Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-400/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) на решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 по делу N А46-9640/2015 (судья Долгалев Б.Г.), принятое
по исковому заявлению Департамента (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)
к обществу с ограниченной ответственностью "Триумф-компани", ИНН 5504205616, ОГРН 1085543022773 (далее - ООО "Триумф-компани", Общество, ответчик)
о взыскании задолженности по арендной плате,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Глазкова Е.В. по доверенности N Исх-ДИО/22548 от 01.12.2015 сроком действия на 1 год (удостоверение);
- от ООО "Триумф-компани" - Гайдис Э.И. по доверенности N б/н от 13.04.2014 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Триумф-компани" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 в размере 1 678 105 руб. 22 коп. за период с 10.07.2012 по 21.01.2013.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 в удовлетворении заявленного искового требования отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что право собственности за ООО "Триумф-компани" зарегистрировано после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка; из того, что регистрация права собственности подтверждается регистрационной записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; а также из того, что договор аренды N ДГУ-Ц-12-365 прекратил свое действие с 22.01.2013. Суд первой инстанции также указал, что Департамент не правомочен на взыскание заявленной суммы, поскольку на момент наделения истца полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением порядка использования соответствующего земельного участка такой участок уже находился в собственности ответчика и не относился к категории земельных участков, распоряжаться которыми и осуществлять контроль за полнотой поступления арендной платы за которые уполномочен Департамент.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного искового требования.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на законности осуществленного доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, ссылаясь на то, что законные основания для применения понижающего коэффициента, используемого при предоставлении земельных участков под строительство, при расчете арендной платы за 2012 год отсутствовали, поэтому такой коэффициент применялся сторонами договора неправомерно, и на то, что с 18.09.2012 увеличен коэффициент вида разрешенного использования с 0,025 до 0,05, что свидетельствует о неполной уплате Обществом арендных платежей. Департамент настаивает на том, что истцом соблюден предусмотренный законодательством и условиями договора порядок уведомления Общества об увеличении арендной платы, и на том, что Департамент уполномочен на взыскание с ответчика доначисленной арендной платы, поскольку ему переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "Триумф-компани" в представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях на апелляционную жалобу и в устном выступлении в суде не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
27.08.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Тимошенко Константином Владимировичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-12-365 (далее - Договор), в соответствии с которым последнему в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 сроком на 25 лет (л.д. 9-20).
С 30.03.2009 все права и обязанности арендатора Тимошенко К.В. по Договору переданы ООО "Триумф-компани" (л.д. 21).
В соответствии с разделом 2, пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы определяется согласно расчету, произведенному в приложении к Договору.
Размер ежемесячной арендной платы (в редакции соглашения от 06.02.2012) с 01.01.2012 по 18.11.2012 составил 139 036 руб. 45 коп., с 19.11.2012-270 449 руб. 62 коп. (л.д. 32-34).
В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком.
23.11.2012 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 23.11.2012 издано распоряжение N 2640-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Триумф-компани" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске".
На основании указанного распоряжения N 2640-р от 23.11.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО "Триумф-компани" 15.01.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К, согласно пункту 1.1. которого земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011, площадью 57 366 кв. м, перешел в собственность ООО "Триумф-компани" за плату.
Право собственности за ООО "Триумф-компани" было зарегистрировано 22.01.2013, после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, в соответствии с регистрационной записью от 22.01.2013 N 55-55-01/014/2013-329.
Как указывает Департамент, в соответствии с соглашением от 06.02.2012 в расчет арендного платежа по учетной части земельного участка N 1 в 2012 году применялся понижающий коэффициент 0,25, который используется при предоставлении земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды. Это условие введено для всех договоров аренды постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 N 103-п. Рассматриваемый договор аренды вступил в силу 23.11.2007 и изначально предусматривал использование участка под незавершенное строительством зданием, что подтверждается кадастровым паспортом участка от 23.08.2007, поэтому законные основания для применения указанного выше понижающего коэффициента при расчете платежей за 2012 год отсутствовали.
Кроме того, Департамент указывает, что на протяжении 2012 года для расчета арендного платежа сторонами неправомерно применялся коэффициент вида разрешенного использования земельного участка в размере 0,025, в то время как постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п, вступившим в силу с 18.09.2012, значение данного коэффициента увеличено до 0,05.
