, ее права оценкой не нарушаются, также ссылается на то, что оценщик правомерно учел наличие жилого дома на земельном участке.
Истец Н.А., ответчики <...>2, ООО "Уральская оценка", третьи лица Н.В., судебный пристав-исполнитель Орджоникидзевского районного отдела г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (извещения направлены 12.05.2017), кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене.
Установлено судом, что вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу по иску К. к Н.В., Н.А. об обращении взыскания на имущество должника, постановлено в счет погашения задолженности Н.В. перед К. обратить взыскание на принадлежащие Н.В. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м, расположенном по адресу: <...>, земельный участок в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 0614054 участок 201), путем реализации с публичных торгов в случае отказа второго участника общей собственности Н.А. от приобретения доли должника Н.В.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП УФССП России по Свердловской области от 13.10.2016 в рамках исполнительного производства N об обращении взыскания на имущество должника Н.В. в пользу взыскателя К. были приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО "Уральская оценка" <...>2 <...> от <...> арестованного недвижимого имущества - земельного участка площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 0614054 участок 201) на сумму <...> рублей 00 копеек.
Признавая отчет недостоверным, суд первой инстанции указал, что оценщик необоснованно учел находящийся на земельном участке жилой дом площадью 90 кв. м со встроенным гаражом. Кроме того суд усмотрел немотивированные колебания при определении рыночной стоимости земельного участка от 491 000 рублей до 1588 000 рублей.
Судебная коллегия полагает выводы суда не основанными на законе.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно с пунктам 1, 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В силу положений статьи 11 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Таким образом, законом прямо предусмотрено (учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации), что отчуждение земельных участков производится только вместе с расположенными на них строениями. Соответственно, и оценка должна производиться с учетом возведенных строений.
Как усматривается из представленных документов, на земельном участке располагается двухэтажный дом, в связи с чем оценщик был обязан его учитывать при оценке рыночной стоимости земельного участка. Не имеет правового значения, зарегистрированы ли права на данный объект в установленном законом порядке, поскольку никто не отрицает его наличие. При этом принадлежность имущества, права на которое не зарегистрированы, может подтверждаться и иными допустимыми доказательствами.
Несостоятельны выводы суда о противоречивых сведениях в отчете. Оценщик указал стоимость земельного участка <...> руб., а также стоимость жилого дома <...> руб., общая стоимость объектов недвижимости составила 3175965 руб. Таким образом, никаких немотивированных колебаний рыночной стоимости объекта оценки в отчете не имеется.
Итоговая величина 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок выведена в отдельную таблицу, и составляет 1588000 руб.
Таким образом, требования истца, как не основанные на законе, удовлетворению не подлежали.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В данном случае суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно истолковал закон.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н.А. об оспаривании отчета оценщика - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7176/2017
Требование: О признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости арестованного недвижимого имущества.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Указано, что оценщиком фактически была произведена не оценка рыночной стоимости доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, а оценка рыночной стоимости данного участка вместе с находящимся на нем жилым домом, что привело к завышению рыночной стоимости объекта.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. по делу N 33-7176/2017
Судья Сабельникова Н.К.
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Ольковой А.А.,
Некрасовой А.С.
при секретаре Б. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Н.А. к обществу с ограниченной ответственностью "Уральская оценка", И. о признании недостоверным отчета об оценке
по апелляционной жалобе третьего лица К. на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017.
Заслушав доклад судьи Киселевой С.Н., объяснения третьего лица К. и его представителя <...>16 (доверенность от <...> сроком на 3 года), поддержавших доводы жалобы; представителя истца Н.А. - <...>9 (доверенность от <...> сроком на 5 лет), возражавшего против доводов жалобы, судебная коллегия
установила:
<...>1 обратилась в суд с иском к ООО "Уральская оценка", оценщику <...>2 о признании недостоверным отчета N об определении рыночной стоимости (оценки) арестованного недвижимого имущества 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м в сумме <...> рублей для его реализации в рамках исполнительного производства N. В обоснование иска указано, что оценщиком фактически была произведена не оценка рыночной стоимости 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м, расположенный по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "прогресс" 0614054 участок 201), а оценка рыночной стоимости данного земельного участка вместе с находящимся на нем жилым домом площадью 90 кв. м, что привело к незаконному и необоснованному завышению рыночной стоимости данного объекта недвижимого имущества, что нарушает ее, истца, права и законные интересы как лица имеющего преимущественное право на его приобретение. При этом истец представила отчет, согласно которому рыночная стоимость 1/2 доли земельного участка составляет <...> руб., оценка проведена без учета находящихся на земельном участке строений.
Решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017 исковые требования удовлетворены. Признан недостоверным отчет N оценщика ООО "Уральская оценка" <...>2 об определении рыночной стоимости (оценке) арестованного недвижимого имущества 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 06114054 участок 201) в сумме <...> рублей 00 копеек для его реализации в рамках исполнительного производства N.
Не согласившись с постановленным решением, третье лицо К. принес на него апелляционную жалобу, в которой указано на то, что Н.А. не является долевым сособственником имущества, ее права оценкой не нарушаются, также ссылается на то, что оценщик правомерно учел наличие жилого дома на земельном участке.
Истец Н.А., ответчики <...>2, ООО "Уральская оценка", третьи лица Н.В., судебный пристав-исполнитель Орджоникидзевского районного отдела г. Екатеринбурга УФССП России по Свердловской области в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом (извещения направлены 12.05.2017), кроме того, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.
Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает его подлежащим отмене.
Установлено судом, что вступившим в законную силу решением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга по делу по иску К. к Н.В., Н.А. об обращении взыскания на имущество должника, постановлено в счет погашения задолженности Н.В. перед К. обратить взыскание на принадлежащие Н.В. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 819 кв. м, расположенном по адресу: <...>, земельный участок в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 0614054 участок 201), путем реализации с публичных торгов в случае отказа второго участника общей собственности Н.А. от приобретения доли должника Н.В.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Орджоникидзевского РОСП УФССП России по Свердловской области от 13.10.2016 в рамках исполнительного производства N об обращении взыскания на имущество должника Н.В. в пользу взыскателя К. были приняты результаты оценки в соответствии с отчетом оценщика ООО "Уральская оценка" <...>2 <...> от <...> арестованного недвижимого имущества - земельного участка площадью 819 кв. м, расположенного по адресу: <...> в юго-восточной части квартала, ограниченного ориентирами ОПХ "Исток" - СТ "Зеленая поляна-2" - ОПХ "Исток" - СТ "Уют" (СНТ "Прогресс" 0614054 участок 201) на сумму <...> рублей 00 копеек.
Признавая отчет недостоверным, суд первой инстанции указал, что оценщик необоснованно учел находящийся на земельном участке жилой дом площадью 90 кв. м со встроенным гаражом. Кроме того суд усмотрел немотивированные колебания при определении рыночной стоимости земельного участка от 491 000 рублей до 1588 000 рублей.
Судебная коллегия полагает выводы суда не основанными на законе.
В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно с пунктам 1, 4 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
В силу положений статьи 11 Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки, который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.
Таким образом, законом прямо предусмотрено (учитывая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, закрепленный в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации), что отчуждение земельных участков производится только вместе с расположенными на них строениями. Соответственно, и оценка должна производиться с учетом возведенных строений.
Как усматривается из представленных документов, на земельном участке располагается двухэтажный дом, в связи с чем оценщик был обязан его учитывать при оценке рыночной стоимости земельного участка. Не имеет правового значения, зарегистрированы ли права на данный объект в установленном законом порядке, поскольку никто не отрицает его наличие. При этом принадлежность имущества, права на которое не зарегистрированы, может подтверждаться и иными допустимыми доказательствами.
Несостоятельны выводы суда о противоречивых сведениях в отчете. Оценщик указал стоимость земельного участка <...> руб., а также стоимость жилого дома <...> руб., общая стоимость объектов недвижимости составила 3175965 руб. Таким образом, никаких немотивированных колебаний рыночной стоимости объекта оценки в отчете не имеется.
Итоговая величина 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок выведена в отдельную таблицу, и составляет 1588000 руб.
Таким образом, требования истца, как не основанные на законе, удовлетворению не подлежали.
В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В данном случае суд не применил закон, подлежащий применению, неправильно истолковал закон.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 01.02.2017 отменить.
Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Н.А. об оспаривании отчета оценщика - отказать.
Председательствующий
С.Н.КИСЕЛЕВА
С.Н.КИСЕЛЕВА
Судьи
А.А.ОЛЬКОВА
А.С.НЕКРАСОВА
А.А.ОЛЬКОВА
А.С.НЕКРАСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)