Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что указанная в отчете стоимость спорного земельного участка не соответствует действительности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Парфенова Т.В.
АСК: Образцова О.А. - предс.,
Улыбина С.А. - докл.,
Сиротина Е.С.
Президиум Тверского областного суда в составе:
председательствующего Карташова А.Ю.,
членов президиума Аксеновой О.В., Каневской Г.В., Райкеса Б.С.,
при секретаре Б.
рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области на решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Полигон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Заслушав доклад члена президиума Аксеновой О.В., президиум Тверского областного суда
установил:
решением Тверского областного суда от 18.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017, требования ООО "Полигон" удовлетворены.
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.07.2013 в размере 28000000 рублей.
Суд указал, что датой подачи заявления следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 15.06.2016.
23.05.2017 Правительство Тверской области обратилось в суд с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит об их отмене, указывая, что суд незаконно отказал в назначении по делу оценочной экспертизы, при том, что отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 7, допрос оценщика не устранил недостатки отчета.
31.05.2017 Администрация муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области обратилась в Тверской областной суд с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит об их отмене, указывая, что ходатайство Администрации о назначении по делу экспертизы разрешено судом в противоречии с требованиями статьи 154 Кодекса административного судопроизводства, а также принципом равноправия и состязательности сторон.
Для проверки доводов кассационных жалоб дело 24.05.2017 истребовано в Тверской областной суд, куда поступило 25.05.2017 Определением судьи Тверского областного суда Никитушкиной И.Н. от 07.07.2017 жалобы Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Тверского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и письменных возражений на жалобы, заслушав объяснения представителя заинтересованного лица Ц., поддержавшего жалобу Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение", объяснения представителя административного истца Р., возражавшей против их удовлетворения, а также объяснения представителя Управления Росреестра по Тверской области В., не высказавшей мотивированной позиции по доводам жалоб, президиум Тверского областного суда приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.
В силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В соответствии со статьями 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Как установлено судом, земельный участок, общей площадью 400 000 кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства областного комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов и приравненных к ним промышленных отходов, кадастровый номер N, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит ООО "Полигон" на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2011, государственная регистрация права произведена 10.02.2011.
Постановлением Правительства Тверской области от 25.12.2012 N 800-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности Тверской области по состоянию на 01.01.2009.
Указанный земельный участок не вошел в перечень земельных участков указанной категории, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 N 222.
Согласно кадастровой справки от 08.04.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка была определена по состоянию на 17.07.2013 в размере 92876000 рублей (л.д. 11).
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков.
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Частью 1 статьи 12 закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 17.05.2016 N 112/04-16, выполненный оценщиком ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17.07.2013 составила 28 000 000 рублей (л.д. 15-110).
Согласно экспертному заключению от 28.09.2016 N 69/230916/19, составленному экспертом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подтверждена (л.д. 113-144).
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела в судебных заседаниях 03.11.2016 и 18.11.2016 представители Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение", возражая против удовлетворения иска, приводили доводы о несоответствии представленного истцом отчета об оценке требованиям закона, указывая, что оценщиком не проведена корректировка на вид разрешенного использования земельного участка, неверно подобраны объекты-аналоги, имеющие иной вид разрешенного использования (л.д. 162-166, 174-181).
Откладывая рассмотрение дела 03.11.2016, суд пришел к выводу о необходимости вызова и допроса оценщика ФИО1
Допрошенная в судебном заседании 18.11.2016 ФИО1 подтвердила изложенные в отчете об оценке сведения, пояснила, что корректировка на вид разрешенного использования ею не проводилась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к землям индустриальной застройки, а потому данная корректировка не влияет на стоимость объекта оценки (л.д. 177).
Отказывая в удовлетворении заявленного 18.11.2016 представителем Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" ходатайства об отложении рассмотрения дела с целью оформления ходатайства о назначении судебной экспертизы, суд исходил из того, что заинтересованным лицом не приведено конкретных нарушений законодательства, допущенных при проведении оценки, которые свидетельствовали бы о необходимости назначения судебной экспертизы (л.д. 179-180).
Между тем, из протоколов судебных заседания от 03.11.2016 и от 18.11.2016 следует, что заинтересованные лица, ссылаясь на неверно подобранные оценщиком объекты-аналоги, непроведение корректировки на вид разрешенного использования объекта оценки, фактически утверждали о нарушении оценщиком требований стандарта оценки.
В частности, Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения:
- вид использования и (или) зонирование;
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении заявленного ходатайства нарушает предусмотренные статьей 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации права кассаторов по доказыванию обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих возражений, и противоречит закрепленным в статье 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципам состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства.
В связи с изложенным решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение судом первой инстанции.
Руководствуясь статьей 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, президиум Тверского областного суда
постановил:
решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Тверской областной суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2017 N 44ГА-20/2017
Требование: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.Разделы:
Земли промышленности и иного специального назначени; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что указанная в отчете стоимость спорного земельного участка не соответствует действительности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ТВЕРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 августа 2017 г. N 44-га-19, 44-га-20
Судья Парфенова Т.В.
АСК: Образцова О.А. - предс.,
Улыбина С.А. - докл.,
Сиротина Е.С.
Президиум Тверского областного суда в составе:
председательствующего Карташова А.Ю.,
членов президиума Аксеновой О.В., Каневской Г.В., Райкеса Б.С.,
при секретаре Б.
рассмотрел в открытом судебном заседании по кассационной жалобе Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области на решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью "Полигон" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.
Заслушав доклад члена президиума Аксеновой О.В., президиум Тверского областного суда
установил:
решением Тверского областного суда от 18.11.2016, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017, требования ООО "Полигон" удовлетворены.
