Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- прокурора Челябинской области - Москвитин Н.Н. (служебное удостоверение);
- муниципального образования "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа - Мелешкина Т.А. (доверенность от 09.01.2017);
- индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - Панов В.П. (доверенность от 20.02.2014).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Саблиной Татьяне Валерьевне (далее - ИП Саблина, представитель, ответчик-2), в котором потребовал:
- - признать недействительным (ничтожным) договор N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, заключенный 05.11.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной;
- - в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ИП Саблину вернуть Администрации земельный участок общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, а Администрацию обязать вернуть ИП Саблиной денежные средства в размере 65 720 руб.;
- - погасить запись N 74-74-37/033/2014-122 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2014 о регистрации права собственности ИП Саблиной на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71;
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А;
- - погасить запись N 74-74-37/028/2014-299 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 о регистрации права собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м;
- - признать недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной;
- - погасить запись N 74-74-37/026/2014-260 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 1, 2).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.05.2017 (резолютивная часть объявлена 27.04.2017) требования Прокурора удовлетворены: суд признал недействительным (ничтожным) договор N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, заключенный 05.11.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязал ИП Саблину возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 и взыскал с Администрации в пользу ИП Саблиной денежные средства в размере 65 720 руб. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А. Суд также признал недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной. Суд также указал на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости: записи от 25.11.2014 N 74-74-37/033/2014-122 о регистрации права собственности ИП Саблиной на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71; записи от 17.09.2014 N 74-74-37/028/2014-299 о регистрации права собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м; записи от 19.08.2014 N 74-74-37/026/2014-260 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22.
С вынесенным решением не согласился предприниматель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Саблина (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что суд в обжалуемом решении не учел, что к недвижимым вещам относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился. С учетом мнения представителей Прокурора и ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления Росреестра.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а также письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дополнительно указал, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно применил статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Представитель Прокурора возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Администрации также возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Положением о порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории Южноуральского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 11.03.2008 N 469, с информационным сообщением о подаче заявления на земельный участок, опубликованным в официальном печатном издании - газете "Официальный Южноуральск" от 28.09.2011 N 39 (236), на основании заявления ИП Саблиной Администрация вынесла постановление от 18.05.2012 N 200/1 о предоставлении в аренду без проведения торгов ИП Саблиной земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 сроком до 01.06.2017 для размещения бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А (т. 1, л.д. 55, 56).
Администрацией и ИП Саблиной заключен договор аренды от 18.05.2012 N 22 указанного земельного участка до 01.06.2017 под размещение бесплатной автопарковки (т. 1, л.д. 51-53).
Земельный участок передан ИП Саблиной по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2012 (т. 1, л.д. 54).
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 502 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 с "для размещения платной автостоянки" на "для строительства бесплатной автопарковки" (т. 1, л.д. 62, 63).
Соглашением от 05.08.2014 N 48 к договору аренды стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения бесплатной автопарковки на ее строительство (т. 1, л.д. 57).
13 августа 2014 года Администрацией ИП Саблиной выдано разрешение N RU-74316000-51 на строительство бесплатной автопарковки общей площадью 1413 кв. м на земельном участке такой же площадью по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А (т. 1, л.д. 31).
27 августа 2014 года Администрацией ИП Саблиной выдано разрешение N RU74316000-17 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 32).
На данное сооружение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ИП Саблиной, что подтверждается сведениями из указанного реестра по состоянию на 29.07.2016 (т. 1, л.д. 25, 26).
Между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и ИП Саблиной (покупатель) заключен договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, для строительства бесплатной автопарковки, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 24.10.2014 N 7400/101/14-810525 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 13-15).
На участке имеется сооружение - бесплатная автопарковка, находящаяся в собственности у покупателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/002/2014-72425, выданной Управлением Росреестра 23.10.2014 (пункт 1.2 договора).
Стоимость участка составляет 65 720 руб., без НДС (пункт 2.1 договора).
Факт оплаты ответчиком-2 указанной суммы по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 06.11.2014 N 528 (т. 1, л.д. 133).
Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок к предпринимателю подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 N 74/001/021/2016-62389 (т. 1, л.д. 23, 24).
