Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: Орлянкина Е.К. по доверенности от 09.08.2017,
от ответчика: Бутко С.А. по доверенности от 18.10.2016
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016
по иску индивидуального предпринимателя Бовдурца Сергея Николаевича
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о разрешении разногласий при заключении договора
принятое в составе судьи Димитриева М.А.,
общество с ограниченной ответственностью "Высокий берег" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 395,9 кв. м, литер п/А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, поскольку расположенный под объектом недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м фактически используется ООО "Высокий берег", ДИЗО г. Ростова-на-Дону направило ответчику проект договора аренды земельного участка. Сторонами соглашения по пунктам - 2.1. 3.1, 8.10, 8.11 договора не достигнуто.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 суд определил спорные условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050522:74, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, пер. Халтуринский, по которым у сторон договора - ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Высокий берег" возникли разногласия, в следующей редакции: "пункт 2.1. Настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок 3 года; пункт 3.1. Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом настоящего договора аренды". Пункты 8.10, 8.11 проекта договора исключены.
При вынесении решения суд руководствовался выводами, отраженными в решении по делу N А53-28353/16, согласно которому исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Высокий берег" за использование спорного земельного участка, за период с 26.01.2012 по 31.12.2015 удовлетворены с учетом, что с 02.03.2015 необходимо применять ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости. Оценив предложенные сторонами редакции спорных пунктов договора, суд пришел к выводу о необходимости обязания ответчика заключить договор в редакции пункта 2.1, предложенной ДИЗО, поскольку срок действия договор по общему правилу начинает течь с момента его заключения. Трехлетний срок спорного договора не может начать течь до момента его заключения. Пункт 3.1 договора изложен судом в собственной редакции с учетом выводов суда, изложенных в решении по делу N А53-28353/16. Пункт 8.10 исключен судом поскольку пункт не является существенным, носит информационный характер, а с учетом редакции пункта 3.1, установленной судом, утрачивает свое значение. Пункт 8.11 исключен судом, поскольку его положения противоречат постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16, согласно которому с общества в пользу ДИЗО была взыскана плата за фактическое пользование в пределах срока исковой давности.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на момент принятия решения Арбитражным судом Ростовской области ООО "Высокий берег" передало свои права на объект незавершенного строительства Бовдурец С.Н., таким образом, решение принято в отношении ненадлежащего истца. Также судом не учтено, что обществом никогда не заключался договор аренды, в связи с чем размер арендной платы подлежит взысканию на основании пункта 11 постановления администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015, то есть по результатам рыночной оценки.
Определением от 09.02.2017 суд произвел процессуальное правопреемство по делу А53-19996/2016 на стороне истца, заменив истца - общество с ограниченной ответственностью "Высокий берег" на индивидуального предпринимателя Бовдурца Сергея Николаевича.
Определением апелляционного суда от 06.04.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н.
Назначение экспертизы было обосновано тем, что заявителем апелляционной жалобы в материалы дела представлен отчет N 030-17-Р от 17.02.2017, согласно которому рыночная стоимость права аренды объекта оценки, с учетом округления, по состоянию на 15.02.2017 составляет 1 541 393 руб. /год. Истец с результатами оценки, представленными ответчиком не согласился, представил свой отчет об оценке N О03-28/117 от 09.03.2017, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях аренды объекта оценки, по состоянию на 26.02.2017 составляет 950 411 руб. /год. Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о годовом размере арендной платы, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
В апелляционный суд 23.05.2017 от экспертного учреждения поступило заключение от 16.05.2017 N 504.
Определением от 29.06.2017 производство по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016 возобновлено.
Суд предложил сторонам дополнительно проанализировать положения постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 в части применимости к спорным правоотношениям ставок, установленных пунктами 15, 16 Приложения N 2 к названному Постановлению представить сведения о первоначальной процедуре предоставления спорного участка под строительство.
Во исполнение определения суда Департамент указал, что первоначально заключенный с первым собственником объекта незавершенного строительства договор был расторгнут. Договор аренды земельного участка никогда не заключался с ООО "Высокий берег" как правопредшественником истца. В связи с чем, единственно возможным и верным пунктом для применения в расчете арендной платы Департамент полагает п. 11 постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 (по результатам рыночной оценки). Применение в расчете арендной платы подпунктов г), в) пункта 8 Постановления администрации Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015, пунктов 15, 16 Приложения N 2 к названному Постановлению ДИЗО считает невозможным, так как пункт 15 приложения применяется в случае, если "земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в размере 1,5% от кадастровой стоимости", однако спорный земельный участок не предоставлялся для данного вида использования; пункт 16 приложения применяется в случае, если "земельные участки для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в размере 2,0% от кадастровой стоимости", однако спорный земельный участок предоставлен ООО "Высокий берег" без предварительного согласования, так как на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства; подпункт "г" пункта 8, который устанавливает, что в отношении земельного участка, занимаемого зданиями, сооружениями, прав на которые зарегистрированы в установленном порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, арендная плата определяется в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению N 2 к постановлению, также не применим, по мнению ДИЗО, к спорным правоотношениям, так как разрешенный вид использования земельного участка не попадает под виды согласно приложению N 2 к данному постановлению.
В судебном заседании представитель истца указал, что в первоначально заключенном 24.08.2006 между ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" и Департаментом договор аренды спорного земельного участка в связи со сменой легально возведенного на нем объекта незавершенного строительства в порядке пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации до 02.12.2011 дважды произошла смена арендатора, ввиду чего ЗАО "ПТП Донэнергоремонт" не вправе было 28.04.2012 заключать соглашение о расторжении данного договора аренды, так как арендатором уже являлось ООО "Высокий берег". Соответственно все последующие приобретатели объекта недвижимости вправе претендовать на заключение договора аренды на тех же условиях на которых он был заключен и исполнялся до момента его неправомерного расторжения, истец, по сути является субъектом непрекращенного правоотношения, но для стабилизации своего правового положения вправе просить заключения нового договора.
Нормативных ограничений для возобновления срока действия данного договора на неопределенный срок не имелось. Договор сохраняет свою силу. При этом земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору в процедуре предварительного согласования, так как в представленном суду постановлении от 12.07.2006 г. приведена ссылка на статью 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, к истцу, как стороне данного договора в настоящий момент должен применяться расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Вместе с тем, статьи 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления спорного участка ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" содержали прямой запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства в процедуре предварительного согласования, устанавливали необходимость проведения аукциона.
Кроме того, из текста Постановления мэра г. Ростова-на-Дону N 786 от 12.07.2006 не следовало, что предоставление является вторичным (для завершения строительства), так как в преамбуле упомянуто лишь завершение проектно изыскательских работ, однако данное постановление устанавливало арендную плату по данному договору согласно отчету оценщика, что согласно пункту 7 действовавшего в соответствующий период Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" было возможно, если земельный участок предоставлялся на период продления сроков выполнения работ по строительству (реконструкции) объектов.