Суд установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17.07.2013 в размере 28000000 рублей.
Суд указал, что датой подачи заявления следует считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области - 15.06.2016.
23.05.2017 Правительство Тверской области обратилось в суд с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты, в которой просит об их отмене, указывая, что суд незаконно отказал в назначении по делу оценочной экспертизы, при том, что отчет оценщика не соответствует требованиям Федерального стандарта оценки N 7, допрос оценщика не устранил недостатки отчета.
31.05.2017 Администрация муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области обратилась в Тверской областной суд с кассационной жалобой на указанные судебные акты, в которой просит об их отмене, указывая, что ходатайство Администрации о назначении по делу экспертизы разрешено судом в противоречии с требованиями статьи 154 Кодекса административного судопроизводства, а также принципом равноправия и состязательности сторон.
Для проверки доводов кассационных жалоб дело 24.05.2017 истребовано в Тверской областной суд, куда поступило 25.05.2017 Определением судьи Тверского областного суда Никитушкиной И.Н. от 07.07.2017 жалобы Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" Калининского района Тверской области переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Тверского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и письменных возражений на жалобы, заслушав объяснения представителя заинтересованного лица Ц., поддержавшего жалобу Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение", объяснения представителя административного истца Р., возражавшей против их удовлетворения, а также объяснения представителя Управления Росреестра по Тверской области В., не высказавшей мотивированной позиции по доводам жалоб, президиум Тверского областного суда приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов.
В силу статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход административного дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Отношения в сфере установления кадастровой стоимости земельного участка, в том числе в размере, равном его рыночной стоимости, регулируются положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Законом об оценочной деятельности регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.
В соответствии со статьями 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности физические и юридические лица вправе оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки.
Как установлено судом, земельный участок, общей площадью 400 000 кв. м, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, разрешенное использование - для строительства областного комплекса по сортировке и переработке твердых бытовых отходов и приравненных к ним промышленных отходов, кадастровый номер N, адрес объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес>, принадлежит ООО "Полигон" на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2011, государственная регистрация права произведена 10.02.2011.
Постановлением Правительства Тверской области от 25.12.2012 N 800-пп "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения Тверской области" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности Тверской области по состоянию на 01.01.2009.
Указанный земельный участок не вошел в перечень земельных участков указанной категории, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость была определена органом кадастрового учета в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12.08.2006 N 222.
Согласно кадастровой справки от 08.04.2016 кадастровая стоимость данного земельного участка была определена по состоянию на 17.07.2013 в размере 92876000 рублей (л.д. 11).
Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков.
Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
Частью 1 статьи 12 закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке от 17.05.2016 N 112/04-16, выполненный оценщиком ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 17.07.2013 составила 28 000 000 рублей (л.д. 15-110).
Согласно экспертному заключению от 28.09.2016 N 69/230916/19, составленному экспертом Саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков" в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности, указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подтверждена (л.д. 113-144).
Из материалов дела следует, что в ходе рассмотрения дела в судебных заседаниях 03.11.2016 и 18.11.2016 представители Правительства Тверской области и Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение", возражая против удовлетворения иска, приводили доводы о несоответствии представленного истцом отчета об оценке требованиям закона, указывая, что оценщиком не проведена корректировка на вид разрешенного использования земельного участка, неверно подобраны объекты-аналоги, имеющие иной вид разрешенного использования (л.д. 162-166, 174-181).
Откладывая рассмотрение дела 03.11.2016, суд пришел к выводу о необходимости вызова и допроса оценщика ФИО1
Допрошенная в судебном заседании 18.11.2016 ФИО1 подтвердила изложенные в отчете об оценке сведения, пояснила, что корректировка на вид разрешенного использования ею не проводилась, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к землям индустриальной застройки, а потому данная корректировка не влияет на стоимость объекта оценки (л.д. 177).
Отказывая в удовлетворении заявленного 18.11.2016 представителем Администрации муниципального образования "Славновское сельское поселение" ходатайства об отложении рассмотрения дела с целью оформления ходатайства о назначении судебной экспертизы, суд исходил из того, что заинтересованным лицом не приведено конкретных нарушений законодательства, допущенных при проведении оценки, которые свидетельствовали бы о необходимости назначения судебной экспертизы (л.д. 179-180).
Между тем, из протоколов судебных заседания от 03.11.2016 и от 18.11.2016 следует, что заинтересованные лица, ссылаясь на неверно подобранные оценщиком объекты-аналоги, непроведение корректировки на вид разрешенного использования объекта оценки, фактически утверждали о нарушении оценщиком требований стандарта оценки.
В частности, Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки утверждены приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".
Согласно пункту 10 ФСО N 1 объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 утвержден Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7).
Пунктом 10 ФСО N 7 установлено, что при определении стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Разделом VII ФСО N 7 определены подходы к оценке недвижимости.
Согласно пункту 22 ФСО N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.
Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, используются, в том числе, следующие элементы сравнения:
- вид использования и (или) зонирование;
- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении заявленного ходатайства нарушает предусмотренные статьей 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации права кассаторов по доказыванию обстоятельств, на которые они ссылаются в обоснование своих возражений, и противоречит закрепленным в статье 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации принципам состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства.
В связи с изложенным решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение судом первой инстанции.
Руководствуясь статьей 329 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, президиум Тверского областного суда
постановил:
решение Тверского областного суда от 18.11.2016 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Тверского областного суда от 25.01.2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Тверской областной суд.
Председательствующий
А.Ю.КАРТАШОВ
А.Ю.КАРТАШОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)