Также истец указывает, что в расчетах арендной платы неверно применен коэффициент Сап, равный среднеарифметическому значению 0,03 (пункт 6 и пункт 9 приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п).
В результате произведенного истцом с учетом обозначенных выше уточнений перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Триумф-компани" по договору аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 за период с 10.07.2012 по 21.01.2013 составила 1 678 105 руб. 22 коп.
Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен Департаментом по истечении почти 2,5 лет после выкупа земельного участка и расторжения договора аренды (январь 2013 года) - письмом от 08.07.2015 N Исх-ДИО/11400 (л.д. 35-36).
Указывая на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, и на то, что дополнительно начисленная арендная плата Обществом добровольно не уплачена, Департамент обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Омской области.
10.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из содержания представленного в материалах дела договора аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 8 085 721 руб. 64 коп. в год.
Кроме того, пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Так, в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2012 размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2012 по 18.11.2012 составил 139 036 руб. 45 коп., с 19.11.2012-270 449 руб. 62 коп.
При этом судом первой инстанции установлено и по существу не оспаривается лицами, участвующими в деле, что арендные платежи по названному выше договору аренды в размерах, установленных Договором и дополнительными соглашениями к нему, в течение срока действия Договора и, в том числе, в течение 2012 года уплачивались Обществом в полном размере и в установленные сроки, и что на момент передачи спорного участка в собственность ООО "Триумф-компани" арендная плата и выкупная стоимость по земельному участку были внесены Обществом в полном объеме, и у последнего отсутствовала задолженность перед контрагентом по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 и по договору купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013.
В то же время исковые требования Департамента основаны на том, что за 2012 год арендная плата по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 начислена с ошибками, с неправомерным применением понижающего коэффициента 0,25, применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка в размере 0,025, несмотря на изменение его значения до 0,05 постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п, вступившим в силу с 18.09.2012, а также с необоснованным применением коэффициента Сап, равного среднеарифметическому значению 0,03.
Указанное, по мнению истца, является достаточным основанием для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 за 2012 год и доначисления ООО "Триумф-компани" арендных платежей в сумме 1 678 105 руб. 22 коп., подлежащих взысканию в принудительном порядке.
Вместе с тем, Департаментом необоснованно не учтено следующее.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Так, пунктом 3.1 договора купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013, заключенного между ООО "Триумф-компани" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (сторонами договора аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365), предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 договор аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 следует считать прекратившим действие.
При этом в соответствии с пунктом 6.3 договора купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013 акт приема-передачи участка выдается покупателю после оплаты суммы по договору, а также суммы пени в случае нарушения срока внесения платежа по Договору.
В то же время материалами дела подтверждается, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1011 в собственность ООО "Триумф-компани" составлен и подписан сторонами договора 18.01.2013 (л.д. 84), что, как правильно отметил суд первой инстанции, свидетельствует о том, что ответчиком в полном объеме осуществлены расчеты с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области по поводу использования и приобретения спорного земельного участка.
Более того, 22.01.2013, после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, осуществлена регистрация права собственности ООО "Триумф-компани" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011, что подтверждается регистрационной записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2013 N 55-55-01/014/2013-329 (л.д. 85).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу положений статьи 407 ГК РФ и пункта 6.3 договора купли-продажи N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013 действие договора аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 и все обязательства сторон по такому договору прекратились 22.01.2013.
Кроме того, проанализировав фактические обстоятельства настоящего спора на основании доказательств, представленных в материалы дела и оцененных в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что Департамент не вправе обращаться с заявлением о взыскании с ООО "Триумф-компани" задолженности по Договору за период с 10.07.2012 по 21.01.2013, ввиду следующего.
Так, в рассматриваемом периоде полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (к числу которых относился и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011), осуществляло Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся арендодателем по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365.
Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 N 17 Главное управление по земельным ресурсам Омской области ликвидировано.
Согласно статье 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе в результате универсального правопреемства в правах кредитора (то есть в результате наследования или в результате реорганизации юридического лица).
При этом в соответствии с Законом Омской области от 06.12.2012 N 1496-03 "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления.
Решением Омского городского Совета от 27.02.2013 N 110 в решение Омского городского совета от 26.10.2011 N 452 внесены изменения, согласно которым Департамент наделен полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением порядка использования земельных участков, обеспечению текущего контроля за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, с 11.02.2013.
