Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Артемовского городского округа, закрытого акционерного общества "Реал Инвест",
апелляционное производство N 05АП-1640/2016, 05АП-1641/2016
на решение от 28.01.2016
судьи Д.А. Самофала
по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ИНН 2540099020, ОГРН 1032502276971, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.11.2003)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.12.2002)
третьи лица: закрытое акционерное общество "Реал Инвест" (ИНН 2536172005, ОГРН 1062536040082, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 30.05.2006), общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (ИНН 2502026479, ОГРН 1022500536365, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.2002), молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (ИНН 2536234935, ОГРН 1102536011060, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.10.2010), инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2540188030, ОГРН 1122543024262, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.12.2012)
об оспаривании действий,
при участии:
- от ООО Инвестиционная компания "Восточные ворота": представитель Лозебной А.А. по доверенности от 24.04.2015;
- от администрации Артемовского городского округа: представитель Железнова Н.С. по доверенности N 04 от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016;
- от ЗАО "Реал Инвест": представитель Мартовод А.В. по доверенности от 19.08.2015 сроком на 3 года; представитель Шугай К.Н. по доверенности от 08.02.2016 сроком на 1 год;
- от ООО "Алмикс": представитель Басенко А.С. по доверенности от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016;
- от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель Чайка Е.В. по доверенности от 01.02.2016 сроком до 31.12.2016;
- от молодежного жилищно-строительного кооператива "Варяг": представитель Лозебной А.Н., действующий на основании выписки из ЕГРЮЛ от 03.06.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее - заявитель, общество, ООО "Восточные ворота") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (решений) администрации Артемовского городского округа в лице начальника Управления архитектуры и градостроительства О.Г. Югай (далее - администрация), выразившихся во внесении изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства: жилого комплекса, в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18788 кв. м, выданные обществу 17.10.2014 N 25302000-000060, 29.12.2014 N 25302000-000091, 29.12.2014 N 25302000-000094, повлекшие передачу прав на строительство поименованных в них объектов закрытому акционерному обществу "Реал Инвест".
Определением суда от 05.08.2015 к участию в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (далее - третье лицо, ООО "Алмикс") и закрытое акционерное общество "Реал Инвест" (далее - третье лицо, ЗАО "Реал Инвест").
Кроме того, протокольным определением от 04.12.2015 и определением суда от 11.12.2015 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (далее - третье лицо, МЖСК "Варяг") и инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - третье лицо, инспекция).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Определением суда первой инстанции от 15.04.2016 заявителю отказано в принятии дополнительного решения.
Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что ее действия по внесению изменений в разрешения на строительство были совершены в полном соответствии с градостроительным законодательством, так как права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 перешли к новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест". Кроме того, считает ошибочным вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми действиями прав и законных интересов ООО "Восточные ворота", поскольку последнее не имеет каких-либо прав на земельный участок, не несет и не может нести убытки ввиду того, что собственные средства для строительства многоквартирных домов не использует.
ЗАО "Реал Инвест" также обратилось с апелляционной жалобой, считая, что обжалуемый судебный акт вынесен при неправильном применении норм материального права. Пояснило, что договор субаренды земельного участка от 01.10.2014, заключенный между ООО "Алмикс" и ООО "Восточные ворота", с учетом положения пункта 8.3 прекратил свое действие 15.04.2015 в момент подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест". Полагает, что условие пункта 8.3 договора аренды субаренды не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая не носит запретительного характера для включения в договор условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренда. Настаивает на том, что, признавая оспариваемые действия формально законными, и, не установив, какие права и законные интересы общества этими действиями были нарушены, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленные требования. Кроме того, считает, что отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем арбитражный суд при рассмотрении настоящего спора необоснованно применил нормы Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
В судебных заседаниях администрация и третье лицо доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме.
