Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Грязниковой А.С., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кукаркиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11996/2017) общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 (судья В.С. Воробьева), принятое по иску Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН 8911021440, ОГРН 1058901221884) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (ИНН 8911023310, ОГРН 1088911000133) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 75-16 от 25.10.2016, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 25.10.2016 N 75-16, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5607 о регистрации договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 8911004036, ОГРН 1028900860174), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 8901002135, ОГРН 1028900509538),
- при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" - Кузьмишко С.А. (доверенность от 03.06.2016 сроком действия три года);
Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (далее - ООО "Ямалнефтесервис", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16, признании недействительной государственной регистрации договора, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 89-89/004-89/005/201/2016-5607 от 20.12.2016 о регистрации договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Департамент) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что положения земельного законодательства, вступившие в силу с 01.03.2015, предусматривающие представление земельных участков, находящихся на территории муниципального образования, путем проведения торгов к отношениям сторон применению не подлежат. Волеизъявление сторон было направлено на сохранение существующих арендных отношений. Спорный земельный участок занят объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке. Кроме того, общество продолжает осваивать земельный участок. Удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению прав и законных интересов Администрации, на защиту и восстановление которых подан иск. Суд первой инстанции неверно применил положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Признание договора недействительным предполагает освобождение земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества ООО "Ямалнефтесервис", что будет являться нарушением прав общества. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.
Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами общества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ямалнефтесервис" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что фактически земельный участок был предоставлен под строительство объекта, для его завершения и был испрошен участок в 2016 году.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Администрация уведомила о возможности рассмотрения дела в отсутствие ее представителя. На основании части 1 статьи 266, частей 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей истца и третьих лиц.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается, что 20.11.2013 между Департаментом (арендодателем) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатором) был заключен договор N 829-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:030301:1240, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, фактическое использование - размещение объектов: "Автомобильный проезд от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы", "Воздушная линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции".
Срок действия договора аренды 20.11.2013 N 829-13 установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016.
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории п. Пурпе, осуществляет Администрация.
Общество обратилось к Администрации с заявлением N 56 от 05.09.2016, в котором просило продлить на три года срок аренды обозначенного выше участка для размещения объектов.
На основании заявления N 56 от 05.09.2016 Администрация (арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор) 25.10.2016 заключили договор аренды земельного участка N 75-16, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 89:05:030301:1240, кадастровый номер земельного участка - 89:05:030301:1240 со сроком действия с 06.12.2016 по 05.12.2019. Фактическое использование - размещение объектов: "Автомобильный проезд от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы", "Воздушная линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции".
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.12.2016.
Обращаясь в суд с иском, Администрация указала, что заключенный с обществом договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 является недействительной (ничтожной) сделкой, так как земельный участок в нарушение действующего с 01.03.2015 земельного законодательства предоставлен в аренду без проведения торгов.
ООО "Ямалнефтесервис", возражая против исковых требований, привело в том числе доводы, аналогичные тем, что изложены в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из их законности и обоснованности.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая решение суда, учитывает изложенное ниже.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ в редакции, подлежащей применению, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Как верно указал суд первой инстанции, на дату подачи обществом заявления N 36 от 05.09.2016 и на дату окончания срока действия договора аренды от 20.11.2013 N 829-13 действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статьей 39.6 ЗК РФ, введенной в действие названным Законом с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК, на который имеется ссылка в преамбуле договора N 75-16 аренды земельного участка от 25.10.2016, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исходя из приведенных норм права, при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Подпунктами 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Из материалов дела усматривается, что по условиям договора аренды от 20.11.2013 N 829-13 земельный участок с кадастровым номером 89:05:030301:1240 передан в аренду под размещение обозначенных на нем имеющихся в натуре объектов: автомобильного проезда от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы и воздушной линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции.
В заявлении N 56 ООО "Ямалнефтесервис" также просило продлить срок аренды земельного участка для размещения этих объектов.
