Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Агафоновым А.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лилия": Тимошевской Е.А., представителя по доверенности N 1 от 11.07.2016, Королева Ю.Н., представителя по доверенности N 57АА 0461251 от 17.06.2014;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лилия" и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) по делу N А48-2744/2016 (судья Аксенова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Лилия" (г. Орел, ул. Тургенева, д. 16, ИНН 5753041710, ОГРН 1075753000861) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ИНН 5753035940, ОГРН 1045753008212, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47), об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский,
Общество с ограниченной ответственностью "Лилия" (далее - ООО "Лилия", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для строительства аквапарка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) по делу N А48-2744/2016 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил:
- изложить п. 4.1 договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента передачи земельного участка арендатору и прекращается по истечении 7 (семи) лет с указанной даты".
- исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 п. 5.1 следующего содержания: "Стороны установили, что в соответствии со ст. 425 (2) ГК РФ условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в п. 4.1 договора".
- изложить абз. 1, 2 п. 5.2 договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 в следующей редакции: "Арендные платежи начинают начисляться с момента передачи земельного участка арендатору. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 57 249 руб. 99 коп. в год".
- исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, абз. 3 п. 5.3 следующего содержания: "Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке".
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Лилия" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение изменить в части отказа в удовлетворении требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
С апелляционной жалобой на указанное решение также обратилось Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, просило обжалуемое решение изменить.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 12.05.2017 г. не явился представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, а также представитель третьего лица.
От Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, в котором указанное лицо поясняется, что доводы своей апелляционной жалобы поддерживает, в отношении доводов жалобы истца возражает.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Представители ООО "Лилия", явившиеся в судебное заседание, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении иска, просили решение суда в названной части изменить, требования истца - удовлетворить в полном объеме. В отношении доводов апелляционной жалобы ответчика возражали по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу Управления.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Содержание рассматриваемых в настоящем деле апелляционных жалоб позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о необходимости пересмотра обжалуемого решения суда в полном объеме.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва истца на жалобу ответчика, а также заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 03.09.2014 по делу N А48-367/2014, постановления Администрации г. Орла N 2377 от 18.06.2015, акта о выборе земельного участка от 30.03.2015, постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, ответчик направил истцу для подписания проект договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65. Проект договора датирован 18.01.2016.
По условиям вышеуказанного проекта договора управление предоставляет в аренду обществу земельный участок из земель населенных пунктов кадастровый номер 57:25:0010101:65, расположенный по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, разрешенное использование: аквапарки, общей площадью 4140,00 кв. м.
Пунктами 1.2, 1.3 проекта договора аренды предусмотрено, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.
В соответствии с пунктом 4.4 проекта договора аренды N 206 указанный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Пунктом 4.1 проекта предусмотрен срок действия договора с 18.01.2016 по 17.01.2023.
По условиям п. 4.2 проекта договора аренды N 206 указанный договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 договора.
Пунктом 5.1 проекта договора также предусмотрено, что в соответствии со ст. 425(2) ГК РФ условия договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в п. 4.1 договора.
В соответствии с п. 5.2 проекта договора арендные платежи начинают начисляться с 18.01.2016. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 406 622 руб. 73 коп. в год.
Как следует из расчета земельных платежей, являющегося приложением N 1 к проекту договора N 206, годовой размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 27 108 181,80 руб. с учетом коэффициента категории арендаторов 0,015 и индекса инфляции 1.
Пунктом 5.3 проекта договора аренды в редакции управления предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в п. 5.2 договора, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи.
Пункт 5.3 проекта договора аренды земельного участка также предусматривает, что указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.
Письмом (исх. N 14) от 31.03.2016 общество предложило подписать договор аренды N 206 в редакции протокола разногласий, в котором указало размер годовой арендной платы за земельный участок 74 520 руб. (п. 5.2 проекта договора), а также предложило согласовать передачу земельного участка по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.4 проекта договора); начислять арендные платежи с момента передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи (абз. 1 п. 5.2 проекта договора).