В то же время пунктом 4 Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" такой же порядок установления размера годовой арендной платы был установлен за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства.
С учетом приведенных истцом доводов апелляционный суд запросил у сторон дополнительную информацию о процедуре первоначального предоставления спорного земельного участка ЗАО "ПТП Донэнергоремонт" под строительство, а в случае, если предоставление участка в 2006 году не было первичным - информацию о наличии ранее заключенных договоров аренды (до 2006 г.) и процедуре, в которой они были заключены, а также суд запросил текст договора аренды, заключенный на основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону N 786 от 12.07.2006 в целях проверки наличия в таком договоре прямого запрета на его пролонгацию в порядке статьи 610 ГК РФ.
В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судебное разбирательство откладывалось.
Во исполнение определения суда от 07.09.2017 по вопросу о порядке предоставления земельного участка ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" истец представил в материалы дела следующие документы:
- - заключение МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству" от 03.01.2001 N 01-20/5365 о разрешении ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" производства проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12;
- - ходатайство администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 20.06.2000;
- - согласование Комитета по управлению имуществом от 14.03.2001 N 7.14/893;
- - письмо Департамента природных ресурсов по южному региона от 08.02.2011 N 280 о согласовании;
- - согласование областной инспекции оп охране и эксплуатации памятников истории и культуры N 227/02-90 от 12.03.2001;
- - заключение N 46 от 05.02.2001 центра Госсанэпиднадзора в г. Ростове-на-Дону;
- - заключение N 4066 о соответствии объекта безопасности дорожного движения;
- - заключение от 01.02.2001 N 7/6/2-063 о соответствии требованиям пожарной безопасности отводимого земельного участка;
- - письмо от 10.04.2002 N 5/1442 о выполнении постановления Мэра N 2726 от 04.10.2001;
- - заключение Комитета по архитектуре и градостроительству от 10.11.2002 N 01-20/9294 о разрешении ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" завершения работ по выполнению проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12;
- - выписку из протокола N 11 заседания городской межведомственной комиссии по рассмотрению вопроса о правах на земельные участки;
- - АПЗ от 24.11.2003 N 261-А с изменениями (срок действия до 24.07.2009); - копия письма ДИЗО от 04.03.2011 N 183-6625/15 о возобновлении договоров аренды от 24.08.2006 ЖN 29315,28316 на неопределенный срок.
Указанные документы, по мнению истца, свидетельствуют о предоставлении земельного участка в процедуре предварительного согласования, инициированной до введения требований земельного законодательства о проведении торгов при предоставлении участка под жилищную застройку. По данному поводу истцом представлены письменные пояснения.
Указанную позицию истца поддержал представитель департамента, пояснил, что для завершения процедуры предоставления участка под жилищное строительство, инициированной до введения в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации проведение торгов не требовалось, несмотря на отсутствие прямого указания в документах на предоставление участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта фактически была реализована именно эта процедура, Департамент не усматривает нарушений законодательства в ходе первичного предоставления участка под строительство. При этом департаментом представлены аналогичные документы, в связи с чем спор по обстоятельствам первичного предоставления участка между сторонами отсутствует.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Высокий берег" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 395,9 кв. м, литер п/А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88. Объект незавершенного строительства приобретен обществом на основании договора купли-продажи от 20.12.2011, заключенного между Скрипка О.Н. (продавец) и ООО "Высокий берег" (покупатель). ООО "Высокий берег" фактически использует земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, пер. Халтуринский. Факт принадлежности ответчику на праве собственности объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 18.08.2016 N 90-23320355.
Из заключения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 09.09.2013 N 59-34-2/28666 следует, что данный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74 возможно предоставить сроком на три года площадью 522 кв. м 06.05.2016 года Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в адрес ответчика направлен проект договора аренды земельного участка для подписания и возврата его в департамент.
20.05.2016 года истцом полученный истцом проект договора аренды вышеуказанного земельного участка с протоколом разногласий, а также сопроводительным письмом с указанием оснований разногласий и просьбой принять редакцию арендатора, был направлен ответчику. Рассмотрев протокол разногласий от 20.05.2016, ответчик не принял разногласия истца и направил свой протокол урегулирования разногласий.
27.06.2016 Департаментом имущественно-земельных отношений в адрес ответчика с сопроводительным письмом направлен протокол урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка.
Разногласия сторон при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050522:74 площадью 552 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов на Дону, ул. Пушкинская, 12/88 пер. Халтуринский в части четырех пунктов - 2.1. 3.1, 8.10, 8.11 договора не урегулированы путем мирных переговоров, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Между сторонами имеется спор в отношении следующих пунктов проекта договора аренды земельного участка:
- - пункт 2.1 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка и действует в течение 3-х лет", в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка до 12 февраля 2019 года";
- - пункт 3.1 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата начисляется с момента передачи участка. Земельный участок считается переданным арендатору с момента заключения договора"; в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Размер арендной платы в год за участок составляет 1505973,02 (один миллион пятьсот пять тысяч девятьсот семьдесят три рубля 02 копейки). Арендная плата начисляется с момента передачи участка"; пункт 8.10 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы устанавливается с соответствии с подпунктом "д" пункта 8 Постановления администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 г.", в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом от 04.03.2016 N 035-15-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом N 8 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 16.03.2016";
- - пункт 8.11 проекта договора истца просит исключить, в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Арендатор обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 26.02.2012 по дату подписания акта приема-передачи земельного участка, а также проценты за пользование чужими денежными средства в срок согласно претензии. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляется на всю сумму фактического пользования включительно до дня ее полного погашения".
Исследовав спорные условия проекта договора, суд первой инстанции посчитал необходимым обязать ответчика заключить с истцом договор на следующих условиях.
Пункт 2.1 договора аренды земельного участка заключить в редакции: "п. 2.1 Настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок 3 года".
Необходимость установления данной редакции обусловлена тем обстоятельством, что срок действия договор по общему правилу начинает течь с момента его заключения. Трехлетний срок спорного договора не может начать течь до момента его заключения.
В части указанного вывода суд апелляционной инстанции в полной мере согласен с судом первой инстанции, оснований для переоценки не усматривает.
Пункты 8.10 и 8.11 проекта договора аренды земельного участка суд первой инстанции исключил на основании следующего.
Действующее законодательство не содержит императивных норм обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды. Данное условие существенным не является, носит информационный характер, а с учетом редакции пункта 3.1, установленной судом, утрачивает свое значение.
Пункт 8.11 договора аренды, в редакции департамента предполагает, что "Арендатор обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 26.02.2012 по дату подписания акта приема-передачи земельного участка, а также проценты за пользование чужими денежными средства в срок согласно претензии. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляется на всю сумму фактического пользования включительно до дня ее полного погашения" подлежит исключению по следующим основаниям.