Оснований утверждать, что на земельном участке с кадастровым номером 89:05:030301:1240 к моменту окончания действия указанного договора и на момент подачи заявления N 56 находился объект незавершенного строительства, на который ссылается ответчик (площадка под трансформаторную подстанцию), и именно это обстоятельство явилось основанием для обращения с заявлением о продлении арендных отношений, не имеется. Соответствующие документы, подтверждающие наличие объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке (в частности, договор подряда N 417-02М/2016 от 30.03.2016, акта о приемке выполненных работ N 2 от 21.08.2016), к заявлению N 56 приложены не были, в тексте заявления упоминание об этом объекте отсутствует.
Представленные обществом в материалы дела документы свидетельствуют о том, что право собственности общества на объект как на недвижимое имущество зарегистрировано за ним 29.12.2016.
Утверждение общества о том, что объект (площадка под трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое, площадь 13,8 кв. м) возведен 21.08.2016, опровергается представленными ответчиком доказательствами (техническими условиями на технологическое присоединение производственной базы по адресу: п. Пупе, промзона, выданными муниципальным унитарным предприятием "Губкинское городские электрические сети" 23.08.2013, исполнительной документацией по сдаче-приемке электромонтажных работ "г. Губкинский КТП-400-10/0,4 кВ Производственная база, промзона, ООО "Ямалнефтесервис" за период 12.07.2013-15.07.2013, рабочим проектом 26-07-2013 "КТПН-400 кВА-10/0,4 кВ п. Пурпе, промзона" ООО "Ямалнефтесервис" Электроснабжение).
Учитывая изложенное выше, предоставление по оспариваемому договору аренды ООО "Ямалнефтесервис" земельного участка под размещение объектов не подпадает под предусмотренное подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основание для предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 89:05:030301:1240 без проведения торгов, соответственно, условия, предусмотренные подпунктами 3, 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, не соблюдены.
При таких обстоятельствах общество не имело права на продление или заключение нового договор аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
Ссылка ответчика на то, что заключенный сторонами ранее договор возобновлен на неопределенный срок, в связи с отсутствием возражений арендодателя по пользованию обществом земельным участком, что волеизъявление сторон было направлено на сохранение существующих арендных отношений, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о признании ничтожным в силу противоречия закону договора N 75-16 аренды земельного участка от 25.10.2016.
В связи с этим новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ только в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, тем более что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Учитывая приведенные выше нормы права и обстоятельства договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной (недействительной) сделкой.
Относительно довода подателя апелляционной жалобы о том, что признание заключенного сторонами договора недействительным предполагает освобождение земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества ООО "Ямалнефтесервис", что будет являться нарушением прав общества, суд апелляционной инстанции отмечает, что требование о применении последствий недействительности договора Администрацией не заявлено.
Признание договора аренды N 75-16 от 25.10.2016 ничтожной сделкой не нарушает прав ответчика, как собственника объекта недвижимости, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, ООО "Ямалнефтесервис" как собственник сооружения - площадка под трансформаторную подстанцию, площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Промзона - не лишено возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ при предоставлении всех документов вне рамок настоящего судебного разбирательства.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 является ничтожным, требование истца в части признания недействительной государственной регистрации договора и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об его регистрации подлежит удовлетворению.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются по мотивам, указанным выше.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного выше, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 08АП-11996/2017 ПО ДЕЛУ N А81-922/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. N 08АП-11996/2017
Дело N А81-922/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Грязниковой А.С., Тетериной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Кукаркиной О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11996/2017) общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 (судья В.С. Воробьева), принятое по иску Администрации муниципального образования поселок Пурпе (ИНН 8911021440, ОГРН 1058901221884) к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (ИНН 8911023310, ОГРН 1088911000133) о признании недействительным договора аренды земельного участка N 75-16 от 25.10.2016, о признании недействительной государственной регистрации договора аренды от 25.10.2016 N 75-16, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 20.12.2016 N 89-89/004-89/005/201/2016-5607 о регистрации договора аренды, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН 8911004036, ОГРН 1028900860174), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу (ИНН 8901002135, ОГРН 1028900509538),
- при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" - Кузьмишко С.А. (доверенность от 03.06.2016 сроком действия три года);
- установил:
Администрация муниципального образования поселок Пурпе (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ямалнефтесервис" (далее - ООО "Ямалнефтесервис", общество, ответчик) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16, признании недействительной государственной регистрации договора, погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N 89-89/004-89/005/201/2016-5607 от 20.12.2016 о регистрации договора аренды земельного участка.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее - Департамент) и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ямало-Ненецкому автономному округу.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 исковые требования удовлетворены полностью.
