Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Полный текст постановления изготовлен 22.12.2015 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2015 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Б. Нагишевой
судей Е.Г. Шатохиной, Ю.И. Павловой
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник
при участии:
от истца: Алакин И.В. по доверенности от 15.06.2012
от ответчика: Колодина Е.В. по доверенности от 16.10.2015
от третьих лиц: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска на решение Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года по делу N А67-3998/2015 (07АП-10718/15) (судья Д.И. Янущик)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чухнова Виталия Владимировича к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: предприниматель Шелехов Владимир Александрович, предприниматель Великосельский Эдуард Петрович о заключении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чухнов Виталий Владимирович (далее - ИП Чухнов В.В.) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что судом не учтены положения ст. 435 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), так, Департамент не получал для подписания проект договора, подписанный со стороны истца и содержащий все существенные условия. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. ст. 432, 435, 445 ГК РФ, соответственно, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как действия Департамента следует рассматривать в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ); судом неверно установлено начало возникновения правоотношений между сторонами - 08.10.2014 г., считает, что правоотношения между сторонами возникли на основании заявления о предоставлении на праве собственности земельного участка, а именно с 14.05.2014 г.; у суда отсутствовали основания для применения кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г.
ИП Чухнов В.В., третьи лица ИП Шелохов В.А. и ИП Великосельский Э.П. в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции от 18.09.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу. Просил решение оставить без изменения.
Представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы. Просила решение по делу отменить и принять новый судебный акт.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ИП Чухнову В.В. принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12, для эксплуатации данного здания в 2002 году образован земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200006:14, по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 14, площадью 1 382 кв. м.
Постановлением администрации г. Томска от 09.06.2014 г. N 947-з Шелехову В.А, Великосельскому Э.П., Чухнову В.В. предоставлен в общую долевую собственность за плату земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12 площадью 1 382 кв. м, с кадастровым номером 70:21:0200006:14, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания помещений магазина и мастерской по ремонту бытовой техники.
08.10.2014 г. истец и третьи лица обратились к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее Шелехову В.А, Великосельскому Э.П., Чухнову В.В. на праве общей долевой собственности.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06.10.2014 г. N 7000/301/14-129872, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 310 000 рублей.
18.12.2014 г. ИП Чухнов В.В. в порядке ст. 445 ГК РФ направил ответчику проект договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.
Ответчик в нарушение ст. 36 Земельного кодекса РФ не направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Томской области, удовлетворяя заявленные требования, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательны для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, действующему в спорный период, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1.2 статьи 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1. настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
В соответствии с решением Думы города Томска от 24.12.2013 г. N 934 цена земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлена равной 15% его кадастровой стоимости.
Вступившим 15.08.2014 г. в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-4604/2014 по состоянию на 01.01.2007 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200006:14, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12, площадью 1 382 кв. м, в размере равной его рыночной стоимости 1 310 000 рублей. Указанная кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 310 000 рублей внесена в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность корректировки путем установления рыночной стоимости земельного участка на основании судебного решения.
Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 года N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, проанализировав вышеприведенные нормы права в совокупности с разъяснениями ВАС РФ и отклоняя доводы ответчика о применении кадастровой стоимости 18 399 326,10 рублей, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что решением Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г. по делу N А67-4604/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 310 000 рублей, определение стоимости земельного участка на момент подачи искового заявления, исходя из кадастровой стоимости в размере 18 399 326,10 рублей, существенно превышающей рыночную стоимость участка, подтвержденную вступившим в законную силу судебным актом, не соответствует пункту 3 статьи 66 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы истца, реализующего свое право на приобретение земельного участка в собственность.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что с заявлением о выкупе земельного участка истец обратился 08.10.2014 г., при этом на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка имелся вступивший в законную силу судебный акт, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что правоотношения между сторонами возникли на основании заявления о предоставлении на праве собственности земельного участка, а именно с 14.05.2014 г., а не с 08.10.2014 г., судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела.