Представители ООО "Восточные ворота", МЖСК "Варяг" и инспекции с доводами апелляционных жалоб не согласились, обжалуемое решение считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ООО "Алмикс" доводы апелляционных жалоб поддержало, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании договора аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, заключенного с администрацией (арендодатель), ООО "Алмикс" (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, расположенный по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе 8, на срок с 05.02.2010 по 04.02.2020 для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2010.
Дополнительными соглашениями от 10.10.2011, от 18.02.2013 и от 25.07.2014 стороны изменили ставки арендной платы и разрешенное использование арендуемого земельного участка.
01.10.2014 между ООО "Алмикс" (арендодатель) и ООО "Восточные ворота" (арендатор) был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе, 8, на срок 01.10.2014 по 31.08.2016, имеющий разрешенное использование: "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена государственная запись от 15.10.2014 N 06/033/2014-445.
17.10.2014 администрация на основании заявлений ООО "Восточные ворота" выдала последнему разрешение на строительство N RU25302000-000060 в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 2", а 29.12.2014 обществу были выданы разрешение на строительство N RU25302000-000091 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 3" и разрешение на строительство N RU25302000-000094 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Супермаркет".
В соответствии с соглашением от 15.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.02.2010 N 77, заключенным между ООО "Алмикс" (арендатор) и ЗАО "Реал Инвест" (новый арендатор) и зарегистрированным в установленном законом порядке 13.05.2015, права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м были переданы новому арендатору.
Письмом от 18.05.2015 N 50 ООО "Алмикс" уведомило заявителя о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 ЗАО "Реал Инвест" и о необходимости подписать соглашение о прекращении действия договора субаренды от 01.10.2014.
В свою очередь письмом от 22.05.2015 N 19/07 ЗАО "Реал Инвест" обратилось на основании заключения соглашения о передаче прав и обязанностей от 15.04.2015 в администрацию с заявлением о переоформлении разрешений на строительство.
Рассмотрев указанное обращение, администрация внесла изменения в ранее выданные разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094, изменив во вводной части наименование застройщика с ООО "Восточные ворота" на ЗАО "Реал Инвест".
В этой связи ЗАО "Реал Инвест" обратилось в адрес ООО "Восточные ворота" с письмом от 09.06.2015 исх. N 20/07, которым уведомило заявителя о внесении соответствующих изменений в разрешения на строительство и просило прекратить весь спектр строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991.
Не согласившись с действиями администрации по внесению изменений в разрешения на строительство, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО "Восточные ворота" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал, что оспариваемые действия администрации формально соответствуют требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и Административному регламенту N 1441-па, но не могут быть признаны законными без учета действительности или недействительности сделки, послужившей поводом для внесения оспариваемых изменений в разрешения на строительства, тем более, что признание действий законными повлечет невозможность продолжения строительства объектов и нарушение прав граждан и юридических лиц, денежные средства которых привлечены и направлены ООО "Восточные ворота" на строительство многоквартирных домов.
Изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в силу следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействие) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).
Из пункта 1 части 7 настоящей статьи следует, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства прилагается, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
Частью 21.5 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
В силу части 21.10 названной статьи лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 данной статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, с указанием определенных реквизитов, в том числе правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно части 21.14 этой же статьи в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 данной статьи, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство.
Как установлено частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ, к основаниям для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство относятся:
1) отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 настоящей статьи;
2) недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка;
3) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи.
Таким образом, из совокупного анализа положений статьи 51 ГрК РФ усматривается, что вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также о внесении изменений в разрешение на строительство напрямую связан с вопросом о праве заинтересованного лица на земельный участок, который подлежит застройке.
Материалами дела подтверждается, что обществу в соответствии с постановлением главы Артемовского городского округа от 06.08.2014 N 3683-па утвержден и выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, на основании которого выданы разрешения на строительства N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094. Законность внесения изменений в данные разрешения является предметом настоящего спора.
В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, являющийся предметом договора субаренды от 01.10.2014, заключенного между ООО "Алмикс" и заявителем, был предоставлен в аренду третьему лицу на основании постановления администрации от 05.02.2010 N 123-па.
