Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителей:
- комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., действующего на основании доверенности от 20.06.2017 N 108,
- общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" - Белой Ю.И., действующей на основании доверенности от 23.12.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу N А12-1955/2017, принятое судьей Самсоновым В.А., по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299; ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (ОГРН 1053460014816; ИНН 3445072929) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: администрация Волгограда, о расторжении договора и возврате земельного участка,
В арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (далее по тексту - ответчик, ООО "Сказка-Плюс") о расторжении договора аренды земельного участка от 17 октября 2011 года N 10082 и понуждении ответчика возвратить по акту приема-передачи арендованный земельный участок, в состоянии не хуже первоначального.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец, в порядке статьи 81 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 года, представил возражения на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 17 октября 2011 года, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-Плюс" (арендатор) заключен договор N 10082 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
Пунктом 1.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлен дополнительным соглашением от 27.08.2014 N 1 до 02.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2012, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016.
Пунктом 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законов Волгоградской области" и постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 N 222 "Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области", комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, представленными для строительства.
Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеназванному договору выступает комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Сотрудники комитета, проведя 13 сентября 2016 года обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, составили акт N 2505, согласно которому, на данном земельном участке, не имеющем ограждения, отсутствует какой-либо объект капитального строительства, фактически на нем размещен сквер, имеются заасфальтированные пешеходные дорожки, парковые скамьи, бетонные опоры уличного освещения, произрастает древесная и кустарниковая растительность. В границах обследованного земельного участка расположена детская игровая площадка, огражденная забором из сетки рабицы и металлических труб.
Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трех лет, 1 ноября 2016 года, направил в адрес ООО "Сказка-Плюс" уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приема-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.
Истец, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, Земельный кодекс РФ, соответственно), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, установил факт неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по назначению, на основании чего пришел к выводу о доказанности истцом заявленных требований и, как следствие, удовлетворении иска.
Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, в том числе, на неправомерность удовлетворения заявленных требований, в виду невозможности использования арендованного земельного участка в связи с существованием обстоятельств, независящих от арендатора, а также принятия арендатором всевозможных мер, направленных на освоение земельного участка.
Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, исходя из следующего.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как указывалось ранее, условиями спорного договора аренды установлено целевое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 - для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
При этом, условиями пункта 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Также, согласно градостроительному заключения от 10.10.2016 N 94-04 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41, составленного департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, указанный земельный участок имеет разрешенное использование "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания, для объектов общественно-делового значения (для размещения административного здания) в соответствии с информацией Публичной карты Росреестра".
При этом, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства - размещение административно-торгового здания в указанной зоне не предусмотрено.
Материалами дела подтверждено, что письмом от 20.04.2012 N 77 ООО "Сказка-Плюс" направило в адрес администрации Волгограда предложение о внесении изменений территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, с целью приведения ее в соответствии с целевым использованием земельного участка, во внесении которых ответчику было отказано, в связи с необходимостью внесения предварительных изменений в Генеральный план Волгограда в данной части.
ООО "Сказка-Плюс", в свою очередь, действия органа местного самоуправления по отказу в изменении территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, в установленном законом порядке не оспорило.
Также, арендатором, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ООО "Сказка-Плюс" объекта недвижимости незавершенного строительством, о выполнении строительных работ, наличия проектной документации на строительство планируемого объекта, как и разрешения на строительство.
При этом, ссылка ответчика в обоснование довода о принятии мер, направленных на освоение земельного участка, на заключение договора подряда с ООО "Научно-исследовательский и проектный институт "Росстройпроект" на выполнение проектирования объекта - административно-торговый комплекс, в рамках исполнения которого подрядчиком были разработаны концепция застройки и эскизный проект, предусмотрено размещение на участке парковой зоны и зоны детской площадки, элементов благоустройства, является несостоятельной, поскольку, из представленного ООО "Сказка-Плюс" эскизного проекта следует, что проект строительства административно-торгового комплекса разрабатывался ответчиком с учетом объединения смежных земельных участков и размещения комплекса сразу на двух участках.
На этом основании действия ООО "Сказка-Плюс" по заключению договора подряда на проектные работы и получение в рамках указанного договора эскизного проекта не могут быть отнесены к доказательствам добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Более того, эскизный проект не может подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, как и не свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка но целевому назначению.