Согласно постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16 с общества с ограниченной ответственностью "Высокий берег" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) взыскано 1 415 173 рубля 02 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 29.10.2012 по 31.12.2015. Во взыскании платы за фактическое пользование за пределами срока исковой давности - отказано.
Таким образом, включение пункта 8.11 в договор аренды будет противоречить постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16, согласно которому с истца в пользу ответчика была взыскана плата за фактическое пользование в пределах срока исковой давности. Кроме того, спор относительно обязанности внесения платы за фактическое пользование земельным участком судом разрешен, что исключает необходимость включения соответствующего условия в договор аренды.
В части выводов суда по пунктам 8.10 и 8.11 проекта договора апелляционный суд также не усматривает оснований для переоценки.
Пункт 3.1. договора аренды земельного участка судом первой инстанции изложен в следующей редакции: "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом настоящего договора аренды".
Такая редакция названного пункта мотивирована судом соответствием выводов относительно методики расчета арендной платы, изложенным в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16.
Апелляционным судом установлено, что в рамках указанного дела Департамент обращался с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Высокий берег" о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м, находящийся по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88 пер. Халтуринский, для использования в целях строительства жилого дома за период с 26.01.2012 по 31.12.2015 в размере 4 644 015 рублей 73 копейки и 612 729 рублей 41 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 19.10.2015.
Взыскивая в рамках указанного дела сумму неоплаченных средств за пользование спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Ранее действовавшим Постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливался по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582. К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, относились: переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением вышеназванных случаев.
Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" утвержден новый порядок определения арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которым также определены случаи, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся на основании кадастровой стоимости таких земельных участков.
В рассматриваемом случае существовали перечисленные в постановлениях от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В силу подпункта "д" пункта 8 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону" в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для строительства и/или организации строительных работ на новый срок, размер арендной платы определяется в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135 от 2 марта 2015 г. N 135 (постановление опубликовано 02.03.2015 на официальном интернет-портале информации www.pravo.gov.ru), которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Из разрешения на строительство N RU61310000-2248-4 от 19.05.2011 со сроком действия до 19.02.2012 разрешено строительство 10-этажного 8-квартирного жилого дома общей площадью квартир - 1964 кв. м со встроенной автостоянкой общей площадью 243,332 кв. м, 9 машиномест.
Из дела следует, что с момента приобретения ответчиком объекта незавершенного строительства по договору от 20.12.2011 с процентом готовности жилого дома -42% и получения спорного участка во владение, прошло 3 года и объект не введен в эксплуатацию.
По указанной причине в рамках названного дела апелляционный суд пришел к выводу о том, что со 02.03.2015 необходимо было применить ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости (поскольку возведенный на спорном земельном участке жилой дом как объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет) с учетом вступления в силу со 02.03.2015 пункта 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135, которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с применением пункта 2.2 Положения о земельном налоге на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденного Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 23.08.2005 N 38 и пунктов 15, 16 статьи 396 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего спора, учитывая довод департамента о том, что предметом спора является заключение нового договора, суд апелляционной инстанции дополнительно установил обстоятельства, сопряженные с первоначальным предоставлением земельного участка под застройку.
Согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 04.10.2001 N 2726 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" было разрешено выполнять проектно-изыскательские работы по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12.
На момент принятия указанного Постановления N 2726 от 04.10.2001 действовала ст. 28 Земельного кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам по ходатайству заинтересованного лица обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории, предусмотренных законодательством РСФСР.
При этом в абзацами 8-9 указанной статьи было предусмотрено, что материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка; копия решения местного Совета народных депутатов о предварительном согласовании места размещения объекта выдается предприятию, учреждению, организации, заинтересованным в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.
В соответствии с п. 2 указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" полномочия Советов народных депутатов возложены на местные администрации.
Таким образом, основанием для проведения проектно-изыскательских работ в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР является решение уполномоченного органа местной администрации об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов.
Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 93 от 28.04.1998 г. утверждено Положение "О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону". В соответствии с п. 2.1. указанного Положения земельные участки для размещения объектов различного назначения предоставляются по результатам торгов, а в исключительных случаях по решению Градостроительно-инженерного совета на договорной основе. На договорной основе земельные участки могут предоставляться, в частности, для размещения объектов производственного и общественного назначения, необходимых для нужд города (п. 2.3. Положения).
В соответствии с п. 4.1.1. Положения предоставление земельного участка на договорной основе осуществляется в один или два этапа: первый этап - предварительное согласование места размещения объекта на право производства проектно-изыскательских работ; второй этап - предоставление земельного участка для строительства объекта. По поручению администрации города комитет по архитектуре и градостроительству готовит материалы для рассмотрения Градостроительно-инженерным советом и принятия решения о предоставлении земельного участка на договорной основе (п. 4.2.2.). После выбора земельного участка комитет по архитектуре и градостроительству с учетом обоснований инвестиций готовит предварительное заключение о возможном размещении объекта с приложением графических и текстовых материалов градостроительной документации (п. 4.2.5.). На основании положительных заключений городских служб и технических условий инженерных служб города комитет по архитектуре и градостроительству оформляет акт выбора земельного участка, градостроительный паспорт земельного участка и готовит проект постановления мэра города о предварительном согласовании места размещения объекта и проведении проектно-изыскательских работ. Этим постановлением выбранный земельный участок резервируется за заказчиком на время нормативного срока проектирования, за что он вносит плату в размере 50 процентов суммы земельного налога за все время резервирования (п. 4.2.7Л.
Как следует из постановления N 2726 от 04.10.2001 06.07.2001 N 23 городской межведомственной комиссией по рассмотрению вопросов о правах на земельные участки принято решение разрешить ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" выполнение проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала на земельном участке общей площадью 2,22 га по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского, занятого жилищным и нежилым фондом, подлежащим сносу, с выделением первой очереди строительства - жилого дома по ул. Пушкинской, 12 в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.
Согласно п. 2.3. указанного Постановления от 04.10.2001 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" необходимо было в соответствии с решением Городской Думы от 28.04.1998 г. N 93 внести плату за резервирование земельного участка площадью 2,22 га в размере 50% ставки земельного налога, что составляет 33744 руб. за весь период резервирования, а также согласно п. 2.4. выполнить требования заинтересованных органов.
Из содержания постановления можно установить требования, предъявляемые заинтересованными органами к деятельности лица, обратившегося за предоставлением земельного участка, границы предварительно согласованного земельного участка.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что постановление Мэра г. Ростова-на-Дону N 2726 от 04.10.2001 г. соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к решению уполномоченного органа об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов.