Согласно данному постановлению (представлено в суд апелляционной инстанции) спорный земельный участок был сформирован из земель населенных пунктов в зоне среднеэтажной жилой застройки 5-10 этажей с основным видом разрешенного использования "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на период строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, расположенного примерно в 7 м по направлению на восток от ориентира здание детского дома, расположенного за пределами участка, ориентир: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, 8.
Во исполнение данного ненормативного правового акта между администрацией и ООО "Алмикс" был заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, согласно которому фактическое использование участка: для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
20.11.2012 администрацией было принято постановление N 2726-па, в соответствии с которым было решено привести в соответствии с установленными Правилами землепользования и застройки Артемовского городского округа, градостроительным регламентом зоны многоэтажной застройки (Ж-1) вид разрешенного использования земельного участка площадью 18788 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:991, изменив его с "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м".
Во исполнение названного постановления между сторонами договора аренды от 12.02.2010 N 77 было заключено дополнительное соглашение от 18.02.2013, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м".
Постановлением от 25.07.2014 N 2564-па администрацией было постановлено внести изменения в постановление от 05.02.2010 N 123-па путем замены в пункте 1 слов "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Названные изменения нашли отражение в дополнительном соглашении от 25.07.2014 в договоре аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77.
С учетом состоявшихся изменений договор субаренды земельного участка от 01.10.2014, послуживший основанием для выдачи обществу разрешений на строительство многоквартирных домов, был заключен относительно земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Между тем по правилам пункта 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующего на дату заключения договора аренды земельного участка и договора субаренды этого же земельного участка, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24. пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства мог быть приобретен исключительно на торгах.
В спорной ситуации земельный участок предоставлен ООО "Алмикс" в аренду без проведения торгов для целей строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 изменен (пункт 1.4 договора аренды). При этом из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 не усматривается, что изменению подверглось и фактическое использование земельного участка (пункт 1.3 договора аренды).
В то же время спорный земельный участок был передан ООО "Восточные ворота" в субаренду с разрешенным использованием многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади", что позволило последнему получить разрешения на строительство.
Статьей 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов, таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Положения ГрК РФ допускают изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный порядок предоставления земельных участков для конкретных целей (жилищное строительство) и конкретным способом (организация и проведение торгов), предусмотренный специальным для правового регулирования отношений по предоставлению прав не земельные участки земельным законодательством.
Статья 30.1 ЗК РФ устанавливает особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Приобретение прав на земельный участок в ином порядке (путем подписания соглашений, изменяющих цель предоставления участка, вид разрешенного использования) законом не предусмотрено.
В этой связи получение в аренду земельного участка с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды путем подписания дополнительных соглашений не соответствует действующему законодательству.
Из изложенного следует, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка для строительства, минуя процедуру торгов, в связи с чем получение ООО "Восточные ворота" земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 для строительства многоквартирных домов в обход установленной процедуры, позволившее осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, является нарушением пунктов 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Делая указанный вывод, судебная коллегия учитывает, что коммерческая привлекательность возведения жилых домов очевидна. Участки под жилищное строительство пользуются спросом, поэтому их передача без проведения торгов нарушает права других возможных претендентов на их использование. Иное противоречит императивным требованиям закона и нарушает права и законные интересы неограниченного круга лиц, так как создает ничем не обусловленное преимущество перед иными лицами в приобретении прав на земельный участок для жилищного строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 не предоставляет заявителю право для использования данного земельного участка в целях жилищного строительства без проведения необходимой процедуры торгов. Соответственно данный договор не мог быть представлен, равно как не мог быть принят, в целях получения разрешений на строительства в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, обязательность представления которого установлена пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ.
В этой связи разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 были выданы обществу необоснованно.
По правилам пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Из смысла названных норм права следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Учитывая, что в спорной ситуации права и законные интересы ООО "Восточные ворота" не нарушены, так как каких-либо прав в отношении спорного земельного участка в целях использования его для жилищного строительства на основании указанных выше разрешений у последнего не возникло, права заявителя не подлежат судебной защите в настоящем споре.
