Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовым А.Р., в отсутствие сторон, рассмотрел апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макарцева Юрия Ивановича на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.07.2017 по делу N А09-4532/2017 (судья Саворинко И.А.), принятое по иску Администрации Брянского района к индивидуальному предпринимателю Макарцеву Юрию Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Соколовой Светлане Александровне, третьи лица: МУ Снежская сельская администрация, Прокуратура Брянского района, Управление Росреестра по Брянской области, индивидуальный предприниматель Буравлева Ольга Олеговна, о расторжении договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013,
установил:
следующее.
Администрация Брянского района, с. Глинищево Брянского района, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буравлевой Ольге Олеговне (далее - ИП Буравлева О.О.), г. Брянск, о расторжении договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013, права и обязанности арендатора по которому перешли к Макарцеву Юрию Ивановичу и Соколовой Светлане Александровне на основании договора об уступке прав по договору аренды от 14.04.2017, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 25.04.2017, номер регистрации 32:02:0220305:51-32/001/2017-1, в отношении земельного участка площадью 1480 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А с кадастровым номером 32:02:0220305:51 (с учетом принятого судом последнего уточнения стороны истца).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) МУ Снежская сельская администрация, п. Путевка Брянского района, 2) Прокуратура Брянского района, п. Путевка Брянского района, 3) Управление Росреестра по Брянской области, г. Брянск.
Определением суда от 29.05.2017 по ходатайству истца на основании ст. 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика - индивидуального предпринимателя Буравлевой О.О. на надлежащих ответчиков - индивидуального предпринимателя Макарцева Юрия Ивановича (далее - ИП Макарцев Ю.И.), г. Брянск, и индивидуального предпринимателя Соколову Светлану Александровну (далее - ИП Соколова С.А.), г. Брянск.
Одновременно этим же определением по ходатайству истца в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Буравлева О.О.
Решением суда области от 19.07.2017 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик - ИП Макарцев Ю.И. просит решение отменить, ссылается на недоказанность истцом ненадлежащего использования земельного участка. По мнению заявителя, судом не учтено, что строительство не осуществлялось по объективным причинам. Истцом не представлено доказательств направления ответчику требования об устранении выявленных нарушений, являющимся обязательным при предъявлении требования о расторжении договора аренды. Ответчик считает необоснованным принятие в качестве доказательств по делу результатов публичных слушаний, а также материалов уголовного дела. Помимо этого ссылается на принятие постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013" в отсутствие на то соответствующих полномочий.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
На основании постановления администрации Брянского района от 22.05.2013 N 1322 Федорову А.В. был утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка на кадастровом плане Снежского сельского поселения. Участок находился примерно в 50 м на север от ориентира (многоквартирный жилой дом), адрес ориентира: п. Путевка, ул. Строителей, д. 9.
Также было предварительно согласовано место размещения торгового многофункционального центра на земельном участке площадью 1480 кв. м (земли населенных пунктов). В акте выбора земельного участка от 31.01.2013 было указано, что запроектированные мероприятия по организации благоустройства территории не должны ухудшать ландшафт рассматриваемой территории. 22.08.2013 Федорову А.В. вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:51 площадью 1480 кв. м был предоставлен в аренду на 10 лет (постановление администрации Брянского района от 22.08.2013 N 2294).
03.09.2013 заключен договор аренды земельного участка N 4803. В соответствии с п. 4.4. договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также при осуществлении разрешенного использования земельного участка обеспечивать соблюдение требований санитарно-эпидемиологического надзора, пожарной безопасности, экологического надзора и иных установленных требований.
Постановлением Снежской сельской администрации от 07.07.2014 N 291/1 земельному участку с кадастровым номером 32:02:0220305:51 был присвоен адрес: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А.
Согласно кадастровой выписке от 21.08.2014 N 32/201/14-232334 местоположением земельного участка является: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А.
Согласно договору об уступке прав по договору аренды от 01.08.2015 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Федорова А.В. к Соколову Д.А. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2016.
На основании договора об уступке прав по договору аренды от 13.04.2016 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Соколова Д.А. к Буравлевой О.О.
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2016. В соответствии с договором об уступке прав по договору аренды от 14.04.2017 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Буравлевой О.О. к Макарцеву Ю.И. и Соколовой С.А. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2017.
