Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу N А34-1543/2017 (судья Саранчина Н.А.).
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, принял участие представитель:
Прокурора Курганской области - Федоровская Н.М.
Прокурор Курганской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее - Администрация, ответчик-1), закрытому акционерному обществу "Глинки" (далее - ЗАО "Глинки", общество, ответчик-2) о признании недействительными (ничтожными) подпункта 3.1.5 пункта 3.1, пункта 3.2 в части слов "в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом" договора аренды земельного участка от 19.08.2016 N 283, заключенного между Администрацией и обществом (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 58-61).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.08.2017 (резолютивная часть объявлена 03.08.2017) заявленные исковые требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилась Администрация (далее также - податель жалобы), обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик-1 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы со ссылкой на нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что договор был заключен в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, подписан арендатором в редакции, предложенной Администрацией, без каких-либо возражений, в последующем условия договора в судебном порядке оспорены не были. Пункт 3.2 договора был предусмотрен сторонами исключительно в контексте досрочного расторжения договора. В данном пункте стороны предусмотрели лишь обязанность арендодателя направить арендатору письменное предупреждение о досрочном расторжении, а в пункте 3.1.1 - основания, при которых возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, что не противоречит нормам действующего законодательства. Кроме того, по мнению подателя жалобы, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
От Прокурора поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков не явились. С учетом мнения представителя Прокурора и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании представитель Прокурор возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 19.08.2016 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Глинки" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 283 (л. д. 10-13), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:050303:158, площадью 5978 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, мкр. Глинки, ул. Центральная, 10, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания зданий картофелехранилищ (строение 3, строение 4) и сооружения - асфальтовая площадка (сооружение 1) (пункт 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается на 49 лет с даты подписания договора сторонами (пункт 1.2 договора).
В соответствии с подпунктом 3.1.5 пункта 3.1 договора арендодатель имеет право принять решение об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) путем уведомления арендатора об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращает свое действие с момента получения данного уведомления.
В силу пункта 3.2 договора арендодатель обязан в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом.
Прокурор, полагая, что указанные условия договора являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в арбитражный суд первой инстанции с названными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренное спорными пунктами договора право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды противоречат императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя Прокурора, не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 1 статьи 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 9 статьи 22 названного Кодекса если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Приведенная норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя. Арендные отношения в подобных случаях могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых должен оценить суд.
Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные в подпункте 3.1.5 пункта 3.1 и пункте 3.2 договора положения, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что они направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды, что прямо противоречит приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Применительно к спорному пункту 3.2 договора податель жалобы указывает, что он был предусмотрен сторонами исключительно в контексте досрочного расторжения договора.
Между тем, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, при толковании данного пункта в части слов "в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом" в совокупности с подпунктом 3.1.5 пункта 3.1 договора следует вывод о том, что названное положение пункту 3.2 корреспондирует именно подпункту 3.1.5 пункта 3.1 договора.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в случае наличия у стороны воли на расторжение договора в судебном порядке (пункт 3.1.1 договора) норма пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость направления другой стороне не предупреждения о досрочном расторжении договора (как указано в пункте 3.2 договора), а предложения расторгнуть договор во внесудебном порядке, что не является идентичным по смыслу.
Ссылка подателя жалобы на нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что договор был подписан арендатором в редакции, предложенной Администрацией, без каких-либо возражений, не может быть принята в качестве верной.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса).
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного постановления Пленума).
Приведенная выше норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной.
Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что недействительность спорных пунктов договора не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды в установленном судебном порядке при наличии на то оснований.
В отношении правомочий Прокурора на обращение с настоящим иском в суд арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" Прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.
Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В настоящем случае спорные условия договора аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.
В данном случае предъявленный Прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в рассматриваемом деле Прокурор по существу выступает в защиту прав Администрации, при том, что ее процессуальное положение определено как ответчик. Однако, указанное обстоятельство не привело к принятию арбитражным судом первой инстанции неправильного решения.
Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу N А34-1543/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.10.2017 N 18АП-12041/2017 ПО ДЕЛУ N А34-1543/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 октября 2017 г. N 18АП-12041/2017
Дело N А34-1543/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 октября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 октября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Кургана на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу N А34-1543/2017 (судья Саранчина Н.А.).
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, принял участие представитель:
Прокурора Курганской области - Федоровская Н.М.
Прокурор Курганской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к Администрации города Кургана (далее - Администрация, ответчик-1), закрытому акционерному обществу "Глинки" (далее - ЗАО "Глинки", общество, ответчик-2) о признании недействительными (ничтожными) подпункта 3.1.5 пункта 3.1, пункта 3.2 в части слов "в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом" договора аренды земельного участка от 19.08.2016 N 283, заключенного между Администрацией и обществом (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 58-61).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 09.08.2017 (резолютивная часть объявлена 03.08.2017) заявленные исковые требования удовлетворены.