Отсутствие нарушения прав и законных интересов свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
По изложенному остальные доводы лиц, участвующих в деле, по вопросу перехода прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка к новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест", по вопросу соответствия договора субаренды нормам гражданского законодательства, а также относительно вопроса о возникновении у заявителя убытков вследствие совершения администрацией оспариваемых действий, судебной коллегией не оцениваются как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено, что оспариваемыми действиями администрации по внесению изменений в разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 права и законные общества не нарушены, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Соответственно решение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Соответственно апелляционные жалобы администрации и ЗАО "Реал Инвест" подлежат удовлетворению.
По правилам части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
Принимая во внимание, что постановление суда апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 271 АПК РФ вступает в законную силу со дня его принятия, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2015, подлежат отмене.
По результатам рассмотрения апелляционных жалоб на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб., понесенные ООО "Восточные ворота" при подаче заявления, и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб., понесенные ЗАО "Реал Инвест" при подаче апелляционной жалобы, подлежат отнесению на заявителя.
Государственная пошлина в сумме 3000 руб., уплаченная при подаче заявления о принятии обеспечительных мер, с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежит возврату обществу как излишне уплаченная в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, в этом же порядке подлежит возврату государственная пошлина в сумме 1500 руб., излишне уплаченная ЗАО "Реал Инвест" при подаче апелляционной жалобы.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на администрацию судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 по делу N А51-15039/2015 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" в пользу закрытого акционерного общества "Реал Инвест" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 (три тысячи) рублей, излишне уплаченную за подачу заявления о принятии обеспечительных мер по платежному поручению от 15.12.2015 N 773 через Дальневосточный банк ОАО "Сбербанк России" г. Хабаровск.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Реал Инвест" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 27 от 24.02.2016 через ПАО "Дальневосточный банк" г. Владивосток.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2015 по делу N А51-15039/2015.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.06.2016 N 05АП-1640/2016, 05АП-1641/2016 ПО ДЕЛУ N А51-15039/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 июня 2016 г. по делу N А51-15039/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 09 июня 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей А.В. Гончаровой, Е.Н. Номоконовой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы администрации Артемовского городского округа, закрытого акционерного общества "Реал Инвест",
апелляционное производство N 05АП-1640/2016, 05АП-1641/2016
на решение от 28.01.2016
судьи Д.А. Самофала
по делу N А51-15039/2015 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (ИНН 2540099020, ОГРН 1032502276971, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.11.2003)
к Администрации Артемовского городского округа (ИНН 2502012187, ОГРН 1022500538444, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.12.2002)
третьи лица: закрытое акционерное общество "Реал Инвест" (ИНН 2536172005, ОГРН 1062536040082, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 30.05.2006), общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (ИНН 2502026479, ОГРН 1022500536365, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.12.2002), молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (ИНН 2536234935, ОГРН 1102536011060, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 25.10.2010), инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН 2540188030, ОГРН 1122543024262, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.12.2012)
об оспаривании действий,
при участии:
- от ООО Инвестиционная компания "Восточные ворота": представитель Лозебной А.А. по доверенности от 24.04.2015;
- от администрации Артемовского городского округа: представитель Железнова Н.С. по доверенности N 04 от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016;
- от ЗАО "Реал Инвест": представитель Мартовод А.В. по доверенности от 19.08.2015 сроком на 3 года; представитель Шугай К.Н. по доверенности от 08.02.2016 сроком на 1 год;
- от ООО "Алмикс": представитель Басенко А.С. по доверенности от 11.01.2016 сроком до 31.12.2016;
- от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края: представитель Чайка Е.В. по доверенности от 01.02.2016 сроком до 31.12.2016;
- от молодежного жилищно-строительного кооператива "Варяг": представитель Лозебной А.Н., действующий на основании выписки из ЕГРЮЛ от 03.06.2016;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" (далее - заявитель, общество, ООО "Восточные ворота") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (решений) администрации Артемовского городского округа в лице начальника Управления архитектуры и градостроительства О.Г. Югай (далее - администрация), выразившихся во внесении изменений в разрешения на строительство объектов капитального строительства: жилого комплекса, в составе трех объектов на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991, площадью 18788 кв. м, выданные обществу 17.10.2014 N 25302000-000060, 29.12.2014 N 25302000-000091, 29.12.2014 N 25302000-000094, повлекшие передачу прав на строительство поименованных в них объектов закрытому акционерному обществу "Реал Инвест".
