Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора у сторон возникли разногласия по вопросу определения цены выкупаемого участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу открытого акционерного общества "Морские Нивы" (истца) на постановление от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Афанасьева Е.В., Ярцев Д.Г.) по делу N А45-19726/2016 по исковому заявлению открытого акционерного общества "Морские Нивы" (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н., с/с Морской, с. Ленинское, ул. 50 лет Октября, д. 35, ИНН 5433182141, ОГРН 1105476042682) к администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н., с/с Морской, с. Ленинское, ул. Школьная, д. 10, ИНН 5433107592, ОГРН 1025404357857) о разрешении преддоговорного спора.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Новосибирского района Новосибирской области.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Остроумов Б.Б.) в заседании участвовали представители:
- от открытого акционерного общества "Морские Нивы" (истца) - Горожанкин И.И. по доверенности от 15.06.2016, Тюрина О.А. по доверенности от 27.11.2014;
- от администрации Новосибирского района Новосибирской области (третьего лица) - Тимашенко И.В. по доверенности от 06.10.2016.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Морские нивы" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Морского сельсовета) об урегулировании разногласий в пункте 2.1, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:072501:3343, касающихся выкупной цены.
Исковые требования со ссылкой на статьи 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 27, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон N 101-ФЗ) мотивированы завышением ответчиком цены выкупаемого земельного участка.
Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечена администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Новосибирского района).
Решением от 21.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка принят в редакции, предложенной истцом, а именно: "Цена на земельный участок составляет 425 877 (четыреста двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят семь рублей) 74 коп. Площадь земельного участка кв. м 992722. Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) - 2 839 184,92; % от кадастровой стоимости 15 цена выкупа земельного участка (руб.) 425 877,74".
Кроме того, с администрации Морского сельсовета в пользу общества взысканы расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Постановлением от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка принят в следующей редакции: "Цена на земельный участок составляет 2 839 184 (два миллиона восемьсот тридцать девять тысяч сто восемьдесят четыре) рубля 92 копейки. Площадь земельного участка: кв. м 992722. Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) - 2 839 184, 92; % от кадастровой стоимости 100. Цена выкупа земельного участка (руб.) 2 839 184,92".
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что рассматриваемый случай относится к случаям, когда выкупная цена определяется в порядке, установленном пунктом 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям правил подпунктов 1 - 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ и соответствующих подзаконных актов, в частности постановления правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" (далее - постановление N 280-п); в пункте 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ указан предельный размер выкупной цены земельного участка, что в силу пункта 4 статьи 39.4 ЗК РФ не позволяет выйти за его пределы.
В отзыве на кассационную жалобу администрация Новосибирского района просит оставить без изменения оспариваемый судебный акт ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, просили отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, а представитель администрации Новосибирского района возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 54:19:072501:3343, площадью 992 722 м{\super 2, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет (свидетельство о государственной регистрации права от 18.08.2014 серии 54 АЕ N 556816).
Данный земельный участок 16.06.2014 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: для ведения сельского хозяйства, кадастровая стоимость составляет 2 839 184 руб. 92 коп., что вытекает из кадастрового паспорта от 29.03.2016 N 54/201/16-130419.
Общество 05.10.2015 обратилось в администрацию Морского сельсовета с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на вышеупомянутый земельный участок на право собственности.
Поскольку администрация Морского сельсовета отказала в переоформлении права, то общество оспорило данный отказ в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением от 05.02.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25707/2015 суд обязал администрацию Морского сельсовета устранить допущенные нарушения прав общества путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:072501:3343 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Во исполнение названного решения администрация Морского сельсовета направила в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, в котором выкупную цену земельного участка указала в размере кадастровой стоимости: 2 839 184 руб. 92 коп.
Не согласившись с данной ценой, общество отправило ответчику протокол разногласий, предложив установить выкупную цену, равную 15 процентам от кадастровой стоимости: 425 877 руб. 74 коп.
Администрация Морского сельсовета письмами от 19.08.2016 N 697 и от 29.08.2016 N 730 отклонила предложенный протокол разногласий, что послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Принимая условия спорного пункта в редакции общества, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку истец является сельскохозяйственной организацией, то он имеет право приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения по льготной цене.
Апелляционный суд, устанавливая выкупную цену в размере кадастровой стоимости, посчитал, что на общество не распространяются положения о приобретении земельного участка по льготной цене.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 обращено внимание на то, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянско-фермерскому хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных законом N 101-ФЗ.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).