Земельный участок площадью 1413 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20.01.2012, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, что подтверждается кадастровой выпиской от 29.07.2016 N 7400/101/16-611138 (т. 1, л.д. 77-80). При этом согласно указанной выписке земельный участок в настоящее время имеет разрешенное использование: для размещения магазина.
Письмом от 13.09.2016 N 18-2592 Администрация обратилась в Прокуратуру г. Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А ИП Саблиной в собственность (т. 1, л.д. 20).
В ходе выездной проверки соблюдения федерального законодательства, проведенной Прокуратурой г. Южноуральска при участии кадастрового инженера с выходом на место расположения земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А установлено, что указанный земельный участок фактически представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности. Объектов недвижимости, а также иных объектов, имеющих прочную связь с землей, на участке не обнаружено, о чем помощником Прокурора составлен акт от 15.09.2016, к которому приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, фототаблица земельного участка (т. 1, л.д. 68-76).
Предпринимателем в материалы дела представлен документ, поименованный "Строительно-техническая экспертиза Арх. N 0068" от 12.04.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Принцип", из которого следует, что перемещение объекта - автопарковка, расположенного по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А, на другой земельный участок без причинения объекту несоразмерного ущерба его назначению невозможно (т. 2, л.д. 16-42).
Полагая, что соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с ИП Саблиной договора купли-продажи от 05.11.2014 N 71 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска Прокурора, арбитражный суд первой инстанции указал на отсутствие у муниципального образования "Южноуральский городской округ" оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных земельным законодательством публичных процедур (путем заключения к договору аренды соглашения об изменении его условий), отсутствие у автопарковки, возведенной на этом земельном участке, признаков недвижимой вещи и, соответственно, отсутствие оснований для приобретения предпринимателем земельного участка по договору купли-продажи в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в качестве собственника недвижимого имущества. Применяя последствия недействительности спорного договора купли-продажи в виде двусторонней реституции, суд указал на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Прокурора и ответчиков, пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 52 названного Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
В настоящем случае Прокурор ссылается на ничтожность спорного договора купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).
В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В настоящем случае, первоначально земельный участок по договору аренды от 18.05.2012 N 22 предоставлялся предпринимателю на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (для целей не связанных со строительством) (утратила силу с 01.03.2015).
Соглашением от 05.08.2014 N 48 стороны изменили целевое использование земельного участка, нарушив тем самым порядок предоставления земельных участков для строительства.
Так, по смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
Таким образом, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, были регламентированы в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой, применительно к рассмотренной ситуации, были предусмотрены необходимые публичные процедуры (предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта).
Императивность данных норм закона не допускала передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции. Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.
Изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило ИП Саблину в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). На основании статьи 16 указанного Закона запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Оценив содержание и обстоятельства заключения ответчиками соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон в данном случае были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Арбитражным судом первой инстанции также верно установлено, что возведенная на спорном земельном участке автопарковка, право на которую зарегистрировано за предпринимателем как на недвижимую вещь, в действительности не обладает признаками недвижимой вещи.
Так, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Исходя из смысла положений гражданского законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Из разъяснений, приведенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что спорная автопарковка по факту не является объектом капитального строительства, поскольку представляет собой открытую асфальто-бетонную площадку, то есть элемент благоустройства земельного участка.
Невозможность перемещения асфальтобетонного покрытия без несоразмерного ущерба его назначению связана со специфичностью объекта и в рассматриваемом случае не является признаком недвижимого имущества. Полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства (имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку) и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует.
Ссылка подателя жалобы на то, что к недвижимым вещам согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), не может быть в настоящем случае принята в качестве обоснованной.
Так, действительно, согласно указанной статье в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ к недвижимым вещам относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с пунктом 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Кадастровый учет машино-места осуществляется на основе предоставленного технического плана, который составляется исходя из сведений, указанных в разрешении на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (часть 4 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, на плане здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (часть 6.1 указанной статьи).
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Между тем, податель жалобы не обосновал, что спорная автопарковка, представляющая собой открытую асфальто-бетонную площадку, по техническим характеристикам является машино-местом.
Таким образом, спорная автопарковка не может быть в силу требований статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесена к недвижимым объектам, права на которые в соответствии со статьей 131 Кодекса подлежат государственной регистрации.