Кроме того, истец предложил согласовать срок действия договора с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты (п. 4.1 проекта договора); в п. 4.2 договора предусмотреть, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Общество предложило исключить п. 5.1 проекта договора, а также указание в п. 5.3 договора на согласие арендатора с изменением арендной платы в установленном договором одностороннем порядке. Кроме того, арендатор предложил изменить редакцию п. п. 6.1, 6.4 договора аренды N 206 и приложения N 1 к указанному договору.
Рассмотрев условия договора аренды земельного участка N 206 в редакции общества, управление письмом от 19.04.2016 N 1543 сообщило об отклонении протокола разногласий к проекту договора аренды.
Возникшие при заключении договора разногласия были переданы истцом на рассмотрение арбитражного суда.
В уточненной редакции истец просит установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, в сумме 57 249 руб. 99 коп., исходя из следующего расчета: 3 816 666 руб. * 0,015 * 1, где 3 816 666 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 0,015 - коэффициент категории арендаторов и 1 - индекс инфляции.
Истец также просит изложить пункт 4.4 договора аренды земельного участка N 206 от 18.01.2016 в новой редакции: "Земельный участок передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора". Общество возражает против редакции ответчика, согласно которой договор аренды является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Кроме того, предметом спора является содержание пунктов 4.1 и 5.1 договора аренды земельного участка N 206 от 18.01.2016, распространяющих действие договора на отношения, возникшие с 18.01.2016 г. Общество просит исключить из текста договора пункт 5.1., установив в пункте 4.1 срок действия договора не с 18.01.2016 по 17.01.2023, как предложило управление, а с момента приема-передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты.
В связи с изложенным, ООО "Лилия" просит в пункте 5.2 договора аренды предусмотреть, что арендные платежи начинают начисляться не с 18.01.2016, а с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.
Истцом заявлены разногласия и по пункту 4.2 договора аренды в редакции ответчика, согласно которому договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Общество полагает, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды должен считаться возобновленным на неопределенный срок.
У сторон также имеются разногласия по пункту 5.3 договора аренды. В редакции управления размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи.
В редакции ответчика пункт 5.3 договора аренды земельного участка также предусматривает, что указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке. Истец просит исключить данный абзац из п. 5.3 договора, мотивируя тем, что предложенная ответчиком редакция не основана на законе, противоречит требованиям ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и ущемляет права арендатора.
В протоколе разногласий от 31.03.2016 к договору аренды N 206 от 18.01.2016 истец также предлагал дополнить п. 5.3 договора абзацем следующего содержания: "Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются".
В свою очередь, ответчик, не возражая против удовлетворения исковых требований в части предложенной истцом редакции пунктов 4.1, 5.1, 5.2 договора, пояснил, что спора по размеру годовой арендной платы между сторонами не имеется. Ответчик не возражает установить период действия договора аренды земельного участка сроком на 7 лет с момента подписания договора сторонами и согласен начислять арендные платежи с момента фактической передачи земельного участка арендатору.
Возражения ответчика касаются предложенной истцом редакции п. 4.4 договора. Управление считает, что договор аренды может являться одновременно актом приема-передачи, при этом земельный участок будет считаться переданным арендатору с момента подписания договора. В случае наличия разногласий относительно границ земельного участка, в том числе в результате установления факта самозахвата, ООО "Лилия" имеет право не подписывать договор до фактического урегулирования разногласий.
Управление возражает также против изложения пункта 4.2 договора в редакции истца, мотивируя тем, что после истечения срока действия договора аренды на новый срок указанный договор должен заключаться по результатам конкурса. При наличии на земельном участке объекта недвижимости истец будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок без торгов.
Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из обстоятельств дела следует, что ответчик, обязанный заключить договор аренды земельного участка, направил истцу для подписания проект договора, который в установленный законом срок возвращен с протоколом разногласий. В свою очередь, протокол разногласий был отклонен ответчиком, что позволяет рассматривать возникший спор как преддоговорный, причиной которого стали разногласия сторон относительно размера арендной платы и порядка его определения, срока аренды и последствий его истечения, а также порядка оформления передачи арендованного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Взаимосвязанные толкования статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывают, что при рассмотрении разногласий судом, такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
При этом для третьих лиц в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы общества, при определении условий по спорным пунктам договора применимы положения земельного законодательства, действующего на момент рассмотрения спора, а не на дату, указанную в проекте спорного договора.
Разрешая спор об условиях договора, касающихся размера арендной платы и порядке его определения, суд области обоснованно исходил из того, что ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержден Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Содержание абзаца второго пункта 5.2 договора, изложенного в резолютивной части обжалуемого решения, с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, равно как и вывод об исключении абзаца 3 пункта 5.3 договора в полной мере соответствует изложенным правилам в редакции, действовавшей при принятии судебного акта.
При определении момента, с которого следует начислять арендные платежи, указанного в абзаце первом пункта 5.2 спорного договора, судом учтено, что по смыслу статьи 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в свете правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только с момента передачи ему указанного имущества.
Исключая пункт 5.1 из проекта договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При применении указанной нормы придание обратной силы договора допускается лишь при наличии фактических отношений сторон до его заключения, при этом понуждение другой стороны при отсутствии такого соглашения не допускается.
Условие о сроке аренды, фактически содержащееся в пункте 4.1 договора, в утвержденной судом редакции, соответствует положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правилам статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд области обоснованно не согласился с предложенной обществом редакцией пункта 4.2 договора, предусматривающей возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствия истечения срока аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, регулируются императивными нормами земельного законодательства и не могут являться предметом усмотрения сторон (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что судом не разрешены разногласия по пунктам 1 и 4 приложения N 1 к договору, подлежат отклонению. Необходимо учитывать при этом, что по смыслу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка определяется и изменяется не условиями договора, а в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Вместе с тем апелляционным судом не может быть поддержан содержащийся в обжалуемом решении вывод о том, что условие п. 4.4 договора в редакции ответчика не нарушает прав истца и не противоречит требованиям действующего законодательства.
Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, положения законодательства об аренде позволяют сторонам самостоятельно определить момент, когда обязательство арендодателя по передаче недвижимости считается исполненным. Однако, если условие о таком моменте не было согласовано сторонами, действует правило пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условие пункта 4.4 спорного договора в редакции управления, согласно которому договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка, направлено на установление порядка передачи земельного участка, отличного от предусмотренного диспозитивным правилом закона.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Разногласия относительно пункта 4.4 договора указывают на то, что сторонам не удалось своим соглашением отступить от правила пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое должно применяться к спорным отношения при отсутствии иного. При этом пункт 4.4 договора в редакции ответчика подлежит исключению. Спорное условие договора в редакции истца не является существенным для данного договора и не устанавливает регулирования, отличного от предусмотренного законом об аренде, по существу повторяя его диспозитивную норму.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска в части разногласий сторон относительно условий пункта 4.2 и 4.4 договора, суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, суд не может отказать в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 по делу N А71-12773/2013).
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает необходимым решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 изменить. В абзаце одиннадцатом резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 вместо слов "В остальной части в удовлетворении требований отказать" следует указать: "Исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, пункт 4.4 в редакции ответчика, состоящий из слов "Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка" и пункт 4.2. следующего содержания: "Договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока".
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 следует оставить без изменения.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 1 названной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку рассматриваемый спор носит неимущественный характер, правило о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется.
С учетом того, что по результатам рассмотрения настоящего спора апелляционная жалоба истца была судом удовлетворена, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы истца относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями ст. ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 изменить.