Не согласившись с решением, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что положения земельного законодательства, вступившие в силу с 01.03.2015, предусматривающие представление земельных участков, находящихся на территории муниципального образования, путем проведения торгов к отношениям сторон применению не подлежат. Волеизъявление сторон было направлено на сохранение существующих арендных отношений. Спорный земельный участок занят объектом недвижимости, право собственности на который зарегистрировано за обществом в установленном законом порядке. Кроме того, общество продолжает осваивать земельный участок. Удовлетворение исковых требований не приведет к восстановлению прав и законных интересов Администрации, на защиту и восстановление которых подан иск. Суд первой инстанции неверно применил положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Признание договора недействительным предполагает освобождение земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества ООО "Ямалнефтесервис", что будет являться нарушением прав общества. Подробно доводы приведены в апелляционной жалобе.
Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу выразила несогласие с доводами общества.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Ямалнефтесервис" поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт. Пояснил, что фактически земельный участок был предоставлен под строительство объекта, для его завершения и был испрошен участок в 2016 году.
Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились. Администрация уведомила о возможности рассмотрения дела в отсутствие ее представителя. На основании части 1 статьи 266, частей 2, 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителей истца и третьих лиц.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя общества, суд апелляционной инстанции проверил законность и обоснованность обжалуемого решения суда и считает его подлежащим оставлению без изменения.
Из материалов дела усматривается, что 20.11.2013 между Департаментом (арендодателем) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатором) был заключен договор N 829-13 аренды земельного участка с кадастровым номером 89:05:030301:1240, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, п. Пурпе, промзона, фактическое использование - размещение объектов: "Автомобильный проезд от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы", "Воздушная линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции".
Срок действия договора аренды 20.11.2013 N 829-13 установлен с 06.12.2013 по 05.12.2016.
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории п. Пурпе, осуществляет Администрация.
Общество обратилось к Администрации с заявлением N 56 от 05.09.2016, в котором просило продлить на три года срок аренды обозначенного выше участка для размещения объектов.
На основании заявления N 56 от 05.09.2016 Администрация (арендодатель) и ООО "Ямалнефтесервис" (арендатор) 25.10.2016 заключили договор аренды земельного участка N 75-16, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 89:05:030301:1240, кадастровый номер земельного участка - 89:05:030301:1240 со сроком действия с 06.12.2016 по 05.12.2019. Фактическое использование - размещение объектов: "Автомобильный проезд от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы", "Воздушная линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции".
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 20.12.2016.
Обращаясь в суд с иском, Администрация указала, что заключенный с обществом договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 является недействительной (ничтожной) сделкой, так как земельный участок в нарушение действующего с 01.03.2015 земельного законодательства предоставлен в аренду без проведения торгов.
ООО "Ямалнефтесервис", возражая против исковых требований, привело в том числе доводы, аналогичные тем, что изложены в апелляционной жалобе.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из их законности и обоснованности.
Суд апелляционной инстанции, поддерживая решение суда, учитывает изложенное ниже.
Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ в редакции, подлежащей применению, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Как верно указал суд первой инстанции, на дату подачи обществом заявления N 36 от 05.09.2016 и на дату окончания срока действия договора аренды от 20.11.2013 N 829-13 действовал ЗК РФ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Статьей 39.6 ЗК РФ, введенной в действие названным Законом с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.
Согласно подпункту 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК, на который имеется ссылка в преамбуле договора N 75-16 аренды земельного участка от 25.10.2016, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, когда земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 названной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Исходя из приведенных норм права, при отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Подпунктами 9, 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Из материалов дела усматривается, что по условиям договора аренды от 20.11.2013 N 829-13 земельный участок с кадастровым номером 89:05:030301:1240 передан в аренду под размещение обозначенных на нем имеющихся в натуре объектов: автомобильного проезда от автомобильной трассы Сургут-Салехард до производственной базы и воздушной линия 10 кВт от линии МУП ГРЭС г. Губкинский к трансформаторной подстанции.
В заявлении N 56 ООО "Ямалнефтесервис" также просило продлить срок аренды земельного участка для размещения этих объектов.
