Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не в полном объеме внес арендные платежи по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена - 29 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен - 30 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области - Корчагиной И.А., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Шэлдом", г. Саратов,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А57-27154/2015
по иску Комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, г. Саратов, к акционерному обществу "Шэлдом", г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Продстройсервис", товарищество собственников жилья "У Липок", г. Саратов,
установил:
Комитет по управлению имуществом Саратовской области, именуемый в настоящее время Комитетом инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к акционерному обществу "Шэлдом" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 420 648 руб. 96 коп., пени за период с 15.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6068 руб. 70 коп. (дело N А57-27154/2015), по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 4 квартал 2015 года в сумме 210 324 руб. 48 коп., пени за период с 15.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2263 руб. 72 коп. (дело N А57-434/2016), о расторжении договора аренды от 31.08.2001 N 2653 (дело N А57-1499/2016).
Определением Арбитражного суда Саратовской области суда от 30.06.2015 по делу N А57-27154/2015 арбитражные дела N А57-27154/2015, N А57-434/2016, N А57-1499/2016 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А57-27154/2015.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2016 требования удовлетворены частично, с общества в пользу комитета взыскана задолженность по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 1987 руб. 78 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 66 руб. 09 коп., по арендной плате за 4 квартал 2015 года в сумме 507 руб. 02 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 7 руб. 13 коп., в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2016 в части отказа в удовлетворении требований комитета о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 418 661 руб. 18 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6002 руб. 61 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 209 817 руб. 46 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2256 руб. 59 коп. отменено, в отмененной части принят новый судебный акт. Суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате, за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 418 661 руб. 18 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6002 руб. 61 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 209 817 руб. 46 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2256 руб. 59 коп.
Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве комитет просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 администрацией г. Саратова передан ООО "Продстройсервис" в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. им. Мичурина И.В. и ул. Соборной, площадью 7169 кв. м, для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности. Впоследствии, на основании договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 права и обязанности арендатора по данному договору переданы обществу.
В настоящее время спорный земельный участок находится в собственности Саратовской области в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к комитету.
На основании пункта 2.1. договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Комитет, полагая неисполненными обществом обязательства по оплате арендной платы по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 420 648 руб. 96 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 210 324 руб. 48 коп., пени за период с 15.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6068 руб. 70 коп. и за период с 15.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2263 руб. 72 коп., обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, исходя из установленных фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы на сумму 1987 руб. 78 коп. за 2, 3 квартал 2015 года и на сумму 507 руб. 02 коп. за 4 квартал 2015 года, признал правомерными требования истца в части взыскания с ответчика неустойки в размере 66 руб. 09 коп. за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 и в размере 7 руб. 13 коп. за период с 16.11.2015 по 31.12.2015, удовлетворил требования в указанных частях.
При этом, при установлении размера арендной платы, подлежащей уплате за спорный земельный участок за исковой период, суд первой инстанции произвел ее самостоятельный расчет, с исключением площади земельного участка под многоквартирным домом, введенном в эксплуатацию, в результате площадь спорного земельного участка разделена и определена площадь образованного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:125 в размере 3489 кв. м, исключением общей площади строений, принадлежащих истцу на праве собственности и расположенных на нем, и установил следующее: общая площадь земельного участка 7169 кв. м 3489 (площадь земельного участка под жилым домом) - 49,1 (площадь объектов принадлежащих истцу) = 3 630,90 кв. м, стоимость земельного участка площадью 7 169 кв. м - 42 064 896,09 руб., 42 064 896,09: 7169 = 5867,61 руб. стоимость 1 кв. м x 3630,90 кв. м = 21 304 705,55 руб. - стоимость земельного участка площадью 3 630 90 кв. м, 21 304 705,55 руб. x 2% = 426 094,12 руб. в год, в квартал - 106 523,53 руб.
С учетом указанного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за период 2, 3, 4 квартал 2015 года арендная плата составляла 319 570 руб. 60 коп., за предыдущие периоды, исходя из занимаемой площади земельного участка жилым домом и переходом указанного земельного участка в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, подлежала оплате арендная плата в размере 426 094,12 руб. - в год, 106 523 руб. 53 коп. - в квартал.