Принимая во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в данном реестре записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости признания зарегистрированного права собственности ИП Саблиной на автопарковку как на недвижимую вещь отсутствующим в связи с направленностью исковых требований Прокурора на признание недействительным договора купли-продажи от 25.11.2014 N 71 как совершенного в обход закона и применение последствий его недействительности.
При таких обстоятельствах, как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) у ответчика-2 отсутствовали.
Поскольку оспариваемые соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 и договор купли-продажи от 25.11.2014 N 71 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, указанные сделки в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).
Последствия недействительности договора купли-продажи от 25.11.2014 N 71 в виде двусторонней реституции путем обязания предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 65 720 руб., уплаченных по договору, применены арбитражным судом первой инстанции при правильном применении пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 18.05.2012 N 22 в настоящий момент прекратился в связи с истечением срока его действия.
Сохранение правоотношений из договора аренды от 18.05.2012 N 22 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015 будет входить в противоречие с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8, статья 39.6).
Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора, заявленных в рамках настоящего дела, у арбитражного суда первой инстанции не было.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого решения суда в части.
Так, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении взыскал с Администрации в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 указанной статьи).
Между тем, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 6000 руб. у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
В связи с указанным решение суда в части взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежит отмене в связи с неправильным применением норм процессуального права (пункт 4 часть 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 отменить в части взыскания с Администрации Южноуральского городского округа в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.08.2017 N 18АП-8011/2017 ПО ДЕЛУ N А76-26287/2016
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 августа 2017 г. N 18АП-8011/2017
Дело N А76-26287/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,
судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 (судья Катульская И.К.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- прокурора Челябинской области - Москвитин Н.Н. (служебное удостоверение);
- муниципального образования "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа - Мелешкина Т.А. (доверенность от 09.01.2017);
- индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - Панов В.П. (доверенность от 20.02.2014).
Прокурор Челябинской области (далее - Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Южноуральский городской округ" в лице Администрации Южноуральского городского округа (далее - Администрация, ответчик-1), индивидуальному предпринимателю Саблиной Татьяне Валерьевне (далее - ИП Саблина, представитель, ответчик-2), в котором потребовал:
- - признать недействительным (ничтожным) договор N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, заключенный 05.11.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной;
- - в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязать ИП Саблину вернуть Администрации земельный участок общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, а Администрацию обязать вернуть ИП Саблиной денежные средства в размере 65 720 руб.;
- - погасить запись N 74-74-37/033/2014-122 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.11.2014 о регистрации права собственности ИП Саблиной на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71;
- - признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А;
- - погасить запись N 74-74-37/028/2014-299 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.09.2014 о регистрации права собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м;
- - признать недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной;
- - погасить запись N 74-74-37/026/2014-260 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л.д. 1, 2).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее также - Управление Росреестра, третье лицо).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 05.05.2017 (резолютивная часть объявлена 27.04.2017) требования Прокурора удовлетворены: суд признал недействительным (ничтожным) договор N 71 купли-продажи земельного участка общей площадью 1413 кв. м с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенного по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, заключенный 05.11.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной; в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки обязал ИП Саблину возвратить по акту приема-передачи Администрации земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 и взыскал с Администрации в пользу ИП Саблиной денежные средства в размере 65 720 руб. Суд признал отсутствующим зарегистрированное право собственности ИП Саблиной Т.В. на сооружение - бесплатная автопарковка, площадью 1413 кв. м, расположенное по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А. Суд также признал недействительным (ничтожным) соглашение N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, заключенное 05.08.2014 между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" и ИП Саблиной. Суд также указал на то, что настоящее решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости: записи от 25.11.2014 N 74-74-37/033/2014-122 о регистрации права собственности ИП Саблиной на земельный участок с кадастровым номером 74:37:0209026:881 на основании договора купли-продажи земельного участка от 05.11.2014 N 71; записи от 17.09.2014 N 74-74-37/028/2014-299 о регистрации права собственности ИП Саблиной на сооружение - бесплатная автопарковка площадью 1413 кв. м; записи от 19.08.2014 N 74-74-37/026/2014-260 о регистрации соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22.
