Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Александрова А.И.,
Судей Садило Г.М., Серова Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Федотовой Е.В.,
с участием:
- от ООО "Строитель" - представитель Зейналов К.М. по доверенности от 15.01.2016 г.;
- иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу ООО "Строитель", на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 года об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012 (судья Красавина В.Ш.) о несостоятельности (банкротстве) производственного кооператива "Апшерон", (ОГРН 1031616001372, ИНН 525603179900),
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 мая 2013 г. производственный кооператив "Апшерон", г. Набережные Челны, ОГРН 1031616001372, (далее по тексту - должник, ПК "Апшерон"), признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим должника утвержден Букин А.Н.; назначено судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего, вопроса о продлении либо завершении процедуры конкурсного производства.
Сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 93 от 01.06.2013 г.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2015 г. срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 20 ноября 2015 г.; назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о продлении либо завершении конкурсного производства в отношении должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.07.2015 г. принято к производству заявление конкурсного управляющего об утверждении начальной продажной цены предмета залога.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2015 г. назначена по делу N А65-9633/2012 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. утверждена начальная продажная цена предмета залога, находящегося в залоге у акционерного общества "Автоградбанк", г. Набережные Челны, в размере 10 568 000 руб.
Разрешены разногласия между конкурсным управляющим и акционерным обществом "Автоградбанк" по Порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, дополнив состав имущества, указанный в п. 3.2 правом аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
Также данным определением распределены судебные расходы:
- выплачено с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 56000 (пятьдесят шесть тысяч) руб. обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Эксперт", г. Казань, за проведение экспертизы;
- взыскано с производственного кооператива "Апшерон", г. Набережные Челны, ОГРН 1031616001372, в пользу акционерного общества "Автоградбанк", г. Набережные Челны, расходы на проведение экспертизы в размере 56000 (пятьдесят шесть тысяч) руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строитель" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2015 г. апелляционная жалоба ООО "Строитель" принята к производству, судебное заседание назначено на 20 января 2016 г.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании 20 января 2016 г. представитель ООО "Строитель" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012, исходя из нижеследующего.
В своем ходатайстве конкурсный управляющий должника просил установить начальную продажную цену залогового имущества:
1) Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 215,70 кв. м, инв. N 981, лит. Б, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Б, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0021.
2) Нежилое здание - АБК, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 250,50 кв. м, инв. N 981-А, лит. А, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0020.
3) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 131,20 кв. м, инв. N 981, лит. 3, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-3, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0026.
4) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 136,30 кв. м, инв. N 981, лит. И, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-И, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0027.
5) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 149,20 кв. м, инв. N 981-Ж, лит. Ж, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Ж, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0025.
6) Склад, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 158,80 кв. м, инв. N 981-Е, лит. Е, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 0107:0001:0024.
7) Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11,70 кв. м, инв. N 981-Д, лит. Д, расположенная по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0023.
8) Оздоровительный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 225,20 кв. м, инв. N 981-В, В1, лит. В, В1, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0022, в размере 9361000 руб.;
утвердить Порядок и условия продажи заложенного имущества должника.
При рассмотрении данного обособленного спора в суде первой инстанции от залогового кредитора (АО "Автоградбанк") поступило ходатайство содержащими возражения в отношения размера начальной продажной цены залогового имущества в размере, заявленном конкурсным управляющим. Также залоговым кредитором указано на то, что оценка является заниженной, в связи с чем ходатайствовал о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника, находящегося в залоге.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.05.2015 г. назначена судебная экспертиза. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определение рыночной стоимости имущества должника, находящегося в залоге:
1) Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 215,70 кв. м, инв. N 981, лит. Б, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Б, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0021.
2) Нежилое здание - АБК, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 250,50 кв. м, инв. N 981-А, лит. А, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0020.
3) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 131,20 кв. м, инв. N 981, лит. 3, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-3, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0026.
4) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 136,30 кв. м, инв. N 981, лит. И, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-И, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0027.
5) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 149,20 кв. м, инв. N 981-Ж, лит. Ж, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Ж, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0025.
6) Склад, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 158,80 кв. м, инв. N 981-Е, лит. Е, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 0107:0001:0024.
7) Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11,70 кв. м, инв. N 981-Д, лит. Д, расположенная по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0023.
8) Оздоровительный корпус, назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 225,20 кв. м, инв. N 981-В, В1, лит. В, В1, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0022.
9) Право аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: город Набережные Челны, район Промкомзоны, кадастровый номер 16:52:09 01 07:0001.
По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение экспертов от N 115/К-2015 по судебной экспертизе, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет 13 210 000 руб.
В соответствии с п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" установлено, что на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
В отношении представленного заключения эксперта возражений от конкурсного управляющего и залогового кредитора заявлено не было.
Согласно п. 2 п. п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции об установлении начальной продажной цены реализации заложенного имущества в размере 10 568 000 руб.
Из разъяснений данных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.
