Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Орган местного самоуправления указал, что испрашиваемый обществом (арендатором участков) вид разрешенного использования не предусмотрен градостроительным регламентом, спорные участки имеют различный вид разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)
по делу N А49-2622/2015
по исковому заявлению акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (ИНН 7718636878, ОГРН 5077746470456) к администрации города Пензы (ИНН 5836010360, ОГРН 1025801358945) к управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481) при участии третьего лица - управления градостроительства и архитектуры администрации города Пензы (ИНН 5836670173, ОГРН 1155836000022), о признании незаконными отказов в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в объединении земельных участков,
установил:
акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) от 06.02.2015 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13; об обязании Управления в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета; о признании незаконным отказа администрации города Пензы (далее - Администрация) в лице Управления подготовки документов по земельным вопросам администрации города Пензы от 16.01.2015 об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17; об обязании администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является незаконным и нарушает права и законные интересы арендатора, а отказ в объединении земельных участков нарушает права и законные интересы Общества в части установления обоснованного размера арендной платы за пользование земельным участком.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество осуществляет доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд" на основании Правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд", зарегистрированных в ФСФР России 10.08.2006 в реестре за номером 0580-94119486, и лицензии от 15.06.2012 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной ФСФР России.
Владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" на праве общей долевой собственности принадлежат два самостоятельных объекта недвижимости: нежилое здание (кинотеатр "Родина"), назначение: кинотеатр, трехэтажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 1662 кв. м, литера А, адрес объекта: г. Пенза, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 1А/17, а также нежилое помещение (бар) общей площадью 83,6 кв. м, этаж п/п, номера на поэтажном плане 1, 17, 19, 19а, 19б, 20-22, 22а, 23, адрес объекта: г. Пенза, ул. Московская/ул. Карла Маркса, 1А/17.
Нежилое помещение (бар) расположено на земельном участке площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 57/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания в литере А (бар).
Нежилое здание (кинотеатр "Родина") расположено на земельном участке площадью 3337 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:1, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 56/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2/1 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина").
Общество провело работы по объединению указанных двух объектов недвижимости, провело межевые и кадастровые работы по объединению земельных участков под ними, вследствие чего был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с временным статусом земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005011:337 площадью 3593 кв. м.
На заявление Общества в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания и литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о вынесении соответствующего акта об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м в один земельный участок, площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13 с изменением соответствующих условий договора, о подготовке дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 57/13, Администрация письмом от 16.01.2015 N 29 сообщила о невозможности принять решение о подготовке документов об образовании земельного участка площадью 3593 кв. м в результате объединения земельных участков площадью 3337 кв. м и 256 кв. м, поскольку разрешенное использование образуемого земельного участка и земельных участков, в результате объединения которых образовался новый земельный участок, различное.
Письмом от 06.02.2015 Управление сообщило Обществу о том, что не представляется возможным внести изменения в сведения ГКН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005011:2, так как вид разрешенного использования "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Пензы.
Общество, ссылаясь на то, что данные отказы противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13, заключенного между Управлением и Обществом, является земельный участок площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания в литере А (бар)".
Пунктом 4.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены не были, судебная коллегия считает, что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа Управления об изменении вида разрешенного земельного участка незаконным.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа Администрации в принятии решения об объединении двух земельных участков, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 3 названной статьи целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учитывая, что спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов с различным разрешенным использованием, то объединение в рассматриваемом случае земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу N А49-2622/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 28.01.2016 N Ф06-4545/2015 ПО ДЕЛУ N А49-2622/2015
Требование: О признании незаконными: 1) Отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка; 2) Отказа в объединении участков.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Орган местного самоуправления указал, что испрашиваемый обществом (арендатором участков) вид разрешенного использования не предусмотрен градостроительным регламентом, спорные участки имеют различный вид разрешенного использования.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2016 г. по делу N А49-2622/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд"
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 (судья Дудорова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Драгоценнова И.С., Юдкин А.А.)
по делу N А49-2622/2015
по исковому заявлению акционерного общества управляющей компании "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (ИНН 7718636878, ОГРН 5077746470456) к администрации города Пензы (ИНН 5836010360, ОГРН 1025801358945) к управлению муниципального имущества администрации города Пензы (ИНН 5836013675, ОГРН 1095836002481) при участии третьего лица - управления градостроительства и архитектуры администрации города Пензы (ИНН 5836670173, ОГРН 1155836000022), о признании незаконными отказов в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в объединении земельных участков,
установил:
акционерное общество Управляющая компания "Финансовые Бизнес Системы" Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением, с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): о признании незаконным отказа Управления муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) от 06.02.2015 об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и в подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13, соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13; об обязании Управления в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания в литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета; о признании незаконным отказа администрации города Пензы (далее - Администрация) в лице Управления подготовки документов по земельным вопросам администрации города Пензы от 16.01.2015 об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17; об обязании администрации в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м) в один земельный участок площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" и выдать заявителю соответствующий распорядительный акт для регистрации в органах государственного кадастрового учета.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление градостроительства и архитектуры администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка является незаконным и нарушает права и законные интересы арендатора, а отказ в объединении земельных участков нарушает права и законные интересы Общества в части установления обоснованного размера арендной платы за пользование земельным участком.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество осуществляет доверительное управление закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд" на основании Правил доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "РИКо-Фонд", зарегистрированных в ФСФР России 10.08.2006 в реестре за номером 0580-94119486, и лицензии от 15.06.2012 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданной ФСФР России.