Таким образом, ответчики являются арендаторами земельного участка площадью 1480 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А, с кадастровым номером 32:02:0220305:51, категория земель - земли населенных пунктов.
27.06.2016 в адрес администрации Брянского района поступило представление прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района" с требованием о решении вопроса об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012 и N 2294 от 22.08.2013 "О предоставлении земельного участка в аренду".
Указанное постановление послужило основанием для принятия администрацией Брянского района постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013".
30.10.2015 на публичных слушаниях Снежского сельского поселения рассматривался вопрос использования земельных участков, расположенных на территории скверов, в том числе вопрос вырубки деревьев, расположенных вдоль автомобильной дороги "Орел-Брянск-Смоленск" для дальнейшего размещения зданий и сооружений.
Согласно итоговому документу публичных слушаний Снежского сельского поселения от 30.10.2015 принято решение считать невозможным и нецелесообразным вести строительство в скверах, вырубать зеленые насаждения. Решением Снежского сельского Совета народных депутатов от 17.06.2016 N 3.20.1 абзац 3 п. 1 Решения Снежского сельского Совета народных депутатов от 12.11.2015 N 3.14.3 "О рассмотрении результатов публичных слушаний по изменению территориальной зоны земельных участков от 30.10.2015" был отменен.
Решением Снежского сельского Совета народных депутатов от 17.06.2016 N 3.20.2 были назначены публичные слушания по вопросу возможности и невозможности ведения строительства, вырубки земельных насаждений в скверах, расположенных вблизи МКД по ул. Строителей, д. 10, 9, 8 на земельных участках с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41.
Согласно протоколу публичных слушаний и итоговому документу публичных слушаний от 29.06.2016 было решено считать невозможным и нецелесообразным строительство, вырубку зеленых насаждений на вышеуказанных земельных участках.
Как указывает истец в иске, прокуратурой Брянского района была проведена проверка, в ходе которой установлено, что арендаторы земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220305:51 с момента заключения договора об уступке прав по договору аренды и по настоящее время мер к сохранению зеленых насаждений в нарушение закона и договора аренды не предпринимали. До настоящего времени участок не огорожен, строительные работы здания не начинались, не велись и не ведутся в настоящее время. Разрешение на строительство объектов ответчикам не выдавалось. Указанный земельный участок в надлежащем состоянии не содержится (установлено наличие скопление бытового мусора и захламления). За период владения ответчики земельный участок по целевому назначению не использовали.
Кроме того, на земельных участках с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41 в период с 15.06.2016 по 19.06.2016 произведено уничтожение 136 пород зеленых насаждений (клен, рябина, ель, ива, ракита, липа, сосна, береза, тополь) путем механического засверливания стволов деревьев на глубину от 80 до 100 см диаметром сверла 10 мм под углом 45 градусов на высоте от поверхности земли 80 - 100 см, а также вливанием в данные отверстия (от 3 до 5 отверстий на стволах деревьев) химического реагента неизвестного происхождения, о чем свидетельствуют потеки на стволах деревьев. В результате указанных противоправных действий был причинен ущерб на сумму свыше 77 тыс. рублей.
По факту уничтожения деревьев 24.06.2016 было возбуждено уголовное дело N 0048706 по признакам состава преступления, предусмотрено ч. 3 ст. 260 УК РФ.
26.01.2017 с целью установления нарушений действующего земельного законодательства распоряжением администрации Брянского района N 28-р была создана комиссия по обследованию земельных участков с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41. Согласно акту выезда рабочей комиссии от 03.02.2017 комиссией было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:51 площадью 1480 кв. м не огорожен, захламлен бытовым мусором и не используется в соответствии со своим целевым назначением, указанным в договоре аренды. На участке имеются пешеходные дорожки, которыми пользуется население п. Путевка. Также на участке проложена трасса газопровода высокого давления и волоконно-оптическая линия связи, которая имеет охранную зону 2 м. На участке произрастают деревья, более 130 из которых уничтожены в результате механических повреждений.
15.07.2016 постановлением администрации Брянского района от 01.07.2016 N 589 было направлено в адрес ответчиков (письмо администрации Брянского района N 1-965А). Также ответчикам был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с просьбой расторгнуть договор по соглашению сторон.
