Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что соглашение заключено от его имени как арендатора земельного участка неуполномоченным лицом с целью причинения вреда.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, И.А. Мильчиной
при участии:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой" - Шичко Р.Ю., представитель по доверенности б/н от 10.10.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орлан"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017
по делу N А51-25764/2016 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции - судьи Т.А. Аппакова, А.С. Шевченко, С.М. Синицына
по иску общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой"
к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан"
о признании недействительным соглашения, применении последствий недействительности сделки
третье лицо: Бай Татьяна Федоровна
Общество с ограниченной ответственностью "Приморстрой" (ОГРН 1142511004019, ИНН 2511090248, место нахождения: 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Механизаторов, 22 а; далее - ООО "Приморстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан" (ОГРН 1022500711507, ИНН 2508029966, место нахождения: 692906, Приморский край, г. Находка, ул. 1-я Промышленная, 13; далее - ООО "Орлан", ответчик) о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенного 27.07.2016 сторонами, недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Бай Татьяна Федоровна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 указанное решение отменено, иск удовлетворен. Признано недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенное 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", и применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ООО "Орлан" возвратить ООО "Приморстрой" земельный участок с кадастровым номером 25:31:010404:5990, площадью 8615 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В; с ООО "Приморстрой" в пользу ООО "Орлан" взыскал 1 500 000 рублей.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Орлан" просит апелляционное постановление от 26.05.2017 отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, оставить решение суда первой инстанции от 23.01.2017 в силе.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о недействительности спорного соглашения в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), приняв во внимание заключение общества с ограниченной ответственностью "Оценка Сервис" (далее - ООО "Оценка Сервис") от 12.04.2017 N 72-с о рыночной стоимости права аренды земельного участка, не соответствующее положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) и иным требованиям, игнорируя доводы ответчика относительно приобщения к материалам дела этого дополнительного доказательства; а также отчеты от 05.05.2017 N 31, N 1006/17, подготовленные ООО "Оценка Сервис", тем самым, нарушив положения части 2 статьи 268 АПК РФ. При этом апелляционный суд отверг справку ООО "Орлан" от 27.03.2017 N 17/03-21.
Ссылается также в жалобе на то, что право аренды земельного участка у ООО "Приморстрой" возникло на безвозмездной основе, а передача права аренды не является потерей активов, так как до момента заключения спорной сделки указанный земельный участок являлся пассивным обременением для него, а истец нес постоянные убытки. Строительство на участке не велось, объектов не имеется, срок окончания права аренды - 2018 год, расходы истца являлись его бременем, следовательно, сделка по передаче права аренды была экономически обоснованной для сторон.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании ООО "Приморстрой" в лице своего представителя, возражая относительно приведенных в ней доводов, просило апелляционное постановление оставить без изменения как законное и обоснованное, а жалобу - без удовлетворения, дав суду округа свои пояснения.
ООО "Орлан", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность постановления от 26.05.2017 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено по материалам дела, между администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Приморстрой" (правопредшественник истца, арендатор) заключен договор аренды от 05.08.2013 N 3977-13 земельного участка с кадастровым номером 25:31:0104104:5990, площадью 8615 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В, разрешенное использование земельного участка: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей, фактическое использование: реконструкция объекта незавершенного строительства (жилой дом ЖСК с гостиницей), сроком с 26.07.2013 по 25.07.2018 (пункт 1.1. договора); ежегодная арендная плата составляет 214 147 руб. 02 коп. (приложение N 2 к договору).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2014 сделана соответствующая запись регистрации.
Между ООО "Приморстрой" (застройщик) и Бай Татьяной Федоровной (дольщик) заключен договор от 05.08.2015 N 35 участия в долевом строительстве объекта "Многоквартирный 15-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, в районе ул. Куйбышева, д. 4В (в направлении 25 м на юго-запад)", возведение которого осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды; планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - до 03.10.2017 (пункты 1.1., 1.4. договора).