Оснований утверждать, что на земельном участке с кадастровым номером 89:05:030301:1240 к моменту окончания действия указанного договора и на момент подачи заявления N 56 находился объект незавершенного строительства, на который ссылается ответчик (площадка под трансформаторную подстанцию), и именно это обстоятельство явилось основанием для обращения с заявлением о продлении арендных отношений, не имеется. Соответствующие документы, подтверждающие наличие объекта недвижимости на испрашиваемом земельном участке (в частности, договор подряда N 417-02М/2016 от 30.03.2016, акта о приемке выполненных работ N 2 от 21.08.2016), к заявлению N 56 приложены не были, в тексте заявления упоминание об этом объекте отсутствует.
Представленные обществом в материалы дела документы свидетельствуют о том, что право собственности общества на объект как на недвижимое имущество зарегистрировано за ним 29.12.2016.
Утверждение общества о том, что объект (площадка под трансформаторную подстанцию, назначение: нежилое, площадь 13,8 кв. м) возведен 21.08.2016, опровергается представленными ответчиком доказательствами (техническими условиями на технологическое присоединение производственной базы по адресу: п. Пупе, промзона, выданными муниципальным унитарным предприятием "Губкинское городские электрические сети" 23.08.2013, исполнительной документацией по сдаче-приемке электромонтажных работ "г. Губкинский КТП-400-10/0,4 кВ Производственная база, промзона, ООО "Ямалнефтесервис" за период 12.07.2013-15.07.2013, рабочим проектом 26-07-2013 "КТПН-400 кВА-10/0,4 кВ п. Пурпе, промзона" ООО "Ямалнефтесервис" Электроснабжение).
Учитывая изложенное выше, предоставление по оспариваемому договору аренды ООО "Ямалнефтесервис" земельного участка под размещение объектов не подпадает под предусмотренное подпунктом 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основание для предоставления обществу земельного участка с кадастровым номером 89:05:030301:1240 без проведения торгов, соответственно, условия, предусмотренные подпунктами 3, 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, не соблюдены.
При таких обстоятельствах общество не имело права на продление или заключение нового договор аренды на испрашиваемый земельный участок без торгов.
Ссылка ответчика на то, что заключенный сторонами ранее договор возобновлен на неопределенный срок, в связи с отсутствием возражений арендодателя по пользованию обществом земельным участком, что волеизъявление сторон было направлено на сохранение существующих арендных отношений, не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о признании ничтожным в силу противоречия закону договора N 75-16 аренды земельного участка от 25.10.2016.
В связи с этим новый договор аренды мог быть заключен в период действия ЗК РФ только в редакции с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, тем более что в силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 15 статьи 39.8 ЗК РФ закреплено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Учитывая приведенные выше нормы права и обстоятельства договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 не соответствует требованиям закона, в связи с чем является ничтожной (недействительной) сделкой.
Относительно довода подателя апелляционной жалобы о том, что признание заключенного сторонами договора недействительным предполагает освобождение земельного участка от находящегося на нем недвижимого имущества ООО "Ямалнефтесервис", что будет являться нарушением прав общества, суд апелляционной инстанции отмечает, что требование о применении последствий недействительности договора Администрацией не заявлено.
Признание договора аренды N 75-16 от 25.10.2016 ничтожной сделкой не нарушает прав ответчика, как собственника объекта недвижимости, поскольку, как верно указал суд первой инстанции, ООО "Ямалнефтесервис" как собственник сооружения - площадка под трансформаторную подстанцию, площадью 13,8 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, пос. Пурпе, Промзона - не лишено возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для его эксплуатации, в порядке статьи 39.20 ЗК РФ при предоставлении всех документов вне рамок настоящего судебного разбирательства.
Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды земельного участка от 25.10.2016 N 75-16 является ничтожным, требование истца в части признания недействительной государственной регистрации договора и погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об его регистрации подлежит удовлетворению.
Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются по мотивам, указанным выше.
Нарушений судом первой инстанции норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
С учетом изложенного выше, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, в связи с отказом в ее удовлетворении, относятся на ответчика в порядке статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 03.07.2017 по делу N А81-922/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Н.В.ТЕТЕРИНА
А.С.ГРЯЗНИКОВА
Н.В.ТЕТЕРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)