В абзаце одиннадцатом резолютивной части решения вместо слов "В остальной части в удовлетворении требований отказать" читать: "Исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, пункт 4.4 в редакции ответчика, состоящий из слов "Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка" и пункт 4.2. следующего содержания: "Договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока".
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лилия" (ИНН 5753041710, ОГРН 1075753000861) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2017 N 19АП-875/2017 ПО ДЕЛУ N А48-2744/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2017 г. по делу N А48-2744/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 19 мая 2017 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи
Поротикова А.И.,
судей
Суховой И.Б.,
Ушаковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Агафоновым А.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Лилия": Тимошевской Е.А., представителя по доверенности N 1 от 11.07.2016, Королева Ю.Н., представителя по доверенности N 57АА 0461251 от 17.06.2014;
- от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Лилия" и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) по делу N А48-2744/2016 (судья Аксенова Т.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Лилия" (г. Орел, ул. Тургенева, д. 16, ИНН 5753041710, ОГРН 1075753000861) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (ИНН 5753035940, ОГРН 1045753008212, г. Орел, ул. Октябрьская, д. 47), об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лилия" (далее - ООО "Лилия", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, государственная собственность на который не разграничена, с видом разрешенного использования: для строительства аквапарка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 19.12.2016 (с учетом определения об исправлении арифметической ошибки) по делу N А48-2744/2016 исковые требования удовлетворены частично. Суд решил:
- изложить п. 4.1 договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 в следующей редакции: "Срок действия договора устанавливается с момента передачи земельного участка арендатору и прекращается по истечении 7 (семи) лет с указанной даты".
- исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 п. 5.1 следующего содержания: "Стороны установили, что в соответствии со ст. 425 (2) ГК РФ условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в п. 4.1 договора".
- изложить абз. 1, 2 п. 5.2 договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65 в следующей редакции: "Арендные платежи начинают начисляться с момента передачи земельного участка арендатору. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 57 249 руб. 99 коп. в год".
- исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, абз. 3 п. 5.3 следующего содержания: "Указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке".
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, полагая его незаконным и необоснованным, ООО "Лилия" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило обжалуемое решение изменить в части отказа в удовлетворении требований и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
С апелляционной жалобой на указанное решение также обратилось Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, просило обжалуемое решение изменить.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции 12.05.2017 г. не явился представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, а также представитель третьего лица.
От Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие, в котором указанное лицо поясняется, что доводы своей апелляционной жалобы поддерживает, в отношении доводов жалобы истца возражает.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Представители ООО "Лилия", явившиеся в судебное заседание, поддержали доводы своей апелляционной жалобы, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении иска, просили решение суда в названной части изменить, требования истца - удовлетворить в полном объеме. В отношении доводов апелляционной жалобы ответчика возражали по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу Управления.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Содержание рассматриваемых в настоящем деле апелляционных жалоб позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод о необходимости пересмотра обжалуемого решения суда в полном объеме.
Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва истца на жалобу ответчика, а также заслушав пояснения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению. Суд при этом исходит из следующего.
Как усматривается из материалов дела, на основании решения Арбитражного суда Орловской области от 03.09.2014 по делу N А48-367/2014, постановления Администрации г. Орла N 2377 от 18.06.2015, акта о выборе земельного участка от 30.03.2015, постановления Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443, ответчик направил истцу для подписания проект договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65. Проект договора датирован 18.01.2016.
По условиям вышеуказанного проекта договора управление предоставляет в аренду обществу земельный участок из земель населенных пунктов кадастровый номер 57:25:0010101:65, расположенный по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, разрешенное использование: аквапарки, общей площадью 4140,00 кв. м.
Пунктами 1.2, 1.3 проекта договора аренды предусмотрено, что земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена; зданий, строений, сооружений на земельном участке не имеется.
В соответствии с пунктом 4.4 проекта договора аренды N 206 указанный договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Пунктом 4.1 проекта предусмотрен срок действия договора с 18.01.2016 по 17.01.2023.
По условиям п. 4.2 проекта договора аренды N 206 указанный договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 договора.