Договор и право залога (ипотека), возникшее у дольщика в силу закона, зарегистрированы в установленном порядке 20.08.2015 за N 25-25/010-25/010/077/2015-2920/1, N 25-25/010-25/010/077/2015-2921/1, соответственно.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016 по результатам рассмотрения вопросов повестки дня участники общества, совокупно обладающие 98,54% долями участия в уставном капитале общества, приняли единогласные решения об одобрении сделки по заключению соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 с ООО "Орлан", оценив передачу прав и обязанностей в размере 1 500 000 руб.
Впоследствии между ООО "Приморстрой" в лице директора Красильникова А.К. и ООО "Орлан" в лице директора Сучкова И.В. (ранее работал юристом в ООО "Приморстрой") заключено соглашение б/н от 27.07.2016, по условиям которого ответчику переданы права и обязанности истца по договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 (пункт 1 соглашения).
В пункте 3 соглашения стороны оценили предмет сделки в размере 1 500 000 руб. и указали на получение данных средств ООО "Приморстрой" от ООО "Орлан" до подписания этого соглашения.
Пунктом 6 соглашения предусмотрено, что на момент его заключения указанный земельный участок находится в обременении - ипотека в силу закона согласно заключенному договору долевого участия от 05.08.2015 N 35.
Соглашение является одновременно приемо-сдаточным актом (пункт 9).
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 10.10.2016.
ООО "Приморстрой" в лице нового директора, избранного решением внеочередного общего собрания участников общества (протокол от 24.08.2016 N 1/16), обратилось к ООО "Орлан" с претензией от 21.10.2016 о расторжении соглашения от 27.07.2016 как заключенного неуполномоченным от имени арендатора земельного участка лицом, действующим в его ущерб, и требованием возвратить переданное недвижимое имущество прежнему арендатору.
Поскольку требования претензии со стороны ООО "Орлан" не исполнены, ООО "Приморстрой", полагая, что соглашение от 27.07.2016, о наличии которого новому руководителю ООО "Приморстрой" Бай Личэн стало известно только в октябре 2016 года, фактически подписано Красильниковым А.К. в сентябре 2016 года, то есть после прекращения его полномочий генерального директора общества и в ущерб интересам общества и дольщика - Бай Т.Ф., а также при наличии признаков заинтересованности в сделке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском по основаниям статей 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", статей 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости").
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности факта подписания оспариваемого соглашения позднее 27.07.2016; причинения ущерба обществу его заключением при наличии одобрения оспариваемой сделки решением участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016; а также об отсутствии у истца права на оспаривание соглашения в интересах дольщика-залогодержателя, одобрившего заключение этого соглашения.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд, повторно рассматривая настоящий спор, правомерно исходил из следующих обстоятельств и применяемых норм права.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.
Апелляционным судом установлено, что согласно приложению N 2 к договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 кадастровая стоимость земельного участка площадью 8615 кв. м с целевым использованием - многоэтажные жилые дома 4 и более этажей составляет 35 691 169 руб. 65 коп.; на указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства - жилой дом с гостиницей, принадлежащий ЗАО "Приморстрой" на праве собственности в период с 05.07.2012, о чем свидетельствует постановление администрации Находкинского городского округа от 26.07.2013 N 1549, которым земельный участок предоставлен обществу в аренду.
Из заключения от 12.04.2017 N 72-с, проведенного оценщиком ООО "Оценка-Сервис", следует, что средняя рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка без учета стоимости имеющегося на нем объекта незавершенного строительства, проекта и разрешения на строительство по состоянию на 13.09.2016 составляет 12 000 000 руб. (при этом за период с 27.07.2016 по 10.10.2016 рыночная стоимость участка не менялась).
Согласно отчету ООО "Оценка-Сервис" от 05.05.2017 N 31 рыночная стоимость права аренды вышеуказанного земельного участка с разрешением на строительство, проектом и всеми согласованиями по состоянию на 13.09.2016 составляет 42 443 000 руб.