Определением суда от 05.08.2015 к участию в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора были привлечены общество с ограниченной ответственностью "Алмикс" (далее - третье лицо, ООО "Алмикс") и закрытое акционерное общество "Реал Инвест" (далее - третье лицо, ЗАО "Реал Инвест").
Кроме того, протокольным определением от 04.12.2015 и определением суда от 11.12.2015 к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены молодежный жилищно-строительный кооператив "Варяг" (далее - третье лицо, МЖСК "Варяг") и инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (далее - третье лицо, инспекция).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Определением суда первой инстанции от 15.04.2016 заявителю отказано в принятии дополнительного решения.
Не согласившись с указанным решением, администрация обратилась в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, согласно которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что ее действия по внесению изменений в разрешения на строительство были совершены в полном соответствии с градостроительным законодательством, так как права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 перешли к новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест". Кроме того, считает ошибочным вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми действиями прав и законных интересов ООО "Восточные ворота", поскольку последнее не имеет каких-либо прав на земельный участок, не несет и не может нести убытки ввиду того, что собственные средства для строительства многоквартирных домов не использует.
ЗАО "Реал Инвест" также обратилось с апелляционной жалобой, считая, что обжалуемый судебный акт вынесен при неправильном применении норм материального права. Пояснило, что договор субаренды земельного участка от 01.10.2014, заключенный между ООО "Алмикс" и ООО "Восточные ворота", с учетом положения пункта 8.3 прекратил свое действие 15.04.2015 в момент подписания соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест". Полагает, что условие пункта 8.3 договора аренды субаренды не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), которая не носит запретительного характера для включения в договор условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренда. Настаивает на том, что, признавая оспариваемые действия формально законными, и, не установив, какие права и законные интересы общества этими действиями были нарушены, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявленные требования. Кроме того, считает, что отношения по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в связи с чем арбитражный суд при рассмотрении настоящего спора необоснованно применил нормы Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации".
В судебных заседаниях администрация и третье лицо доводы апелляционных жалоб поддержали в полном объеме.
Представители ООО "Восточные ворота", МЖСК "Варяг" и инспекции с доводами апелляционных жалоб не согласились, обжалуемое решение считают законным и обоснованным, просят оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
ООО "Алмикс" доводы апелляционных жалоб поддержало, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
На основании договора аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, заключенного с администрацией (арендодатель), ООО "Алмикс" (арендатор) передан земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, расположенный по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе 8, на срок с 05.02.2010 по 04.02.2020 для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Соответствующая запись о государственной регистрации договора аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2010.
Дополнительными соглашениями от 10.10.2011, от 18.02.2013 и от 25.07.2014 стороны изменили ставки арендной платы и разрешенное использование арендуемого земельного участка.
01.10.2014 между ООО "Алмикс" (арендодатель) и ООО "Восточные ворота" (арендатор) был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, расположенного по адресу: г. Артем, ул. Фрунзе, 8, на срок 01.10.2014 по 31.08.2016, имеющий разрешенное использование: "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Указанный договор субаренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена государственная запись от 15.10.2014 N 06/033/2014-445.
17.10.2014 администрация на основании заявлений ООО "Восточные ворота" выдала последнему разрешение на строительство N RU25302000-000060 в отношении объекта капитального строительства "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 2", а 29.12.2014 обществу были выданы разрешение на строительство N RU25302000-000091 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Многоквартирный дом N 3" и разрешение на строительство N RU25302000-000094 "Жилой комплекс в районе ул. Фрунзе, 8 в г. Артеме Приморского края. Супермаркет".