С вынесенным решением не согласился предприниматель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Саблина (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом норм материального права. Так, податель жалобы указывает, что суд в обжалуемом решении не учел, что к недвижимым вещам относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В отзыве на апелляционную жалобу Администрация просит оставить решение суда без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился. С учетом мнения представителей Прокурора и ответчиков и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления Росреестра.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, а также письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Дополнительно указал, что арбитражный суд первой инстанции необоснованно применил статью 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Представитель Прокурора возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, приведенным в письменных пояснениях, представленных в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель Администрации также возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, приведенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, в соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Положением о порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории Южноуральского городского округа, утвержденным решением Собрания депутатов Южноуральского городского округа от 11.03.2008 N 469, с информационным сообщением о подаче заявления на земельный участок, опубликованным в официальном печатном издании - газете "Официальный Южноуральск" от 28.09.2011 N 39 (236), на основании заявления ИП Саблиной Администрация вынесла постановление от 18.05.2012 N 200/1 о предоставлении в аренду без проведения торгов ИП Саблиной земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 сроком до 01.06.2017 для размещения бесплатной автопарковки по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А (т. 1, л.д. 55, 56).
Администрацией и ИП Саблиной заключен договор аренды от 18.05.2012 N 22 указанного земельного участка до 01.06.2017 под размещение бесплатной автопарковки (т. 1, л.д. 51-53).
Земельный участок передан ИП Саблиной по акту приема-передачи земельного участка от 18.05.2012 (т. 1, л.д. 54).
Постановлением Администрации от 05.06.2014 N 502 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 с "для размещения платной автостоянки" на "для строительства бесплатной автопарковки" (т. 1, л.д. 62, 63).
Соглашением от 05.08.2014 N 48 к договору аренды стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка с размещения бесплатной автопарковки на ее строительство (т. 1, л.д. 57).
13 августа 2014 года Администрацией ИП Саблиной выдано разрешение N RU-74316000-51 на строительство бесплатной автопарковки общей площадью 1413 кв. м на земельном участке такой же площадью по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А (т. 1, л.д. 31).
27 августа 2014 года Администрацией ИП Саблиной выдано разрешение N RU74316000-17 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию (т. 1, л.д. 32).
На данное сооружение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ИП Саблиной, что подтверждается сведениями из указанного реестра по состоянию на 29.07.2016 (т. 1, л.д. 25, 26).
Между муниципальным образованием "Южноуральский городской округ" (продавец) и ИП Саблиной (покупатель) заключен договор от 05.11.2014 N 71 купли-продажи земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 1413 кв. м, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, расположенный по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62 А, для строительства бесплатной автопарковки, в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке от 24.10.2014 N 7400/101/14-810525 (пункт 1.1 договора) (т. 1, л.д. 13-15).
На участке имеется сооружение - бесплатная автопарковка, находящаяся в собственности у покупателя, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/002/2014-72425, выданной Управлением Росреестра 23.10.2014 (пункт 1.2 договора).
Стоимость участка составляет 65 720 руб., без НДС (пункт 2.1 договора).
Факт оплаты ответчиком-2 указанной суммы по договору купли-продажи подтверждается платежным поручением от 06.11.2014 N 528 (т. 1, л.д. 133).
Государственная регистрация перехода права собственности на указанный земельный участок к предпринимателю подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2016 N 74/001/021/2016-62389 (т. 1, л.д. 23, 24).
Земельный участок площадью 1413 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А, был сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20.01.2012, с кадастровым номером 74:37:0209026:881, что подтверждается кадастровой выпиской от 29.07.2016 N 7400/101/16-611138 (т. 1, л.д. 77-80). При этом согласно указанной выписке земельный участок в настоящее время имеет разрешенное использование: для размещения магазина.
Письмом от 13.09.2016 N 18-2592 Администрация обратилась в Прокуратуру г. Южноуральска с просьбой о проведении проверки по факту предоставления земельного участка по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А ИП Саблиной в собственность (т. 1, л.д. 20).
В ходе выездной проверки соблюдения федерального законодательства, проведенной Прокуратурой г. Южноуральска при участии кадастрового инженера с выходом на место расположения земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 по адресу: г. Южноуральск, ул. Мира, д. 62А установлено, что указанный земельный участок фактически представляет собой асфальто-бетонную площадку ровной поверхности. Объектов недвижимости, а также иных объектов, имеющих прочную связь с землей, на участке не обнаружено, о чем помощником Прокурора составлен акт от 15.09.2016, к которому приложена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, фототаблица земельного участка (т. 1, л.д. 68-76).