По результатам оценки (отчет предпринимателя Казновской С.А. от 05.05.2017 N 1006/17) рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 13.09.2016 составляет 15 033 000 руб. (что соответствует кадастровой стоимости участка по сведениям публичной кадастровой карты на 29.12.2016 - 15 185 143 руб. 60 коп.); исследование проведено с использованием сравнительного подхода (анализ рыночной информации земельных участков с назначением - размещение домов многоэтажной жилой застройки) с учетом улучшений, в том числе начатого строительства жилого дома; в исследовательской части отчета также отражено, что средняя цена предложения земель под коммерческую застройку на протяжении 2016 года оставалась на одном уровне (стагнация на рынке недвижимости).
Вышеизложенные выводы специалистов в области оценки в совокупности с общедоступной информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости, как отмечено судом, свидетельствуют о значительном превышении рыночной стоимости предмета аренды на протяжении 2016 года над ценой оспариваемой сделки, следовательно, и о соответствии оспариваемого соглашения от 27.07.2016 критериям сделки, наносящей ущерб ООО "Приморстрой", применительно к положениям пункта 2 статьи 174 ГК РФ в толковании, приведенном в пункте 93 постановления от 23.06.2015 N 25.
При этом об отсутствии экономической целесообразности в передаче договора аренды земельного участка ООО "Орлан" не могло не знать, учитывая предусмотренный договором аренды размер годовой арендной платы, а также занимаемые генеральным директором контрагента по сделке должности в Находкинском филиале ООО "Приморстрой".
Представленная ответчиком справка ООО "Профессионал" от 27.03.2017 N 17/03-21 об определении рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 27.07.2016 в размере 1 739 423 руб. не принята судом апелляционной инстанции в качестве допустимого доказательства, поскольку признана не соответствующей требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, применяемым Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, N 2, N 3) и ССО РОО 2015. Кроме того, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта признаны необоснованными и неприменимыми заключением экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (региональное отделение "Приморское") от 05.05.2017.
С учетом установленного апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенного 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", в силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ.
Как следствие установленному, судом применены положения статьи 167 ГК РФ в виде возложения на ответчика обязанности возвратить истцу спорное недвижимое имущество, а на последнего возвратить в пользу ответчика 1 500 000 руб. стоимости права аренды.
Иные доводы истца относительно недействительности оспариваемого соглашения от 27.07.2016 по другим основаниям апелляционной инстанцией отклонены по приведенным в постановлении мотивам и в этой части выводы суда не оспариваются.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств по делу, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, поэтому подлежат отклонению.
Ссылка ООО "Орлан" на то, что апелляционный суд необоснованно и незаконно приобщил к материалам дела дополнительные доказательства, поименованные в кассационной жалобе, подлежит отклонению с учетом разъяснений пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, апелляционным судом не допущено.