В соответствии с соглашением от 15.04.2015 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 12.02.2010 N 77, заключенным между ООО "Алмикс" (арендатор) и ЗАО "Реал Инвест" (новый арендатор) и зарегистрированным в установленном законом порядке 13.05.2015, права и обязанности в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м были переданы новому арендатору.
Письмом от 18.05.2015 N 50 ООО "Алмикс" уведомило заявителя о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 ЗАО "Реал Инвест" и о необходимости подписать соглашение о прекращении действия договора субаренды от 01.10.2014.
В свою очередь письмом от 22.05.2015 N 19/07 ЗАО "Реал Инвест" обратилось на основании заключения соглашения о передаче прав и обязанностей от 15.04.2015 в администрацию с заявлением о переоформлении разрешений на строительство.
Рассмотрев указанное обращение, администрация внесла изменения в ранее выданные разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094, изменив во вводной части наименование застройщика с ООО "Восточные ворота" на ЗАО "Реал Инвест".
В этой связи ЗАО "Реал Инвест" обратилось в адрес ООО "Восточные ворота" с письмом от 09.06.2015 исх. N 20/07, которым уведомило заявителя о внесении соответствующих изменений в разрешения на строительство и просило прекратить весь спектр строительных работ на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030104:991.
Не согласившись с действиями администрации по внесению изменений в разрешения на строительство, посчитав, что они не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы ООО "Восточные ворота" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции посчитал, что оспариваемые действия администрации формально соответствуют требованиям статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) и Административному регламенту N 1441-па, но не могут быть признаны законными без учета действительности или недействительности сделки, послужившей поводом для внесения оспариваемых изменений в разрешения на строительства, тем более, что признание действий законными повлечет невозможность продолжения строительства объектов и нарушение прав граждан и юридических лиц, денежные средства которых привлечены и направлены ООО "Восточные ворота" на строительство многоквартирных домов.
Изучив доводы апелляционных жалоб и возражений на них, исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, апелляционная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим отмене в силу следующего.
По правилам части 1 статьи 198 АПК РФ для признания незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие совокупности условий, а именно: оспариваемые решения, действия (бездействие) должны не соответствовать закону или иному нормативному правовому акту, нарушать права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагать на него какие-либо обязанности, создавать иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 ГрК РФ).
Из пункта 1 части 7 настоящей статьи следует, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства прилагается, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
Частью 21.5 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
В силу части 21.10 названной статьи лица, указанные в частях 21.5 - 21.7 и 21.9 данной статьи, обязаны уведомить в письменной форме о переходе к ним прав на земельные участки уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, с указанием определенных реквизитов, в том числе правоустанавливающих документов на такие земельные участки в случае, указанном в части 21.5 настоящей статьи.
Согласно части 21.14 этой же статьи в срок не более чем десять рабочих дней со дня получения уведомления, указанного в части 21.10 данной статьи, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган принимает решение о внесении изменений в разрешение на строительство.
Как установлено частью 21.15 статьи 51 ГрК РФ, к основаниям для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство относятся:
1) отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 - 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 настоящей статьи;
2) недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка;
3) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи.
Таким образом, из совокупного анализа положений статьи 51 ГрК РФ усматривается, что вопрос о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, а также о внесении изменений в разрешение на строительство напрямую связан с вопросом о праве заинтересованного лица на земельный участок, который подлежит застройке.
Материалами дела подтверждается, что обществу в соответствии с постановлением главы Артемовского городского округа от 06.08.2014 N 3683-па утвержден и выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, на основании которого выданы разрешения на строительства N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094. Законность внесения изменений в данные разрешения является предметом настоящего спора.
В свою очередь земельный участок с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, являющийся предметом договора субаренды от 01.10.2014, заключенного между ООО "Алмикс" и заявителем, был предоставлен в аренду третьему лицу на основании постановления администрации от 05.02.2010 N 123-па.
