Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемым решением истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный в результате выдела на основании проекта межевания земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Нижников В.В.
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шикуля Е.В.,
судей Богатых О.П., Водяной В.Ю.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Богатых О.П. административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года,
установила:
Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным и отменить решение государственного регистратора Азовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Азовский отдел Росреестра, государственный регистратор) об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также обязать Азовский отдел Росреестра провести государственную регистрацию права собственности Г. на данный объект недвижимости.
В обоснование требований Г. указывал, что 23.10.2015 года обратился в Азовский отдел Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный в результате выдела на основании проекта межевания земельных участков от 17.08.2015 года, и представил соответствующий пакет документов.
Однако государственным регистратором 10.11.2015 года вынесено решение о приостановлении государственной регистрации права, а 25.02.2016 года - об отказе в осуществлении таковой. Основанием для вынесения названных решений явилось отсутствие согласия арендатора на выдел земельного участка, либо протокола общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности относительно передачи в аренду соответствующего земельного участка.
По мнению Г., указанное выше обстоятельство не могло служить основанием к вынесению оспариваемого отказа, поскольку при образовании земельных участков путем выдела долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, согласие арендатора не требуется.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года заявленные требования Г. удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение государственного регистратора от 25.02.2016 года и обязал административного ответчика зарегистрировать право собственности Г. на спорный земельный участок. В остальной части заявленных требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Ростовской области ставит вопрос об отмене решения суда от 27.04.2016 года и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы начальник отдела правового обеспечения К. ссылается на то, что решение от 27.04.2016 года является необоснованным, вынесенным с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а обстоятельства, имеющие значение для дела, доказаны не были.
Автор жалобы указывает, что отказ в государственной регистрации права соответствует требованиям закона, учитывая, что в ЕГРП в отношении исходного земельного участка, из которого образовался указанный Г. земельный участок, зарегистрировано обременение в виде аренды, а заявителем для государственной регистрации права собственности согласие арендатора земельного участка на осуществление таковой не представлено.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра - Ф. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить, а жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного ответчика, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных и неявившихся лиц, участвующих в деле, проверив решение на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, административный истец 23 октября 2015 года обратился в Азовский отдел Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выделенный в счет принадлежащей ему доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Для государственной регистрации права собственности на земельный участок административным истцом представлен проект межевания земельных участков от 17.08.2015 года.
Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на исходный земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды.
Государственная регистрация права собственности Г. 10.11.2015 года на указанный объект недвижимого имущества приостановлена сроком на один месяц, в связи с непредставлением согласия арендатора, либо протокола общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности на передачу в аренду соответствующего земельного участка.
В связи с тем, что Г. не устранил причины, препятствующие государственной регистрации права собственности на земельный участок, государственным регистратором 25.02.2016 года в государственной регистрации права собственности отказано.
Удовлетворяя требования административного иска Г. в части, суд первой инстанции исходил из того, что, приостанавливая государственную регистрацию права собственности, государственный регистратор руководствовался общими нормами Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как вопросы образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы специальным законом - Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым предусмотрено, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Судебная коллегия, находя данные выводы обоснованными, соглашается с ними, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных Г. в регистрирующий орган документов установлено, что исходный земельный участок, из которого выделен заявленный административным истцом участок, обременен наличием зарегистрированного в отношении него права аренды. Вместе с тем, письменное согласие арендатора, либо протокол общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности на передачу в аренду данного земельного участка, государственному регистратору представлено не было.
Приостанавливая осуществление государственной регистрации права на земельный участок, государственный регистратор ссылался на пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка.
Между тем, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что указанная норма права носит общий характер, поскольку содержит общий перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка. Вопросы образования земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности собственников исходного объекта регулируются специальным законом (Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), на что прямо указано в ч. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 11.5 Земельного Кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Таким образом, в случае образования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо руководствоваться специальными нормами - Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Указанное распространяется и на выдел земельных участков в счет принадлежащих собственникам земельных долей.
Статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ предусмотрен порядок образования земельного участка, выделяемого в счет земельных долей.
При этом получение согласия арендатора на выдел земельного участка законом не предусмотрено.
Следовательно, выдел земельного участка административным истцом произведен в соответствии с положениями названного закона.