Таким образом, исходя из произведенной ответчиком оплатой в размере 636 646 руб. 38 коп., а также размера арендной платы в квартал - 106 523,53 руб., установил размер произведенной ответчиком за предыдущие периоды переплаты в сумме 211 059,28 руб. (за 2, 3 квартал 2014 года) и 106 016,51 руб. (за 1 квартал 2015 года), установил размер подлежащей оплаты: - в сумме 1987,78 руб. за 2, 3 квартал 2015 года, с учетом переплаты за предыдущие периоды, в размере 507,02 руб. за 4 квартал 2015 года, с учетом переплаты за 1 квартал 2015 года в сумме 106 523,53 руб. и произведенной оплаты за 1 квартал 2015 года в размере 212 540,04 руб. и переплаты в сумме 106 016,51 руб.
На основании установленного размера арендной платы за спорные периоды, суд первой инстанции определил подлежащий взысканию с ответчика размер пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 66 руб. 09 коп. и за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 7 руб. 13 коп.
Рассматривая требования о расторжении договора аренды от 31.08.2001 N 2653, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и отказ в его расторжении. Отказ в расторжении договора аренды ни кем не оспаривался.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Условиями договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 определено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. им. Мичурина И.В. и ул. Соборной, площадью 7169 кв. м, предоставлен арендатору для целей проектирования и строительства жилого дома переменной этажности. Согласно сведениям органа осуществляющего кадастровый учет (кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 21.11.2016 N 64/201/2016-853045 - л.д. 95 т. 4) земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по вышеуказанному адресу поставлен на кадастровый учет с характеристикой площади - 7 169 +/- 3,46 кв. м. В дальнейшем, в связи с постройкой на спорном земельном участке жилого многоквартирного дома переменной этажности, распоряжением комитета от 24.10.2016 N Т-1028-р утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка из земель населенных пунктов, в границах территории зоны Ж-1 ориентировочной площадью 3489 кв. м образуемого из находящегося в государственной собственности Саратовской области земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010312:21 площадью 7169 кв. м, расположенного по тому же адресу.
Земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21 сохранился в измененных границах.
В связи с чем в государственный кадастр внесены изменения площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21 с 7169 кв. м на 3489 кв. м.
Земельный участок под жилым домом поставлен на кадастровый учет в ноябре 2016 года.
При этом, введение в эксплуатацию жилого дома, расположенного на части спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21 площадью 7169 кв. м, до момента выделения части его площади, находящейся под таким многоквартирным домом и необходимой для его эксплуатации, а также постановки на государственный кадастровый учет образованного земельного участка, не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, соответственно прекратились арендные правоотношения сторон.
С учетом указанных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о том, что вывод арбитражного суда первой инстанции об исключении из расчета размера арендной платы, подлежащей уплате за спорный земельный участок за исковой период, площади земельного участка под многоквартирным домом, введенном в эксплуатацию, постановлен при неправильном применении норм права и несоответствии материалам и обстоятельствам дела, ввиду формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного под таким многоквартирным домом площадью 3489 кв. м, после заявленного искового периода.
Выводы о наличии на стороне арендатора переплаты за период 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, подлежащей зачету в счет арендной платы, взыскиваемой по настоящему делу, постановлены без учета следующего.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2015 по делу N А57-13592/2015 с участием тех же сторон с общества в пользу комитета взыскана задолженность по спорному договору аренды земельного участка за период 3, 4 квартал 2014 года и 1 квартал 2015 года в сумме 612 684,35 руб., пени в сумме 2215,56 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 210 324,48 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.05.2016, решение суда первой инстанции изменено в части взыскания задолженности 3, 4 квартал 2014 года в сумме 402 359,87 рублей, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 N 306-ЭС16-9868 обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении указанного арбитражного дела N А57-13592/2015, судами, произведенный арендодателем расчет размера арендной платы за период: 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, исходя из площади спорного земельного участка в размере 7169 кв. м, признан верным. Кроме того, судами установлен факт заключения обществом договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 при осведомленности о нахождения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010312:21 строений, принадлежащих истцу, при котором, арендатор не предпринял попыток возвратить земельный участок ввиду невозможности его использования по назначению и продолжал осуществление строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Каких-либо иных обстоятельств, влияющих на иную оценку имеющихся в деле доказательств, по настоящему делу не установлено.