Согласно данному постановлению (представлено в суд апелляционной инстанции) спорный земельный участок был сформирован из земель населенных пунктов в зоне среднеэтажной жилой застройки 5-10 этажей с основным видом разрешенного использования "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на период строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром, расположенного примерно в 7 м по направлению на восток от ориентира здание детского дома, расположенного за пределами участка, ориентир: Приморский край, г. Артем, ул. Фрунзе, 8.
Во исполнение данного ненормативного правового акта между администрацией и ООО "Алмикс" был заключен договор аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77, согласно которому фактическое использование участка: для строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
20.11.2012 администрацией было принято постановление N 2726-па, в соответствии с которым было решено привести в соответствии с установленными Правилами землепользования и застройки Артемовского городского округа, градостроительным регламентом зоны многоэтажной застройки (Ж-1) вид разрешенного использования земельного участка площадью 18788 кв. м с кадастровым номером 25:27:030104:991, изменив его с "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м".
Во исполнение названного постановления между сторонами договора аренды от 12.02.2010 N 77 было заключено дополнительное соглашение от 18.02.2013, в том числе об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м".
Постановлением от 25.07.2014 N 2564-па администрацией было постановлено внести изменения в постановление от 05.02.2010 N 123-па путем замены в пункте 1 слов "магазины товаров первой необходимости (общей площадью не более 400 кв. м), спортзалы, спортклубы, залы рекреации (с бассейном и без)" на "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Названные изменения нашли отражение в дополнительном соглашении от 25.07.2014 в договоре аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77.
С учетом состоявшихся изменений договор субаренды земельного участка от 01.10.2014, послуживший основанием для выдачи обществу разрешений на строительство многоквартирных домов, был заключен относительно земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 площадью 18788 кв. м, с разрешенным использованием "многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади".
Между тем по правилам пункта 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующего на дату заключения договора аренды земельного участка и договора субаренды этого же земельного участка, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.
В силу пункта 2 статьи 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24. пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
Таким образом, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для целей жилищного строительства мог быть приобретен исключительно на торгах.
В спорной ситуации земельный участок предоставлен ООО "Алмикс" в аренду без проведения торгов для целей строительства торгово-развлекательного комплекса со спортивно-развлекательным центром.
Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 изменен (пункт 1.4 договора аренды). При этом из имеющихся в материалах дела дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка от 12.02.2010 N 77 не усматривается, что изменению подверглось и фактическое использование земельного участка (пункт 1.3 договора аренды).
В то же время спорный земельный участок был передан ООО "Восточные ворота" в субаренду с разрешенным использованием многоквартирные жилые дома 5 этажей и выше; многоквартирные жилые дома со встроено-пристроенными объектами социально-бытового обслуживания при условии поэтажного разделения различных видов использования; магазины товаров первой необходимости общей площадью не более 1000 кв. м; объекты торговли без ограничения площади", что позволило последнему получить разрешения на строительство.
Статьей 7 ЗК РФ установлено, что правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов, таким образом, разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Положения ГрК РФ допускают изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный порядок предоставления земельных участков для конкретных целей (жилищное строительство) и конкретным способом (организация и проведение торгов), предусмотренный специальным для правового регулирования отношений по предоставлению прав не земельные участки земельным законодательством.
Статья 30.1 ЗК РФ устанавливает особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Приобретение прав на земельный участок в ином порядке (путем подписания соглашений, изменяющих цель предоставления участка, вид разрешенного использования) законом не предусмотрено.
В этой связи получение в аренду земельного участка с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды путем подписания дополнительных соглашений не соответствует действующему законодательству.
Из изложенного следует, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством не предусмотрено предоставление земельного участка для строительства, минуя процедуру торгов, в связи с чем получение ООО "Восточные ворота" земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 для строительства многоквартирных домов в обход установленной процедуры, позволившее осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, является нарушением пунктов 1, 2 статьи 30.1 ЗК РФ.