Довод жалобы о том, что отсутствие согласия арендатора земельного участка на образование земельного участка при регистрации права собственности на земельный участок, допускается только в случае, оговоренном в ч. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неверном понимании норм материального права.
Так, в силу ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Содержание данной нормы не указывает на обязательность получения согласия арендатора при выделе земельного участка собственником, который ранее не возражал против передачи земельного участка в аренду.
Поскольку сам по себе выдел земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, обремененного договором аренды, не влечет прекращения обременения в отношении выделенного земельного участка, наличие возражений участника общей долевой собственности при заключении договора аренды имеет значение лишь для разрешения вопроса о сохранении такого рода обременения. Отсутствие указанных возражений влечет одновременную регистрацию обременения в виде аренды выделенного земельного участка с правом собственности на обозначенный земельный участок.
В спорной ситуации права арендатора защищены иным образом, нежели посредством придания юридической значимости согласию последнего на выдел участков из объекта долевой собственности.
Так, согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку в рассматриваемой ситуации наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельного участка путем выдела не является обязательным условием такого образования, действия Азовского отдела Управления Росреестра по Ростовской области по приостановлению, а затем и отказу в государственной регистрации права на выделенный земельный участок не соответствуют требованию закона и нарушают права административного истца, в связи с чем, районный суд обоснованно удовлетворил требования административного иска Г. в данной части.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании закона, выводов суда, изложенных в решении от 27.04.2016 года, не опровергают.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены районным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований к отмене постановленного по делу судебного акта от 27.04.2016 года не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 309 - 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2016 ПО ДЕЛУ N 33А-12237/2016
Требование: О признании незаконным и отмене решения регистрирующего органа, обязании провести регистрацию права собственности.Разделы:
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обстоятельства: Оспариваемым решением истцу было отказано в государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный в результате выдела на основании проекта межевания земельных участков.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2016 г. по делу N 33а-12237/2016
Судья: Нижников В.В.
Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Шикуля Е.В.,
судей Богатых О.П., Водяной В.Ю.,
при секретаре Л.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Богатых О.П. административное дело по апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области на решение Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года,
установила:
Г. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать незаконным и отменить решение государственного регистратора Азовского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Азовский отдел Росреестра, государственный регистратор) об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящийся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, а также обязать Азовский отдел Росреестра провести государственную регистрацию права собственности Г. на данный объект недвижимости.
В обоснование требований Г. указывал, что 23.10.2015 года обратился в Азовский отдел Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, образованный в результате выдела на основании проекта межевания земельных участков от 17.08.2015 года, и представил соответствующий пакет документов.
Однако государственным регистратором 10.11.2015 года вынесено решение о приостановлении государственной регистрации права, а 25.02.2016 года - об отказе в осуществлении таковой. Основанием для вынесения названных решений явилось отсутствие согласия арендатора на выдел земельного участка, либо протокола общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности относительно передачи в аренду соответствующего земельного участка.
По мнению Г., указанное выше обстоятельство не могло служить основанием к вынесению оспариваемого отказа, поскольку при образовании земельных участков путем выдела долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, согласие арендатора не требуется.
Решением Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года заявленные требования Г. удовлетворены частично. Суд признал незаконным решение государственного регистратора от 25.02.2016 года и обязал административного ответчика зарегистрировать право собственности Г. на спорный земельный участок. В остальной части заявленных требований Г. отказано.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Ростовской области ставит вопрос об отмене решения суда от 27.04.2016 года и вынесении нового решения об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы начальник отдела правового обеспечения К. ссылается на то, что решение от 27.04.2016 года является необоснованным, вынесенным с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а обстоятельства, имеющие значение для дела, доказаны не были.
Автор жалобы указывает, что отказ в государственной регистрации права соответствует требованиям закона, учитывая, что в ЕГРП в отношении исходного земельного участка, из которого образовался указанный Г. земельный участок, зарегистрировано обременение в виде аренды, а заявителем для государственной регистрации права собственности согласие арендатора земельного участка на осуществление таковой не представлено.
Представитель административного ответчика Управления Росреестра - Ф. в суде апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, просила решение суда отменить, а жалобу удовлетворить.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя административного ответчика, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных и неявившихся лиц, участвующих в деле, проверив решение на предмет законности и обоснованности, судебная коллегия приходит к следующему.