Кроме того, анализ судебной практики свидетельствует о том, что именно таким образом Администрация города Ростова-на-Дону предоставляла земельные участки в указанный период с предварительным согласованием места размещения объекта. К аналогичному выводу пришел Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при анализе постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 2703 от 01.10.2001, то есть принятого тем же органом на 3 дня ранее (Постановление 15 ААС от 22.05.2008 по делу N А53-7868/2007, Постановлением ФАС СКО акт апелляционного суда оставлен без изменения).
Согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 27.06.2003 N 1344 срок проектно-изыскательских работ был продлен на 1 год.
Из Постановления N 1344 от 27.06.2003 следует, что ЗАО "Донэнергоремонт" необходимо откорректировать исходные данные, завершить разработку проектно-сметной документации и согласовать ее в установленном порядке.
24.11.2003 главным архитектором города Ростова-на-Дону было утверждено архитектурно-планировочное задание N 261-А на разработку эскизного проекта на комплексную застройку и реконструкцию части жилого квартал по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской. Пер. Островского и рабочего проекта на строительство жилого дома 1 очереди застройки квартала по ул. Пушкинской 12 (корректировка АПЗ от 23.01.02 N 247-А/01).
Согласно разделу 3 "Обязательные требования и рекомендации" жилые и нежилые строения, попадающие в зону строительства 1 очереди по ул. Пушкинской, 12 подлежат сносу, проектом необходимо предусмотреть затраты на снос строений и сооружений, компенсацию гражданам, являющимся собственниками недвижимости за сносимые строения, устройства и зеленые насаждения в соответствии с заключенными договорами, а также расходы по переселению граждан из жилого дома, подлежащего сносу для строительства 1 очереди.
В соответствии с п. 1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 2726 от 01.10.2001 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке пер. Халтуринский, ул. Пушкинская, пер. Островского, включающем в себя испрашиваемый земельный участок.
Из содержания договора аренды земельного участка от 24.08.2006 N 29315 следует, что прямой запрет на его пролонгацию в порядке ст. 610 ПС РФ не установлен.
В то же время в п. 6.5. договора аренды от 24.08.2006 N 29315 установлено, что в случае перехода прав на недвижимое имущество арендатора, расположенного на Участке, к другим лицам, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к другому лицу.
Однако, правомерен довод истца о том, что данное условие не соответствует положениям ст. 552 Гражданского кодекса РФ, которая не предполагает, что переход права собственности на недвижимое имущество может за собой повлечь прекращение прав на земельный участок, на котором оно расположено. Напротив, положения указанной статьи указывают на автоматический одновременный переход прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ПС РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Аналогичные положения содержались в ст. 35 ЗК РФ в применимой редакции.
Соответственно истец обоснованно указывает, что ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" не вправе было подписывать соглашение о расторжении договора аренды 28.04.2012, поскольку на тот момент уже не являлось собственником недвижимости, расположенной на земельном участке.
Вместе с тем, учитывая, что такое соглашение фактически было подписано сторонами, а департамент настаивает на отсутствии договорных правоотношений с истцом, истец имеет законный интерес в стабилизации своего положения путем оформления договорных правоотношений в виде письменного договора с целью исключения последующих споров об условиях такового.
Одновременно, факт отсутствия законных оснований для прекращения ранее заключенного с ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" договора аренды, свидетельствует о правомерности доводов истца о том, что условия о размере арендной платы должны быть определены с учетом обстоятельств и срока использования земельного участка предыдущими арендаторами (в том числе получившими титул в порядке статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ).
Соответственно правомерен вывод суда первой инстанции о том, что суд в правоотношениях сторон необходимо применять ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку возведенный на спорном земельном участке жилой дом как объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет, с учетом вступления в силу со 02.03.2015 пункта 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135, которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с применением пункта 2.2 Положения о земельном налоге на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденного Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 23.08.2005 N 38 и пунктов 15, 16 статьи 396 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, на три года.
Ранее испрашиваемый земельный участок не предоставлялся никому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Установленный п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" срок имеет значение при согласовании условий нового договора, и обусловливает требование истца по п. 2.1. проекта договора, поскольку в нем указано на определенную дату, с наступлением которой договор прекращает свое действие.
Таким образом, с учетом дополнительно установленных обстоятельств дела суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и оснований к его отмене либо изменению не усматривает.
Также с учетом дополнительно представленных сторонами суду апелляционной инстанции доказательств результаты проведенной по делу судебной экспертизы для разрешения спора неактуальны.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 15АП-205/2017 ПО ДЕЛУ N А53-19996/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. N 15АП-205/2017
Дело N А53-19996/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Даниловым Е.С.,
при участии:
от истца: Орлянкина Е.К. по доверенности от 09.08.2017,
от ответчика: Бутко С.А. по доверенности от 18.10.2016
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016
по иску индивидуального предпринимателя Бовдурца Сергея Николаевича
к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону
о разрешении разногласий при заключении договора
принятое в составе судьи Димитриева М.А.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Высокий берег" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону о рассмотрении разногласий при заключении договора аренды земельного участка.
Исковые требования мотивированы тем, что ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 395,9 кв. м, литер п/А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, поскольку расположенный под объектом недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м фактически используется ООО "Высокий берег", ДИЗО г. Ростова-на-Дону направило ответчику проект договора аренды земельного участка. Сторонами соглашения по пунктам - 2.1. 3.1, 8.10, 8.11 договора не достигнуто.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 суд определил спорные условия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050522:74, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, пер. Халтуринский, по которым у сторон договора - ДИЗО г. Ростова-на-Дону и ООО "Высокий берег" возникли разногласия, в следующей редакции: "пункт 2.1. Настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок 3 года; пункт 3.1. Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом настоящего договора аренды". Пункты 8.10, 8.11 проекта договора исключены.
При вынесении решения суд руководствовался выводами, отраженными в решении по делу N А53-28353/16, согласно которому исковые требования ДИЗО г. Ростова-на-Дону о взыскании неосновательного обогащения с ООО "Высокий берег" за использование спорного земельного участка, за период с 26.01.2012 по 31.12.2015 удовлетворены с учетом, что с 02.03.2015 необходимо применять ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости. Оценив предложенные сторонами редакции спорных пунктов договора, суд пришел к выводу о необходимости обязания ответчика заключить договор в редакции пункта 2.1, предложенной ДИЗО, поскольку срок действия договор по общему правилу начинает течь с момента его заключения. Трехлетний срок спорного договора не может начать течь до момента его заключения. Пункт 3.1 договора изложен судом в собственной редакции с учетом выводов суда, изложенных в решении по делу N А53-28353/16. Пункт 8.10 исключен судом поскольку пункт не является существенным, носит информационный характер, а с учетом редакции пункта 3.1, установленной судом, утрачивает свое значение. Пункт 8.11 исключен судом, поскольку его положения противоречат постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16, согласно которому с общества в пользу ДИЗО была взыскана плата за фактическое пользование в пределах срока исковой давности.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на момент принятия решения Арбитражным судом Ростовской области ООО "Высокий берег" передало свои права на объект незавершенного строительства Бовдурец С.Н., таким образом, решение принято в отношении ненадлежащего истца. Также судом не учтено, что обществом никогда не заключался договор аренды, в связи с чем размер арендной платы подлежит взысканию на основании пункта 11 постановления администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015, то есть по результатам рыночной оценки.