Таким образом, в рассматриваемом случае имела место ликвидация одного государственного органа (юридического лица) и последующее распределение его полномочий между другими органами власти и, в том числе, Департаменту путем внесения изменений в соответствующие положения законодательства и муниципальные правовые акты.
Иными словами, универсальное правопреемство Департаментом всех прав и обязанностей Главного управления по земельным ресурсам Омской области не произошло.
При этом на момент наделения Департамента указанными выше полномочиями (11.02.2013) по контролю спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 уже находился в собственности ООО "Триумф-компани" и, соответственно, не относился к категории земельных участков, в отношении которых Департамент уполномочен на осуществление контроля за полнотой поступления арендной платы.
Учитывая изложенное, а также то, что полномочия Департамента по контролю за полнотой и правильностью уплаты арендных платежей за использование земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, могут реализовываться истцом в период с 11.02.2013, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у истца не имеется предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365.
В то же время доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании норм законодательства и фактических обстоятельств спора.
Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований Департамента отсутствуют.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы сторон и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 по делу N А46-9640/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.03.2016 N 08АП-400/2016 ПО ДЕЛУ N А46-9640/2015
Разделы:Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 марта 2016 г. N 08АП-400/2016
Дело N А46-9640/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-400/2016) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) на решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 по делу N А46-9640/2015 (судья Долгалев Б.Г.), принятое
по исковому заявлению Департамента (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)
к обществу с ограниченной ответственностью "Триумф-компани", ИНН 5504205616, ОГРН 1085543022773 (далее - ООО "Триумф-компани", Общество, ответчик)
о взыскании задолженности по арендной плате,
при участии в судебном заседании представителей:
- от Департамента - Глазкова Е.В. по доверенности N Исх-ДИО/22548 от 01.12.2015 сроком действия на 1 год (удостоверение);
- от ООО "Триумф-компани" - Гайдис Э.И. по доверенности N б/н от 13.04.2014 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Триумф-компани" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 в размере 1 678 105 руб. 22 коп. за период с 10.07.2012 по 21.01.2013.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 в удовлетворении заявленного искового требования отказано.
При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что право собственности за ООО "Триумф-компани" зарегистрировано после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка; из того, что регистрация права собственности подтверждается регистрационной записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; а также из того, что договор аренды N ДГУ-Ц-12-365 прекратил свое действие с 22.01.2013. Суд первой инстанции также указал, что Департамент не правомочен на взыскание заявленной суммы, поскольку на момент наделения истца полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением порядка использования соответствующего земельного участка такой участок уже находился в собственности ответчика и не относился к категории земельных участков, распоряжаться которыми и осуществлять контроль за полнотой поступления арендной платы за которые уполномочен Департамент.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного искового требования.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на законности осуществленного доначисления арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, ссылаясь на то, что законные основания для применения понижающего коэффициента, используемого при предоставлении земельных участков под строительство, при расчете арендной платы за 2012 год отсутствовали, поэтому такой коэффициент применялся сторонами договора неправомерно, и на то, что с 18.09.2012 увеличен коэффициент вида разрешенного использования с 0,025 до 0,05, что свидетельствует о неполной уплате Обществом арендных платежей. Департамент настаивает на том, что истцом соблюден предусмотренный законодательством и условиями договора порядок уведомления Общества об увеличении арендной платы, и на том, что Департамент уполномочен на взыскание с ответчика доначисленной арендной платы, поскольку ему переданы полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
В судебном заседании представитель Департамента поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ООО "Триумф-компани" в представленных суду апелляционной инстанции письменных возражениях на апелляционную жалобу и в устном выступлении в суде не согласился с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
27.08.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и Тимошенко Константином Владимировичем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ДГУ-Ц-12-365 (далее - Договор), в соответствии с которым последнему в пользование передан земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 сроком на 25 лет (л.д. 9-20).
С 30.03.2009 все права и обязанности арендатора Тимошенко К.В. по Договору переданы ООО "Триумф-компани" (л.д. 21).
В соответствии с разделом 2, пунктом 2.1 Договора, размер арендной платы определяется согласно расчету, произведенному в приложении к Договору.
Размер ежемесячной арендной платы (в редакции соглашения от 06.02.2012) с 01.01.2012 по 18.11.2012 составил 139 036 руб. 45 коп., с 19.11.2012-270 449 руб. 62 коп. (л.д. 32-34).
В соответствии с договором аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 ответчик вносил арендную плату за пользование земельным участком.