Пунктом 5.1 проекта договора также предусмотрено, что в соответствии со ст. 425(2) ГК РФ условия договора распространяются на отношения, возникшие с начала срока, указанного в п. 4.1 договора.
В соответствии с п. 5.2 проекта договора арендные платежи начинают начисляться с 18.01.2016. Арендная плата за земельный участок устанавливается в денежной форме в размере 406 622 руб. 73 коп. в год.
Как следует из расчета земельных платежей, являющегося приложением N 1 к проекту договора N 206, годовой размер арендной платы определен исходя из кадастровой стоимости земельного участка 27 108 181,80 руб. с учетом коэффициента категории арендаторов 0,015 и индекса инфляции 1.
Пунктом 5.3 проекта договора аренды в редакции управления предусмотрено, что размер арендной платы, установленный в п. 5.2 договора, пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи.
Пункт 5.3 проекта договора аренды земельного участка также предусматривает, что указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке.
Письмом (исх. N 14) от 31.03.2016 общество предложило подписать договор аренды N 206 в редакции протокола разногласий, в котором указало размер годовой арендной платы за земельный участок 74 520 руб. (п. 5.2 проекта договора), а также предложило согласовать передачу земельного участка по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора (п. 4.4 проекта договора); начислять арендные платежи с момента передачи земельного участка арендатору по акту приема-передачи (абз. 1 п. 5.2 проекта договора).
Кроме того, истец предложил согласовать срок действия договора с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты (п. 4.1 проекта договора); в п. 4.2 договора предусмотреть, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Общество предложило исключить п. 5.1 проекта договора, а также указание в п. 5.3 договора на согласие арендатора с изменением арендной платы в установленном договором одностороннем порядке. Кроме того, арендатор предложил изменить редакцию п. п. 6.1, 6.4 договора аренды N 206 и приложения N 1 к указанному договору.
Рассмотрев условия договора аренды земельного участка N 206 в редакции общества, управление письмом от 19.04.2016 N 1543 сообщило об отклонении протокола разногласий к проекту договора аренды.
Возникшие при заключении договора разногласия были переданы истцом на рассмотрение арбитражного суда.
В уточненной редакции истец просит установить размер годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 4140 кв. м, кадастровый номер 57:25:0010101:65 по адресу: г. Орел, пер. Кавказский, в сумме 57 249 руб. 99 коп., исходя из следующего расчета: 3 816 666 руб. * 0,015 * 1, где 3 816 666 руб. - кадастровая стоимость земельного участка, 0,015 - коэффициент категории арендаторов и 1 - индекс инфляции.
Истец также просит изложить пункт 4.4 договора аренды земельного участка N 206 от 18.01.2016 в новой редакции: "Земельный участок передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемой частью настоящего договора". Общество возражает против редакции ответчика, согласно которой договор аренды является одновременно актом приема-передачи земельного участка.
Кроме того, предметом спора является содержание пунктов 4.1 и 5.1 договора аренды земельного участка N 206 от 18.01.2016, распространяющих действие договора на отношения, возникшие с 18.01.2016 г. Общество просит исключить из текста договора пункт 5.1., установив в пункте 4.1 срок действия договора не с 18.01.2016 по 17.01.2023, как предложило управление, а с момента приема-передачи земельного участка по акту приема-передачи до истечения 7 лет с указанной даты.
В связи с изложенным, ООО "Лилия" просит в пункте 5.2 договора аренды предусмотреть, что арендные платежи начинают начисляться не с 18.01.2016, а с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи.
Истцом заявлены разногласия и по пункту 4.2 договора аренды в редакции ответчика, согласно которому договор считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Общество полагает, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды должен считаться возобновленным на неопределенный срок.
У сторон также имеются разногласия по пункту 5.3 договора аренды. В редакции управления размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Правительства Орловской области, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки земель, а также в случае перевода земельного участка из одной категории в другую и (или) изменения вида разрешенного использования земельного участка, а также внесения изменений в Порядок, утвержденный постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошли указанные случаи.