Определением от 09.02.2017 суд произвел процессуальное правопреемство по делу А53-19996/2016 на стороне истца, заменив истца - общество с ограниченной ответственностью "Высокий берег" на индивидуального предпринимателя Бовдурца Сергея Николаевича.
Определением апелляционного суда от 06.04.2017 производство по делу приостановлено в связи с назначением экспертизы, проведение которой поручено эксперту ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" Гуниной Е.Н.
Назначение экспертизы было обосновано тем, что заявителем апелляционной жалобы в материалы дела представлен отчет N 030-17-Р от 17.02.2017, согласно которому рыночная стоимость права аренды объекта оценки, с учетом округления, по состоянию на 15.02.2017 составляет 1 541 393 руб. /год. Истец с результатами оценки, представленными ответчиком не согласился, представил свой отчет об оценке N О03-28/117 от 09.03.2017, согласно которому рыночная стоимость права пользования на условиях аренды объекта оценки, по состоянию на 26.02.2017 составляет 950 411 руб. /год. Поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о годовом размере арендной платы, истцом заявлено ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.
В апелляционный суд 23.05.2017 от экспертного учреждения поступило заключение от 16.05.2017 N 504.
Определением от 29.06.2017 производство по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016 возобновлено.
Суд предложил сторонам дополнительно проанализировать положения постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 в части применимости к спорным правоотношениям ставок, установленных пунктами 15, 16 Приложения N 2 к названному Постановлению представить сведения о первоначальной процедуре предоставления спорного участка под строительство.
Во исполнение определения суда Департамент указал, что первоначально заключенный с первым собственником объекта незавершенного строительства договор был расторгнут. Договор аренды земельного участка никогда не заключался с ООО "Высокий берег" как правопредшественником истца. В связи с чем, единственно возможным и верным пунктом для применения в расчете арендной платы Департамент полагает п. 11 постановления Администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 (по результатам рыночной оценки). Применение в расчете арендной платы подпунктов г), в) пункта 8 Постановления администрации Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015, пунктов 15, 16 Приложения N 2 к названному Постановлению ДИЗО считает невозможным, так как пункт 15 приложения применяется в случае, если "земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в размере 1,5% от кадастровой стоимости", однако спорный земельный участок не предоставлялся для данного вида использования; пункт 16 приложения применяется в случае, если "земельные участки для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в размере 2,0% от кадастровой стоимости", однако спорный земельный участок предоставлен ООО "Высокий берег" без предварительного согласования, так как на земельном участке уже находился объект незавершенного строительства; подпункт "г" пункта 8, который устанавливает, что в отношении земельного участка, занимаемого зданиями, сооружениями, прав на которые зарегистрированы в установленном порядке, а также в отношении земельных участков по заключенным договорам аренды, арендная плата определяется в соответствии со ставками арендной платы по виду использования согласно приложению N 2 к постановлению, также не применим, по мнению ДИЗО, к спорным правоотношениям, так как разрешенный вид использования земельного участка не попадает под виды согласно приложению N 2 к данному постановлению.
В судебном заседании представитель истца указал, что в первоначально заключенном 24.08.2006 между ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" и Департаментом договор аренды спорного земельного участка в связи со сменой легально возведенного на нем объекта незавершенного строительства в порядке пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации до 02.12.2011 дважды произошла смена арендатора, ввиду чего ЗАО "ПТП Донэнергоремонт" не вправе было 28.04.2012 заключать соглашение о расторжении данного договора аренды, так как арендатором уже являлось ООО "Высокий берег". Соответственно все последующие приобретатели объекта недвижимости вправе претендовать на заключение договора аренды на тех же условиях на которых он был заключен и исполнялся до момента его неправомерного расторжения, истец, по сути является субъектом непрекращенного правоотношения, но для стабилизации своего правового положения вправе просить заключения нового договора.
Нормативных ограничений для возобновления срока действия данного договора на неопределенный срок не имелось. Договор сохраняет свою силу. При этом земельный участок был предоставлен первоначальному арендатору в процедуре предварительного согласования, так как в представленном суду постановлении от 12.07.2006 г. приведена ссылка на статью 32 Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, к истцу, как стороне данного договора в настоящий момент должен применяться расчет арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка.
Вместе с тем, статьи 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент предоставления спорного участка ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" содержали прямой запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства в процедуре предварительного согласования, устанавливали необходимость проведения аукциона.
Кроме того, из текста Постановления мэра г. Ростова-на-Дону N 786 от 12.07.2006 не следовало, что предоставление является вторичным (для завершения строительства), так как в преамбуле упомянуто лишь завершение проектно изыскательских работ, однако данное постановление устанавливало арендную плату по данному договору согласно отчету оценщика, что согласно пункту 7 действовавшего в соответствующий период Постановления Мэра г. Ростова н/Д от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" было возможно, если земельный участок предоставлялся на период продления сроков выполнения работ по строительству (реконструкции) объектов.
В то же время пунктом 4 Постановления Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" такой же порядок установления размера годовой арендной платы был установлен за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства.
С учетом приведенных истцом доводов апелляционный суд запросил у сторон дополнительную информацию о процедуре первоначального предоставления спорного земельного участка ЗАО "ПТП Донэнергоремонт" под строительство, а в случае, если предоставление участка в 2006 году не было первичным - информацию о наличии ранее заключенных договоров аренды (до 2006 г.) и процедуре, в которой они были заключены, а также суд запросил текст договора аренды, заключенный на основании Постановления мэра г. Ростова-на-Дону N 786 от 12.07.2006 в целях проверки наличия в таком договоре прямого запрета на его пролонгацию в порядке статьи 610 ГК РФ.
В целях установления обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, судебное разбирательство откладывалось.