Предпринимателем в материалы дела представлен документ, поименованный "Строительно-техническая экспертиза Арх. N 0068" от 12.04.2017, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Эксперт Принцип", из которого следует, что перемещение объекта - автопарковка, расположенного по адресу г. Южноуральск, ул. Мира, 62 А, на другой земельный участок без причинения объекту несоразмерного ущерба его назначению невозможно (т. 2, л.д. 16-42).
Полагая, что соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 в части изменения разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881, оформление правоустанавливающих документов на сооружение - автопарковку на этом земельном участке как на объект недвижимого имущества и заключение с ИП Саблиной договора купли-продажи от 05.11.2014 N 71 в отношении указанного земельного участка совершены в обход требований закона, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Мотивируя решение об удовлетворении иска Прокурора, арбитражный суд первой инстанции указал на отсутствие у муниципального образования "Южноуральский городской округ" оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка в обход установленных земельным законодательством публичных процедур (путем заключения к договору аренды соглашения об изменении его условий), отсутствие у автопарковки, возведенной на этом земельном участке, признаков недвижимой вещи и, соответственно, отсутствие оснований для приобретения предпринимателем земельного участка по договору купли-продажи в порядке реализации исключительного права на приобретение земельного участка в качестве собственника недвижимого имущества. Применяя последствия недействительности спорного договора купли-продажи в виде двусторонней реституции, суд указал на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в связи с истечением срока его действия.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Прокурора и ответчиков, пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 52 названного Кодекса прокурор вправе обратиться в арбитражный суд: с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований; с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
В настоящем случае Прокурор ссылается на ничтожность спорного договора купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 указанной статьи).
В силу пункта 2 статьи 168 названного Кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В настоящем случае, первоначально земельный участок по договору аренды от 18.05.2012 N 22 предоставлялся предпринимателю на основании статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (для целей не связанных со строительством) (утратила силу с 01.03.2015).
Соглашением от 05.08.2014 N 48 стороны изменили целевое использование земельного участка, нарушив тем самым порядок предоставления земельных участков для строительства.
Так, по смыслу статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование земельного участка влияет на его правовой режим, в том числе на возможность и на порядок его предоставления в аренду для строительства.
Градостроительный кодекс Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка (статья 37), однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования.
Таким образом, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду по договору, стороны связаны предписывающим действующим законодательством порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.
Особенности предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, были регламентированы в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015), в которой, применительно к рассмотренной ситуации, были предусмотрены необходимые публичные процедуры (предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, проведение торгов в случае предоставления земельного участка без предварительного согласования объекта).
Императивность данных норм закона не допускала передачи органами местного самоуправления земельных участков из публичной собственности без осуществления публичных процедур, соблюдение которых направлено на расширение доступа участников рынка строительства к земельным участкам и является основой эффективного их использования и развития конкуренции. Предоставление земельного участка для строительства одному из претендентов без осуществления публичных процедур является передачей имущества в приоритетном порядке и создает дискриминационные условия деятельности для других лиц (участников рынка), которые имеют равную возможность реализовать право на получение таких земельных участков и могли бы приобрести их в аренду на общих условиях при проведении аукциона.
Изменение контрагентами в период арендных правоотношений правового режима земельного участка, основным видом разрешенного использования которого стало использование для строительства автопарковки, поставило ИП Саблину в более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами и ограничило конкуренцию на рынке строительства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). На основании статьи 16 указанного Закона запрещаются соглашения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.
Оценив содержание и обстоятельства заключения ответчиками соглашения от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия сторон в данном случае были направлены на обход установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка в аренду для строительства.
Арбитражным судом первой инстанции также верно установлено, что возведенная на спорном земельном участке автопарковка, право на которую зарегистрировано за предпринимателем как на недвижимую вещь, в действительности не обладает признаками недвижимой вещи.
Так, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, а также объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Исходя из смысла положений гражданского законодательства объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладать полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка и от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Из разъяснений, приведенных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что спорная автопарковка по факту не является объектом капитального строительства, поскольку представляет собой открытую асфальто-бетонную площадку, то есть элемент благоустройства земельного участка.
Невозможность перемещения асфальтобетонного покрытия без несоразмерного ущерба его назначению связана со специфичностью объекта и в рассматриваемом случае не является признаком недвижимого имущества. Полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, такое покрытие не обладает.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что спорная автопарковка в действительности является элементом благоустройства (имеет вспомогательное назначение по отношению к земельному участку) и как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует.