В редакции ответчика пункт 5.3 договора аренды земельного участка также предусматривает, что указанные условия договора являются заблаговременным согласием арендатора на изменение арендной платы в установленном договором порядке. Истец просит исключить данный абзац из п. 5.3 договора, мотивируя тем, что предложенная ответчиком редакция не основана на законе, противоречит требованиям ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и ущемляет права арендатора.
В протоколе разногласий от 31.03.2016 к договору аренды N 206 от 18.01.2016 истец также предлагал дополнить п. 5.3 договора абзацем следующего содержания: "Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются".
В свою очередь, ответчик, не возражая против удовлетворения исковых требований в части предложенной истцом редакции пунктов 4.1, 5.1, 5.2 договора, пояснил, что спора по размеру годовой арендной платы между сторонами не имеется. Ответчик не возражает установить период действия договора аренды земельного участка сроком на 7 лет с момента подписания договора сторонами и согласен начислять арендные платежи с момента фактической передачи земельного участка арендатору.
Возражения ответчика касаются предложенной истцом редакции п. 4.4 договора. Управление считает, что договор аренды может являться одновременно актом приема-передачи, при этом земельный участок будет считаться переданным арендатору с момента подписания договора. В случае наличия разногласий относительно границ земельного участка, в том числе в результате установления факта самозахвата, ООО "Лилия" имеет право не подписывать договор до фактического урегулирования разногласий.
Управление возражает также против изложения пункта 4.2 договора в редакции истца, мотивируя тем, что после истечения срока действия договора аренды на новый срок указанный договор должен заключаться по результатам конкурса. При наличии на земельном участке объекта недвижимости истец будет иметь преимущественное право на заключение договора на новый срок без торгов.
Проанализировав представленные материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу части 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Из обстоятельств дела следует, что ответчик, обязанный заключить договор аренды земельного участка, направил истцу для подписания проект договора, который в установленный законом срок возвращен с протоколом разногласий. В свою очередь, протокол разногласий был отклонен ответчиком, что позволяет рассматривать возникший спор как преддоговорный, причиной которого стали разногласия сторон относительно размера арендной платы и порядка его определения, срока аренды и последствий его истечения, а также порядка оформления передачи арендованного имущества.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Взаимосвязанные толкования статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указывают, что при рассмотрении разногласий судом, такой договор для сторон считается заключенным с момента вступления судебного акта в законную силу с учетом выводов суда по каждому спорному условию, отраженному в резолютивной части решения.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.10.2011 N 4408/2011.
При этом для третьих лиц в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, требующий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы общества, при определении условий по спорным пунктам договора применимы положения земельного законодательства, действующего на момент рассмотрения спора, а не на дату, указанную в проекте спорного договора.
Разрешая спор об условиях договора, касающихся размера арендной платы и порядке его определения, суд области обоснованно исходил из того, что ставки арендной платы за земли публичной собственности в силу п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к регулируемым ценам, а потому устанавливаются не соглашением сторон, а уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Орловской области, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, на территории Орловской области, утвержден Постановлением Правительства Орловской области от 30.12.2014 N 443.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Содержание абзаца второго пункта 5.2 договора, изложенного в резолютивной части обжалуемого решения, с учетом определения об исправлении арифметической ошибки, равно как и вывод об исключении абзаца 3 пункта 5.3 договора в полной мере соответствует изложенным правилам в редакции, действовавшей при принятии судебного акта.
При определении момента, с которого следует начислять арендные платежи, указанного в абзаце первом пункта 5.2 спорного договора, судом учтено, что по смыслу статьи 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в свете правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только с момента передачи ему указанного имущества.
Исключая пункт 5.1 из проекта договора аренды земельного участка, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При применении указанной нормы придание обратной силы договора допускается лишь при наличии фактических отношений сторон до его заключения, при этом понуждение другой стороны при отсутствии такого соглашения не допускается.