Учитывая предмет спора по настоящему делу и делу N А57-13592/2015 и субъектный состав лиц, участвующих в них, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора установленных по делу N А57-13592/2015 обстоятельств правомерности расчета арендодателем размера арендной платы за период 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, исходя из площади спорного земельного участка в размере 7169 кв. м, внесения арендатором арендной платы за 3 и 4 кварталы 2014 года предыдущему собственнику спорного земельного участка, без учета наличия переплаты по арендным платежам за указанный период, а также наличия на стороне арендатора задолженности за 1 квартал 2015 года.
Доказательств, опровергающих выводы апелляционного суда, кассатором не представлено.
Общество в кассационной жалобе повторяет свои возражения в суде апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А57-27154/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 30.06.2017 N Ф06-22291/2017 ПО ДЕЛУ N А57-27154/2015
Требование: 1) О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени; 2) О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не в полном объеме внес арендные платежи по договору.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 июня 2017 г. N Ф06-22291/2017
Дело N А57-27154/2015
Резолютивная часть постановления объявлена - 29 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен - 30 июня 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,
судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
истца - Комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области - Корчагиной И.А., доверенность,
в отсутствие:
иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества "Шэлдом", г. Саратов,
на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)
по делу N А57-27154/2015
по иску Комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, г. Саратов, к акционерному обществу "Шэлдом", г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды, третьи лица: администрация муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Продстройсервис", товарищество собственников жилья "У Липок", г. Саратов,
установил:
Комитет по управлению имуществом Саратовской области, именуемый в настоящее время Комитетом инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области (далее - комитет), обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к акционерному обществу "Шэлдом" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 420 648 руб. 96 коп., пени за период с 15.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6068 руб. 70 коп. (дело N А57-27154/2015), по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 4 квартал 2015 года в сумме 210 324 руб. 48 коп., пени за период с 15.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2263 руб. 72 коп. (дело N А57-434/2016), о расторжении договора аренды от 31.08.2001 N 2653 (дело N А57-1499/2016).
Определением Арбитражного суда Саратовской области суда от 30.06.2015 по делу N А57-27154/2015 арбитражные дела N А57-27154/2015, N А57-434/2016, N А57-1499/2016 объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А57-27154/2015.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2016 требования удовлетворены частично, с общества в пользу комитета взыскана задолженность по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 1987 руб. 78 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 66 руб. 09 коп., по арендной плате за 4 квартал 2015 года в сумме 507 руб. 02 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 7 руб. 13 коп., в удовлетворении требований о расторжении договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 отказано.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2016 в части отказа в удовлетворении требований комитета о взыскании с общества задолженности по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 418 661 руб. 18 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6002 руб. 61 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 209 817 руб. 46 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2256 руб. 59 коп. отменено, в отмененной части принят новый судебный акт. Суд взыскал с общества в пользу комитета задолженность по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 по арендной плате, за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 418 661 руб. 18 коп., пени за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6002 руб. 61 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 209 817 руб. 46 коп., пени за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2256 руб. 59 коп.
Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
В отзыве комитет просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая постановление апелляционного суда правильным.
Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 администрацией г. Саратова передан ООО "Продстройсервис" в аренду сроком на 25 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. им. Мичурина И.В. и ул. Соборной, площадью 7169 кв. м, для проектирования и строительства жилого дома переменной этажности. Впоследствии, на основании договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 права и обязанности арендатора по данному договору переданы обществу.
В настоящее время спорный земельный участок находится в собственности Саратовской области в связи с чем права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к комитету.
На основании пункта 2.1. договора арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования участком в размере, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.
Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением арендатора (пункт 2.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.5 договора в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.