23.11.2012 Главным управлением по земельным ресурсам Омской области 23.11.2012 издано распоряжение N 2640-р "О предоставлении в собственность за плату ООО "Триумф-компани" земельного участка, находящегося в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенного в городе Омске".
На основании указанного распоряжения N 2640-р от 23.11.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО "Триумф-компани" 15.01.2013 заключен договор купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К, согласно пункту 1.1. которого земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011, площадью 57 366 кв. м, перешел в собственность ООО "Триумф-компани" за плату.
Право собственности за ООО "Триумф-компани" было зарегистрировано 22.01.2013, после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, в соответствии с регистрационной записью от 22.01.2013 N 55-55-01/014/2013-329.
Как указывает Департамент, в соответствии с соглашением от 06.02.2012 в расчет арендного платежа по учетной части земельного участка N 1 в 2012 году применялся понижающий коэффициент 0,25, который используется при предоставлении земельных участков для строительства до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не более трех лет с даты заключения договора аренды. Это условие введено для всех договоров аренды постановлением Правительства Омской области от 08.06.2011 N 103-п. Рассматриваемый договор аренды вступил в силу 23.11.2007 и изначально предусматривал использование участка под незавершенное строительством зданием, что подтверждается кадастровым паспортом участка от 23.08.2007, поэтому законные основания для применения указанного выше понижающего коэффициента при расчете платежей за 2012 год отсутствовали.
Кроме того, Департамент указывает, что на протяжении 2012 года для расчета арендного платежа сторонами неправомерно применялся коэффициент вида разрешенного использования земельного участка в размере 0,025, в то время как постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п, вступившим в силу с 18.09.2012, значение данного коэффициента увеличено до 0,05.
Также истец указывает, что в расчетах арендной платы неверно применен коэффициент Сап, равный среднеарифметическому значению 0,03 (пункт 6 и пункт 9 приложения N 1 к Положению об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, утвержденному постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п).
В результате произведенного истцом с учетом обозначенных выше уточнений перерасчета арендной платы сумма задолженности ООО "Триумф-компани" по договору аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 за период с 10.07.2012 по 21.01.2013 составила 1 678 105 руб. 22 коп.
Об изменении размера арендной платы арендатор был уведомлен Департаментом по истечении почти 2,5 лет после выкупа земельного участка и расторжения договора аренды (январь 2013 года) - письмом от 08.07.2015 N Исх-ДИО/11400 (л.д. 35-36).
Указывая на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по уплате арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, и на то, что дополнительно начисленная арендная плата Обществом добровольно не уплачена, Департамент обратился с соответствующим иском в Арбитражный суд Омской области.
10.12.2015 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ (аренда).
В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из содержания представленного в материалах дела договора аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365, размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы и составляет 8 085 721 руб. 64 коп. в год.
Кроме того, пунктом 2.2 Договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год с учетом индекса потребительских цен (тарифов) на товары и платные услуги населению, а также при изменении кадастровой стоимости участка и в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Так, в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2012 размер ежемесячной арендной платы с 01.01.2012 по 18.11.2012 составил 139 036 руб. 45 коп., с 19.11.2012-270 449 руб. 62 коп.
При этом судом первой инстанции установлено и по существу не оспаривается лицами, участвующими в деле, что арендные платежи по названному выше договору аренды в размерах, установленных Договором и дополнительными соглашениями к нему, в течение срока действия Договора и, в том числе, в течение 2012 года уплачивались Обществом в полном размере и в установленные сроки, и что на момент передачи спорного участка в собственность ООО "Триумф-компани" арендная плата и выкупная стоимость по земельному участку были внесены Обществом в полном объеме, и у последнего отсутствовала задолженность перед контрагентом по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 и по договору купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013.
В то же время исковые требования Департамента основаны на том, что за 2012 год арендная плата по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 начислена с ошибками, с неправомерным применением понижающего коэффициента 0,25, применением коэффициента вида разрешенного использования земельного участка в размере 0,025, несмотря на изменение его значения до 0,05 постановлением Правительства Омской области от 29.08.2012 N 181-п, вступившим в силу с 18.09.2012, а также с необоснованным применением коэффициента Сап, равного среднеарифметическому значению 0,03.
Указанное, по мнению истца, является достаточным основанием для перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 за 2012 год и доначисления ООО "Триумф-компани" арендных платежей в сумме 1 678 105 руб. 22 коп., подлежащих взысканию в принудительном порядке.