19.07.2016 ответчиками данное письмо получено, что подтверждается уведомлениями о вручении. Однако какого-либо ответа от ответчиков не последовало.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области правомерно руководствовался следующим.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Исходя из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Материалами дела установлено и не отрицается ответчиком, что с момента заключения договора аренды до настоящего времени строительство здания универсального назначения не начато, к освоению земельного участка арендатор не приступил.
Кроме того, факт существенного нарушения ответчиками договора аренды земельного участка от 03.09.2013 N 4803, выразившийся в том, что ответчиками земельный участок не используется в соответствии с целью и условиями его предоставления, подтвержден совокупностью письменных доказательств, в том числе представлением прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района", результатами прокурорской проверки и проверки администрации Брянского района на предмет установления нарушений действующего земельного законодательства, материалами уголовного дела.
Доводы ответчика о том, что невозможность начать строительство обусловлено объективными причинами - блокирование истцом получения разрешения на строительство, правомерно отклонен судом области.
Наличие в производстве Арбитражного суда Брянской области дел об обжаловании действия (бездействия) администрации Брянского района, выразившегося в невыдаче документации градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220305:51 общей площадью 1 480 кв. м, расположенного по адресу: Брянский район, п. Путевка, д. 11А по ул. Строителей, а также об обязании в срок 30 рабочих дней выдать градостроительный план указанного земельного участка (дело N А09-9598/2016), о признании недействительным и отмене постановления администрации Брянского района N 589 от 01.07.2016 (дело N А09-10679/2016), само по себе не подтверждает факт незаконности действий истца. Окончательные судебные акты, вступившие в законную силу, по указанным делам не приняты. Более того, данные заявления поступили в арбитражный суд только после проверки, проведенной прокуратурой Брянского района на предмет соблюдения земельного законодательства и законодательства об охране окружающей среды со стороны арендаторов земельных участков, выделенных под строительство в п. Путевка. До этого момента каких-либо действий со стороны ответчиков по использованию арендуемого земельного сообразно его целевому назначению не предпринималось.
Представление прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района" с требованием о решении вопроса об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.12 г. и N 2294 от 22.08.13 г. "О предоставлении земельного участка в аренду" принято спустя почти 4 года с момента заключения договора аренды, т.е. по смыслу п. 2 ст. 46 ЗК РФ ответчик к указанному моменту должен был приступить к освоению земельного участка.
С учетом приведенных норм и обстоятельств дела суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в связи с неиспользованием по назначению земельного участка арендатором.
При этом не имеет правового значения момент перехода к ответчику прав по договору аренды от 03.09.2013 N 4803, поскольку в силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ одновременно с передачей прав аренды на нового арендатора переходят и обязательства прежнего арендатора, поскольку новый арендатор заменяет прежнего в договоре аренды.
Доводы жалобы о несоблюдении истцом требований об установлении разумного срока для устранения нарушений условий договора, не принимается судом.
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Доказательств уборки мусора с территории спорного земельного участка, равно как доказательств того, что арендатор приступил к освоению земельного участка в целях строительства ответчиком не представлено.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств устранения существенных нарушений условий договора аренды, ни на момент обращения с иском, ни принятия оспариваемого решения, в то время как требование о расторжении договора аренды получено ответчиком 19.07.2016.
Доводы жалобы о недоказанности факта вырубки и порчи деревьев именно ответчиком не имеет правового значения, поскольку по смыслу п. 4.4 договора арендатор обязан обеспечить сохранение экологической обстановки арендуемой территории, а также обеспечить порядок пользования природными объектами.
Довод жалобы о принятии постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013" в отсутствие на то соответствующих полномочий не имеет правового значения, поскольку законность и обоснованность указанного нормативного акта не является предметом рассмотрения настоящего спора о досрочном расторжении договора аренды.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2017 по делу N А09-4531/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2017 N 20АП-5774/2017 ПО ДЕЛУ N А09-4532/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N А09-4532/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 24.10.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тучковой О.Г. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовым А.Р., в отсутствие сторон, рассмотрел апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Макарцева Юрия Ивановича на решение Арбитражного суда Брянской области от 19.07.2017 по делу N А09-4532/2017 (судья Саворинко И.А.), принятое по иску Администрации Брянского района к индивидуальному предпринимателю Макарцеву Юрию Ивановичу, индивидуальному предпринимателю Соколовой Светлане Александровне, третьи лица: МУ Снежская сельская администрация, Прокуратура Брянского района, Управление Росреестра по Брянской области, индивидуальный предприниматель Буравлева Ольга Олеговна, о расторжении договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013,
установил:
следующее.