Во исполнение определения суда от 07.09.2017 по вопросу о порядке предоставления земельного участка ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" истец представил в материалы дела следующие документы:
- - заключение МУ "Комитет по архитектуре и градостроительству" от 03.01.2001 N 01-20/5365 о разрешении ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" производства проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12;
- - ходатайство администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 20.06.2000;
- - согласование Комитета по управлению имуществом от 14.03.2001 N 7.14/893;
- - письмо Департамента природных ресурсов по южному региона от 08.02.2011 N 280 о согласовании;
- - согласование областной инспекции оп охране и эксплуатации памятников истории и культуры N 227/02-90 от 12.03.2001;
- - заключение N 46 от 05.02.2001 центра Госсанэпиднадзора в г. Ростове-на-Дону;
- - заключение N 4066 о соответствии объекта безопасности дорожного движения;
- - заключение от 01.02.2001 N 7/6/2-063 о соответствии требованиям пожарной безопасности отводимого земельного участка;
- - письмо от 10.04.2002 N 5/1442 о выполнении постановления Мэра N 2726 от 04.10.2001;
- - заключение Комитета по архитектуре и градостроительству от 10.11.2002 N 01-20/9294 о разрешении ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" завершения работ по выполнению проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12;
- - выписку из протокола N 11 заседания городской межведомственной комиссии по рассмотрению вопроса о правах на земельные участки;
- - АПЗ от 24.11.2003 N 261-А с изменениями (срок действия до 24.07.2009); - копия письма ДИЗО от 04.03.2011 N 183-6625/15 о возобновлении договоров аренды от 24.08.2006 ЖN 29315,28316 на неопределенный срок.
Указанные документы, по мнению истца, свидетельствуют о предоставлении земельного участка в процедуре предварительного согласования, инициированной до введения требований земельного законодательства о проведении торгов при предоставлении участка под жилищную застройку. По данному поводу истцом представлены письменные пояснения.
Указанную позицию истца поддержал представитель департамента, пояснил, что для завершения процедуры предоставления участка под жилищное строительство, инициированной до введения в действие статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации проведение торгов не требовалось, несмотря на отсутствие прямого указания в документах на предоставление участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта фактически была реализована именно эта процедура, Департамент не усматривает нарушений законодательства в ходе первичного предоставления участка под строительство. При этом департаментом представлены аналогичные документы, в связи с чем спор по обстоятельствам первичного предоставления участка между сторонами отсутствует.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью "Высокий берег" на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства площадью застройки 395,9 кв. м, литер п/А, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88. Объект незавершенного строительства приобретен обществом на основании договора купли-продажи от 20.12.2011, заключенного между Скрипка О.Н. (продавец) и ООО "Высокий берег" (покупатель). ООО "Высокий берег" фактически использует земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м, находящийся по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88, пер. Халтуринский. Факт принадлежности ответчику на праве собственности объекта незавершенного строительства подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимого имущества от 18.08.2016 N 90-23320355.
Из заключения Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону от 09.09.2013 N 59-34-2/28666 следует, что данный земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050522:74 возможно предоставить сроком на три года площадью 522 кв. м 06.05.2016 года Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону в адрес ответчика направлен проект договора аренды земельного участка для подписания и возврата его в департамент.
20.05.2016 года истцом полученный истцом проект договора аренды вышеуказанного земельного участка с протоколом разногласий, а также сопроводительным письмом с указанием оснований разногласий и просьбой принять редакцию арендатора, был направлен ответчику. Рассмотрев протокол разногласий от 20.05.2016, ответчик не принял разногласия истца и направил свой протокол урегулирования разногласий.
27.06.2016 Департаментом имущественно-земельных отношений в адрес ответчика с сопроводительным письмом направлен протокол урегулирования разногласий к договору аренды земельного участка.
Разногласия сторон при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0050522:74 площадью 552 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов на Дону, ул. Пушкинская, 12/88 пер. Халтуринский в части четырех пунктов - 2.1. 3.1, 8.10, 8.11 договора не урегулированы путем мирных переговоров, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Между сторонами имеется спор в отношении следующих пунктов проекта договора аренды земельного участка:
- - пункт 2.1 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка и действует в течение 3-х лет", в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка до 12 февраля 2019 года";
- - пункт 3.1 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка. Арендная плата начисляется с момента передачи участка. Земельный участок считается переданным арендатору с момента заключения договора"; в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Размер арендной платы в год за участок составляет 1505973,02 (один миллион пятьсот пять тысяч девятьсот семьдесят три рубля 02 копейки). Арендная плата начисляется с момента передачи участка"; пункт 8.10 проекта договора истца изложен в следующей редакции: "Размер арендной платы устанавливается с соответствии с подпунктом "д" пункта 8 Постановления администрации города Ростова-на-Дону N 576 от 09.07.2015 г.", в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Размер арендной платы установлен в соответствии с отчетом от 04.03.2016 N 035-15-Р об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, согласованным протоколом N 8 заседания городской комиссии по согласованию результатов оценки от 16.03.2016";
- - пункт 8.11 проекта договора истца просит исключить, в редакции Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: "Арендатор обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 26.02.2012 по дату подписания акта приема-передачи земельного участка, а также проценты за пользование чужими денежными средства в срок согласно претензии. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляется на всю сумму фактического пользования включительно до дня ее полного погашения".
Исследовав спорные условия проекта договора, суд первой инстанции посчитал необходимым обязать ответчика заключить с истцом договор на следующих условиях.
Пункт 2.1 договора аренды земельного участка заключить в редакции: "п. 2.1 Настоящий договор аренды земельного участка заключен на срок 3 года".
Необходимость установления данной редакции обусловлена тем обстоятельством, что срок действия договор по общему правилу начинает течь с момента его заключения. Трехлетний срок спорного договора не может начать течь до момента его заключения.
В части указанного вывода суд апелляционной инстанции в полной мере согласен с судом первой инстанции, оснований для переоценки не усматривает.
Пункты 8.10 и 8.11 проекта договора аренды земельного участка суд первой инстанции исключил на основании следующего.
Действующее законодательство не содержит императивных норм обусловливающих необходимость включения подобного условия в договор аренды. Данное условие существенным не является, носит информационный характер, а с учетом редакции пункта 3.1, установленной судом, утрачивает свое значение.
Пункт 8.11 договора аренды, в редакции департамента предполагает, что "Арендатор обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком с 26.02.2012 по дату подписания акта приема-передачи земельного участка, а также проценты за пользование чужими денежными средства в срок согласно претензии. Проценты за пользование чужими денежными средствами начисляется на всю сумму фактического пользования включительно до дня ее полного погашения" подлежит исключению по следующим основаниям.
Согласно постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16 с общества с ограниченной ответственностью "Высокий берег" в пользу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304) взыскано 1 415 173 рубля 02 копейки неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 29.10.2012 по 31.12.2015. Во взыскании платы за фактическое пользование за пределами срока исковой давности - отказано.
Таким образом, включение пункта 8.11 в договор аренды будет противоречить постановлению Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16, согласно которому с истца в пользу ответчика была взыскана плата за фактическое пользование в пределах срока исковой давности. Кроме того, спор относительно обязанности внесения платы за фактическое пользование земельным участком судом разрешен, что исключает необходимость включения соответствующего условия в договор аренды.
В части выводов суда по пунктам 8.10 и 8.11 проекта договора апелляционный суд также не усматривает оснований для переоценки.