Делая указанный вывод, судебная коллегия учитывает, что коммерческая привлекательность возведения жилых домов очевидна. Участки под жилищное строительство пользуются спросом, поэтому их передача без проведения торгов нарушает права других возможных претендентов на их использование. Иное противоречит императивным требованиям закона и нарушает права и законные интересы неограниченного круга лиц, так как создает ничем не обусловленное преимущество перед иными лицами в приобретении прав на земельный участок для жилищного строительства.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030104:991 не предоставляет заявителю право для использования данного земельного участка в целях жилищного строительства без проведения необходимой процедуры торгов. Соответственно данный договор не мог быть представлен, равно как не мог быть принят, в целях получения разрешений на строительства в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, обязательность представления которого установлена пунктом 1 части 7 статьи 51 ГрК РФ.
В этой связи разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 были выданы обществу необоснованно.
По правилам пункта 1 статьи 1 ГК РФ необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.
Из смысла названных норм права следует, что предъявление соответствующего требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.
Учитывая, что в спорной ситуации права и законные интересы ООО "Восточные ворота" не нарушены, так как каких-либо прав в отношении спорного земельного участка в целях использования его для жилищного строительства на основании указанных выше разрешений у последнего не возникло, права заявителя не подлежат судебной защите в настоящем споре.
Отсутствие нарушения прав и законных интересов свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.
По изложенному остальные доводы лиц, участвующих в деле, по вопросу перехода прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка к новому арендатору - ЗАО "Реал Инвест", по вопросу соответствия договора субаренды нормам гражданского законодательства, а также относительно вопроса о возникновении у заявителя убытков вследствие совершения администрацией оспариваемых действий, судебной коллегией не оцениваются как не имеющие правового значения для разрешения настоящего спора.
Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела установлено, что оспариваемыми действиями администрации по внесению изменений в разрешения на строительство N RU25302000-000060, N RU25302000-000091 и N RU25302000-000094 права и законные общества не нарушены, суд апелляционной инстанции считает, что требования заявителя являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.
Соответственно решение арбитражного суда на основании пункта 2 статьи 269, части 1 статьи 270 АПК РФ подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований заявителя.
Соответственно апелляционные жалобы администрации и ЗАО "Реал Инвест" подлежат удовлетворению.
По правилам части 5 статьи 96 АПК РФ в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.
Принимая во внимание, что постановление суда апелляционной инстанции на основании части 5 статьи 271 АПК РФ вступает в законную силу со дня его принятия, обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2015, подлежат отмене.
По результатам рассмотрения апелляционных жалоб на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 руб., понесенные ООО "Восточные ворота" при подаче заявления, и судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1500 руб., понесенные ЗАО "Реал Инвест" при подаче апелляционной жалобы, подлежат отнесению на заявителя.
Государственная пошлина в сумме 3000 руб., уплаченная при подаче заявления о принятии обеспечительных мер, с учетом разъяснений пункта 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" подлежит возврату обществу как излишне уплаченная в порядке статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Кроме того, в этом же порядке подлежит возврату государственная пошлина в сумме 1500 руб., излишне уплаченная ЗАО "Реал Инвест" при подаче апелляционной жалобы.
На основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ суд апелляционной инстанции не относит на администрацию судебные расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.01.2016 по делу N А51-15039/2015 отменить.
В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" в пользу закрытого акционерного общества "Реал Инвест" судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Инвестиционная компания "Восточные ворота" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 (три тысячи) рублей, излишне уплаченную за подачу заявления о принятии обеспечительных мер по платежному поручению от 15.12.2015 N 773 через Дальневосточный банк ОАО "Сбербанк России" г. Хабаровск.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Реал Инвест" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 27 от 24.02.2016 через ПАО "Дальневосточный банк" г. Владивосток.
Выдать справки на возврат государственной пошлины.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Приморского края от 21.12.2015 по делу N А51-15039/2015.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
Е.Н.НОМОКОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)