Ссылка ответчика на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 27.10.2011 по делу N 2-6789/2011 и от 04.04.2013 по делу N 2-1090/2013 как на доказательства наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию спорного земельного участка по назначению, являющаяся повторением возражений на настоящее исковое заявление, правомерно отклонена арбитражным судом первой инстанции, ввиду отказа вышеназванными судебными актами в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда о признании незаконным постановления администрации Волгограда от 05.09.2005 N 1554 "О предварительном согласовании места размещения административного здания ООО "Сказка-Плюс" и освобождении спорного земельного участка.
В связи с чем, обстоятельства ведения судебных споров в отношении арендуемого земельного участка, не могут быть отнесены к числу обстоятельств, препятствующих в использовании спорного земельного участка.
По аналогичным основаниям арбитражным судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика об отказе в удовлетворении требований КУГИ Волгоградской области в расторжении договора аренды в рамках рассмотрения спора по делу N А12-33110/2016 (решение арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 по данному делу), поскольку, основаниями заявленных арендодателем требований явилось наличие у ООО "Сказка-Плюс" задолженности по арендной плате.
Довод жалобы о том, что для осуществления строительства единого административно-торгового комплекса, необходимо объединение спорного земельного участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:040034:24 площадью 1 092 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. 10-й Дивизии НКВД, 2а, арендуемым ООО "Сказка-Плюс" на основании договора аренды от 08.12.2006, также отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не могут являться доказательством использования ответчиком арендуемого по спорному договору аренды земельного участка в соответствии с его целевым назначением - "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания", в виду предоставления ответчику вышеназванных земельных участков с различным целевым назначением.
Ссылка заявителя жалобы на составление арендодателем акта осмотра КУГИ Волгоградской области от 13 сентября 2016 N 2505 в одностороннем порядке, также отклоняется апелляционным судом, ввиду установления арбитражным судом факта неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по целевому назначению в результате оценки данного акта проверки, в порядке статьей 67, 68, 71 АПК РФ, наряду с имеющимися в материалах дела доказательствами в их совокупности и взаимосвязи.
Также, арбитражным судом первой инстанции правомерно учтено, что арендатором не представлено доказательств осуществления какой-либо деятельности на арендованном земельном участке в течение длительного периода времени - более 5-ти лет (с момента заключения спорного договора аренды - 17.10.2011 и до момента рассмотрения настоящего спора, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся, в силу условий пункта 8.2.1 договора, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, основанием для его досрочного расторжения.
Доводы ООО "Сказка-плюс" о наличии злоупотребления правом со стороны арендодателя, в виду оплаты арендатором арендных платежей по спорному договору аренды, также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, задолженность по арендной плате была взыскана с ООО "Сказка-Плюс" на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Волгоградской области по делам NN А12-46763/2015, А12-22404/2013.
Довод жалобы о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, в виду несоблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, являющихся в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, также не принимается судебной коллегией, в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Как подтверждено материалами дела, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления 1 ноября 2016 года претензии (уведомления с исх. от 31.10.2016 N 21-17/23919) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка в течение трех лет (листы дела 30-35 тома 1).
Одновременно истец предложил ответчику представить в течение 30 дней доказательства исполнения условий договора аренды и освоения земельного участка, в противном случае подписать соглашение о расторжении договора от 17.10.2011 N 10082 аренды земельного участка и возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи.
При этом, исходя из толкования пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений части 2 статьи 148 АПК РФ.
При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции, установив, что ООО "Сказка-Плюс" не использует земельный участок в целях, указанных в договоре, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора N 10082 от 17 октября 2011 года в порядке статей 450, 619, 622 ГК РФ, статьей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязании ответчика возвратить занимаемый земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального.
Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что приведенные в ней доводы, в целом противоречат вышеуказанным нормам материального права и установленным по результатам оценки доказательств фактическим обстоятельствам дела, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Полномочий к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда, в силу положений статьи 268 АПК РФ, не имеется.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:
1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;
3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу N А12-1955/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс", - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.06.2017 N 12АП-6307/2017 ПО ДЕЛУ N А12-1955/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июня 2017 г. по делу N А12-1955/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 29 июня 2017 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Дубровиной О.А.,
судей Жевак И.И., Никольского С.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Долженко Е.Д.,
при участии в судебном заседании представителей:
- комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области - Кочетова Г.В., действующего на основании доверенности от 20.06.2017 N 108,
- общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" - Белой Ю.И., действующей на основании доверенности от 23.12.2016,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" на решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу N А12-1955/2017, принятое судьей Самсоновым В.А., по иску комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299; ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (ОГРН 1053460014816; ИНН 3445072929) третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора: администрация Волгограда, о расторжении договора и возврате земельного участка,
установил:
В арбитражный суд Волгоградской области обратился комитет по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - истец, комитет) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс" (далее по тексту - ответчик, ООО "Сказка-Плюс") о расторжении договора аренды земельного участка от 17 октября 2011 года N 10082 и понуждении ответчика возвратить по акту приема-передачи арендованный земельный участок, в состоянии не хуже первоначального.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Истец, в порядке статьи 81 АПК РФ и определения Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2017 года, представил возражения на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения, в судебное заседание не прибыл, о дате, месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается имеющимися в материалах дела почтовыми уведомлениями.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 17 октября 2011 года, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО "Сказка-Плюс" (арендатор) заключен договор N 10082 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
Пунктом 1.1 договора установлен срок его действия на один год, который впоследствии был продлен дополнительным соглашением от 27.08.2014 N 1 до 02.09.2017.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.03.2012, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.06.2016.
Пунктом 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
В соответствии с Законом Волгоградской области от 26.12.2016 N 136-ОД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законов Волгоградской области" и постановлением губернатора Волгоградской области от 26.04.2012 N 222 "Об утверждении Положения о комитете по управлению государственным имуществом Волгоградской области", комитету по управлению государственным имуществом Волгоградской области делегированы полномочия по распоряжению земельными участками, представленными для строительства.
Таким образом, в настоящее время арендодателем по вышеназванному договору выступает комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области.
Сотрудники комитета, проведя 13 сентября 2016 года обследование арендованного ответчиком земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 площадью 6 149 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Краснознаменская, 10, составили акт N 2505, согласно которому, на данном земельном участке, не имеющем ограждения, отсутствует какой-либо объект капитального строительства, фактически на нем размещен сквер, имеются заасфальтированные пешеходные дорожки, парковые скамьи, бетонные опоры уличного освещения, произрастает древесная и кустарниковая растительность. В границах обследованного земельного участка расположена детская игровая площадка, огражденная забором из сетки рабицы и металлических труб.
Арендодатель, указывая на неиспользование арендатором земельного участка в течение трех лет, 1 ноября 2016 года, направил в адрес ООО "Сказка-Плюс" уведомление от 31.10.2016 N 21-17/23919 о расторжении спорного договора аренды и возврате арендуемого земельного участка по акту приема-передачи, приложив для подписания соглашение о его расторжении, которое было оставлено последним без ответа.
Истец, ссылаясь на обстоятельства нарушения арендатором порядка и условий использования арендованного земельного участка, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд Волгоградской области, руководствуясь положениями статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ, Земельный кодекс РФ, соответственно), оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, в их совокупности и взаимосвязи, установил факт неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по назначению, на основании чего пришел к выводу о доказанности истцом заявленных требований и, как следствие, удовлетворении иска.
Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает, в том числе, на неправомерность удовлетворения заявленных требований, в виду невозможности использования арендованного земельного участка в связи с существованием обстоятельств, независящих от арендатора, а также принятия арендатором всевозможных мер, направленных на освоение земельного участка.
Судебная коллегия отклоняет данные доводы жалобы, исходя из следующего.
На основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, в том числе, в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из толкования вышеприведенных норм права, обоснованность требования арендодателя о расторжении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Как указывалось ранее, условиями спорного договора аренды установлено целевое использование арендуемого земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41 - для строительства капитального объекта - административно-торгового здания.