Ссылка подателя жалобы на то, что к недвижимым вещам согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), не может быть в настоящем случае принята в качестве обоснованной.
Так, действительно, согласно указанной статье в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ к недвижимым вещам относятся также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
В соответствии с пунктом 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Кадастровый учет машино-места осуществляется на основе предоставленного технического плана, который составляется исходя из сведений, указанных в разрешении на ввод здания или сооружения, в которых расположено машино-место, в эксплуатацию, проектной документации здания или сооружения, в которых расположено машино-место, проекта перепланировки и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (часть 4 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения, на плане здания либо сооружения геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места (часть 6.1 указанной статьи).
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ объект недвижимости, который отвечает требованиям и характеристикам машино-места (независимо от его соответствия установленным минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-мест) и права на который были зарегистрированы до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, признается машино-местом. Не требуется замены ранее выданных документов или внесения в них изменений, внесения изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости в отношении объекта недвижимости, указанного в настоящей части. Полученные до дня вступления в силу настоящего Федерального закона документы, которые удостоверяют право собственности на объекты недвижимого имущества и в которых в качестве вида объекта недвижимого имущества указывается машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления. Границы указанного в настоящей части объекта недвижимости признаются границами машино-места вне зависимости от соответствия их описания требованиям, установленным Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Между тем, податель жалобы не обосновал, что спорная автопарковка, представляющая собой открытую асфальто-бетонную площадку, по техническим характеристикам является машино-местом.
Таким образом, спорная автопарковка не может быть в силу требований статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесена к недвижимым объектам, права на которые в соответствии со статьей 131 Кодекса подлежат государственной регистрации.
Принимая во внимание, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в данном реестре записей о правах в отношении объекта, не являющегося недвижимым имуществом, противоречит принципам укрепления прав посредством государственной регистрации, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости признания зарегистрированного права собственности ИП Саблиной на автопарковку как на недвижимую вещь отсутствующим в связи с направленностью исковых требований Прокурора на признание недействительным договора купли-продажи от 25.11.2014 N 71 как совершенного в обход закона и применение последствий его недействительности.
При таких обстоятельствах, как правильно указал арбитражный суд первой инстанции, основания для реализации исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 74:37:0209026:881 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (утратила силу с 01.03.2015) у ответчика-2 отсутствовали.
Поскольку оспариваемые соглашение от 05.08.2014 N 48 об изменении условий договора аренды от 18.05.2012 N 22 и договор купли-продажи от 25.11.2014 N 71 совершены с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, влекут нарушения прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка в случае соблюдения установленных законом процедур, указанные сделки в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительными (ничтожными).
Последствия недействительности договора купли-продажи от 25.11.2014 N 71 в виде двусторонней реституции путем обязания предпринимателя вернуть Администрации спорный земельный участок и взыскания с Администрации в пользу предпринимателя денежных средств в сумме 65 720 руб., уплаченных по договору, применены арбитражным судом первой инстанции при правильном применении пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом того обстоятельства, что договор аренды от 18.05.2012 N 22 в настоящий момент прекратился в связи с истечением срока его действия.
Сохранение правоотношений из договора аренды от 18.05.2012 N 22 по истечении срока его действия, его возобновление на неопределенный срок без проведения торгов, начиная с 01.03.2015 будет входить в противоречие с нормами действующего Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 15 статьи 39.8, статья 39.6).
Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований Прокурора, заявленных в рамках настоящего дела, у арбитражного суда первой инстанции не было.
Доводы апелляционной жалобы являются необоснованными.
Между тем, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости отмены обжалуемого решения суда в части.
Так, арбитражный суд первой инстанции в обжалуемом решении взыскал с Администрации в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.
В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины (часть 3 указанной статьи).
Между тем, в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов и ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.
При таких обстоятельствах основания для взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в сумме 6000 руб. у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
В связи с указанным решение суда в части взыскания с Администрации в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб. подлежит отмене в связи с неправильным применением норм процессуального права (пункт 4 часть 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 отменить в части взыскания с Администрации Южноуральского городского округа в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 6000 руб.
В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2017 по делу N А76-26287/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Саблиной Татьяны Валерьевны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)