Комитет, полагая неисполненными обществом обязательства по оплате арендной платы по договору аренды от 31.08.2001 N 2653 за 2, 3 квартал 2015 года в сумме 420 648 руб. 96 коп., за 4 квартал 2015 года в сумме 210 324 руб. 48 коп., пени за период с 15.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 6068 руб. 70 коп. и за период с 15.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 2263 руб. 72 коп., обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, исходя из установленных фактов несвоевременной оплаты арендатором арендной платы на сумму 1987 руб. 78 коп. за 2, 3 квартал 2015 года и на сумму 507 руб. 02 коп. за 4 квартал 2015 года, признал правомерными требования истца в части взыскания с ответчика неустойки в размере 66 руб. 09 коп. за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 и в размере 7 руб. 13 коп. за период с 16.11.2015 по 31.12.2015, удовлетворил требования в указанных частях.
При этом, при установлении размера арендной платы, подлежащей уплате за спорный земельный участок за исковой период, суд первой инстанции произвел ее самостоятельный расчет, с исключением площади земельного участка под многоквартирным домом, введенном в эксплуатацию, в результате площадь спорного земельного участка разделена и определена площадь образованного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:125 в размере 3489 кв. м, исключением общей площади строений, принадлежащих истцу на праве собственности и расположенных на нем, и установил следующее: общая площадь земельного участка 7169 кв. м 3489 (площадь земельного участка под жилым домом) - 49,1 (площадь объектов принадлежащих истцу) = 3 630,90 кв. м, стоимость земельного участка площадью 7 169 кв. м - 42 064 896,09 руб., 42 064 896,09: 7169 = 5867,61 руб. стоимость 1 кв. м x 3630,90 кв. м = 21 304 705,55 руб. - стоимость земельного участка площадью 3 630 90 кв. м, 21 304 705,55 руб. x 2% = 426 094,12 руб. в год, в квартал - 106 523,53 руб.
С учетом указанного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что за период 2, 3, 4 квартал 2015 года арендная плата составляла 319 570 руб. 60 коп., за предыдущие периоды, исходя из занимаемой площади земельного участка жилым домом и переходом указанного земельного участка в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, подлежала оплате арендная плата в размере 426 094,12 руб. - в год, 106 523 руб. 53 коп. - в квартал.
Таким образом, исходя из произведенной ответчиком оплатой в размере 636 646 руб. 38 коп., а также размера арендной платы в квартал - 106 523,53 руб., установил размер произведенной ответчиком за предыдущие периоды переплаты в сумме 211 059,28 руб. (за 2, 3 квартал 2014 года) и 106 016,51 руб. (за 1 квартал 2015 года), установил размер подлежащей оплаты: - в сумме 1987,78 руб. за 2, 3 квартал 2015 года, с учетом переплаты за предыдущие периоды, в размере 507,02 руб. за 4 квартал 2015 года, с учетом переплаты за 1 квартал 2015 года в сумме 106 523,53 руб. и произведенной оплаты за 1 квартал 2015 года в размере 212 540,04 руб. и переплаты в сумме 106 016,51 руб.
На основании установленного размера арендной платы за спорные периоды, суд первой инстанции определил подлежащий взысканию с ответчика размер пени за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 16.07.2015 по 31.10.2015 в сумме 66 руб. 09 коп. и за период с 16.11.2015 по 31.12.2015 в сумме 7 руб. 13 коп.
Рассматривая требования о расторжении договора аренды от 31.08.2001 N 2653, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора аренды и отказ в его расторжении. Отказ в расторжении договора аренды ни кем не оспаривался.
Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части, исходя из следующего.
В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Условиями договора аренды земельного участка от 31.08.2001 N 2653 определено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по адресу: Саратовская область, г. Саратов, на пересечении ул. им. Мичурина И.В. и ул. Соборной, площадью 7169 кв. м, предоставлен арендатору для целей проектирования и строительства жилого дома переменной этажности. Согласно сведениям органа осуществляющего кадастровый учет (кадастровый паспорт земельного участка по состоянию на 21.11.2016 N 64/201/2016-853045 - л.д. 95 т. 4) земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21, расположенный по вышеуказанному адресу поставлен на кадастровый учет с характеристикой площади - 7 169 +/- 3,46 кв. м. В дальнейшем, в связи с постройкой на спорном земельном участке жилого многоквартирного дома переменной этажности, распоряжением комитета от 24.10.2016 N Т-1028-р утверждена схема расположения на кадастровом плане территории земельного участка из земель населенных пунктов, в границах территории зоны Ж-1 ориентировочной площадью 3489 кв. м образуемого из находящегося в государственной собственности Саратовской области земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:010312:21 площадью 7169 кв. м, расположенного по тому же адресу.