При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Возражения залогового кредитора к Порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, (далее - Порядок), сводятся к не указанию конкурсным управляющим в составе имущества, указанного в п. 3.2 Порядка, права аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
Требования залогового кредитора обеспечены имуществом должника по договору последующей ипотеки от 31.12.2010 г., что установлено определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2013 г. и от 19.03.2015 г. по делу N А65-9633/2012.
Поскольку договор последующей ипотеки от 31.12.2010 г. включает в себя право аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001, суд первой инстанции пришел к верному выводу об утверждении Порядка в редакции залогового кредитора, дополнив состав имущества, указанного в п. 3.2, правом аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
В своей апелляционной жалобы ООО "Строитель" указало на то, что право аренды земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001 не принадлежит должнику, так как согласно договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) от 02 апреля 2014 г. ПК "Апшерон" передало ООО "Строитель" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 993 от 03 декабря 1998 г. Договор перенайма зарегистрирован в установленном порядке 24 марта 2012 г. По мнению заявителя апелляционной жалобы данный факт свидетельствует о невозможности включение в порядок продажи залогового имущества земельного участка с кадастровым номером 16:52:090107:0001.
Вышеуказанный довод апелляционной жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции, так как согласно определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.03.2015 г. при включении требований АО "Автоградбанк" в реестр требований кредиторов должника, требования банка включались как обеспеченные залогом в отношении имущества должника, в том числе и правом аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090107:0001.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований и возражений.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
Оставить без изменения определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 года об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 11АП-793/2016 ПО ДЕЛУ N А65-9633/2012
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. по делу N А65-9633/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 27 января 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего Александрова А.И.,
Судей Садило Г.М., Серова Е.А.
при ведении протокола судебного заседания Федотовой Е.В.,
с участием:
- от ООО "Строитель" - представитель Зейналов К.М. по доверенности от 15.01.2016 г.;
- иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале N 1 апелляционную жалобу ООО "Строитель", на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 года об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012 (судья Красавина В.Ш.) о несостоятельности (банкротстве) производственного кооператива "Апшерон", (ОГРН 1031616001372, ИНН 525603179900),
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 мая 2013 г. производственный кооператив "Апшерон", г. Набережные Челны, ОГРН 1031616001372, (далее по тексту - должник, ПК "Апшерон"), признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим должника утвержден Букин А.Н.; назначено судебное заседание по рассмотрению отчета конкурсного управляющего, вопроса о продлении либо завершении процедуры конкурсного производства.
Сообщение о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 93 от 01.06.2013 г.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.08.2015 г. срок конкурсного производства в отношении должника продлен до 20 ноября 2015 г.; назначено судебное заседание по рассмотрению вопроса о продлении либо завершении конкурсного производства в отношении должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.07.2015 г. принято к производству заявление конкурсного управляющего об утверждении начальной продажной цены предмета залога.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2015 г. назначена по делу N А65-9633/2012 судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. утверждена начальная продажная цена предмета залога, находящегося в залоге у акционерного общества "Автоградбанк", г. Набережные Челны, в размере 10 568 000 руб.
Разрешены разногласия между конкурсным управляющим и акционерным обществом "Автоградбанк" по Порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, дополнив состав имущества, указанный в п. 3.2 правом аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
Также данным определением распределены судебные расходы:
- выплачено с депозитного счета Арбитражного суда Республики Татарстан 56000 (пятьдесят шесть тысяч) руб. обществу с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки "Эксперт", г. Казань, за проведение экспертизы;
- взыскано с производственного кооператива "Апшерон", г. Набережные Челны, ОГРН 1031616001372, в пользу акционерного общества "Автоградбанк", г. Набережные Челны, расходы на проведение экспертизы в размере 56000 (пятьдесят шесть тысяч) руб.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Строитель" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое определение отменить и принять по делу новый судебный акт.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07 декабря 2015 г. апелляционная жалоба ООО "Строитель" принята к производству, судебное заседание назначено на 20 января 2016 г.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании 20 января 2016 г. представитель ООО "Строитель" апелляционную жалобу поддержал в полном объеме, просил определение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом извещены (направлением почтовых извещений и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ) в связи с чем суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей сторон согласно ч. 3 ст. 156 АПК РФ.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012, исходя из нижеследующего.
В своем ходатайстве конкурсный управляющий должника просил установить начальную продажную цену залогового имущества:
1) Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 215,70 кв. м, инв. N 981, лит. Б, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Б, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0021.
2) Нежилое здание - АБК, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 250,50 кв. м, инв. N 981-А, лит. А, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0020.
3) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 131,20 кв. м, инв. N 981, лит. 3, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-3, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0026.
4) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 136,30 кв. м, инв. N 981, лит. И, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-И, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0027.
5) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 149,20 кв. м, инв. N 981-Ж, лит. Ж, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Ж, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0025.
6) Склад, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 158,80 кв. м, инв. N 981-Е, лит. Е, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 0107:0001:0024.
7) Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11,70 кв. м, инв. N 981-Д, лит. Д, расположенная по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0023.