В пункте 1 статьи 77 ЗК РФ определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Статьей 78 ЗК РФ и пунктом 1 части 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ в числе основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения указано на сохранение их целевого использования.
Согласно пункту 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В пункте 2 статьи 3 Вводного закона установлена обязанность юридических лиц, за исключением лиц, перечисленных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 Вводного закона в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.
В силу пункта 3.2 статьи 3 Вводного закона арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.
На основании пункта 5 постановления N 280-п выкупная цена земельного участка определяется в размере пятнадцати процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктами 3.1 и 3.2 статьи 3 Вводного закона.
Толкуя в совокупности пункт 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона и пункта 5 постановления N 280-п, апелляционный суд счел, что пятнадцатипроцентная кадастровая стоимость при выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения применяется только в том случае, если испрашиваемый земельный участок находится в границах населенного пункта или заявитель является арендатором.
Поскольку истец не доказал наличие вышеуказанных условий, в Новосибирской области отсутствует установленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, то апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Между тем апелляционным судом неправильно применены нормы материального права и не учтено следующее.
По действующему законодательству условиями для предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения являются: титул постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; специальный статус сельскохозяйственного производителя; специальный правовой режим земельного участка - для ведения сельского хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Наличие перечисленных условий установлено судебными актами по делу N А45-25707/2015 и не оспаривается ответчиком.
При разрешении настоящего спора судом первой инстанции верно отмечено, что принадлежность участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении такого участка в собственность заинтересованного лица.
В частности, пункт 6 статьи 27 ЗК РФ содержит императивную норму, в силу которой оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
Учитывая, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у общества, которым заявлено требование о переоформлении этого права на право собственности, общество является сельскохозяйственным товаропроизводителем, использующим земельный участок для ведения сельского хозяйства, то есть по целевому назначению, обоснован вывод суда первой инстанции о праве истца на выкуп испрашиваемого земельного участка по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости.
То обстоятельство, что земельный участок расположен за пределами населенного пункта и отсутствует закон субъекта Российской Федерации - Новосибирской области о предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления постоянного (бессрочного) права, само по себе не лишает права истца на его приобретение в собственность по льготной цене.
К тому же пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона, введенные в действие позже пункта 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, не противоречат последнему.
Данными нормами Вводного закона такая же цена (15-процентная кадастровая стоимость), предусмотренная пунктом 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (пункт 3.1 статьи 3 Вводного закона), а также в случае приобретения указанных земельных участков в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (пункт 3.2 статьи 3 Вводного закона).
Следовательно, нормы пунктов 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона применяются не вопреки положениям пункта 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, а в предусмотренных в них случаях.
Поэтому суд первой инстанции правомерно установил выкупную цену испрашиваемого обществом земельного участка в размере 425 877 руб. 74 коп., в связи с чем постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права и противоречащее обстоятельствам дела, а решение Арбитражного суда Новосибирской области - оставлению в силе.
Расходы общества на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на администрацию Морского сельсовета.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19726/2016 отменить.
Решение от 21.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в пользу открытого акционерного общества "Морские Нивы" расходы на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 02.08.2017 N Ф04-2264/2017 ПО ДЕЛУ N А45-19726/2016
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи земельного участка.Разделы:
Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: При заключении договора у сторон возникли разногласия по вопросу определения цены выкупаемого участка.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N А45-19726/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Тихомирова В.В.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Проскуряковой Н.Г., рассмотрел кассационную жалобу открытого акционерного общества "Морские Нивы" (истца) на постановление от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Кайгородова М.Ю., Афанасьева Е.В., Ярцев Д.Г.) по делу N А45-19726/2016 по исковому заявлению открытого акционерного общества "Морские Нивы" (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н., с/с Морской, с. Ленинское, ул. 50 лет Октября, д. 35, ИНН 5433182141, ОГРН 1105476042682) к администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (630555, Новосибирская обл., Новосибирский р-н., с/с Морской, с. Ленинское, ул. Школьная, д. 10, ИНН 5433107592, ОГРН 1025404357857) о разрешении преддоговорного спора.
Другие лица, участвующие в деле: администрация Новосибирского района Новосибирской области.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Новосибирской области (судья Остроумов Б.Б.) в заседании участвовали представители:
- от открытого акционерного общества "Морские Нивы" (истца) - Горожанкин И.И. по доверенности от 15.06.2016, Тюрина О.А. по доверенности от 27.11.2014;
- от администрации Новосибирского района Новосибирской области (третьего лица) - Тимашенко И.В. по доверенности от 06.10.2016.