Пункт 3.1. договора аренды земельного участка судом первой инстанции изложен в следующей редакции: "Арендная плата по настоящему договору устанавливается в размере 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося объектом настоящего договора аренды".
Такая редакция названного пункта мотивирована судом соответствием выводов относительно методики расчета арендной платы, изложенным в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2016 по делу N А53-28353/16.
Апелляционным судом установлено, что в рамках указанного дела Департамент обращался с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Высокий берег" о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0050522:74, общей площадью 552 кв. м, находящийся по адресу: город Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 12/88 пер. Халтуринский, для использования в целях строительства жилого дома за период с 26.01.2012 по 31.12.2015 в размере 4 644 015 рублей 73 копейки и 612 729 рублей 41 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2012 по 19.10.2015.
Взыскивая в рамках указанного дела сумму неоплаченных средств за пользование спорным земельным участком, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Ранее действовавшим Постановлением Правительства Ростовской области от 27.02.2012 N 120 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", в целях обеспечения эффективного использования и развития рынка земли, разработки и внедрения экономически обоснованных размеров арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, был утвержден порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливался по видам использования земель и категориям арендаторов с учетом основных принципов, утвержденных постановлением N 582. К случаям, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся на основании кадастровой стоимости таких земельных участков, относились: переоформление ранее заключенных договоров аренды либо внесение в них изменений в части продления сроков их действия, предоставление земельных участков, в том числе впервые, лицам, освобожденным от уплаты земельного налога, приобретение земельных участков в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, предоставление земельных участков для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, предоставление земельных участков в соответствии с договором о развитии застроенной территории, предоставление земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, предоставление земельных участков в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов, предоставление земельных участков в аренду пользователю недр, предоставление земельных участков (занятых) для размещения объектов спорта, трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, объектов электроэнергетики, земельных участков, которые предназначены (заняты) для размещения объектов, непосредственно используемых для захоронения твердых бытовых отходов. Размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, впервые предоставляемых в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, за исключением вышеназванных случаев.
Постановлением Правительства РО от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" утвержден новый порядок определения арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, которым также определены случаи, когда размер арендной платы на год за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определялся на основании кадастровой стоимости таких земельных участков.
В рассматриваемом случае существовали перечисленные в постановлениях от 27.02.2012 N 120, от 02.03.2015 N 135 основания для расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
В силу подпункта "д" пункта 8 Постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону" в случае предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в аренду без проведения торгов для строительства и/или организации строительных работ на новый срок, размер арендной платы определяется в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
Пунктом 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135 от 2 марта 2015 г. N 135 (постановление опубликовано 02.03.2015 на официальном интернет-портале информации www.pravo.gov.ru), которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установлено, что в случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
Из разрешения на строительство N RU61310000-2248-4 от 19.05.2011 со сроком действия до 19.02.2012 разрешено строительство 10-этажного 8-квартирного жилого дома общей площадью квартир - 1964 кв. м со встроенной автостоянкой общей площадью 243,332 кв. м, 9 машиномест.
Из дела следует, что с момента приобретения ответчиком объекта незавершенного строительства по договору от 20.12.2011 с процентом готовности жилого дома -42% и получения спорного участка во владение, прошло 3 года и объект не введен в эксплуатацию.
По указанной причине в рамках названного дела апелляционный суд пришел к выводу о том, что со 02.03.2015 необходимо было применить ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости (поскольку возведенный на спорном земельном участке жилой дом как объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет) с учетом вступления в силу со 02.03.2015 пункта 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135, которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с применением пункта 2.2 Положения о земельном налоге на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденного Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 23.08.2005 N 38 и пунктов 15, 16 статьи 396 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
В рамках настоящего спора, учитывая довод департамента о том, что предметом спора является заключение нового договора, суд апелляционной инстанции дополнительно установил обстоятельства, сопряженные с первоначальным предоставлением земельного участка под застройку.
Согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 04.10.2001 N 2726 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" было разрешено выполнять проектно-изыскательские работы по застройке и реконструкции части квартала по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского с выделением первой очереди строительства - жилой дом по ул. Пушкинской, 12.
На момент принятия указанного Постановления N 2726 от 04.10.2001 действовала ст. 28 Земельного кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР Совет народных депутатов или по его поручению местный комитет по земельной реформе и земельным ресурсам по ходатайству заинтересованного лица обеспечивает выбор земельного участка в натуре (на местности). Результаты работы оформляются актом выбора земельного участка для размещения объекта, а в необходимых случаях и его санитарной (охранной) зоны. К акту прилагаются картографические материалы, расчеты убытков собственников земли, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка, материалы других согласований и экспертиз, проведенных с учетом комплексного развития территории, предусмотренных законодательством РСФСР.
При этом в абзацами 8-9 указанной статьи было предусмотрено, что материалы предварительного согласования места размещения объекта утверждаются решением соответствующего Совета народных депутатов, которое является основанием для проведения проектно-изыскательских работ и последующего принятия решения об изъятии и предоставлении земельного участка; копия решения местного Совета народных депутатов о предварительном согласовании места размещения объекта выдается предприятию, учреждению, организации, заинтересованным в этом согласовании, в семидневный срок с момента его принятия.
В соответствии с п. 2 указа Президента РФ от 24.12.1993 N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" полномочия Советов народных депутатов возложены на местные администрации.
Таким образом, основанием для проведения проектно-изыскательских работ в соответствии со ст. 28 Земельного кодекса РСФСР является решение уполномоченного органа местной администрации об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов.
Решением Ростовской-на-Дону городской Думы N 93 от 28.04.1998 г. утверждено Положение "О регулировании земельных отношений в городе Ростове-на-Дону". В соответствии с п. 2.1. указанного Положения земельные участки для размещения объектов различного назначения предоставляются по результатам торгов, а в исключительных случаях по решению Градостроительно-инженерного совета на договорной основе. На договорной основе земельные участки могут предоставляться, в частности, для размещения объектов производственного и общественного назначения, необходимых для нужд города (п. 2.3. Положения).
В соответствии с п. 4.1.1. Положения предоставление земельного участка на договорной основе осуществляется в один или два этапа: первый этап - предварительное согласование места размещения объекта на право производства проектно-изыскательских работ; второй этап - предоставление земельного участка для строительства объекта. По поручению администрации города комитет по архитектуре и градостроительству готовит материалы для рассмотрения Градостроительно-инженерным советом и принятия решения о предоставлении земельного участка на договорной основе (п. 4.2.2.). После выбора земельного участка комитет по архитектуре и градостроительству с учетом обоснований инвестиций готовит предварительное заключение о возможном размещении объекта с приложением графических и текстовых материалов градостроительной документации (п. 4.2.5.). На основании положительных заключений городских служб и технических условий инженерных служб города комитет по архитектуре и градостроительству оформляет акт выбора земельного участка, градостроительный паспорт земельного участка и готовит проект постановления мэра города о предварительном согласовании места размещения объекта и проведении проектно-изыскательских работ. Этим постановлением выбранный земельный участок резервируется за заказчиком на время нормативного срока проектирования, за что он вносит плату в размере 50 процентов суммы земельного налога за все время резервирования (п. 4.2.7Л.