Как установлено судом первой инстанции, административный истец 23 октября 2015 года обратился в Азовский отдел Росреестра с заявлениями о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выделенный в счет принадлежащей ему доли из земельного участка сельскохозяйственного назначения.
Для государственной регистрации права собственности на земельный участок административным истцом представлен проект межевания земельных участков от 17.08.2015 года.
Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на исходный земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды.
Государственная регистрация права собственности Г. 10.11.2015 года на указанный объект недвижимого имущества приостановлена сроком на один месяц, в связи с непредставлением согласия арендатора, либо протокола общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности на передачу в аренду соответствующего земельного участка.
В связи с тем, что Г. не устранил причины, препятствующие государственной регистрации права собственности на земельный участок, государственным регистратором 25.02.2016 года в государственной регистрации права собственности отказано.
Удовлетворяя требования административного иска Г. в части, суд первой инстанции исходил из того, что, приостанавливая государственную регистрацию права собственности, государственный регистратор руководствовался общими нормами Земельного кодекса Российской Федерации, тогда как вопросы образования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы специальным законом - Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которым предусмотрено, что для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Судебная коллегия, находя данные выводы обоснованными, соглашается с ними, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что в ходе проведения правовой экспертизы представленных Г. в регистрирующий орган документов установлено, что исходный земельный участок, из которого выделен заявленный административным истцом участок, обременен наличием зарегистрированного в отношении него права аренды. Вместе с тем, письменное согласие арендатора, либо протокол общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности на передачу в аренду данного земельного участка, государственному регистратору представлено не было.
Приостанавливая осуществление государственной регистрации права на земельный участок, государственный регистратор ссылался на пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендатора земельного участка.
Между тем, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что указанная норма права носит общий характер, поскольку содержит общий перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка. Вопросы образования земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения при множественности собственников исходного объекта регулируются специальным законом (Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), на что прямо указано в ч. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации.
Частью 3 статьи 11.5 Земельного Кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Таким образом, в случае образования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо руководствоваться специальными нормами - Федеральным законом от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Указанное распространяется и на выдел земельных участков в счет принадлежащих собственникам земельных долей.
Статьей 13 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ предусмотрен порядок образования земельного участка, выделяемого в счет земельных долей.
При этом получение согласия арендатора на выдел земельного участка законом не предусмотрено.
Следовательно, выдел земельного участка административным истцом произведен в соответствии с положениями названного закона.
Довод жалобы о том, что отсутствие согласия арендатора земельного участка на образование земельного участка при регистрации права собственности на земельный участок, допускается только в случае, оговоренном в ч. 5 ст. 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неверном понимании норм материального права.
Так, в силу ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
Содержание данной нормы не указывает на обязательность получения согласия арендатора при выделе земельного участка собственником, который ранее не возражал против передачи земельного участка в аренду.
Поскольку сам по себе выдел земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, обремененного договором аренды, не влечет прекращения обременения в отношении выделенного земельного участка, наличие возражений участника общей долевой собственности при заключении договора аренды имеет значение лишь для разрешения вопроса о сохранении такого рода обременения. Отсутствие указанных возражений влечет одновременную регистрацию обременения в виде аренды выделенного земельного участка с правом собственности на обозначенный земельный участок.
В спорной ситуации права арендатора защищены иным образом, нежели посредством придания юридической значимости согласию последнего на выдел участков из объекта долевой собственности.
Так, согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Поскольку в рассматриваемой ситуации наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельного участка путем выдела не является обязательным условием такого образования, действия Азовского отдела Управления Росреестра по Ростовской области по приостановлению, а затем и отказу в государственной регистрации права на выделенный земельный участок не соответствуют требованию закона и нарушают права административного истца, в связи с чем, районный суд обоснованно удовлетворил требования административного иска Г. в данной части.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании закона, выводов суда, изложенных в решении от 27.04.2016 года, не опровергают.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены районным судом на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, выводы суда основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований к отмене постановленного по делу судебного акта от 27.04.2016 года не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 309 - 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Азовского городского суда Ростовской области от 27 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)