8) Оздоровительный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 225,20 кв. м, инв. N 981-В, В1, лит. В, В1, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0022, в размере 9361000 руб.;
утвердить Порядок и условия продажи заложенного имущества должника.
При рассмотрении данного обособленного спора в суде первой инстанции от залогового кредитора (АО "Автоградбанк") поступило ходатайство содержащими возражения в отношения размера начальной продажной цены залогового имущества в размере, заявленном конкурсным управляющим. Также залоговым кредитором указано на то, что оценка является заниженной, в связи с чем ходатайствовал о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества должника, находящегося в залоге.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.05.2015 г. назначена судебная экспертиза. На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определение рыночной стоимости имущества должника, находящегося в залоге:
1) Гараж, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 215,70 кв. м, инв. N 981, лит. Б, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Б, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0021.
2) Нежилое здание - АБК, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 250,50 кв. м, инв. N 981-А, лит. А, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0020.
3) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 131,20 кв. м, инв. N 981, лит. 3, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-3, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0026.
4) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 136,30 кв. м, инв. N 981, лит. И, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-И, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0027.
5) Склад, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 149,20 кв. м, инв. N 981-Ж, лит. Ж, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, 981-Ж, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0025.
6) Склад, назначение: нежилое, 2-этажный, общая площадь 158,80 кв. м, инв. N 981-Е, лит. Е, расположенный по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 0107:0001:0024.
7) Проходная, назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 11,70 кв. м, инв. N 981-Д, лит. Д, расположенная по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0023.
8) Оздоровительный корпус, назначение: нежилое, 2- этажный, общая площадь 225,20 кв. м, инв. N 981-В, В1, лит. В, В1, расположенное по адресу: РТ г. Набережные Челны, Промкомзона, кадастровый N 16:52:09 01 07:0001:0022.
9) Право аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, местоположение земельного участка: город Набережные Челны, район Промкомзоны, кадастровый номер 16:52:09 01 07:0001.
По результатам проведенной экспертизы в суд поступило заключение экспертов от N 115/К-2015 по судебной экспертизе, согласно которому рыночная стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет 13 210 000 руб.
В соответствии с п. 4 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее по тексту - Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" установлено, что на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).
Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
В отношении представленного заключения эксперта возражений от конкурсного управляющего и залогового кредитора заявлено не было.
Согласно п. 2 п. п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
С учетом вышеизложенного суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции об установлении начальной продажной цены реализации заложенного имущества в размере 10 568 000 руб.
Из разъяснений данных в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" следует, что согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.
Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.
При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.
Возражения залогового кредитора к Порядку и условиям проведения торгов по реализации предмета залога, (далее - Порядок), сводятся к не указанию конкурсным управляющим в составе имущества, указанного в п. 3.2 Порядка, права аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
Требования залогового кредитора обеспечены имуществом должника по договору последующей ипотеки от 31.12.2010 г., что установлено определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.05.2013 г. и от 19.03.2015 г. по делу N А65-9633/2012.
Поскольку договор последующей ипотеки от 31.12.2010 г. включает в себя право аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001, суд первой инстанции пришел к верному выводу об утверждении Порядка в редакции залогового кредитора, дополнив состав имущества, указанного в п. 3.2, правом аренды на земельный участок площадью 0,427 га, категория земель: земли населенных пунктов, месторасположение земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001.
В своей апелляционной жалобы ООО "Строитель" указало на то, что право аренды земельного участка: г. Набережные Челны, район Промзоны, кадастровый N 16:52:090107:0001 не принадлежит должнику, так как согласно договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (перенайм) от 02 апреля 2014 г. ПК "Апшерон" передало ООО "Строитель" свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 993 от 03 декабря 1998 г. Договор перенайма зарегистрирован в установленном порядке 24 марта 2012 г. По мнению заявителя апелляционной жалобы данный факт свидетельствует о невозможности включение в порядок продажи залогового имущества земельного участка с кадастровым номером 16:52:090107:0001.
Вышеуказанный довод апелляционной жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции, так как согласно определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.03.2015 г. при включении требований АО "Автоградбанк" в реестр требований кредиторов должника, требования банка включались как обеспеченные залогом в отношении имущества должника, в том числе и правом аренды земельного участка с кадастровым номером 16:52:090107:0001.
Иные доводы апелляционной жалобы всесторонне изучены судебной коллегией и не нашли своего подтверждения в материалах дела и в представленных доказательствах.
Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ, заявитель апелляционной жалобы не доказал обстоятельства, на которые он ссылался как на основание своих требований и возражений.
Так как доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием к безусловной отмене судебного акта по статье 270 АПК РФ, не установлено, определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 г. об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012 является законным и обоснованным. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Оставить без изменения определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28 октября 2015 года об утверждении начальной продажной цены предмета залога по делу N А65-9633/2012, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в месячный срок.
Председательствующий
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
А.И.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
Г.М.САДИЛО
Е.А.СЕРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)