Как следует из постановления N 2726 от 04.10.2001 06.07.2001 N 23 городской межведомственной комиссией по рассмотрению вопросов о правах на земельные участки принято решение разрешить ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" выполнение проектно-изыскательских работ по застройке и реконструкции части квартала на земельном участке общей площадью 2,22 га по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской, пер. Островского, занятого жилищным и нежилым фондом, подлежащим сносу, с выделением первой очереди строительства - жилого дома по ул. Пушкинской, 12 в границах согласно прилагаемой выкопировке из плана города.
Согласно п. 2.3. указанного Постановления от 04.10.2001 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" необходимо было в соответствии с решением Городской Думы от 28.04.1998 г. N 93 внести плату за резервирование земельного участка площадью 2,22 га в размере 50% ставки земельного налога, что составляет 33744 руб. за весь период резервирования, а также согласно п. 2.4. выполнить требования заинтересованных органов.
Из содержания постановления можно установить требования, предъявляемые заинтересованными органами к деятельности лица, обратившегося за предоставлением земельного участка, границы предварительно согласованного земельного участка.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что постановление Мэра г. Ростова-на-Дону N 2726 от 04.10.2001 г. соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к решению уполномоченного органа об утверждении материалов предварительного согласования места размещения объектов.
Кроме того, анализ судебной практики свидетельствует о том, что именно таким образом Администрация города Ростова-на-Дону предоставляла земельные участки в указанный период с предварительным согласованием места размещения объекта. К аналогичному выводу пришел Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд при анализе постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 2703 от 01.10.2001, то есть принятого тем же органом на 3 дня ранее (Постановление 15 ААС от 22.05.2008 по делу N А53-7868/2007, Постановлением ФАС СКО акт апелляционного суда оставлен без изменения).
Согласно Постановлению Мэра г. Ростова-на-Дону от 27.06.2003 N 1344 срок проектно-изыскательских работ был продлен на 1 год.
Из Постановления N 1344 от 27.06.2003 следует, что ЗАО "Донэнергоремонт" необходимо откорректировать исходные данные, завершить разработку проектно-сметной документации и согласовать ее в установленном порядке.
24.11.2003 главным архитектором города Ростова-на-Дону было утверждено архитектурно-планировочное задание N 261-А на разработку эскизного проекта на комплексную застройку и реконструкцию части жилого квартал по пер. Халтуринскому, ул. Пушкинской. Пер. Островского и рабочего проекта на строительство жилого дома 1 очереди застройки квартала по ул. Пушкинской 12 (корректировка АПЗ от 23.01.02 N 247-А/01).
Согласно разделу 3 "Обязательные требования и рекомендации" жилые и нежилые строения, попадающие в зону строительства 1 очереди по ул. Пушкинской, 12 подлежат сносу, проектом необходимо предусмотреть затраты на снос строений и сооружений, компенсацию гражданам, являющимся собственниками недвижимости за сносимые строения, устройства и зеленые насаждения в соответствии с заключенными договорами, а также расходы по переселению граждан из жилого дома, подлежащего сносу для строительства 1 очереди.
В соответствии с п. 1 ст. 32 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и за их счет границ такого земельного участка на местности и его государственного кадастрового учета в порядке, установленном федеральными законами.
Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 2726 от 01.10.2001 ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" предварительно согласовано место размещения объекта на земельном участке пер. Халтуринский, ул. Пушкинская, пер. Островского, включающем в себя испрашиваемый земельный участок.
Из содержания договора аренды земельного участка от 24.08.2006 N 29315 следует, что прямой запрет на его пролонгацию в порядке ст. 610 ПС РФ не установлен.
В то же время в п. 6.5. договора аренды от 24.08.2006 N 29315 установлено, что в случае перехода прав на недвижимое имущество арендатора, расположенного на Участке, к другим лицам, договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество к другому лицу.
Однако, правомерен довод истца о том, что данное условие не соответствует положениям ст. 552 Гражданского кодекса РФ, которая не предполагает, что переход права собственности на недвижимое имущество может за собой повлечь прекращение прав на земельный участок, на котором оно расположено. Напротив, положения указанной статьи указывают на автоматический одновременный переход прав на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ПС РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Аналогичные положения содержались в ст. 35 ЗК РФ в применимой редакции.
Соответственно истец обоснованно указывает, что ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" не вправе было подписывать соглашение о расторжении договора аренды 28.04.2012, поскольку на тот момент уже не являлось собственником недвижимости, расположенной на земельном участке.
Вместе с тем, учитывая, что такое соглашение фактически было подписано сторонами, а департамент настаивает на отсутствии договорных правоотношений с истцом, истец имеет законный интерес в стабилизации своего положения путем оформления договорных правоотношений в виде письменного договора с целью исключения последующих споров об условиях такового.
Одновременно, факт отсутствия законных оснований для прекращения ранее заключенного с ЗАО ПТП "Донэнергоремонт" договора аренды, свидетельствует о правомерности доводов истца о том, что условия о размере арендной платы должны быть определены с учетом обстоятельств и срока использования земельного участка предыдущими арендаторами (в том числе получившими титул в порядке статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ).
Соответственно правомерен вывод суда первой инстанции о том, что суд в правоотношениях сторон необходимо применять ставку 8% (2-кратная ставка с коэффициентом 4) от кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку возведенный на спорном земельном участке жилой дом как объект незавершенного строительства не введен в эксплуатацию в течение 3-х лет, с учетом вступления в силу со 02.03.2015 пункта 14 Постановления Правительства Ростовской области N 135, которым утвержден новый Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с применением пункта 2.2 Положения о земельном налоге на территории г. Ростова-на-Дону, утвержденного Решением Ростовской-на-Дону Городской Думы от 23.08.2005 N 38 и пунктов 15, 16 статьи 396 главы 31 Налогового кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, на три года.
Ранее испрашиваемый земельный участок не предоставлялся никому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
Установленный п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" срок имеет значение при согласовании условий нового договора, и обусловливает требование истца по п. 2.1. проекта договора, поскольку в нем указано на определенную дату, с наступлением которой договор прекращает свое действие.
Таким образом, с учетом дополнительно установленных обстоятельств дела суд апелляционной инстанции полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и оснований к его отмене либо изменению не усматривает.
Также с учетом дополнительно представленных сторонами суду апелляционной инстанции доказательств результаты проведенной по делу судебной экспертизы для разрешения спора неактуальны.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.11.2016 по делу N А53-19996/2016 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)