При таких обстоятельствах основания для отмены принятого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу N А51-25764/2016 Арбитражного суда Приморского края оставит без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 10.10.2017 N Ф03-3425/2017 ПО ДЕЛУ N А51-25764/2016
Требование: О признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, обязании возвратить участок.Разделы:
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что соглашение заключено от его имени как арендатора земельного участка неуполномоченным лицом с целью причинения вреда.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 октября 2017 г. N Ф03-3425/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: В.А. Гребенщиковой
Судей: С.И. Гребенщикова, И.А. Мильчиной
при участии:
от истца: общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой" - Шичко Р.Ю., представитель по доверенности б/н от 10.10.2016
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орлан"
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017
по делу N А51-25764/2016 Арбитражного суда Приморского края
дело рассматривали: в суде апелляционной инстанции - судьи Т.А. Аппакова, А.С. Шевченко, С.М. Синицына
по иску общества с ограниченной ответственностью "Приморстрой"
к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан"
о признании недействительным соглашения, применении последствий недействительности сделки
третье лицо: Бай Татьяна Федоровна
Общество с ограниченной ответственностью "Приморстрой" (ОГРН 1142511004019, ИНН 2511090248, место нахождения: 692519, Приморский край, г. Уссурийск, ул. Механизаторов, 22 а; далее - ООО "Приморстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Орлан" (ОГРН 1022500711507, ИНН 2508029966, место нахождения: 692906, Приморский край, г. Находка, ул. 1-я Промышленная, 13; далее - ООО "Орлан", ответчик) о признании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенного 27.07.2016 сторонами, недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Бай Татьяна Федоровна.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 23.01.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 указанное решение отменено, иск удовлетворен. Признано недействительным соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенное 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", и применены последствия недействительности сделки. Суд обязал ООО "Орлан" возвратить ООО "Приморстрой" земельный участок с кадастровым номером 25:31:010404:5990, площадью 8615 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: Приморский край, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В; с ООО "Приморстрой" в пользу ООО "Орлан" взыскал 1 500 000 рублей.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО "Орлан" просит апелляционное постановление от 26.05.2017 отменить в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права, а также несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам спора, оставить решение суда первой инстанции от 23.01.2017 в силе.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит доводы о том, что суд апелляционной инстанции пришел к ошибочному выводу о недействительности спорного соглашения в силу пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), приняв во внимание заключение общества с ограниченной ответственностью "Оценка Сервис" (далее - ООО "Оценка Сервис") от 12.04.2017 N 72-с о рыночной стоимости права аренды земельного участка, не соответствующее положениям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) и иным требованиям, игнорируя доводы ответчика относительно приобщения к материалам дела этого дополнительного доказательства; а также отчеты от 05.05.2017 N 31, N 1006/17, подготовленные ООО "Оценка Сервис", тем самым, нарушив положения части 2 статьи 268 АПК РФ. При этом апелляционный суд отверг справку ООО "Орлан" от 27.03.2017 N 17/03-21.
Ссылается также в жалобе на то, что право аренды земельного участка у ООО "Приморстрой" возникло на безвозмездной основе, а передача права аренды не является потерей активов, так как до момента заключения спорной сделки указанный земельный участок являлся пассивным обременением для него, а истец нес постоянные убытки. Строительство на участке не велось, объектов не имеется, срок окончания права аренды - 2018 год, расходы истца являлись его бременем, следовательно, сделка по передаче права аренды была экономически обоснованной для сторон.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании ООО "Приморстрой" в лице своего представителя, возражая относительно приведенных в ней доводов, просило апелляционное постановление оставить без изменения как законное и обоснованное, а жалобу - без удовлетворения, дав суду округа свои пояснения.
ООО "Орлан", надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечило, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
Проверив законность постановления от 26.05.2017 с учетом доводов кассационной жалобы и возражений на нее, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для его отмены.
Как установлено по материалам дела, между администрацией Находкинского городского округа (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Приморстрой" (правопредшественник истца, арендатор) заключен договор аренды от 05.08.2013 N 3977-13 земельного участка с кадастровым номером 25:31:0104104:5990, площадью 8615 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - дом, участок находится примерно в 25 м от ориентира по направлению на юго-запад, адрес ориентира: край Приморский, г. Находка, ул. Куйбышева, 4В, разрешенное использование земельного участка: многоэтажные жилые дома 4 и более этажей, фактическое использование: реконструкция объекта незавершенного строительства (жилой дом ЖСК с гостиницей), сроком с 26.07.2013 по 25.07.2018 (пункт 1.1. договора); ежегодная арендная плата составляет 214 147 руб. 02 коп. (приложение N 2 к договору).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.02.2014 сделана соответствующая запись регистрации.
Между ООО "Приморстрой" (застройщик) и Бай Татьяной Федоровной (дольщик) заключен договор от 05.08.2015 N 35 участия в долевом строительстве объекта "Многоквартирный 15-ти этажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, в районе ул. Куйбышева, д. 4В (в направлении 25 м на юго-запад)", возведение которого осуществляется на земельном участке, принадлежащем застройщику на праве аренды; планируемый срок ввода жилого дома в эксплуатацию - до 03.10.2017 (пункты 1.1., 1.4. договора).