Земельный участок с кадастровым номером 64:48:010312:21 сохранился в измененных границах.
В связи с чем в государственный кадастр внесены изменения площади земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21 с 7169 кв. м на 3489 кв. м.
Земельный участок под жилым домом поставлен на кадастровый учет в ноябре 2016 года.
При этом, введение в эксплуатацию жилого дома, расположенного на части спорного земельного участка с кадастровым номером 64:48:010312:21 площадью 7169 кв. м, до момента выделения части его площади, находящейся под таким многоквартирным домом и необходимой для его эксплуатации, а также постановки на государственный кадастровый учет образованного земельного участка, не является достаточным обстоятельством, позволяющим определить, в какой части земельный участок под многоквартирным домом перешел в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме, соответственно прекратились арендные правоотношения сторон.
С учетом указанных обстоятельств, апелляционный суд пришел к выводу о том, что вывод арбитражного суда первой инстанции об исключении из расчета размера арендной платы, подлежащей уплате за спорный земельный участок за исковой период, площади земельного участка под многоквартирным домом, введенном в эксплуатацию, постановлен при неправильном применении норм права и несоответствии материалам и обстоятельствам дела, ввиду формирования и постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, расположенного под таким многоквартирным домом площадью 3489 кв. м, после заявленного искового периода.
Выводы о наличии на стороне арендатора переплаты за период 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, подлежащей зачету в счет арендной платы, взыскиваемой по настоящему делу, постановлены без учета следующего.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.12.2015 по делу N А57-13592/2015 с участием тех же сторон с общества в пользу комитета взыскана задолженность по спорному договору аренды земельного участка за период 3, 4 квартал 2014 года и 1 квартал 2015 года в сумме 612 684,35 руб., пени в сумме 2215,56 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 210 324,48 руб.
Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 12.05.2016, решение суда первой инстанции изменено в части взыскания задолженности 3, 4 квартал 2014 года в сумме 402 359,87 рублей, в удовлетворении исковых требований в указанной части отказано.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25.08.2016 N 306-ЭС16-9868 обществу отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
При рассмотрении указанного арбитражного дела N А57-13592/2015, судами, произведенный арендодателем расчет размера арендной платы за период: 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, исходя из площади спорного земельного участка в размере 7169 кв. м, признан верным. Кроме того, судами установлен факт заключения обществом договора замены стороны в обязательстве от 27.12.2013 при осведомленности о нахождения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:010312:21 строений, принадлежащих истцу, при котором, арендатор не предпринял попыток возвратить земельный участок ввиду невозможности его использования по назначению и продолжал осуществление строительства объекта недвижимости на данном земельном участке.
В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Каких-либо иных обстоятельств, влияющих на иную оценку имеющихся в деле доказательств, по настоящему делу не установлено.
Учитывая предмет спора по настоящему делу и делу N А57-13592/2015 и субъектный состав лиц, участвующих в них, суд апелляционной инстанции, пришел к выводу о преюдициальном значении для рассмотрения настоящего спора установленных по делу N А57-13592/2015 обстоятельств правомерности расчета арендодателем размера арендной платы за период 3, 4 кварталы 2014 года и за 1 квартал 2015 года, исходя из площади спорного земельного участка в размере 7169 кв. м, внесения арендатором арендной платы за 3 и 4 кварталы 2014 года предыдущему собственнику спорного земельного участка, без учета наличия переплаты по арендным платежам за указанный период, а также наличия на стороне арендатора задолженности за 1 квартал 2015 года.
Доказательств, опровергающих выводы апелляционного суда, кассатором не представлено.
Общество в кассационной жалобе повторяет свои возражения в суде апелляционной инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2017 по делу N А57-27154/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
С.Ю.МУРАВЬЕВ
Судьи
Р.В.АНАНЬЕВ
В.А.ПЕТРУШКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)