Администрация Брянского района, с. Глинищево Брянского района, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к индивидуальному предпринимателю Буравлевой Ольге Олеговне (далее - ИП Буравлева О.О.), г. Брянск, о расторжении договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013, права и обязанности арендатора по которому перешли к Макарцеву Юрию Ивановичу и Соколовой Светлане Александровне на основании договора об уступке прав по договору аренды от 14.04.2017, зарегистрированного в Управлении Росреестра по Брянской области 25.04.2017, номер регистрации 32:02:0220305:51-32/001/2017-1, в отношении земельного участка площадью 1480 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А с кадастровым номером 32:02:0220305:51 (с учетом принятого судом последнего уточнения стороны истца).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) МУ Снежская сельская администрация, п. Путевка Брянского района, 2) Прокуратура Брянского района, п. Путевка Брянского района, 3) Управление Росреестра по Брянской области, г. Брянск.
Определением суда от 29.05.2017 по ходатайству истца на основании ст. 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика - индивидуального предпринимателя Буравлевой О.О. на надлежащих ответчиков - индивидуального предпринимателя Макарцева Юрия Ивановича (далее - ИП Макарцев Ю.И.), г. Брянск, и индивидуального предпринимателя Соколову Светлану Александровну (далее - ИП Соколова С.А.), г. Брянск.
Одновременно этим же определением по ходатайству истца в соответствии со ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Буравлева О.О.
Решением суда области от 19.07.2017 иск удовлетворен.
В апелляционной жалобе ответчик - ИП Макарцев Ю.И. просит решение отменить, ссылается на недоказанность истцом ненадлежащего использования земельного участка. По мнению заявителя, судом не учтено, что строительство не осуществлялось по объективным причинам. Истцом не представлено доказательств направления ответчику требования об устранении выявленных нарушений, являющимся обязательным при предъявлении требования о расторжении договора аренды. Ответчик считает необоснованным принятие в качестве доказательств по делу результатов публичных слушаний, а также материалов уголовного дела. Помимо этого ссылается на принятие постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013" в отсутствие на то соответствующих полномочий.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции своих представителей не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.
На основании постановления администрации Брянского района от 22.05.2013 N 1322 Федорову А.В. был утвержден акт выбора и схема расположения земельного участка на кадастровом плане Снежского сельского поселения. Участок находился примерно в 50 м на север от ориентира (многоквартирный жилой дом), адрес ориентира: п. Путевка, ул. Строителей, д. 9.
Также было предварительно согласовано место размещения торгового многофункционального центра на земельном участке площадью 1480 кв. м (земли населенных пунктов). В акте выбора земельного участка от 31.01.2013 было указано, что запроектированные мероприятия по организации благоустройства территории не должны ухудшать ландшафт рассматриваемой территории. 22.08.2013 Федорову А.В. вышеуказанный земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:51 площадью 1480 кв. м был предоставлен в аренду на 10 лет (постановление администрации Брянского района от 22.08.2013 N 2294).
03.09.2013 заключен договор аренды земельного участка N 4803. В соответствии с п. 4.4. договора аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также при осуществлении разрешенного использования земельного участка обеспечивать соблюдение требований санитарно-эпидемиологического надзора, пожарной безопасности, экологического надзора и иных установленных требований.
Постановлением Снежской сельской администрации от 07.07.2014 N 291/1 земельному участку с кадастровым номером 32:02:0220305:51 был присвоен адрес: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А.
Согласно кадастровой выписке от 21.08.2014 N 32/201/14-232334 местоположением земельного участка является: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А.
Согласно договору об уступке прав по договору аренды от 01.08.2015 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Федорова А.В. к Соколову Д.А. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 02.03.2016.
На основании договора об уступке прав по договору аренды от 13.04.2016 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Соколова Д.А. к Буравлевой О.О.
Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 22.04.2016. В соответствии с договором об уступке прав по договору аренды от 14.04.2017 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 4803 от 03.09.2013 перешли от Буравлевой О.О. к Макарцеву Ю.И. и Соколовой С.А. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 25.04.2017.
Таким образом, ответчики являются арендаторами земельного участка площадью 1480 кв. м, расположенного по адресу: Брянская область, Брянский район, п. Путевка, ул. Строителей, д. 11А, с кадастровым номером 32:02:0220305:51, категория земель - земли населенных пунктов.