Суд
установил:
открытое акционерное общество "Морские нивы" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Морского сельсовета) об урегулировании разногласий в пункте 2.1, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:072501:3343, касающихся выкупной цены.
Исковые требования со ссылкой на статьи 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 27, 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), статью 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее Закон N 101-ФЗ) мотивированы завышением ответчиком цены выкупаемого земельного участка.
Третьим лицом без самостоятельных требований к участию в деле привлечена администрация Новосибирского района Новосибирской области (далее - администрация Новосибирского района).
Решением от 21.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка принят в редакции, предложенной истцом, а именно: "Цена на земельный участок составляет 425 877 (четыреста двадцать пять тысяч восемьсот семьдесят семь рублей) 74 коп. Площадь земельного участка кв. м 992722. Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) - 2 839 184,92; % от кадастровой стоимости 15 цена выкупа земельного участка (руб.) 425 877,74".
Кроме того, с администрации Морского сельсовета в пользу общества взысканы расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.
Постановлением от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение отменено, пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка принят в следующей редакции: "Цена на земельный участок составляет 2 839 184 (два миллиона восемьсот тридцать девять тысяч сто восемьдесят четыре) рубля 92 копейки. Площадь земельного участка: кв. м 992722. Кадастровая стоимость земельного участка (руб.) - 2 839 184, 92; % от кадастровой стоимости 100. Цена выкупа земельного участка (руб.) 2 839 184,92".
В кассационной жалобе общество просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение суда первой инстанции.
В обоснование жалобы заявитель указывает, что рассматриваемый случай относится к случаям, когда выкупная цена определяется в порядке, установленном пунктом 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям правил подпунктов 1 - 3 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ и соответствующих подзаконных актов, в частности постановления правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" (далее - постановление N 280-п); в пункте 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ указан предельный размер выкупной цены земельного участка, что в силу пункта 4 статьи 39.4 ЗК РФ не позволяет выйти за его пределы.
В отзыве на кассационную жалобу администрация Новосибирского района просит оставить без изменения оспариваемый судебный акт ввиду несостоятельности содержащихся в жалобе аргументов.
В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в кассационной жалобе, просили отменить постановление апелляционного суда, оставить в силе решение суда первой инстанции, а представитель администрации Новосибирского района возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 54:19:072501:3343, площадью 992 722 м{\super 2, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, Морской сельсовет (свидетельство о государственной регистрации права от 18.08.2014 серии 54 АЕ N 556816).
Данный земельный участок 16.06.2014 поставлен на кадастровый учет с разрешенным использованием: для ведения сельского хозяйства, кадастровая стоимость составляет 2 839 184 руб. 92 коп., что вытекает из кадастрового паспорта от 29.03.2016 N 54/201/16-130419.
Общество 05.10.2015 обратилось в администрацию Морского сельсовета с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на вышеупомянутый земельный участок на право собственности.
Поскольку администрация Морского сельсовета отказала в переоформлении права, то общество оспорило данный отказ в арбитражном суде.
Вступившим в законную силу решением от 05.02.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-25707/2015 суд обязал администрацию Морского сельсовета устранить допущенные нарушения прав общества путем направления в его адрес проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:072501:3343 в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Во исполнение названного решения администрация Морского сельсовета направила в адрес общества проект договора купли-продажи земельного участка, в котором выкупную цену земельного участка указала в размере кадастровой стоимости: 2 839 184 руб. 92 коп.
Не согласившись с данной ценой, общество отправило ответчику протокол разногласий, предложив установить выкупную цену, равную 15 процентам от кадастровой стоимости: 425 877 руб. 74 коп.
Администрация Морского сельсовета письмами от 19.08.2016 N 697 и от 29.08.2016 N 730 отклонила предложенный протокол разногласий, что послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Принимая условия спорного пункта в редакции общества, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку истец является сельскохозяйственной организацией, то он имеет право приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения по льготной цене.
Апелляционный суд, устанавливая выкупную цену в размере кадастровой стоимости, посчитал, что на общество не распространяются положения о приобретении земельного участка по льготной цене.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11 обращено внимание на то, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора, при уклонении от заключения договора и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится, по существу, к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.
По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).
В силу статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 8 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ предусмотрена продажа без торгов земельных участков крестьянско-фермерскому хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных законом N 101-ФЗ.
При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).
В пункте 1 статьи 77 ЗК РФ определено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
Статьей 78 ЗК РФ и пунктом 1 части 3 статьи 1 Закона N 101-ФЗ в числе основных принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения указано на сохранение их целевого использования.