Вместе с тем, Департаментом необоснованно не учтено следующее.
В соответствии со статьей 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Так, пунктом 3.1 договора купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013, заключенного между ООО "Триумф-компани" и Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (сторонами договора аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365), предусмотрено, что с момента государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 договор аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 следует считать прекратившим действие.
При этом в соответствии с пунктом 6.3 договора купли-продажи земельного участка N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013 акт приема-передачи участка выдается покупателю после оплаты суммы по договору, а также суммы пени в случае нарушения срока внесения платежа по Договору.
В то же время материалами дела подтверждается, что акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 55:36:090102:1011 в собственность ООО "Триумф-компани" составлен и подписан сторонами договора 18.01.2013 (л.д. 84), что, как правильно отметил суд первой инстанции, свидетельствует о том, что ответчиком в полном объеме осуществлены расчеты с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области по поводу использования и приобретения спорного земельного участка.
Более того, 22.01.2013, после полной оплаты ответчиком выкупной стоимости земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, осуществлена регистрация права собственности ООО "Триумф-компани" на земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011, что подтверждается регистрационной записью в реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.01.2013 N 55-55-01/014/2013-329 (л.д. 85).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что в силу положений статьи 407 ГК РФ и пункта 6.3 договора купли-продажи N ДГУ/13-37-4989/2012-К от 15.01.2013 действие договора аренды от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365 и все обязательства сторон по такому договору прекратились 22.01.2013.
Кроме того, проанализировав фактические обстоятельства настоящего спора на основании доказательств, представленных в материалы дела и оцененных в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции поддерживает позицию суда первой инстанции о том, что Департамент не вправе обращаться с заявлением о взыскании с ООО "Триумф-компани" задолженности по Договору за период с 10.07.2012 по 21.01.2013, ввиду следующего.
Так, в рассматриваемом периоде полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (к числу которых относился и земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011), осуществляло Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся арендодателем по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365.
Указом Губернатора Омской области от 07.02.2013 N 17 Главное управление по земельным ресурсам Омской области ликвидировано.
Согласно статье 387 ГК РФ права кредитора по обязательству переходят к другому лицу на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, в том числе в результате универсального правопреемства в правах кредитора (то есть в результате наследования или в результате реорганизации юридического лица).
При этом в соответствии с Законом Омской области от 06.12.2012 N 1496-03 "О внесении изменений в закон Омской области "О регулировании земельных отношений в Омской области" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением случаев предусмотренных федеральным законодательством, осуществляют органы местного самоуправления.
Решением Омского городского Совета от 27.02.2013 N 110 в решение Омского городского совета от 26.10.2011 N 452 внесены изменения, согласно которым Департамент наделен полномочиями по осуществлению контроля за соблюдением порядка использования земельных участков, обеспечению текущего контроля за полнотой и своевременностью поступления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска, земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и по распоряжению земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, за исключением земельных участков, предоставляемых для строительства, с 11.02.2013.
Таким образом, в рассматриваемом случае имела место ликвидация одного государственного органа (юридического лица) и последующее распределение его полномочий между другими органами власти и, в том числе, Департаменту путем внесения изменений в соответствующие положения законодательства и муниципальные правовые акты.
Иными словами, универсальное правопреемство Департаментом всех прав и обязанностей Главного управления по земельным ресурсам Омской области не произошло.
При этом на момент наделения Департамента указанными выше полномочиями (11.02.2013) по контролю спорный земельный участок с кадастровым номером 55:36:090102:1011 уже находился в собственности ООО "Триумф-компани" и, соответственно, не относился к категории земельных участков, в отношении которых Департамент уполномочен на осуществление контроля за полнотой поступления арендной платы.
Учитывая изложенное, а также то, что полномочия Департамента по контролю за полнотой и правильностью уплаты арендных платежей за использование земельных участков, государственная собственность которых не разграничена, могут реализовываться истцом в период с 11.02.2013, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у истца не имеется предусмотренных законом оснований для взыскания с ответчика арендных платежей по договору аренды земельного участка от 27.08.2007 N ДГУ-Ц-12-365.
В то же время доводы подателя апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании норм законодательства и фактических обстоятельств спора.
Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований Департамента отсутствуют.
При вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены доводы сторон и представленные участвующими в деле лицами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10.12.2015 по делу N А46-9640/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)