Договор и право залога (ипотека), возникшее у дольщика в силу закона, зарегистрированы в установленном порядке 20.08.2015 за N 25-25/010-25/010/077/2015-2920/1, N 25-25/010-25/010/077/2015-2921/1, соответственно.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016 по результатам рассмотрения вопросов повестки дня участники общества, совокупно обладающие 98,54% долями участия в уставном капитале общества, приняли единогласные решения об одобрении сделки по заключению соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 с ООО "Орлан", оценив передачу прав и обязанностей в размере 1 500 000 руб.
Впоследствии между ООО "Приморстрой" в лице директора Красильникова А.К. и ООО "Орлан" в лице директора Сучкова И.В. (ранее работал юристом в ООО "Приморстрой") заключено соглашение б/н от 27.07.2016, по условиям которого ответчику переданы права и обязанности истца по договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 (пункт 1 соглашения).
В пункте 3 соглашения стороны оценили предмет сделки в размере 1 500 000 руб. и указали на получение данных средств ООО "Приморстрой" от ООО "Орлан" до подписания этого соглашения.
Пунктом 6 соглашения предусмотрено, что на момент его заключения указанный земельный участок находится в обременении - ипотека в силу закона согласно заключенному договору долевого участия от 05.08.2015 N 35.
Соглашение является одновременно приемо-сдаточным актом (пункт 9).
Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 10.10.2016.
ООО "Приморстрой" в лице нового директора, избранного решением внеочередного общего собрания участников общества (протокол от 24.08.2016 N 1/16), обратилось к ООО "Орлан" с претензией от 21.10.2016 о расторжении соглашения от 27.07.2016 как заключенного неуполномоченным от имени арендатора земельного участка лицом, действующим в его ущерб, и требованием возвратить переданное недвижимое имущество прежнему арендатору.
Поскольку требования претензии со стороны ООО "Орлан" не исполнены, ООО "Приморстрой", полагая, что соглашение от 27.07.2016, о наличии которого новому руководителю ООО "Приморстрой" Бай Личэн стало известно только в октябре 2016 года, фактически подписано Красильниковым А.К. в сентябре 2016 года, то есть после прекращения его полномочий генерального директора общества и в ущерб интересам общества и дольщика - Бай Т.Ф., а также при наличии признаков заинтересованности в сделке, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском по основаниям статей 168, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", статей 37, 39 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости").
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из недоказанности факта подписания оспариваемого соглашения позднее 27.07.2016; причинения ущерба обществу его заключением при наличии одобрения оспариваемой сделки решением участников ООО "Приморстрой" от 25.04.2016; а также об отсутствии у истца права на оспаривание соглашения в интересах дольщика-залогодержателя, одобрившего заключение этого соглашения.
Отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя заявленные требования, апелляционный суд, повторно рассматривая настоящий спор, правомерно исходил из следующих обстоятельств и применяемых норм права.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной в силу пункта 2 статьи 166 ГК РФ может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
В силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" (далее - постановление от 23.06.2015 N 25) разъяснено, что на основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.
Апелляционным судом установлено, что согласно приложению N 2 к договору аренды от 05.08.2013 N 3977-13 кадастровая стоимость земельного участка площадью 8615 кв. м с целевым использованием - многоэтажные жилые дома 4 и более этажей составляет 35 691 169 руб. 65 коп.; на указанном земельном участке возведен объект незавершенного строительства - жилой дом с гостиницей, принадлежащий ЗАО "Приморстрой" на праве собственности в период с 05.07.2012, о чем свидетельствует постановление администрации Находкинского городского округа от 26.07.2013 N 1549, которым земельный участок предоставлен обществу в аренду.