27.06.2016 в адрес администрации Брянского района поступило представление прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района" с требованием о решении вопроса об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012 и N 2294 от 22.08.2013 "О предоставлении земельного участка в аренду".
Указанное постановление послужило основанием для принятия администрацией Брянского района постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013".
30.10.2015 на публичных слушаниях Снежского сельского поселения рассматривался вопрос использования земельных участков, расположенных на территории скверов, в том числе вопрос вырубки деревьев, расположенных вдоль автомобильной дороги "Орел-Брянск-Смоленск" для дальнейшего размещения зданий и сооружений.
Согласно итоговому документу публичных слушаний Снежского сельского поселения от 30.10.2015 принято решение считать невозможным и нецелесообразным вести строительство в скверах, вырубать зеленые насаждения. Решением Снежского сельского Совета народных депутатов от 17.06.2016 N 3.20.1 абзац 3 п. 1 Решения Снежского сельского Совета народных депутатов от 12.11.2015 N 3.14.3 "О рассмотрении результатов публичных слушаний по изменению территориальной зоны земельных участков от 30.10.2015" был отменен.
Решением Снежского сельского Совета народных депутатов от 17.06.2016 N 3.20.2 были назначены публичные слушания по вопросу возможности и невозможности ведения строительства, вырубки земельных насаждений в скверах, расположенных вблизи МКД по ул. Строителей, д. 10, 9, 8 на земельных участках с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41.
Согласно протоколу публичных слушаний и итоговому документу публичных слушаний от 29.06.2016 было решено считать невозможным и нецелесообразным строительство, вырубку зеленых насаждений на вышеуказанных земельных участках.
Как указывает истец в иске, прокуратурой Брянского района была проведена проверка, в ходе которой установлено, что арендаторы земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220305:51 с момента заключения договора об уступке прав по договору аренды и по настоящее время мер к сохранению зеленых насаждений в нарушение закона и договора аренды не предпринимали. До настоящего времени участок не огорожен, строительные работы здания не начинались, не велись и не ведутся в настоящее время. Разрешение на строительство объектов ответчикам не выдавалось. Указанный земельный участок в надлежащем состоянии не содержится (установлено наличие скопление бытового мусора и захламления). За период владения ответчики земельный участок по целевому назначению не использовали.
Кроме того, на земельных участках с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41 в период с 15.06.2016 по 19.06.2016 произведено уничтожение 136 пород зеленых насаждений (клен, рябина, ель, ива, ракита, липа, сосна, береза, тополь) путем механического засверливания стволов деревьев на глубину от 80 до 100 см диаметром сверла 10 мм под углом 45 градусов на высоте от поверхности земли 80 - 100 см, а также вливанием в данные отверстия (от 3 до 5 отверстий на стволах деревьев) химического реагента неизвестного происхождения, о чем свидетельствуют потеки на стволах деревьев. В результате указанных противоправных действий был причинен ущерб на сумму свыше 77 тыс. рублей.
По факту уничтожения деревьев 24.06.2016 было возбуждено уголовное дело N 0048706 по признакам состава преступления, предусмотрено ч. 3 ст. 260 УК РФ.
26.01.2017 с целью установления нарушений действующего земельного законодательства распоряжением администрации Брянского района N 28-р была создана комиссия по обследованию земельных участков с кадастровыми номерами 32:02:0220305:51 и 32:02:0220305:41. Согласно акту выезда рабочей комиссии от 03.02.2017 комиссией было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 32:02:0220305:51 площадью 1480 кв. м не огорожен, захламлен бытовым мусором и не используется в соответствии со своим целевым назначением, указанным в договоре аренды. На участке имеются пешеходные дорожки, которыми пользуется население п. Путевка. Также на участке проложена трасса газопровода высокого давления и волоконно-оптическая линия связи, которая имеет охранную зону 2 м. На участке произрастают деревья, более 130 из которых уничтожены в результате механических повреждений.
15.07.2016 постановлением администрации Брянского района от 01.07.2016 N 589 было направлено в адрес ответчиков (письмо администрации Брянского района N 1-965А). Также ответчикам был направлен проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с просьбой расторгнуть договор по соглашению сторон.