Согласно пункту 1.1. статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами.
Как следует, из решения Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г. по делу N А67-4604/2014 кадастровая стоимость земельного участка, которая установлена на момент обращения истцом с заявлением, как и на момент вынесения судебного акта по настоящему делу, не может быть использована в целях совершения сделки купли-продажи, поскольку не соответствует рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции, принимая решение о заключении договора купли-продажи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в сумме 1 310 000 рублей, при которой выкупная цена доли земельного участка составит 49 125 рублей, правомерно исходил из того, что при надлежащем исполнении муниципалитетом своей обязанности по определению стоимости земельного участка договор должен быть заключен именно исходя из указанной кадастровой стоимости.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Следуя материалам дела, необходимость обращения истца в суд с настоящим иском была обусловлена неисполнением Муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска своей обязанности по направлению истцу проекта договора купли-продажи земельного участка, установленной положениями ч. 6 ст. 36 ЗК РФ, а также бездействием, выразившимся в неполучении проекта договора, направленного истцом. Кроме того, ИП Чухнов В.В. трижды обращался к ответчику с требованием о предоставлении проекта договора и совершил все необходимые действия по направлению проекта договора истцу.
Согласно правовой позиции, установленной Постановлением Президиума ВАС РФ N 11657/11 от 31 января 2012 года (дело N А76-15904/2010), в случаях, если для одной из сторон заключение договора является обязательным в силу закона, суды рассматривают спор с учетом доводов и возражений сторон по спорным его условиям и устанавливают своим решением условия правоотношения сторон договора, а предъявление иска с требованием о заключении договора не зависит от формы уклонения обязанной стороны заключить договор.
Исходя из вышеуказанного, постановления следует, что основанием для обращения в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия, совершенные (не совершенные) к моменту предъявления иска.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со статьей 445 ГК РФ целью установления досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора является экономия средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений. Вместе с тем, такой порядок не должен являться препятствием защиты заинтересованным лицом своих прав в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не было установлено реальной возможности урегулирования конфликта сторон без применения судебных процедур. При таких обстоятельствах, даже формальные препятствия для признания досудебного порядка не соблюденным не должны влечь автоматическое оставление иска без рассмотрения.
Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как действия Департамента следует рассматривать в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ как основанные на ошибочном, без учета их системного единства, толковании подлежащих применению положений закона.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Оценка доказательств по настоящему спору произведена арбитражным судом в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года по делу N А67-3998/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
Е.Г.ШАТОХИНА
Ю.И.ПАВЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.12.2015 N 07АП-10718/2015 ПО ДЕЛУ N А67-3998/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 декабря 2015 г. по делу N А67-3998/2015
Полный текст постановления изготовлен 22.12.2015 г.
Резолютивная часть постановления объявлена 16.12.2015 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Б. Нагишевой
судей Е.Г. Шатохиной, Ю.И. Павловой
при ведении протокола судебного заседания секретарем А.С. Винник
при участии:
от истца: Алакин И.В. по доверенности от 15.06.2012
от ответчика: Колодина Е.В. по доверенности от 16.10.2015
от третьих лиц: без участия (извещены)
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска на решение Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года по делу N А67-3998/2015 (07АП-10718/15) (судья Д.И. Янущик)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Чухнова Виталия Владимировича к Муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: предприниматель Шелехов Владимир Александрович, предприниматель Великосельский Эдуард Петрович о заключении договора купли-продажи земельного участка,
установил:
Индивидуальный предприниматель Чухнов Виталий Владимирович (далее - ИП Чухнов В.В.) обратился в арбитражный суд с иском к муниципальному образованию "Город Томск" в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска с требованием о заключении договора купли-продажи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым решением, Департамент управления муниципальной собственностью администрации г. Томска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то обстоятельство, что судом не учтены положения ст. 435 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), так, Департамент не получал для подписания проект договора, подписанный со стороны истца и содержащий все существенные условия. Считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. ст. 432, 435, 445 ГК РФ, соответственно, исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения. Полагает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как действия Департамента следует рассматривать в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ); судом неверно установлено начало возникновения правоотношений между сторонами - 08.10.2014 г., считает, что правоотношения между сторонами возникли на основании заявления о предоставлении на праве собственности земельного участка, а именно с 14.05.2014 г.; у суда отсутствовали основания для применения кадастровой стоимости, установленной решением Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г.