Условие о сроке аренды, фактически содержащееся в пункте 4.1 договора, в утвержденной судом редакции, соответствует положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правилам статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, положениям статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд области обоснованно не согласился с предложенной обществом редакцией пункта 4.2 договора, предусматривающей возобновление договора аренды на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствия истечения срока аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, регулируются императивными нормами земельного законодательства и не могут являться предметом усмотрения сторон (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что судом не разрешены разногласия по пунктам 1 и 4 приложения N 1 к договору, подлежат отклонению. Необходимо учитывать при этом, что по смыслу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка определяется и изменяется не условиями договора, а в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Вместе с тем апелляционным судом не может быть поддержан содержащийся в обжалуемом решении вывод о том, что условие п. 4.4 договора в редакции ответчика не нарушает прав истца и не противоречит требованиям действующего законодательства.
Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (пункт 1 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать объект недвижимости арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, положения законодательства об аренде позволяют сторонам самостоятельно определить момент, когда обязательство арендодателя по передаче недвижимости считается исполненным. Однако, если условие о таком моменте не было согласовано сторонами, действует правило пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Условие пункта 4.4 спорного договора в редакции управления, согласно которому договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка, направлено на установление порядка передачи земельного участка, отличного от предусмотренного диспозитивным правилом закона.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Разногласия относительно пункта 4.4 договора указывают на то, что сторонам не удалось своим соглашением отступить от правила пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое должно применяться к спорным отношения при отсутствии иного. При этом пункт 4.4 договора в редакции ответчика подлежит исключению. Спорное условие договора в редакции истца не является существенным для данного договора и не устанавливает регулирования, отличного от предусмотренного законом об аренде, по существу повторяя его диспозитивную норму.
Кроме того, отказывая в удовлетворении иска в части разногласий сторон относительно условий пункта 4.2 и 4.4 договора, суд первой инстанции не учел следующего.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Таким образом, суд не может отказать в иске и в том случае, когда он не соглашается с предложенной истцом редакцией условия договора. В этом случае разрешение судом спора сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке, в редакции одной из сторон либо суда (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.04.2016 по делу N А71-12773/2013).
Учитывая изложенное, апелляционный суд полагает необходимым решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 изменить. В абзаце одиннадцатом резолютивной части решения Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 вместо слов "В остальной части в удовлетворении требований отказать" следует указать: "Исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, пункт 4.4 в редакции ответчика, состоящий из слов "Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка" и пункт 4.2. следующего содержания: "Договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока".
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 следует оставить без изменения.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентировано статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 1 названной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Поскольку рассматриваемый спор носит неимущественный характер, правило о пропорциональном распределении судебных расходов в данном случае не применяется.
С учетом того, что по результатам рассмотрения настоящего спора апелляционная жалоба истца была судом удовлетворена, судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы истца относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями ст. ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 изменить.
В абзаце одиннадцатом резолютивной части решения вместо слов "В остальной части в удовлетворении требований отказать" читать: "Исключить из текста договора N 206 аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, кадастровый номер 57:25:0010101:65, пункт 4.4 в редакции ответчика, состоящий из слов "Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка" и пункт 4.2. следующего содержания: "Договор аренды считается прекращенным по истечении срока, указанного в п. 4.1 настоящего договора. Арендодатель возражает против возобновления на неопределенный срок договора после истечения указанного в договоре срока".
В остальной части решение Арбитражного суда Орловской области от 19 декабря 2016 по делу N А48-2744/2016 оставить без изменения.
Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (г. Орел, Пролетарская гора, 1, ИНН 5701000921, ОГРН 1025700826502) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лилия" (ИНН 5753041710, ОГРН 1075753000861) 3000 руб. расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.И.ПОРОТИКОВ
А.И.ПОРОТИКОВ
Судьи
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
И.Б.СУХОВА
И.В.УШАКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)