При этом, условиями пункта 8.2.1 договора установлено право арендодателя на его расторжение в установленном законом порядке в случае неиспользования арендатором арендуемого земельного участка в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для его освоения, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Также, согласно градостроительному заключения от 10.10.2016 N 94-04 об ограничениях, обременениях и сервитутах в использовании земельного участка с кадастровым номером 34:34:040034:41, составленного департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, указанный земельный участок имеет разрешенное использование "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания, для объектов общественно-делового значения (для размещения административного здания) в соответствии с информацией Публичной карты Росреестра".
При этом, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне парков, скверов, садов, бульваров, набережных, пляжей, основными и условно разрешенными видами использования земельных участков и объектов капитального строительства - размещение административно-торгового здания в указанной зоне не предусмотрено.
Материалами дела подтверждено, что письмом от 20.04.2012 N 77 ООО "Сказка-Плюс" направило в адрес администрации Волгограда предложение о внесении изменений территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, с целью приведения ее в соответствии с целевым использованием земельного участка, во внесении которых ответчику было отказано, в связи с необходимостью внесения предварительных изменений в Генеральный план Волгограда в данной части.
ООО "Сказка-Плюс", в свою очередь, действия органа местного самоуправления по отказу в изменении территориальной зоны, к которой отнесен спорный земельный участок, в установленном законом порядке не оспорило.
Также, арендатором, в нарушение требований статьи 65 АПК РФ, не представлено в материалы дела доказательств, свидетельствующих о наличии на спорном земельном участке принадлежащего ООО "Сказка-Плюс" объекта недвижимости незавершенного строительством, о выполнении строительных работ, наличия проектной документации на строительство планируемого объекта, как и разрешения на строительство.
При этом, ссылка ответчика в обоснование довода о принятии мер, направленных на освоение земельного участка, на заключение договора подряда с ООО "Научно-исследовательский и проектный институт "Росстройпроект" на выполнение проектирования объекта - административно-торговый комплекс, в рамках исполнения которого подрядчиком были разработаны концепция застройки и эскизный проект, предусмотрено размещение на участке парковой зоны и зоны детской площадки, элементов благоустройства, является несостоятельной, поскольку, из представленного ООО "Сказка-Плюс" эскизного проекта следует, что проект строительства административно-торгового комплекса разрабатывался ответчиком с учетом объединения смежных земельных участков и размещения комплекса сразу на двух участках.
На этом основании действия ООО "Сказка-Плюс" по заключению договора подряда на проектные работы и получение в рамках указанного договора эскизного проекта не могут быть отнесены к доказательствам добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора аренды, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Более того, эскизный проект не может подменять собой проектную документацию на строительство планируемого объекта и разрешение на строительство, подготовленные и полученные арендатором в установленном законом порядке, как и не свидетельствует об использовании ответчиком спорного земельного участка но целевому назначению.
Ссылка ответчика на решение Центрального районного суда г. Волгограда от 27.10.2011 по делу N 2-6789/2011 и от 04.04.2013 по делу N 2-1090/2013 как на доказательства наличия объективных обстоятельств, препятствующих использованию спорного земельного участка по назначению, являющаяся повторением возражений на настоящее исковое заявление, правомерно отклонена арбитражным судом первой инстанции, ввиду отказа вышеназванными судебными актами в удовлетворении требований прокурора г. Волгограда о признании незаконным постановления администрации Волгограда от 05.09.2005 N 1554 "О предварительном согласовании места размещения административного здания ООО "Сказка-Плюс" и освобождении спорного земельного участка.
В связи с чем, обстоятельства ведения судебных споров в отношении арендуемого земельного участка, не могут быть отнесены к числу обстоятельств, препятствующих в использовании спорного земельного участка.
По аналогичным основаниям арбитражным судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика об отказе в удовлетворении требований КУГИ Волгоградской области в расторжении договора аренды в рамках рассмотрения спора по делу N А12-33110/2016 (решение арбитражного суда Волгоградской области от 25.10.2016 по данному делу), поскольку, основаниями заявленных арендодателем требований явилось наличие у ООО "Сказка-Плюс" задолженности по арендной плате.