ИП Чухнов В.В., третьи лица ИП Шелохов В.А. и ИП Великосельский Э.П. в соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представили отзывы на апелляционную жалобу, в которых просят решение суда первой инстанции от 18.09.2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, поддержал доводы отзыва на жалобу. Просил решение оставить без изменения.
Представитель ответчика поддержала доводы апелляционной жалобы. Просила решение по делу отменить и принять новый судебный акт.
В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, ИП Чухнову В.В. принадлежит на праве собственности 1/4 доли в праве собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12, для эксплуатации данного здания в 2002 году образован земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200006:14, по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 14, площадью 1 382 кв. м.
Постановлением администрации г. Томска от 09.06.2014 г. N 947-з Шелехову В.А, Великосельскому Э.П., Чухнову В.В. предоставлен в общую долевую собственность за плату земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12 площадью 1 382 кв. м, с кадастровым номером 70:21:0200006:14, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания помещений магазина и мастерской по ремонту бытовой техники.
08.10.2014 г. истец и третьи лица обратились к ответчику с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее Шелехову В.А, Великосельскому Э.П., Чухнову В.В. на праве общей долевой собственности.
В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 06.10.2014 г. N 7000/301/14-129872, кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 310 000 рублей.
18.12.2014 г. ИП Чухнов В.В. в порядке ст. 445 ГК РФ направил ответчику проект договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок.
Ответчик в нарушение ст. 36 Земельного кодекса РФ не направил истцу проект договора купли-продажи земельного участка, в связи с чем последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Арбитражный суд Томской области, удовлетворяя заявленные требования, принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ субъекты гражданского права приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Кодекса).
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательны для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ, действующему в спорный период, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 допускалась продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации в пределах 20% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательств" разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Вводным законом, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Согласно п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
Согласно пункту 1.2 статьи 36 ЗК РФ цена земельных участков, указанных в пункте 1.1. настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
В соответствии с решением Думы города Томска от 24.12.2013 г. N 934 цена земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Томск", при продаже таких земельных участков гражданам и юридическим лицам собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений установлена равной 15% его кадастровой стоимости.
Вступившим 15.08.2014 г. в законную силу решением Арбитражного суда Томской области по делу N А67-4604/2014 по состоянию на 01.01.2007 определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200006:14, расположенного по адресу: г. Томск, ул. Некрасова, 12, площадью 1 382 кв. м, в размере равной его рыночной стоимости 1 310 000 рублей. Указанная кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 310 000 рублей внесена в государственный кадастр недвижимости.
В соответствии с пунктом 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрена возможность корректировки путем установления рыночной стоимости земельного участка на основании судебного решения.
Как следует из Постановления Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 года N 10761/11 по делу N А11-5098/2010 установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.
Таким образом, проанализировав вышеприведенные нормы права в совокупности с разъяснениями ВАС РФ и отклоняя доводы ответчика о применении кадастровой стоимости 18 399 326,10 рублей, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что решением Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г. по делу N А67-4604/2014 установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере 1 310 000 рублей, определение стоимости земельного участка на момент подачи искового заявления, исходя из кадастровой стоимости в размере 18 399 326,10 рублей, существенно превышающей рыночную стоимость участка, подтвержденную вступившим в законную силу судебным актом, не соответствует пункту 3 статьи 66 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы истца, реализующего свое право на приобретение земельного участка в собственность.
Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что с заявлением о выкупе земельного участка истец обратился 08.10.2014 г., при этом на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка имелся вступивший в законную силу судебный акт, устанавливающий кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы о том, что правоотношения между сторонами возникли на основании заявления о предоставлении на праве собственности земельного участка, а именно с 14.05.2014 г., а не с 08.10.2014 г., судом апелляционной инстанции отклоняются, как основанные на ошибочной оценке фактических обстоятельств дела.
Согласно пункту 1.1. статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
Согласно части 1 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда, являются обязательными для всех государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влекут за собой ответственность, установленную данным Кодексом и другими федеральными законами.
Как следует, из решения Арбитражного суда Томской области от 15.08.2014 г. по делу N А67-4604/2014 кадастровая стоимость земельного участка, которая установлена на момент обращения истцом с заявлением, как и на момент вынесения судебного акта по настоящему делу, не может быть использована в целях совершения сделки купли-продажи, поскольку не соответствует рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, суд первой инстанции, принимая решение о заключении договора купли-продажи, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в сумме 1 310 000 рублей, при которой выкупная цена доли земельного участка составит 49 125 рублей, правомерно исходил из того, что при надлежащем исполнении муниципалитетом своей обязанности по определению стоимости земельного участка договор должен быть заключен именно исходя из указанной кадастровой стоимости.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что исковое заявление подлежит оставлению без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора, судом апелляционной инстанции отклоняется.
Согласно пункту 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Следуя материалам дела, необходимость обращения истца в суд с настоящим иском была обусловлена неисполнением Муниципальным образованием "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации г. Томска своей обязанности по направлению истцу проекта договора купли-продажи земельного участка, установленной положениями ч. 6 ст. 36 ЗК РФ, а также бездействием, выразившимся в неполучении проекта договора, направленного истцом. Кроме того, ИП Чухнов В.В. трижды обращался к ответчику с требованием о предоставлении проекта договора и совершил все необходимые действия по направлению проекта договора истцу.
Согласно правовой позиции, установленной Постановлением Президиума ВАС РФ N 11657/11 от 31 января 2012 года (дело N А76-15904/2010), в случаях, если для одной из сторон заключение договора является обязательным в силу закона, суды рассматривают спор с учетом доводов и возражений сторон по спорным его условиям и устанавливают своим решением условия правоотношения сторон договора, а предъявление иска с требованием о заключении договора не зависит от формы уклонения обязанной стороны заключить договор.
Исходя из вышеуказанного, постановления следует, что основанием для обращения в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение спорного договора, о чем свидетельствуют действия, совершенные (не совершенные) к моменту предъявления иска.
Отсутствие согласования спорных условий договора, являющихся в силу статьи 432 Гражданского кодекса существенными, не дает оснований считать данный договор заключенным до принятия судебного решения по этим условиям.
В соответствии со статьей 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик обязан представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований. Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.
Вместе с тем реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке, или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
При этом, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии со статьей 445 ГК РФ целью установления досудебного порядка урегулирования преддоговорного спора является экономия средств и времени сторон, сохранение между ними партнерских отношений. Вместе с тем, такой порядок не должен являться препятствием защиты заинтересованным лицом своих прав в судебном порядке. В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции не было установлено реальной возможности урегулирования конфликта сторон без применения судебных процедур. При таких обстоятельствах, даже формальные препятствия для признания досудебного порядка не соблюденным не должны влечь автоматическое оставление иска без рассмотрения.
Также подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, так как действия Департамента следует рассматривать в порядке гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ как основанные на ошибочном, без учета их системного единства, толковании подлежащих применению положений закона.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
Оценка доказательств по настоящему спору произведена арбитражным судом в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены или изменения решения не имеется.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Томской области от 18.09.2015 года по делу N А67-3998/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа.
Председательствующий
О.Б.НАГИШЕВА
Судьи
Е.Г.ШАТОХИНА
Ю.И.ПАВЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)