Согласно пункту 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.
В пункте 2 статьи 3 Вводного закона установлена обязанность юридических лиц, за исключением лиц, перечисленных в пункте 2 статьи 39.9 ЗК РФ, переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность.
В соответствии с пунктом 3.1 статьи 3 Вводного закона в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.
В силу пункта 3.2 статьи 3 Вводного закона арендатор земельного участка, который предоставлен из земель сельскохозяйственного назначения или земель населенного пункта и предназначен для ведения сельскохозяйственного производства и на котором отсутствуют здания или сооружения, вправе приобрести такой земельный участок в собственность по цене, установленной по указанным в пункте 3.1 настоящей статьи правилам, в случае, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды.
На основании пункта 5 постановления N 280-п выкупная цена земельного участка определяется в размере пятнадцати процентов его кадастровой стоимости при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктами 3.1 и 3.2 статьи 3 Вводного закона.
Толкуя в совокупности пункт 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона и пункта 5 постановления N 280-п, апелляционный суд счел, что пятнадцатипроцентная кадастровая стоимость при выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения применяется только в том случае, если испрашиваемый земельный участок находится в границах населенного пункта или заявитель является арендатором.
Поскольку истец не доказал наличие вышеуказанных условий, в Новосибирской области отсутствует установленный органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядок определения цены выкупа земельного участка сельскохозяйственного назначения, то апелляционный суд пришел к выводу, что выкупная цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
Между тем апелляционным судом неправильно применены нормы материального права и не учтено следующее.
По действующему законодательству условиями для предоставления в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения являются: титул постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; специальный статус сельскохозяйственного производителя; специальный правовой режим земельного участка - для ведения сельского хозяйства в составе земель сельскохозяйственного назначения.
Наличие перечисленных условий установлено судебными актами по делу N А45-25707/2015 и не оспаривается ответчиком.
При разрешении настоящего спора судом первой инстанции верно отмечено, что принадлежность участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении такого участка в собственность заинтересованного лица.
В частности, пункт 6 статьи 27 ЗК РФ содержит императивную норму, в силу которой оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Законом N 101-ФЗ.
Учитывая, что спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, находится на праве постоянного (бессрочного) пользования у общества, которым заявлено требование о переоформлении этого права на право собственности, общество является сельскохозяйственным товаропроизводителем, использующим земельный участок для ведения сельского хозяйства, то есть по целевому назначению, обоснован вывод суда первой инстанции о праве истца на выкуп испрашиваемого земельного участка по цене, равной 15 процентам кадастровой стоимости.
То обстоятельство, что земельный участок расположен за пределами населенного пункта и отсутствует закон субъекта Российской Федерации - Новосибирской области о предоставлении в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления постоянного (бессрочного) права, само по себе не лишает права истца на его приобретение в собственность по льготной цене.
К тому же пункты 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона, введенные в действие позже пункта 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, не противоречат последнему.
Данными нормами Вводного закона такая же цена (15-процентная кадастровая стоимость), предусмотренная пунктом 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, установлена для случаев переоформления сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения на право собственности на земельные участки, которые расположены в границах населенных пунктов (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), предназначены для ведения сельскохозяйственного производства и на которых отсутствуют здания или сооружения (пункт 3.1 статьи 3 Вводного закона), а также в случае приобретения указанных земельных участков в собственность арендатором, если право аренды этого арендатора возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования или права пожизненного наследуемого владения таким земельным участком на право аренды (пункт 3.2 статьи 3 Вводного закона).
Следовательно, нормы пунктов 3.1, 3.2 статьи 3 Вводного закона применяются не вопреки положениям пункта 7 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, а в предусмотренных в них случаях.
Поэтому суд первой инстанции правомерно установил выкупную цену испрашиваемого обществом земельного участка в размере 425 877 руб. 74 коп., в связи с чем постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда подлежит отмене как принятое при неправильном применении норм материального права и противоречащее обстоятельствам дела, а решение Арбитражного суда Новосибирской области - оставлению в силе.
Расходы общества на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ возлагаются на администрацию Морского сельсовета.
Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
постановление от 07.04.2017 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19726/2016 отменить.
Решение от 21.12.2016 Арбитражного суда Новосибирской области по этому же делу оставить в силе.
Взыскать с администрации Морского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области в пользу открытого акционерного общества "Морские Нивы" расходы на уплату государственной пошлины по кассационной жалобе в сумме 3 000 руб.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
В.В.ТИХОМИРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)