Из заключения от 12.04.2017 N 72-с, проведенного оценщиком ООО "Оценка-Сервис", следует, что средняя рыночная стоимость права аренды спорного земельного участка без учета стоимости имеющегося на нем объекта незавершенного строительства, проекта и разрешения на строительство по состоянию на 13.09.2016 составляет 12 000 000 руб. (при этом за период с 27.07.2016 по 10.10.2016 рыночная стоимость участка не менялась).
Согласно отчету ООО "Оценка-Сервис" от 05.05.2017 N 31 рыночная стоимость права аренды вышеуказанного земельного участка с разрешением на строительство, проектом и всеми согласованиями по состоянию на 13.09.2016 составляет 42 443 000 руб.
По результатам оценки (отчет предпринимателя Казновской С.А. от 05.05.2017 N 1006/17) рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 13.09.2016 составляет 15 033 000 руб. (что соответствует кадастровой стоимости участка по сведениям публичной кадастровой карты на 29.12.2016 - 15 185 143 руб. 60 коп.); исследование проведено с использованием сравнительного подхода (анализ рыночной информации земельных участков с назначением - размещение домов многоэтажной жилой застройки) с учетом улучшений, в том числе начатого строительства жилого дома; в исследовательской части отчета также отражено, что средняя цена предложения земель под коммерческую застройку на протяжении 2016 года оставалась на одном уровне (стагнация на рынке недвижимости).
Вышеизложенные выводы специалистов в области оценки в совокупности с общедоступной информацией о кадастровой стоимости объектов недвижимости, как отмечено судом, свидетельствуют о значительном превышении рыночной стоимости предмета аренды на протяжении 2016 года над ценой оспариваемой сделки, следовательно, и о соответствии оспариваемого соглашения от 27.07.2016 критериям сделки, наносящей ущерб ООО "Приморстрой", применительно к положениям пункта 2 статьи 174 ГК РФ в толковании, приведенном в пункте 93 постановления от 23.06.2015 N 25.
При этом об отсутствии экономической целесообразности в передаче договора аренды земельного участка ООО "Орлан" не могло не знать, учитывая предусмотренный договором аренды размер годовой арендной платы, а также занимаемые генеральным директором контрагента по сделке должности в Находкинском филиале ООО "Приморстрой".
Представленная ответчиком справка ООО "Профессионал" от 27.03.2017 N 17/03-21 об определении рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка по состоянию на 27.07.2016 в размере 1 739 423 руб. не принята судом апелляционной инстанции в качестве допустимого доказательства, поскольку признана не соответствующей требованиям Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, применяемым Федеральным стандартам оценки (ФСО N 1, N 2, N 3) и ССО РОО 2015. Кроме того, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта признаны необоснованными и неприменимыми заключением экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" (региональное отделение "Приморское") от 05.05.2017.
С учетом установленного апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.08.2013 N 3977-13, заключенного 27.07.2016 между ООО "Приморстрой" и ООО "Орлан", в силу пункта 2 статьи 174 ГК РФ.
Как следствие установленному, судом применены положения статьи 167 ГК РФ в виде возложения на ответчика обязанности возвратить истцу спорное недвижимое имущество, а на последнего возвратить в пользу ответчика 1 500 000 руб. стоимости права аренды.
Иные доводы истца относительно недействительности оспариваемого соглашения от 27.07.2016 по другим основаниям апелляционной инстанцией отклонены по приведенным в постановлении мотивам и в этой части выводы суда не оспариваются.
Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств по делу, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, поэтому подлежат отклонению.
Ссылка ООО "Орлан" на то, что апелляционный суд необоснованно и незаконно приобщил к материалам дела дополнительные доказательства, поименованные в кассационной жалобе, подлежит отклонению с учетом разъяснений пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, апелляционным судом не допущено.
При таких обстоятельствах основания для отмены принятого апелляционного постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2017 по делу N А51-25764/2016 Арбитражного суда Приморского края оставит без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
И.А.МИЛЬЧИНА
В.А.ГРЕБЕНЩИКОВА
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
И.А.МИЛЬЧИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)