С вынесенным решением не согласилась Администрация (далее также - податель жалобы), обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик-1 просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы со ссылкой на нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что договор был заключен в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства, подписан арендатором в редакции, предложенной Администрацией, без каких-либо возражений, в последующем условия договора в судебном порядке оспорены не были. Пункт 3.2 договора был предусмотрен сторонами исключительно в контексте досрочного расторжения договора. В данном пункте стороны предусмотрели лишь обязанность арендодателя направить арендатору письменное предупреждение о досрочном расторжении, а в пункте 3.1.1 - основания, при которых возможно досрочное расторжение договора по требованию арендодателя, что не противоречит нормам действующего законодательства. Кроме того, по мнению подателя жалобы, само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
От Прокурора поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчиков не явились. С учетом мнения представителя Прокурора и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчиков.
В судебном заседании представитель Прокурор возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на нее.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 19.08.2016 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Глинки" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 283 (л. д. 10-13), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 45:25:050303:158, площадью 5978 кв. м, расположенный по адресу: г. Курган, мкр. Глинки, ул. Центральная, 10, с разрешенным использованием: для эксплуатации и обслуживания зданий картофелехранилищ (строение 3, строение 4) и сооружения - асфальтовая площадка (сооружение 1) (пункт 1.1 договора).
Срок аренды участка устанавливается на 49 лет с даты подписания договора сторонами (пункт 1.2 договора).
В соответствии с подпунктом 3.1.5 пункта 3.1 договора арендодатель имеет право принять решение об одностороннем отказе от договора (исполнения договора) путем уведомления арендатора об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращает свое действие с момента получения данного уведомления.
В силу пункта 3.2 договора арендодатель обязан в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом.
Прокурор, полагая, что указанные условия договора являются недействительными в силу их ничтожности, обратился в арбитражный суд первой инстанции с названными выше требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренное спорными пунктами договора право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора аренды противоречат императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя Прокурора, не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно пункту 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу пункта 1 статьи 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 9 статьи 22 названного Кодекса если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Приведенная норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации направлена на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя. Арендные отношения в подобных случаях могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых должен оценить суд.
Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации изложенные в подпункте 3.1.5 пункта 3.1 и пункте 3.2 договора положения, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что они направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды, что прямо противоречит приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Применительно к спорному пункту 3.2 договора податель жалобы указывает, что он был предусмотрен сторонами исключительно в контексте досрочного расторжения договора.
Между тем, как верно указал арбитражный суд первой инстанции, при толковании данного пункта в части слов "в случае досрочного расторжения договора за один месяц направить арендатору письменное предупреждение об этом" в совокупности с подпунктом 3.1.5 пункта 3.1 договора следует вывод о том, что названное положение пункту 3.2 корреспондирует именно подпункту 3.1.5 пункта 3.1 договора.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в случае наличия у стороны воли на расторжение договора в судебном порядке (пункт 3.1.1 договора) норма пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает необходимость направления другой стороне не предупреждения о досрочном расторжении договора (как указано в пункте 3.2 договора), а предложения расторгнуть договор во внесудебном порядке, что не является идентичным по смыслу.
Ссылка подателя жалобы на нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что договор был подписан арендатором в редакции, предложенной Администрацией, без каких-либо возражений, не может быть принята в качестве верной.
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 названного Кодекса граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно пункту 4 статьи 421 названного Кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Кодекса).
В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного постановления Пленума).
Приведенная выше норма пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации является императивной.
Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что недействительность спорных пунктов договора не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды в установленном судебном порядке при наличии на то оснований.
В отношении правомочий Прокурора на обращение с настоящим иском в суд арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
В силу статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" Прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.
В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.
Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абзаце третьем части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (часть 3 указанной статьи).
Согласно пункту 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе", предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абзацах 2 и 3 части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.
В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
В настоящем случае спорные условия договора аренды определены при явном несоответствии приведенной выше норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, что не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и соблюдения баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, может повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.
В данном случае предъявленный Прокурором иск направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Арбитражный суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в рассматриваемом деле Прокурор по существу выступает в защиту прав Администрации, при том, что ее процессуальное положение определено как ответчик. Однако, указанное обстоятельство не привело к принятию арбитражным судом первой инстанции неправильного решения.
Ввиду указанного доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 09.08.2017 по делу N А34-1543/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Кургана - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)