Довод жалобы о том, что для осуществления строительства единого административно-торгового комплекса, необходимо объединение спорного земельного участка со смежным земельным участком с кадастровым номером 34:34:040034:24 площадью 1 092 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. им. 10-й Дивизии НКВД, 2а, арендуемым ООО "Сказка-Плюс" на основании договора аренды от 08.12.2006, также отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные обстоятельства не могут являться доказательством использования ответчиком арендуемого по спорному договору аренды земельного участка в соответствии с его целевым назначением - "для строительства капитального объекта - административно-торгового здания", в виду предоставления ответчику вышеназванных земельных участков с различным целевым назначением.
Ссылка заявителя жалобы на составление арендодателем акта осмотра КУГИ Волгоградской области от 13 сентября 2016 N 2505 в одностороннем порядке, также отклоняется апелляционным судом, ввиду установления арбитражным судом факта неосвоения арендатором арендованного земельного участка и его неиспользования по целевому назначению в результате оценки данного акта проверки, в порядке статьей 67, 68, 71 АПК РФ, наряду с имеющимися в материалах дела доказательствами в их совокупности и взаимосвязи.
Также, арбитражным судом первой инстанции правомерно учтено, что арендатором не представлено доказательств осуществления какой-либо деятельности на арендованном земельном участке в течение длительного периода времени - более 5-ти лет (с момента заключения спорного договора аренды - 17.10.2011 и до момента рассмотрения настоящего спора, что также свидетельствует о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющихся, в силу условий пункта 8.2.1 договора, пункта 2 статьи 450 ГК РФ, статей 45, 46 Земельного кодекса РФ, основанием для его досрочного расторжения.
Доводы ООО "Сказка-плюс" о наличии злоупотребления правом со стороны арендодателя, в виду оплаты арендатором арендных платежей по спорному договору аренды, также отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку, задолженность по арендной плате была взыскана с ООО "Сказка-Плюс" на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда Волгоградской области по делам NN А12-46763/2015, А12-22404/2013.
Довод жалобы о нарушении арбитражным судом первой инстанции норм процессуального права, в виду несоблюдения истцом досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора, являющихся в силу пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ основанием для оставления настоящего иска без рассмотрения, также не принимается судебной коллегией, в силу следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Как подтверждено материалами дела, досудебный порядок расторжения договора истцом соблюден путем направления 1 ноября 2016 года претензии (уведомления с исх. от 31.10.2016 N 21-17/23919) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.10.2011 N 10082, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка в течение трех лет (листы дела 30-35 тома 1).
Одновременно истец предложил ответчику представить в течение 30 дней доказательства исполнения условий договора аренды и освоения земельного участка, в противном случае подписать соглашение о расторжении договора от 17.10.2011 N 10082 аренды земельного участка и возвратить спорный земельный участок по акту приема-передачи.
При этом, исходя из толкования пункта 8 части 2 статьи 125, части 7 статьи 126, пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав.
Из поведения ответчика не усматривалось намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, поэтому оставление иска без рассмотрения привело бы к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон, в связи с чем, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для применения положений части 2 статьи 148 АПК РФ.
При вышеизложенных обстоятельствах суд первой инстанции, установив, что ООО "Сказка-Плюс" не использует земельный участок в целях, указанных в договоре, пришел к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора N 10082 от 17 октября 2011 года в порядке статей 450, 619, 622 ГК РФ, статьей 22, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и обязании ответчика возвратить занимаемый земельный участок по акту приема-передачи в состоянии, не хуже первоначального.
Судебная коллегия, изучив апелляционную жалобу, приходит к выводу, что приведенные в ней доводы, в целом противоречат вышеуказанным нормам материального права и установленным по результатам оценки доказательств фактическим обстоятельствам дела, по существу направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, не опровергая их, сводятся к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что, в соответствии со статьей 270 АПК РФ, не может рассматриваться в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта.
Полномочий к переоценке выводов, сделанных арбитражным судом первой инстанции, у апелляционного суда, в силу положений статьи 268 АПК РФ, не имеется.
Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются:
1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела;
2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными;
3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела;
4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в оспариваемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, являются обоснованными, основанными на правильном применении норм материального и процессуального права, полной и всесторонней оценке имеющихся в деле доказательств, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, решение суда, - отмене.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2017 года по делу N А12-1955/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сказка-Плюс", - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.А.ДУБРОВИНА
О.А.ДУБРОВИНА
Судьи
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
И.И.ЖЕВАК
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)