19.07.2016 ответчиками данное письмо получено, что подтверждается уведомлениями о вручении. Однако какого-либо ответа от ответчиков не последовало.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области правомерно руководствовался следующим.
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Исходя из положений подпункта 1 пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях: использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Материалами дела установлено и не отрицается ответчиком, что с момента заключения договора аренды до настоящего времени строительство здания универсального назначения не начато, к освоению земельного участка арендатор не приступил.
Кроме того, факт существенного нарушения ответчиками договора аренды земельного участка от 03.09.2013 N 4803, выразившийся в том, что ответчиками земельный участок не используется в соответствии с целью и условиями его предоставления, подтвержден совокупностью письменных доказательств, в том числе представлением прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района", результатами прокурорской проверки и проверки администрации Брянского района на предмет установления нарушений действующего земельного законодательства, материалами уголовного дела.
Доводы ответчика о том, что невозможность начать строительство обусловлено объективными причинами - блокирование истцом получения разрешения на строительство, правомерно отклонен судом области.
Наличие в производстве Арбитражного суда Брянской области дел об обжаловании действия (бездействия) администрации Брянского района, выразившегося в невыдаче документации градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 32:02:0220305:51 общей площадью 1 480 кв. м, расположенного по адресу: Брянский район, п. Путевка, д. 11А по ул. Строителей, а также об обязании в срок 30 рабочих дней выдать градостроительный план указанного земельного участка (дело N А09-9598/2016), о признании недействительным и отмене постановления администрации Брянского района N 589 от 01.07.2016 (дело N А09-10679/2016), само по себе не подтверждает факт незаконности действий истца. Окончательные судебные акты, вступившие в законную силу, по указанным делам не приняты. Более того, данные заявления поступили в арбитражный суд только после проверки, проведенной прокуратурой Брянского района на предмет соблюдения земельного законодательства и законодательства об охране окружающей среды со стороны арендаторов земельных участков, выделенных под строительство в п. Путевка. До этого момента каких-либо действий со стороны ответчиков по использованию арендуемого земельного сообразно его целевому назначению не предпринималось.
Представление прокуратуры Брянского района от 24.06.2016 N 39/2016 "Об устранении нарушений земельного законодательства, и законодательства об охране окружающей среды на территории Брянского района" с требованием о решении вопроса об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.12 г. и N 2294 от 22.08.13 г. "О предоставлении земельного участка в аренду" принято спустя почти 4 года с момента заключения договора аренды, т.е. по смыслу п. 2 ст. 46 ЗК РФ ответчик к указанному моменту должен был приступить к освоению земельного участка.
С учетом приведенных норм и обстоятельств дела суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск в связи с неиспользованием по назначению земельного участка арендатором.
При этом не имеет правового значения момент перехода к ответчику прав по договору аренды от 03.09.2013 N 4803, поскольку в силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ одновременно с передачей прав аренды на нового арендатора переходят и обязательства прежнего арендатора, поскольку новый арендатор заменяет прежнего в договоре аренды.
Доводы жалобы о несоблюдении истцом требований об установлении разумного срока для устранения нарушений условий договора, не принимается судом.
Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения, а требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Доказательств уборки мусора с территории спорного земельного участка, равно как доказательств того, что арендатор приступил к освоению земельного участка в целях строительства ответчиком не представлено.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Вместе с тем, ответчиком не представлено доказательств устранения существенных нарушений условий договора аренды, ни на момент обращения с иском, ни принятия оспариваемого решения, в то время как требование о расторжении договора аренды получено ответчиком 19.07.2016.
Доводы жалобы о недоказанности факта вырубки и порчи деревьев именно ответчиком не имеет правового значения, поскольку по смыслу п. 4.4 договора арендатор обязан обеспечить сохранение экологической обстановки арендуемой территории, а также обеспечить порядок пользования природными объектами.
Довод жалобы о принятии постановления от 01.07.2016 N 589 "Об отмене постановлений администрации Брянского района N 2218 от 04.09.2012, N 2294 от 22.08.2013" в отсутствие на то соответствующих полномочий не имеет правового значения, поскольку законность и обоснованность указанного нормативного акта не является предметом рассмотрения настоящего спора о досрочном расторжении договора аренды.
Поскольку установленных ст. 270 АПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.10.2017 по делу N А09-4531/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
М.М.ДАЙНЕКО
Судьи
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)