Владельцам инвестиционных паев "Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "РИКо-Фонд" на праве общей долевой собственности принадлежат два самостоятельных объекта недвижимости: нежилое здание (кинотеатр "Родина"), назначение: кинотеатр, трехэтажное (подземных этажей - подвал), общей площадью 1662 кв. м, литера А, адрес объекта: г. Пенза, Ленинский район, ул. Карла Маркса, 1А/17, а также нежилое помещение (бар) общей площадью 83,6 кв. м, этаж п/п, номера на поэтажном плане 1, 17, 19, 19а, 19б, 20-22, 22а, 23, адрес объекта: г. Пенза, ул. Московская/ул. Карла Маркса, 1А/17.
Нежилое помещение (бар) расположено на земельном участке площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 57/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания в литере А (бар).
Нежилое здание (кинотеатр "Родина") расположено на земельном участке площадью 3337 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:1, который предоставлен Обществу в аренду по договору от 04.04.2013 N 56/13 сроком на 49 лет на основании приказа первого заместителя главы Администрации от 10.01.2013 N 2/1 п.
Согласно кадастровому паспорту земельный участок имеет разрешенное использование: для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина").
Общество провело работы по объединению указанных двух объектов недвижимости, провело межевые и кадастровые работы по объединению земельных участков под ними, вследствие чего был образован и поставлен на государственный кадастровый учет с временным статусом земельный участок с кадастровым номером 58:29:4005011:337 площадью 3593 кв. м.
На заявление Общества в Администрацию об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2 с "для размещения нежилого здания и литере А (бар)" на "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о вынесении соответствующего акта об объединении двух земельных участков (с кадастровыми номерами: 58:29:4005011:2 площадью 256 кв. м и 58:29:4005011:1 площадью 3337 кв. м в один земельный участок, площадью 3593 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 58:29:4005011:337, местоположение: Пензенская область, г. Пенза, ул. Карла Маркса, 17, определив вид разрешенного использования земельного участка "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")", о подготовке дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 56/13 с изменением соответствующих условий договора, о подготовке дополнительного соглашения о прекращении действия договора аренды земельного участка под существующим объектом недвижимости от 04.04.2013 N 57/13, Администрация письмом от 16.01.2015 N 29 сообщила о невозможности принять решение о подготовке документов об образовании земельного участка площадью 3593 кв. м в результате объединения земельных участков площадью 3337 кв. м и 256 кв. м, поскольку разрешенное использование образуемого земельного участка и земельных участков, в результате объединения которых образовался новый земельный участок, различное.
Письмом от 06.02.2015 Управление сообщило Обществу о том, что не представляется возможным внести изменения в сведения ГКН в части разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 58:29:4005011:2, так как вид разрешенного использования "для размещения нежилого здания (кинотеатр "Родина")" не предусмотрен градостроительным регламентом, установленным Правилами землепользования и застройки г. Пензы.
Общество, ссылаясь на то, что данные отказы противоречат нормам действующего законодательства и нарушают его права и охраняемые законом интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта (решения), действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными (незаконными) необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствия их закону и иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Вид разрешенного использования земельного участка является одной из его характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия раскрывается в земельном, градостроительном и кадастровом законодательстве. Поэтому при кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений.
В силу пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
В соответствии с пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Однако данная норма права должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные, так и гражданские правоотношения.
Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Предметом договора аренды земельного участка от 04.04.2013 N 57/13, заключенного между Управлением и Обществом, является земельный участок площадью 256 кв. м с кадастровым номером 58:29:4005011:2, с видом разрешенного использования "для размещения нежилого здания в литере А (бар)".
Пунктом 4.2.2 указанного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора.
Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка с указанным видом разрешенного использования.
Произвольное, не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора, изменение вида разрешенного использования земельного участка не допускается.
Данная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.08.2013 N 56-КГ13-5, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.
В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку в установленном законом порядке соответствующие изменения в договор аренды земельного участка внесены не были, судебная коллегия считает, что у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для признания оспариваемого отказа Управления об изменении вида разрешенного земельного участка незаконным.
Отказывая в удовлетворении требований в части признания незаконным отказа Администрации в принятии решения об объединении двух земельных участков, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 3 названной статьи целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Учитывая, что спорные земельные участки относятся к землям населенных пунктов с различным разрешенным использованием, то объединение в рассматриваемом случае земельных участков, имеющих разное целевое назначение и разрешенное использование, не соответствует положениям пункта 3 статьи 11.2 ЗК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 29.07.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2015 по делу N А49-2622/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.КАРПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)